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Full text of "Marché des terrains et société urbaine; recherche sur la ville de Tehran"

société et urbanisme 



PAUL VIEILLE 

marché des terrains 

et 
société urbaine 

recherche sur la ville de tehran 




éditions anthropos 



UNIVERSITY OF 
ILLINOIS LIBRARY 
AT URBANA-CHAM>\ 
BOOKSTACKS 



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nary action and may resuit in dismissal from the University. 
To renew call Téléphone Center, 333-8400 

UNIVERSITY OF ILLINOIS LIBRARY AT URBANA-CHAMPAIGN 



MOV 2 9 

MARI ^ 



\m 



1989 



L161— O-1096 



Digitized by the Internet Archive 
in 2013 



http://archive.org/details/marchedesterrainOOviei 



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DUE 



kiîi 



TJIC-ffiCOlAR 2*94 
MAR 7 199* 



IPEBP, 






L161— O-1096 



marché des terrains 

et 
société urbaine 



Travaux de l'Institut d'Etudes et de Recherches Sociales 
Université de Tehran 

SERVICE DE PRESSE 



PAUL VIEILLE 

marché des terrains 

et 
société urbaine 

recherche sur la ville de tehran 



PREFACE PAR E. NARAGHI 



Ouvrage publié avec le concours du 
Centre National de la Recherche Scientifique 



éditions anthropos 

15. rue Racine. PARIS 6 e 



Tous droits réservés 
© Copyright by Editions Anthropos 1970 



Sol, 36 

\J (*1 >rO 



ont collaboré à cette recherche : 
MM. M. Hakami, A. H. Bani-Sadre, M. Haghcheno, H. Elyasian. 
Les représentations graphiques sont dues à Monsieur D. Abedie. 



Le texte publié exprime librement les opinions de 
l'auteur et ne saurait engager la responsabilité de 
l'Institut d'Etudes et de Recherches Sociales - Univer- 
sité de Tehran. 



PREFACE 



Au cours des années précédant 1960, le marché des 
terrains connut à Tehran une activité extrême ; il fut, si 
Von peut dire, l'une des grandes activités collectives de la 
capitale. Quelques milliers d'individus étaient occupés par 
les seules fonctions d'intermédiaires en transactions fon- 
cières ; peu ou prou, chaque habitant spéculait, tous 
rêvaient de spéculation. Le sol urbain semblait produire 
une richesse inépuisable et réelle : des « villes nouvelles » 
bourgeonnaient autour de la ville. 

Un sort malheureux, dont l'Etat fut vite rendu 
responsable, tout d'un coup s'abattit sur le marché fon- 
cier ; les rêves de ville et d'argent s'évanouirent. Restait le 
chaos. Tehran avait été victime d'un immense cataclysme. 
La spéculation avait façonné le tissu urbain actuel, hypo- 
théqué celui de demain : un tissu urbain morcelé, abstrait, 
ignorant la construction, la circulation, l'équipement, sem- 
blable à celui que les agents voyers de la belle époque 
avaient fabriqué pour les villes occidentales. Les effets, ici, 
étaient décuplés par une croissance rapide (doublement 
approximatif de la population tous les 10 ans depuis 
1925) et les freins que l'histoire avait opposés à 
l'extension urbaine durant la guerre et l'après-guerre. 



X PREFACE 

La spéculation avait aussi contrecarré la croissance 
économique du pays. Nos économistes pensaient que le 
marché des terrains constituait un instrument de pompage 
de l'épargne, que les « mains actives » qui recueillaient les 
profits fonciers allaient investir dans des secteurs produc- 
tifs. Ce ne fut pas le cas. 

L'auteur et son groupe de travail de l'Institut d'Etu- 
des et de Recherches Sociales ont entrepris d'analyser, 
d'expliquer, de critiquer ce fait colossal de la formation 
du Tehran moderne. L'étude prend tour à tour en 
considération les trois aspects majeurs du marché des 
terrains ; la distribution des prix qui met en évidence les 
éléments constitutifs de la valeur, l'histoire comparée de 
la croissance urbaine et du marché qui explique l'intensité 
de la spéculation et son échec, les effets sur le tissu 
urbain et la société elle-même d'une extension gouvernée 
par les intérêts particuliers. 

Je n 'ai nul besoin de souligner les difficultés rencon- 
trées dans la poursuite de ces objectifs : manque et 
pauvreté de statistiques (un seul véritable recensement, 
peu de données économiques et financières), cartographie 
urbaine insuffisante, rareté des données écrites concernant 
l'histoire urbaine depuis le début du siècle. Au moment 
où cette étude fut commencée, il était par ailleurs impos- 
sible d'engager un vaste programme de recueil de données 
nouvelles : l'Institut d'Etudes et de Recherches Sociales 
venait d'être fondé. Le groupe de travail a complété 
l'analyse des sources existantes par un certain nombre de 
relevés destinés à les contrôler, surtout par une profonde 
connaissance de la morphologie urbaine et de la société 
téhranaise ; si bien que cet ouvrage est, en même temps 
qu'une étude sur le marché foncier, l'un des premiers 
travaux de sociologie urbaine réalisés en Iran. 

Les enseignements de cette étude, et spécialement 
ceux qui concernent les mécanismes et les effets de la 
spéculation foncière sur la construction urbaine, me sem- 
blent déborder largement le cas particulier de Tehran pris 



PREFACE XI 

ici en considération ; ils intéressent non seulement les 
villes de province de l'Iran qui toutes, à un moindre degré 
que la capitale, ont été touchées durant les mêmes années, 
mais beaucoup de villes dans le monde, dont la croissance 
est affectée des mêmes maux. Ils attirent l'attention sur le 
difficile problème du statut juridique du sol urbain et sur 
la nécessité de préserver les droits d'usage de la collecti- 
vité urbaine, c'est-à-dire de chacun des habitants, quelque 
libérale que la société se veuille. 

Dr E. Naraghi 

Directeur de l'Institut d'Etudes 
et de Recherches Sociales (Tehran) 



REMERCIEMENTS 



Nous devons exprimer ici notre reconnaissance à 
S. E. Monsieur Gholam Hossein Sadighi, Président de l'Ins- 
titut d'Etudes et de Recherches Sociales de l'Université de 
Tehran, qui nous a constamment encouragés dans la 
poursuite de nos travaux. 

Nous tenons à témoigner tout particulièrement notre 
gratitude à Monsieur Ehsan Naraghi, Directeur de l'Insti- 
tut d'Etudes et de Recherches Sociales, qui n'a pas cessé 
de suivre et de favoriser la longue élaboration de cette 
recherche de Sociologie Urbaine, sans doute la première 
en Iran et de ce fait portée à résoudre ou à tenter de 
résoudre à la fois tant de problèmes jusque-là inexplorés, 

Nous devons remercier aussi Monsieur Mohammad 
Ali Handjani, Ministre Adjoint des Finances, qui nous a 
témoigné une inlassable complaisance et nous a permis 
d'accéder aux sources de documentation et d'information 
si importantes du Ministère des Finances. Nous avons 
aussi une dette particulière envers Monsieur Nasser Zol- 
faghari, Maire de Tehran en 1339 (1960-61) et envers 
Monsieur Saidié Firouz-Abadi, Directeur des Finances 
Municipales à la même époque, qui soucieux de rénover 
l'administration de la ville, nous ont confié plusieurs 



XIV REMERCIEMENTS 

tâches d'étude grâce auxquelles nous avons pu connaître 
avec plus de précision le fonctionnement de l'administra- 
tion municipale. 

Nous tenons encore à exprimer nos remerciements à 
Monsieur Mehdi Samii, Directeur de la Banque de Déve- 
loppement de l'Industrie et des Mines, à Monsieur Nasser 
Badie, Directeur adjoint de la Banque de Construction et 
à Monsieur Khodayar, Directeur de la Construction à la 
même Banque, à Monsieur Abbas Adjari, Directeur du 
Service Technique de la Banque Hypothécaire, à Monsieur 
Ebrahim Mazaheri, expert immobilier au Ministère de la 
Justice, qui ont bien voulu prendre intérêt à nos recher- 
ches et nous ont informé, conseillé, et éventuellement 
donné accès à la documentation dont ils disposaient. 

Nous remercions aussi tous ceux, fonctionnaires de 
Ministères et de Grands Organismes d'Etat, informateurs 
particuliers qui ont facilité nos travaux de documentation 
ou nous ont prodigué de précieux renseignements. 

Ont enfin un droit tout particulier à notre gratitude, 
Monsieur Farrokh Ghaffary, qui a bien voulu relire notre 
manuscrit et vérifier un certain nombre de faits de 
l'histoire urbaine dont il est tout spécialement averti et 
Monsieur Abdol-Ali Djahan-Chahi, Professeur à la Faculté 
de Droit de l'Université de Tehran qui, sans partager 
toutes nos conclusions (mais la confrontation n'en était 
que plus vivante), a bien voulu nous consacrer un temps 
appréciable, nous faire part des connaissances qu'il avait 
acquises et effectuer une critique approfondie du ma- 
nuscrit. 



INTRODUCTION 



Le marché du sol urbain tient une place remarquable 
dans la dynamique de la société urbaine surtout lorsque, 
comme c'est le cas pour Tehran (1), cette société traverse 
une phase de rapide changement. 

L'espace est une donnée nécessaire de l'existence 
individuelle et collective et toute société en mouvement 
modifie l'espace qu'elle occupe dans ses dimensions et 
dans son utilisation matérielle et sociale. A un moment 
donné, en raison de son activité et des besoins qui sont 
alors ressentis, la société accorde un intérêt plus ou moins 
grand aux aires qui constituent le sol urbain, que ces aires 
soient anciennement occupées — témoin morphologique 
du passé — ou qu'elles soient jusque-là demeurées vierges 
de son emprise. 

Dans une situation où prévaut l'appropriation indivi- 
duelle du sol et où la transformation du tissu urbain est 
dans une large mesure laissée à l'initiative privée, les 



(*) L'introduction a été refondue en 1969 ; l'ensemble de l'ouvrage fut 
écrit en 1961 et n'a subi depuis que des transformations mineures. 

(1) On a adopté la graphie « Theran » plus conforme à la prononciation 
persane. 



2 INTRODUCTION 

transformations morphologiques de la ville donnent lieu à 
des transactions, à un marché, et à des prix ; ceux-ci 
traduisent l'intérêt porté par la collectivité urbaine aux 
caractéristiques de situation, de forme et d'équipement 
des parcelles du sol urbain. Les transactions sur les 
terrains apparaissent ainsi comme un moment important 
de l'histoire de la société urbaine, elles sont un des points 
significatifs du contact entre le passé et le futur de la 
ville, ou au moins entre le donné morphologique et les 
anticipations, qui se réaliseront ou pas, mais laisseront 
toujours quelque trace, de la société qui utilise ce donné 
morphologique et se situe par rapport à lui. 

Le marché des terrains est l'indice d'un changement 
dans les besoins, les transactions foncières enregistrent ou 
prévoient des changements dans l'activité collective. Mais 
le marché n'est pas que reflet, il a aussi une fonction 
motrice dans les changements sociaux et, ainsi, dans les 
besoins : le changement de propriété modifie la société, il 
est un moyen par lequel le terrain, l'argent, passent de 
certains individus à d'autres, de certaines catégories so- 
ciales à d'autres catégories ; en outre le marché des 
terrains a des effets propres sur la transformation du tissu 
urbain : c'est notamment par le jeu des prix que s'expli- 
que la progression par bonds fréquemment évoquée à 
propos du mouvement des villes, il a encore bien d'autres 
effets moins fréquemment reconnus. 

Le marché des terrains est un rapport collectif où 
l'on observe la société urbaine comme tout structuré et 
dynamique ; son étude fait partie de la sociologie urbaine 
proprement dite comme, par exemple, l'étude des institu- 
tions municipales. Les études de comportement ignorent 
la ville comme ensemble et comme histoire, c'est-à-dire 
comme ville ; les études de morphologie urbaine, d'écolo- 
gie, ne touchent que ces choses créées par l'activité passée 
de l'homme qui n'ont aujourd'hui de valeur, tout comme 
la nature, que dans leur rapport à la société qui actuel- 
lement les occupe. 



INTRODUCTION 3 

Se situer dans le rapport social du marché des 
terrains c'est prendre la croissance urbaine, sa transfor- 
mation morphologique dans son mode effectif de réalisa- 
tion, c'est replacer les décisions des ménages, des entre- 
preneurs, des propriétaires fonciers dans un cadre réel, 
c'est considérer la Ville dès le départ comme fait social 
concret. Encore doit-on se détacher de l'approche ab- 
straite de l'économie politique qui, pratiquement, a été le 
seul secteur des sciences sociales qui ait accordé au 
marché des terrains un intérêt soutenu. Depuis Ricardo, la 
valeur du sol et la rente foncière ont été dans la pensée 
économique un souci constant quoique marginal. Au 
cours de plus d'un siècle, la théorie économique foncière 
présente une unité remarquable, développant progressi- 
vement les conséquences d'une conception, ou, plus exac- 
tement, d'une perspective qui demeure fondamentalement 
identique à elle-même. 

On sait que pour Ricardo la rente foncière est un 
don de la nature, elle apparaît sur les terres fertiles 
lorsque des terres moins fertiles demandant des doses de 
capital et de travail plus grandes sont mises en exploita- 
tion. Le propriétaire foncier, grâce au jeu de la concur- 
rence entre les producteurs, perçoit illégitimement cette 
rente qui est une rémunération « des qualités originelles et 
indestructibles du sol » (2). Ricardo a aussi reconnu le 
rôle de la distance que, quelques années plus tard, Von 
Thunen, fondateur de ce que l'on a appelé l'économie 
spatiale, mettra en valeur dans la répartition des cultures 
et de la rente foncière sur la périphérie des marchés (3). 



(2) J. Ricardo, Principes de l'économie politique et de l'impôt (1ère édi- 
tion, 1817), Alfred Costes, Paris, 1933. 

(3) J. H. Von Thunen, Der isolierte Staat in Beziehung auf Landwirtschaft 
und Nationalôkonomie, 3 parties publiées en 1826, 1850 et 1863. Traductions 
françaises de J. Laverrière, (Guillaumin, Paris, 1851) pour la 1ère partie et de 
Wolkoff (Guillaumin, Paris, 1857) pour la première section de la 2ème partie. 
On trouvera dans C. Ponsard, « Histoire des théories économiques spatiales » 
A. Colin, 1958 202 p . l'exposé de la théorie de Von Thunen et son influence 
depuis un siècle. 



4 INTRODUCTION 

Après Ricardo, la théorie de la rente foncière subit 
des transformations que C. Gide et C. Rist ont, bien que 
trop partiellement, analysées (4). La notion de rente est 
tout d'abord progressivement étendue à toutes sortes de 
domaines. Stuart-Mill montre qu'elle ne s'applique pas 
seulement aux terres cultivées et aux mines, mais aussi 
aux salines, aux pêcheries et au sol urbain qui délivre des 
services d'emplacement (5). 

Avec l'école néo-classique, avec V. Pareto et A. Mar- 
shall, la rente foncière n'apparaît plus que comme un cas 
particulier d'un fait général : l'on découvre des phénomè- 
nes de rentes dans le capital fixe, dans les facultés de 
l'entrepreneur, dans les qualités des travailleurs, etc. « En 
passant des libres dons de la nature aux améliorations 
moins durables, de celles-ci aux constructions de fermes 
ou d'usines, de celles-ci aux machines à vapeur et finale- 
ment à tous les instruments moins durables et plus 
rapidement construits, nous trouvons une série continue 
de rentes » (6). 

Cette première tendance est liée à la seconde, la 
notion de rente est intégrée à la théorie générale de la 
valeur. L'origine de la rente, de toutes les rentes, se trou- 
ve dans le marché, elle exprime utilité et rareté, rapport 
entre offre et demande : « les services de la terre n'obéis- 
sent pas en ce qui concerne leur valeur à d'autres lois 
générales que les services des machines, des instruments, 
des maisons d'habitation ou des fabriques ou que tous les 
autres biens économiques de quelque nature qu'ils puis- 
sent être » (7). Ainsi, tandis que l'opposition entre pro- 



(4) Ch. Gide et C. Rist, Histoire des doctrines économiques, Sirey, Pa- 
ris, 1947. Paris, 1947. 

(5) J. S. Mill, Principes d'économie politique avec quelques-unes de leurs 
applications à l'économie sociale (1ère édition, 1848) Guillaumin, Paris, 1873, 
2 vol. 

(6) A. Marshall, Principes d'économie politique (1ère édition 1890), Girard 
et Brière, Paris, 1906, cité par Ch. Gide et C. Rist, op. cit. 

(7) C. Menger, Grundsâtze der Volkswirtschafslehre, (1ère éd. 1871), 2ème 
éd. 1923, Vienne, cité par Ch. Gide et C. Rist, op. cit. 



INTRODUCTION 5 

priétaire foncier et entrepreneur s'estompe du fait que la 
rente foncière devient objet d'« entreprise », l'on fait 
entrer la terre (agricole) et le sol (urbain) dans la caté- 
gorie générale de marchandise générale. 

En même temps, et il ne pouvait en être autrement, 
la rente foncière qui apparaissait à Ricardo comme une 
anomalie parce que singulière devient normale parce que 
générale. Au même titre que les autres forces productrices 
qui ont d'autant plus de valeur pour le capitalisme 
qu'elles lui coûtent moins cher (Marx), le sol urbain 
apparaît comme pure potentialité dont la mise en valeur 
est due à l'activité de l'entrepreneur. Schaeffle note que 
le sol fournit une rente non parce qu'il est un don de la 
nature mais simplement parce que le sol est immobile et, 
par suite, incapable de déplacement ou de multiplication 
comme les autres capitaux. Les rentes sont des primes 
offertes à celui qui sait utiliser soit ses capacités person- 
nelles, soit ses capitaux, soit les terres, d'une manière 
particulièrement avantageuse. La rente est un appât qui 
est à la source de tout progrès (8). La seule différence 
finalement reconnue entre les rentes est leur durée, celle 
due à des machines plus perfectionnées disparaît rapide- 
ment du fait d'un progrès incessant, celle due au sol est 
plus longue du fait de la durabilité de la valeur d'empla- 
cement. 

Ayant ainsi assuré les capitalistes de la légitimité de 
l'appropriation de la rente foncière l'économie politique 
s'attache à étudier, prédire et diriger leur comportement. 
Ce sera d'abord l'une des préoccupations de A. Marshall. 
Les capitalistes entrent en concurrence pour l'exploitation 
de l'utilité potentielle du sol ; ceux qui détiennent de 
meilleurs emplacements ou qui mettent mieux en valeur 
l'emplacement qu'ils possèdent, obtiennent un avantage 



(8) Shaeffle, Die nationalôkonomische Théorie der auschliessenden Absatz 
Verhdltnisse , Tubingen 1867, analysé par Ch. Gide et C. Rist, op. cit. 



6 INTRODUCTION 

plus grand. La principale activité de l'entrepreneur fon- 
cier est de spéculer sur la transformation urbaine ; la 
valeur marchande qu'il attribue aujourd'hui au sol est 
fondée sur le calcul de la valeur capitalisée des revenus 
futurs attendus (9). Anticipant sur le devenir de la société, 
l'entrepreneur foncier apparaît comme le véritable créa- 
teur de la valeur et l'agent des transformations urbaines ; 
il actualise à la fois les revenus futurs et l'avenir urbain. 
Les forces productives naissant de l'activité collective, du 
mouvement de la société que l'on nie comme fondement 
de la valeur particulière du sol urbain au profit de la 
valeur générale que le marché fait apparaître sont réintro- 
duites dans le calcul des entrepreneurs. La tendance sera 
plus nette encore chez R. M. Hurd, qui reprend aussi 
l'enseignement de Von Thunen ; les prévisions des entre- 
preneurs portent en particulier, selon lui, sur la popula- 
tion, les transports, les services publics et l'espace ur- 
bain (10). 

L'intérêt de l'économie politique pour le comporte- 
ment des spéculateurs fonciers conduit à l'apparition aux 
Etats-Unis, au lendemain de la première guerre mondiale, 
du courant des Land économies qui, se spécialisant au 
sein de l'école néo-classique, corrige et enrichit l'apport 
d'A. Marshall (11). Il le corrige en insistant sur les 
caractères spécifiques du marché foncier : difficulté du 
calcul économique, imperfection de la concurrence, ab- 
sence d'équilibre. R. M. Haig innove en élaborant une 
théorie du comportement des consommateurs de sol ur- 



(9) A. Marshall, op. cit., analysé par J. J. Granelle, « Essai sur la forma- 
tion du prix du sol dans l'espace urbain », Paris, Thèse pour le doctorat es 
sciences économiques. Faculté de droit et des sciences économiaues 1967. 

(10) R. M. Hurd, Principles of City Land Values, New York, « The Record 
Guide 1903 », analysé par J. J. Granelle, op. cit. 

(11) Pour une analyse détaillée de l'Ecole des Land Economies, voir l'ou- 
vrage cité de J. J. Granelle. 



INTRODUCTION 7 

bain en fonction du loyer et des frais de transport (12). 
R. T. Ely et G. S. Wehrwein sont proches de l'analyse de 
A. Marshall dans l'appréciation de la concurrence entre les 
entrepreneurs fonciers qui, tenant compte des différents 
facteurs de la demande, transforment la ville en fonction 
des besoins ; ils expliquent la valeur du sol urbain par les 
coûts de production du sol utilisable et par l'actualisation 
de la productivité attendue (13). H. B. Doran et A. G. Hin- 
mann étudient les facteurs déterminant la valeur du sol, 
ceux jouant sur l'offre et la demande (configuration 
géographique de la ville, vitesse et coût des transports, 
zoning, taxation, viabilité), ceux affectant le taux de 
capitalisation (taux d'intérêt, provision pour risques, pro- 
pension à investir, attentes de gains en capital), etc. (14). 
R. Turvey distingue parmi les facteurs l'accessibilité 
générale (coût de transport), l'accessibilité particulière 
(intérêt que telle catégorie d'individus peut porter à tel 
emplacement) et des caractéristiques comme la dimension 
de la parcelle et la nature du sous-sol (15). R. V. Ratcliff 
reprend les apports de ses prédécesseurs dans une théorie 
d'ensemble. Il y traite du processus de croissance urbaine 
(chaque parcelle a une « meilleure utilisation », le proprié- 
taire tend à réaliser afin de maximiser son gain), des 
facteurs de la valeur du sol (aux éléments distingués par 
ses prédécesseurs R. V. Ratcliff ajoute des facteurs tels 
que le voisinage ou l'environnement culturel) des condi- 
tions du marché (différentes catégories d'acheteurs, imper- 



(12) R. M. Haig Régional Survey of New-York ant its Environs, major éco- 
nomies factors in metropolitan growth and arrangement, Vol. I, New-York, 
Régional plan of New- York ant its environs, 1927. 

(13) R. T. Ely, G. S. Wehrwein, Land Economies, 1928, The University of 
Wisconsin Press, Madison, 494 p. 

(14) H. B. Dorau, A.G.Hinmann, Urban Land Economies, New-York, 
Mac-Grow. Hill. 1949, 150 p. Real States Analysis, New-York, Mac Grow H"] 
1961,342 p. 

(15) R. Turvey, The Economies of Real Property, Londres, Allen and Un- 
win Ltd., 1957, 150 p. 



8 INTRODUCTION 

fection du marché, etc.) et des critères de rentabilité de 
l'investissement (16). Partant de l'identité entre valeur 
d'usage et valeur d'échange les économistes du sol urbain 
aboutissent à une conclusion implicite ou explicite appa- 
remment curieuse à l'époque où les préoccupations urba- 
nistiques manifestent l'insatisfaction des individus et des 
collectivités en face des villes nées de la spéculation 
foncière ; ils affirment que les mécanismes du marché 
foncier produisent l'utilisation optimale du sol ; ce qu'il 
convient, étant donné les prémisses, de traduire : le pro- 
duit du système est le produit optimal de ce système. 

En marge de la théorie économique foncière mais la 
rejoignant, l'on ne peut manquer de mentionner l'abon- 
dante littérature produite, aux Etats-Unis surtout, par la 
réflexion des experts immobiliers au sujet de l'évaluation, 
dans un but fiscal, bancaire ou spéculatif, de la valeur du 
sol. Le problème des experts est de parvenir à une 
estimation objective des valeurs foncières. Trois méthodes 
concurrentes sont proposées : actualisation des revenus 
futurs escomptés, coût de remplacement, valeur de mar- 
ché évaluée d'après le prix de vente de biens comparables ; 
la pratique a privilégié la dernière et P. F. Wendt a 
montré, en conclusion d'une longue discussion, que les 
deux premières recouraient forcément à elles (17). On 
pourrait ajouter que si les capitalistes fonciers et les 
experts ont bien retenu l'enseignement des Land écono- 
mies le prix de vente des biens pris comme point de 
comparaison et le coût de remplacement doivent s'établir 
en fonction des revenus futurs escomptés et que toute 
différence doit être imputée à de mauvais calculs ou à 
l'imperfection du marché, lesquels, dans une perspective 



(16) V. Ratcliff, Urban Land Economies, New- York, Mac-Grow. Hill. 
1949, 533 p., Real Estâtes Analy sis New- York, Mac-Grow Hill., 1961, 342 p. 

(17) P. F. Wendt, « Real estate appraisal, a critical analy sis of theory and 
practice », New-York, Henry Holt & C°, 1956, 320 p. Voir une analyse détallée 
des ouvrages relevant de ce courant dans J. J. Granelle, op. cit. 



INTRODUCTION 9 

de rationalité économique, ne peuvent être retenus. Le 
problème et les discussions des experts n'auraient donc 
guère d'intérêt s'ils n'avaient conduit à l'élaboration d'un 
« modèle » d'estimation du prix du sol qui, à défaut de 
permettre une véritable évaluation faute de quantification 
des paramètres, a du moins l'intérêt d'indiquer les facteurs 
que la pratique du marché porte à considérer. P. F. Wendt 
qui nous propose ce modèle rejoint d'ailleurs nombre de 
propositions de ses devanciers. Toutefois, il ne retient que 
les facteurs jouant sur le cours général des prix, c'est-à- 
dire marquant toutes les parcelles du sol urbain, à l'exclu- 
sion de ceux qui différencient leur prix actuel et son 
évolution. Il distingue les attentes des capitalistes relatives 
à la population, aux dépenses des services publics, à 
l'extension de l'agglomération, à l'offre compétitive de sol 
urbain, aux perspectives d'investissement public en équipe- 
ments, les coûts auxquels ils devront faire face en raison 
de l'impôt foncier, des dépenses d'entretien, de l'intérêt et 
de l'amortissement du capital investi, et un taux de 
capitalisation lié au taux d'intérêt, aux réserves pour 
risques et aux prévisions de gain en capital. Avec les 
experts fonciers on pénètre, plus encore qu'avec les 
économistes du sol urbain, dans la pratique quotidienne 
du marché foncier ; le désintérêt pour l'origine de la rente 
et pour les problèmes qu'elle pose y trouve son achève- 
ment ; en même temps les experts, décrivant de la façon 
la plus complète les calculs auxquels se livrent les agents 
économiques, exposent ingénument l'origine même de la 
rente. 

De l'écologie urbaine liée à l'urbanisme et née à sa 
suite des difficultés engendrées par le marché foncier, on 
aurait pu espérer qu'elle nous éclairât sur les contradic- 
tions entre la morphologie urbaine créée et les besoins. En 
fait elle n'a pas dépassé le domaine limité qu'elle s'impo- 
sait au départ, s'est cantonnée dans la seule étude de 
données spatiales, de même que l'urbanisme ne s'est pas 
d'abord posé comme critique fondamentale du mode de 



10 INTRODUCTION 

genèse de la morphologie urbaine, ne s'est donné comme 
projet que l'amélioration de bases matérielles édifiées 
selon un processus dont les mécanismes n'étaient pas 
modifiés. 

Par ailleurs, l'écologie urbaine, malgré l'importance 
des travaux qui ont été effectués dans son cadre, surtout 
aux Etats-Unis, n'a accordé qu'un intérêt secondaire à la 
répartition des valeurs foncières, et, à défaut d'une 
méthode dialectique, n'a envisagé que des hypothèses de 
portée limitée dont la généralité a rapidement été mise en 
cause (relations entre la valeur du sol et la répartition des 
établissements industriels et commerciaux, des prix des 
loyers, des catégories socioprofessionnelles, etc.)- L'un des 
principaux débats a été ainsi de savoir si le loyer est ou 
non un facteur essentiel de la répartition des ménages 
dans l'espace urbain et s'il existe ou non une relation 
inverse entre le montant du loyer et la valeur du sol 
lorsqu'on s'éloigne du centre de la ville (18). 

En France, l'intensité de la spéculation après 1950, 
conséquence d'une urbanisation accélérée, et les difficultés 
qu'elle a opposées à la construction des villes ont con- 
tribué à raviver un intérêt pour les problèmes fonciers qui 
s'était estompé depuis la fin du 19ème siècle. Il est 
remarquable que le vaste panorama mondial du phéno- 
mène urbain dressé au début des années 50 par P. Geor- 
ges, qui se donne pour objet de montrer comment la ville 
dans ses formes et ses activités exprime la structure 
économique et sociale du pays où elle est implantée fait 
une place insignifiante au rôle joué par le statut juridique 
du sol. Cette carence est particulièrement frappante dans 



(18) Voir entre autres M. P. Gist, L. A. Halbert, Urban Society, New-York, 
Crowell Company, 1948 ; CF. Schmid, Land Values as an Ecological Index 
Research Studies of the State Collège of Washington, 9, 31-36 1941 ; 
A. H. Hawley, Human Ecology a Theory ofCommunity Structure, The Ronald 
Press Company, New- York, 1950, 456 p., W. Firey, Land Use in Central Boston 
Cambridge, 1947 ; A. Quinn, Human Ecology, New- York, Prentice Hall, 1950. 



INTRODUCTION 1 1 

la comparaison des trois « séries majeures » de villes : 
villes commerçantes et industrielles intégrées à l'économie 
capitaliste dans les pays industrialisés, villes de coloni- 
sation et villes des pays dits d'économie attardée, villes 
des pays d'économie socialiste (19). Le regain récent 
d'intérêt pour les problèmes fonciers a cependant surtout 
produit, quelle que fût la discipline dont les études 
s'inspiraient, des descriptions de la répartition des valeurs 
foncières. L'approche d'aucune de ces études n'est criti- 
que ; leur fonction est de fournir des connaissances utiles 
à la puissance publique dans ses tâches d'aménagement, 
de lui permettre de jouer avec la spéculation foncière, de 
se faufiler entre ses mailles. Malgré l'immensité des désor- 
dres, pressentis par chacun, provoqués par l'appropriation 
privée du sol urbain, le procès d'urbanisation qu'elle 
implique demeure territoire interdit (20). Dans ce climat 
d'inquiétude et de pusillanimité, l'objet définitif de la 
science serait de parvenir à une certitude suprême, celle 
d'un modèle mathématique permettant de connaître et 
de prévoir le prix du sol urbain (21). En raison de ce que 
l'économie politique nomme les imperfections du marché, 
on ne voit pas comment on pourrait aller très loin dans la 
construction d'un modèle détaillé et dépasser une formule 
macroécologique telle que celle que R. Mayer propose 
(22) ; l'on ne voit pas non plus les enseignements qu'un 
tel modèle pourrait apporter si l'on se propose non 
d'aménager la rente foncière et le tissu urbain qu'elle 
produit mais d'abord de comprendre le devenir des villes 



(19) P.Georges, La ville, le fait, à travers le monde, P.U.F., Paris, 1952, 
399 p. 

(20) Fr. Carrière, L 'évolution économique des terrains à bâtir dans la région 
parisienne, Centre d'Etudes économiques, Paris, 1957, CREDOC, Etude des 
facteurs de la valeur du sol dans la région parisienne, CREDOC, Paris, 1964, 
244 p. ; CREDOC-SEDES, 1966 ; X.X.X. Les prix des terrains à bâtir en 
France et à l'étranger, Problèmes économiques, N. 925 ; J. J. Granelle, op. cit., 
etc. 

(21) J. J. Granelle, op. cit. 

(22) R. Mayer, Prix du sol et prix du temps ■ Essai de théorie sur la forma- 
tion des prix fonciers, Ministère de la construction, Paris, 1965. 



12 INTRODUCTION 

tel qu'il est déterminé par la rente foncière et tel qu'il 
pourrait être s'il en était libéré. 

Etudier l'origine de la rente foncière n'est pas 
— comme l'économie politique tend à le faire croire - un 
exercice philosophique, c'est envisager comment de façon 
concrète, dans une situation définie, la croissance urbaine, 
les besoins individuels et collectifs s'actualisent. La rente 
foncière urbaine, analogue à la rente foncière agricole, 
comme le montrent A. Smith et K. Marx qui considéraient 
la première comme un cas particulier de la seconde (23), 
naît de la possibilité que le statut juridique du sol procure 
à certains individus reconnus comme propriétaires fonciers 
de s'approprier les avantages dus à l'équipement urbain et 
à la concentration des populations dans les villes. Les 
équipements publics, l'infrastructure urbaine délivrent des 
services aux ménages et aux entreprises industrielles et 
commerciales ; en général payés par les individus au 
travers de la collectivité publique, ils occasionnent une 
diminution relative du coût de la force de travail et 
procurent une force productive délivrée à coût réduit aux 
entreprises. La division et l'association du travail constam- 
ment plus avancées avec la croissance des villes représen- 
tent une autre force productrice considérable, source 
d'autres « surprofits » pour les entrepreneurs (économies 
d'agglomération). La concentration de pouvoir d'achat 
général et particulier offre de son côté des possibilités de 
bénéfices accrus pour le capital commercial. Les avantages 
que ces transformations de la vie collective procurent aux 
ménages et aux entreprises varient avec leur situation dans 
la ville, plus exactement avec le rapport de leur situation 
effective à la situation qui serait la meilleure eu égard aux 
besoins qui découlent de l'activité de production, des 
caractéristiques de la vie quotidienne et aussi des représen- 



(23) K. Marx, Le Capital (1ère éd. 1867, 1885), Editions Sociales, Paris, 
Livre III, tome 3, 1960. 



INTRODUCTION 13 

tations. De manière générale, pour l'ensemble des utilisa- 
teurs du sol urbain, les avantages décroissent du centre à 
la périphérie. 

Les propriétaires fonciers cherchent à s'emparer par 
le prix ou le loyer des avantages recueillis en monnaie ou 
en services par les utilisateurs du sol : leur rente varie avec 
la situation de leur terrain comme diffèrent les avantages 
que celle-ci procure. On remarque toutefois qu'ils prélè- 
vent aussi une « rente absolue » (Marx) qui apparaît 
notamment lorsqu'ils refusent de porter sur le marché une 
parcelle du sol qui ne rapporterait pas de rente ou ne 
rapporterait pas une rente suffisante, et qu'il ne s'agit là 
que de l'un des effets d'une stratégie que l'économie 
politique soucieuse de général et d'abstrait cache pudi- 
quement sous le titre des calculs et attentes économiques 
des propriétaires du sol urbain. 

Valeur d'usage et valeur marchande ne se confondent 
pas. Le sol est une dimension nécessaire de la vie des 
ménages, de l'activité de production et d'échange ; il ne 
peut exister d'homme, de société, sans espace. La concen- 
tration urbaine, c'est-à-dire la concentration des hommes 
sur un espace fini est liée à la spécialisation dans la 
complémentarité des activités, elle est la dimension spa- 
tiale d'une technique d'organisation collective de la pro- 
duction. 

Les rapports sociaux qu'impliquent la division et 
l'association du travail font que chaque portion de terrain 
urbain a un meilleur usage, une utilité maximum dans une 
certaine affectation. La distribution des fonctions tendant 
à s'effectuer au cours de la croissance urbaine en tenant 
compte de facteurs tels que le donné géographique et le 
passé de la ville fixé dans une morphologie. Cependant, le 
sol n'est pas immédiatement distribué en fonction des 
besoins ; approprié, il est affecté au travers du marché. La 
valeur d'usage du sol urbain doit, comme toute valeur 
d'usage, trouver son expression en valeur marchande, 
c'est-à-dire en monnaie ; de spécifique elle doit devenir 



14 INTRODUCTION 

générale. Les besoins d'espace relatifs à l'activité, à l'habi- 
tation, etc., doivent se transformer en monnaie et la 
monnaie en espace. Ils ne sont ainsi, en particulier, 
satisfaits que par la médiation de la propriété foncière 
capitaliste ; celle-ci doit les percevoir en valeur marchande 
à un niveau déterminé par les lois du marché, d'un 
marché lié au marché général mais ayant des caractères 
spécifiques provenant principalement de la non-fongibilité 
générale et particulière (échelles macro et micro-écologi- 
ques) de l'espace urbain, résultat des rapports économi- 
ques-sociaux, des besoins et des représentations des 
populations urbaines. De plus, les besoins doivent entrer 
dans le moule de la répartition de la propriété foncière ; 
celle-ci est habituellement divisée en parcelles de dimen- 
sions et formes spécifiques répondant à une utilisation 
passée du sol. Les besoins particuliers et collectifs propres 
à une société industrielle dynamique et à une ville en 
croissance ne peuvent directement trouver leur expression 
spatiale dans l'ancienne division, ils doivent cependant, 
pour s'actualiser, se traduire dans ses termes et donc se 
transformer. 

L'économie politique postule que les besoins peuvent 
s'exprimer dans les cadres du sol marchandise parcelle. 
Elle ne considère en conséquence jamais la ville comme 
base morphologique d'une collectivité en mouvement, 
dans sa diachronie collective, mais comme une somme de 
parcelles d'espaces et de temps à l'intérieur desquelles les 
entrepreneurs fonciers peuvent effectuer leurs calculs. Le 
postulat n'est en fait que la conclusion idéo-logique de sa 
perspective, celle des propriétaires parcellaires calculant 
pour s'approprier de moment en moment les plus-values 
collectives. Elle fausse au départ les notions de ville et de 
besoin, les transforme en termes qui lui sont favorables et 
ne retrouve leur réalité qu'a posteriori dans les imperfec- 
tions impénétrables du marché : manque de fluidité, de 
transparence et d'atomicité. 

Toujours est-il qu'aujourd'hui, dans les pays d'écono- 
mie libérale, c'est au travers du marché que la ville 



INTRODUCTION 1 5 

s'actualise. Il transforme les besoins et façonne la ville : 
sans lui, elle ne serait pas ce qu'elle est. De sa médiation 
qui, au départ, impose différence entre les besoins et leur 
actualisation, naissent des contradictions (24). Les règle- 
ments de voierie, les lois sur l'expropriation dans un but 
d'intérêt public, les lois et règlements d'urbanisme, la 
fiscalité sur les valeurs et revenus fonciers, les lois fon- 
cières (constitution de réserves foncières, etc.) représen- 
tent des tentatives de solution de ces contradictions dont 
nul ne conteste les limites. Le marché foncier est dé- 
formé ; dans les pays où le sol n'appartient pas aux 
collectivités locales, il continue à jouer un rôle dominant. 
Les difficultés subsistent (25). L'expérience de plus d'un 
siècle d'urbanisation accélérée dans les cadres d'un marché 
foncier dont la puissance publique a constamment cherché 
à limiter les effets nous enseigne la différence permanente 
entre les besoins et leur actualisation, entre la valeur 
d'usage et la valeur marchande et leur contradiction 
grandissante. Il ne peut y avoir d'étude de la croissance et 
des formes urbaines sans référence au marché foncier, ni 
d'analyse du marché en dehors du contexte des forces et 
des besoins collectifs qui cherchent à s'actualiser. 

Le projet de cet ouvrage est d'observer la croissance 
d'une collectivité urbaine particulière, se situant par rap- 
port à son passé morphologique, animé par certaines 
tendances économiques-sociales générales ou particulières, 
marqué par une structure sociale déterminée, des besoins 
et des représentations relatives aux besoins, dans sa rela- 
tion dialectique avec un marché foncier au travers duquel 



(24) J. Canaux, « Le sol n'est pas la terre. Remarques pour une politique 
foncière », La Vie urbaine, 60, 1951, pp. 139-148 ; Correspondance munici- 
pale, documents mensuels pour l'information et l'action locale, 75, février 1967 
(N. spécial sur les problèmes fonciers). 

(25) Pour la France, voir par exemple Commissariat général du Plan, com- 
mission de l'équipement urbain, Vème plan, 1966-70. Rapport du groupe VI, 
« Etudes foncières », Orientation et financement de la politique foncière, Paris, 
Documentation française, 1966 100 p. 



16 INTRODUCTION 

le devenir de la ville cherche à actualiser sa dimension 
spatiale mais qui en transforme toutes les dimensions. 
On se situe ainsi dans une perspective proche de celle de 
M. Halbwachs dont l'étude sur Paris au début de ce siècle 
est demeurée sans filiation, du moins en ce qui concerne 
le rapport entre développement urbain et marché fon- 
cier (26). M. Halbwachs cherchait à montrer que, dans 
l'élaboration de l'organisation voyère de Paris, l'initiative 
individuelle ne faisait que se modeler sur des tendances 
collectives, que l'ouverture de voies nouvelles ne détermi- 
nait pas le peuplement mais répondait toujours à des 
besoins de circulation ou de peuplement : « La ville s'est 
transformée dans le sens et aux époques où les besoins 
des populations l'exigeaient ». Plus généralement, il cher- 
chait à mettre en évidence le jeu des forces et des 
représentations collectives dans l'élaboration morpholo- 
gique de Paris, s'attachant notamment à comprendre les 
mécanismes du marché, le rôle qu'y jouent les représenta- 
tions de la croissance et les calculs des entrepreneurs ; 
« on peut dire qu'à chaque époque l'étendue des terrains 
ayant une valeur marchande comme terrains destinés au 
bâtiment est définie non par les besoins réels mais par 
l'idée qu'on se fait de ce que ces besoins sont et de leur 
extension éventuelle ». Les spéculateurs « expriment et 
devancent la conscience collective, ils achètent le terrain 
avant que l'on ne soupçonne la valeur qu'ils vont acquérir, 
revendent au moment propice ». 

L'ambition de l'ouvrage n'est-elle cependant pas au- 
dessus du résultat ? Doit-on évoquer ici les difficultés 
auxquelles l'on s'est heurté et qui, probablement, n'eus- 
sent pas été moins grandes dans un autre pays que 



(26) M. Halbwachs, Les expropriations et les prix des terrains à Paris de 
1860 à 1900, Cornely, Paris, 1909, 416 p. Thèse rééditée et complémentée 
dans « La population et les tracés des voies à Paris depuis un siècle », P.U.F., 
Paris, 1928, 11 + 275 p. Un certain nombre d'articles reprennent le thème de 
ces ouvrages. 



INTRODUCTION 17 

l'Iran ? Bien des informations souhaitables faisaient dé- 
faut, bien des documents disponibles étaient de valeur 
incertaine. L'analyse des sources consultées, présentée 
dans les annexes, montre les difficultés rencontrées, le 
niveau souvent approximatif des connaissances acquises. 

En ce qui concerne la situation actuelle, malgré les 
travaux effectués sur la ville de Tehran et particulièrement 
sur son écologie par l'Institut d'Etudes et de Recherches 
Sociales (Université de Tehran), les informations restent 
encore fragmentaires. Plus encore l'histoire de la société et 
de la morphologie urbaine demeure mal connue (27). La 
connaissance des villes de province, où les traces du passé 
sont, au moins en certains cas, plus perceptibles qu'à 
Tehran aurait pu être d'un secours utile ; leur étude n'est 
pratiquement pas encore commencée. Sur le présent 
comme sur le passé seules quelques connaissances sont 
sûres, • on a tenté de les relier en une synthèse qui 
n'apparaîtra peut-être que comme un corps d'hypothèses 
bâti sur un corps de conjectures. 

L'exposé est divisé en trois parties ; la première, 
mêlant synchronie et diachronie, partant de l'observation 
de la répartition actuelle des prix et de ses relations avec 
l'écologie urbaine, cherche à représenter les facteurs cons- 
titutifs de la valeur marchande (c'est-à-dire les rapports 
collectifs et les besoins qui transparaissent dans les prix) 
en remontant sans cesse à la dynamique concrète de la 
ville sans laquelle n'ont de sens ni sa forme ni la 
répartition des prix. Le second chapitre cherche à expli- 
quer le mouvement général des prix, ses liens avec la 
croissance urbaine, l'équipement de la ville et la conjonc- 
ture économique et politique ; il met en évidence une 
seconde série de facteurs contribuant à la formation des 



(27) V. Minorsky, « Tehran, capitale de la Perse », Encyclopédie de l'Islam, 
tome IV, Paris, Leyde, 1934, pp. 750-756, a analysé il y a quelque 30 ans les 
documents disponibles. Il n'a pu reconstruire qu'une bien décevante histoire 
événementielle. 



18 INTRODUCTION 

prix : les facteurs généraux relevant de l'évolution générale 
de la société et de sa structure sociale entraînant l'appari- 
tion de différentes catégories de rentes foncières. La 
dernière partie, considérant le marché dans sa relation avec 
la société urbaine, tend à expliciter ses déterminations 
dans la transformation de la structure sociale,, dans la 
construction de sa base morphologique, dans l'élaboration 
des besoins et des représentations de la population ur- 
baine. 



Chapitre Premier 

LA DISTRIBUTION DES PRIX 

ET LA FORMATION DE LA VALEUR 

DU SOL URBAIN 



La valeur du sol urbain est-elle la récompense d'ef- 
forts individuels ou le fruit du jeu de forces et de 
représentations collectives ? En 1960 la réponse est moins 
douteuse qu'au temps où Halbwachs posait la question, 
vers 1900, en pleine époque libérale. Toutefois, l'interro- 
gation peut encore être objet de scandale dans une société 
économiquement attachée sinon au libéralisme dans sa 
forme occidentale du moins à une forme d'organisation 
exclusivement fondée sur l'appropriation individuelle des 
biens. 

Que la valeur du sol soit un fait collectif est 
implicitement reconnu par tous les habitants de la ville 
intéressés au marché du sol urbain. Chacun sait que le 
prix du sol s'établit « régionalement », c'est-à-dire par 
secteurs urbains. Toutes les sources consultées sur les prix 
de terrains s'expriment en termes « régionaux » ; dans 
chaque secteur existent ainsi, dans la pratique du marché, 
non pas un d'ailleurs, mais des prix caractérisant différen- 
tes catégories de terrains et ces prix représentent des 
moyennes par rapport auxquelles les prix de chaque 
parcelle s'établissent en fonction d'autres circonstances. 
Or, reconnaître des prix régionaux c'est reconnaître que 
dans le cas où l'individu dispose d'un pouvoir de valori- 
sation de la propriété foncière il ne peut l'exercer que par 



20 PAUL VIEILLE 

rapport à un niveau de base qu'il ne maîtrise pas. Utiliser 
le fait implicitement dans l'activité économique indivi- 
duelle fait partie d'un comportement réaliste, mais l'ad- 
mettre explicitement c'est saper les bases culturelles de 
cette activité. C'est la raison pour laquelle l'affirmation 
des prix régionaux dans un texte officiel émanant du 
Ministère des Finances ( 1 ) fut ressentie comme une me- 
nace et souleva tant de critiques ; lorsqu'il est question de 
ce document les mêmes individus qui traitaient des prix 
en termes régionaux insistent désormais sur leur variabilité 
essentielle. 

S'il paraît donc superflu de montrer que la valeur du 
sol est un fait collectif, ce n'est pas vain pour la 
connaissance de la société comme pour l'action d'identi- 
fier les facteurs collectifs qui donnent naissance à cette 
valeur et permettent de classer les terrains sur l'échelle 
commune du marché. Là, les choses sont moins claires. 
Méthodologiquement, on partira de l'observation de la 
distribution des prix qui est le fait actuel qu'il s'agit 
d'expliquer. Un certain nombre de traits majeurs se 
dégagent alors et l'on s'attachera à la formation des 
hypothèses qui permettent de relier ces faits sociaux à 
d'autres faits sociaux, de rendre compte de leur genèse. 

L'analyse de la multitude complexe des prix (2) qui 
affectent le sol urbain peut être simplifiée par trois 
constatations liminaires qui portent une valeur non seu- 
lement technique mais méthodologique. 

i) Il existe, on l'a dit, des prix régionaux, c'est-à-dire 
des prix moyens valables pour chaque secteur délimité par 



(1) Vezaraté Daraï, Pichkari Darayé Tehran - Fehresté Ghaimaté Arazi va 
Sakhtemani Mantagheyè Tehran va Houmé, Tehran, 1338, 9 70 p. (Ministère 
des Finances, Direction des Finances de Tehran - Table des prix des terrains et 
des bâtiments de la zone de Tehran et de sa banlieue, Tehran 1338 (1959-60) 
9+70 p.) Prix fixés pour Tannée 1338 (1959-60). 

(2) L'étude supposait la disposition d'informations nombreuses et sûres. On 
a utilisé dans ce but des sources dont la valeur et le traitement sont présentés 
dans les annexes de ce chapitre. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 21 

les coupures des grandes avenues. C'est une donnée du 
marché. 

ii) Les prix moyens de chaque région ou secteur se 
classent en plusieurs catégories définies par la position du 
terrain par rapport à l'organisation voyère : terrains sur le 
front des avenues, des rues principales, des rues secondai- 
res, des impasses, terrains de l'intérieur des îlots. L'accès du 
terrain revêt ainsi à l'intérieur de la situation régionale 
une valeur discriminante essentielle. 

iii) Dans chaque secteur urbain, les prix classés selon 
les catégories précédentes décroissent de la première à la 
dernière (avec parfois des chevauchements entre catégories 
intermédiaires), c'est-à-dire que si l'on considère l'ensem- 
ble des prix régionaux ils se classent en cinq séries dont 
les termes de la première et de la dernière contiennent 
toujours les autres. 

Résultat remarquable. La hiérarchie des prix corres- 
pond en cas général à la hiérarchie des commodités 
d'accès. Du même coup on est méthodologiquement en 
droit de simplifier considérablement l'analyse en ne la 
faisant porter que sur la première et sur la dernière des 
séries. 

Les autres représentent des situations intermédiaires 
du point de vue classificatoire et se situent, quant au prix, 
dans des positions moyennes, elles ne correspondent donc 
pas à des faits sociaux autonomes. 

Par contre, si l'on considère maintenant les distribu- 
tions géographiques des prix de la première et de la 
dernière série, on voit que les deux répartitions ne se 
recouvrent pas. En particulier les aires des prix maxima de 
chacune d'elles ne coïncident pas : l'aire centrale des prix 
des terrains sur le front des avenues est formée par le 
quadrilatère délimité par les avenues Ferdowsi, Islambul, 
Saadi et par la place Tupkhane (3), tandis que celle de 



(3) Pour les noms de lieux cités dans le texte voir plus loin la carte de 
situation. 



22 PAUL VIEILLE 

l'intérieur des îlots s'allonge au Nord-Ouest de la précé- 
dente de part et d'autre de l'Avenue Chah-Reza, de la 
place Ferdowsi à l'Université (4). Par ailleurs, si l'on 
effectue une coupe traversant les deux aires centrales (5), 
les courbes représentant la variation en fonction de la 
distance des prix de l'intérieur des îlots d'un côté, du 
front des avenues de l'autre, ont des formes différentes. 
Grossièrement chacune a une allure de courbe en cloche 
mais la première est aplatie au centre, la deuxième au 
contraire s'élève considérablement sur sa direction mé- 
diane si bien que la différence des prix, relativement faible 
sur la périphérie, est très grande au centre. 

On est ainsi conduit à admettre que les deux séries 
extrêmes de prix régionaux traduisent deux faits écono- 
miques et sociaux différents et que ces deux faits corres- 
pondent aux deux principaux facteurs qui contribuent à 
la formation des prix du sol urbain ; on peut formuler 
l'hypothèse générale suivante : 

La plus-value du sol urbain comme fait global a deux 
composantes principales : la plus-value commerciale, qui 
culmine dans la plus-value spéciale, ou plus-value d'empla- 
cement central qui affecte le noyau urbain et a pour 
origine la fonction prééminente de ce noyau dans la ville 
et dans l'espace qu'elle domine; la plus-value générale 
urbaine due à la valeur que les terrains proches et moins 
proches du noyau présentent pour la résidence des popu- 
lations dont l'existence dépend, en quelque manière, du 
noyau et pour les activités annexes induites. 

On va successivement analyser, dans les pages qui 
suivent, les problèmes posés par la répartition de ces deux 
plus-values ; en fin de chapitre on traitera en outre des 



(4) Voir plus loin les cartes « Prix sur le front des avenues » (prix supé- 
rieurs à 5 000 Riais) » et « Courbes Isoprix, intérieur des îlots ». 

(5) Coupe XX sur les cartes de répartition des prix, représentée dans le 
graphique correspondant, Annexe I. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 23 

plus-values locales dont les effets apparaissent sur ceux de 
la plus-value générale. 

I. LA PLUS-VALUE COMMERCIALE ET LA PLUS-VALUE SPE- 
CIALE URBAINE 

Toute société a ses espaces privilégiés dans l'organi- 
sation de sa dimension géographique. Ce sont les points 
où les populations se rassemblent en vue d'activités collec- 
tives (6) : administration, production, achats, loisirs, priè- 
res, etc. Parmi eux, le centre des villes et particulièrement 
le centre des villes capitales est l'un des plus importants. 
Il est à la fois le centre de l'aire de domination de la cité 
et, de ce point de vue, son activité est d'autant plus 
grande que l'Etat est administrativement et écono- 
miquement plus concentré, et un point de rassemblement 
des populations qui assurent directement ou indirectement 
cette fonction de direction. Les populations provinciale et 
urbaine y affluent. Il a une valeur sociale éminente qui, 
dans les sociétés de type libéral, donne naissance à une 
valeur monétaire d'emplacement, celle-ci pouvant d'ail- 
leurs, comme on le verra dans la suite, apparaître sous des 
formes différentes. 

Cette plus-value d'emplacement central n'est qu'un 
cas particulier de la plus-value d'emplacement commercial 
que l'on rencontre en d'autres points de la ville : centres 
de quartiers, centre de secteurs urbains, sorties des bâti- 
ments religieux, des usines, etc., tous points où, en raison 
de l'utilisation et de l'organisation de T'espace, de traits 
culturels, d'habitudes, les populations affluent en plus ou 
moins grand nombre. Les terrains proches de ces points 
ont en particulier une valeur d'emplacement pour les 



(6) « Objectivement collectives » devrait-on dire dans la mesure où cer- 
taines activités comme les achats, vues par les acheteurs, sont individuelles, 
« privées » bien qu'elles se déroulent dans un cadre presque entièrement collec- 
tif. 



24 PAUL VIEILLE 

échanges ; c'est pourquoi on peut génériquement appeler 
les plus-values qui en découlent des plus-values d'empla- 
cement commercial. 

Entre le montant des plus-values d'emplacement cen- 
tral et celui des autres plus-values d'emplacement commer- 
cial existe à Tehran, comme dans les autres villes, une 
différence considérable. On pense en outre (en l'absence 
de données comparatives sur d'autres villes on n'ose 
l'affirmer) que la différence est plus grande à Tehran que 
dans d'autres capitales du monde. Explicitons les facteurs 
qui, dans le cas particulier de Tehran, déterminent l'exis- 
tence de plus-values d'emplacement central très élevées. 

La capitale de l'Iran est caractérisée par une extrême 
concentration, une superposition ou une juxtaposition des 
centres administratif, d'affaires, commercial et de loisir. 
L'histoire de la ville et de sa croissance révèle les causes 
de cette concentration. Le bazar, autrefois centre 
d'échange interrégional et de redistribution des produits à 
l'usage d'une petite ville, centre quasi unique d'activité de 
la population urbaine, est demeuré longtemps le pôle 
principal d'attraction après la promotion de la ville au 
rang de capitale ; ses relations économiques avec la tête 
politique de l'Etat, la Cour, établie dans l'Ark, située 
immédiatement en son Nord, ont d'ailleurs été durant 
tout le 19ème siècle, très étroites. Lors du changement de 
régime dans les années 1920 l'implantation des bâtiments 
administratifs nécessaires à un Etat centralisé a encore été 
conditionnée par la position du bazar qui jouait un rôle 
de grand centre d'échange et ravissait à la même époque 
la première place au bazar du Tabriz. Dans les années 
suivantes et surtout depuis la deuxième guerre mondiale, 
la fonction de Tehran comme pôle politique, administratif 
et économique de l'Iran a été renforcée. Le bazar a perdu, 
dans ce développement auquel il n'était pas adapté, la 
place prééminente qu'il occupait jusque-là dans la ville ; 
cependant, ses fonctions économiques ne sont aujourd'hui 
encore pas négligeables tant comme intermédiaire entre les 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 25 

provinces et l'étranger pour l'importation et l'exportation 
que pour la distribution des produits consommés par la 
population urbaine ; en particulier, si les habitants du 
Nord de la ville ne le fréquentent plus il demeure le 
centre commercial majeur de toutes les zones denses du 
Sud. En même temps ses activités artisanales de transfor- 
mation des produits se sont accrues, si bien qu'il est 
devenu le lieu de rassemblement d'une importante popula- 
tion active. 

Quant aux nouveaux centres d'affaires, ils ont été 
conditionnés dans leur localisation à la fois par celle du 
centre ancien dont ils constituaient et constituent encore 
en partie une prolongation, et par celle des administra- 
tions dont la proximité dans un Etat bureaucratique est 
essentielle. 

Ainsi, en l'absence d'une industrialisation qui ne 
s'est, comme dans beaucoup de capitales, que tardivement 
développée, les grands pôles d'activité de Tehran (bazar, 
administrations, nouveau centre d'affaires) se sont trouvés 
juxtaposés au centre de la ville. 

Sur cette forme de croissance intervient un fait de 
civilisation, ou, plus exactement, ce fait de civilisation a 
sans doute contribué à l'élaboration de l'organisation 
écologique de la ville : en Iran, probablement aussi dans 
les autres pays musulmans, les hommes ont dans les 
dépenses du ménage un rôle relativement plus important 
qu'en d'autres pays. Aussi la concentration des activités 
professionnelles a-t-elle un effet direct dans les tendances 
de localisation des achats et, par là même, de localisation 
du commerce de détail. C'est sans doute l'une des raisons 
de la tendance observée ici à une juxtaposition immédiate 
des centres d'affaires et des concentrations les plus impor- 
tantes de boutiques. Mais au moment où le centre devient 
à ce point surchargé qu'on n'y peut plus circuler, inter- 
viennent sans doute d'autres facteurs que l'on rencontrera 
plus loin. 



26 PAUL VIEILLE 

Ce rapport de la société urbaine à son espace 
détermine l'apparition de plus-values foncières d'emplace- 
ment commercial particulièrement élevées au centre de la 
ville. Ces plus-values d'emplacement central affectent les 
grandes avenues qui traversent le noyau administratif et 
d'affaires, certaines rues affluentes de ces dernières et le 
bazar. Toutefois, dans ce dernier, les plus-values ont pris 
(relativement), plus qu'ailleurs dans la ville, une autre 
forme que celle du prix des terrains proprement dit. C'est 
pourquoi le bazar n'apparaît pas comme une zone où le 
prix du front des avenues et des principales rues est très 
élevé. 

Deux catégories sociales, les propriétaires du sol et 
les propriétaires de fonds de commerce se disputent 
l'appropriation des plus-values d'emplacement commercial. 
Selon le rapport régional des forces entre les deux catégo- 
ries la valeur apparaît soit davantage sous la forme du 
prix des terrains, soit davantage sous celle des pas de 
porte. 

Les plus-values d'emplacement commercial ne décou- 
lent ni des droits ni de l'activité d'aucun particulier, 
propriétaire ou commerçant. Elles résultent de l'activité 
collective. Mais dans une société qui ne reconnaît pas le 
fait collectif, les individus et les catégories sociales qu'ils 
forment entrent en compétition pour s'assurer la posses- 
sion des valeurs créées par cette même société. Les 
tensions sociales autour des plus-values d'emplacement 
commercial sont ainsi voisines des affaires que l'on 
évoquera plus loin, auxquelles a donné lieu l'appropriation 
des « terrains morts » à mesure de l'extension de la ville. 

Dans le cas d'un bien foncier nu déjà dûment 
approprié et enregistré, aucune autre force sociale ne 
conteste les droits des propriétaires sur les plus-values, dès 
lors ces derniers ont quelques raisons de prétendre aux 
plus-values d'emplacement commercial lorsque le bien 
foncier est bâti. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 27 

Le commerçant, de son côté, est l'intermédiaire par 
lequel la plus-value d'emplacement potentielle devient 
plus-value réelle ; en outre, il voit chaque jour grandir sa 
clientèle et ses profits, en raison de l'intérêt collectif 
croissant que présente l'emplacement, il a donc tendance 
à s'attribuer l'origine des plus-values et à en conserver la 
valeur. Ce sont ses qualités de commerçant qui, à son 
avis, ont accru la clientèle et, lors de son départ, il prétend 
récupérer le résultat de ses efforts sous forme de pas de 
porte (Sarghofïi ). 

L'histoire des loyers commerciaux à Tehran mani- 
feste l'affrontement des deux catégories sociales et de 
leurs prétentions rivales. Lors du changement d'orienta- 
tion de la croissance démographique de la capitale et dans 
les années ' qui suivent, de 1306 (1927-28) à 1316 
(1937-38) les propriétaires fonciers s'approprient les plus- 
values d'emplacement par l'élévation du prix des loyers, ils 
arrachent par ce moyen aux commerçants les profits 
supplémentaires perçus grâce à l'afflux grandissant de 
population. 

Cette course des loyers à la hausse provoque le 
mécontentement des commerçants. Les conflits entre pro- 
priétaires et locataires se font plus nombreux. Pour ré- 
soudre ces difficultés la loi de 1317 (1938-39) sur les 
loyers, premier instrument légal de défense des locataires, 
fixe ceux-là au niveau de 1315 (1936-37) (7). La hausse 
des loyers est freinée, elle le sera à nouveau en 1321 
(1942-43) par une réglementation nouvelle partie d'un 
ensemble visant tous les prix. 

La fixation des loyers ne fait toutefois pas dispa- 
raître la plus-value d'emplacement. Si le propriétaire ne 



(7) En fait l'augmentation des loyers est générale ; la loi de 1315 (1936-37) 
et les lois suivantes ne concernent pas que les loyers commerciaux, mais aussi 
ceux des constructions d'habitation. On ne s'occupe ici que de l'évolution des 
rapports sociaux à propos des plus-values d'emplacement commercial. Les pro- 
blèmes de la plus-value générale du sol urbain sont différents. 



28 PAUL VIEILLE 

peut plus y prétendre, le locataire se l'approprie : les pas 
de porte apparaissent dans les années qui suivent 1317 
(1938-39) (8). Les commerçants exigent, lorsqu'ils cèdent 
leurs boutiques, une somme considérée comme la valeur 
de la clientèle, c'est-à-dire la capitalisation des avantages 
d'emplacement. 

Le pas de porte apparaît alors « illégal », « en con- 
tradiction avec le droit du propriétaire ». Les propriétaires 
en effet ne peuvent désormais plus disposer de leurs 
terrains bâtis sans payer les pas de porte ou sans procurer 
en échange un bien de service équivalent ; vers 1324 
(1945-46) ils réagissent. La loi sur la révision des loyers 
des biens immeubles (Mehr 1324/Octobre 1945) fixe les 
loyers au niveau de 1321 (1942-43), mais elle ne vise que 
les immeubles construits avant 1324 (1945-46) ; par ail- 
leurs, elle est interprétée de telle sorte que le loyer de 
l'immeuble construit à la place d'un immeuble ancien est 
libre ; en outre, elle donne au propriétaire le droit de 
rentrer dans les locaux loués à expiration du bail sans 
avoir à s'acquitter du droit de pas de porte toujours 
considéré comme illégal. 

Les commerçants s'opposent collectivement à l'appli- 
cation de la loi ; les manifestations empêchent l'exécution 
des ordonnances d'expulsion. La sécurité publique étant 
en jeu, l'article de la loi relatif au droit de reprise du 
propriétaire est pratiquement abandonné. Les commer- 
çants restent maîtres des boutiques. Cette évolution des 
rapports sociaux a marqué différemment les parties an- 
ciennes et nouvelles de la ville. 

Dans la vieille ville et particulièrement dans le bazar, 
les loyers sont fixés à un taux très bas. Les propriétaires 



(8) Ou plus exactement ils apparaissent comme fait social généralise et 
massif. En effet, la tendance à l'appropriation par le commerçant de la valeur 
d'emplacement commercial sous forme de pas de porte est ancienne, notam- 
ment sans doute dans le cas où la boutique était un bien de fondation (Vaqf)- 
Mais le pas de porte était violemment combattu par les autorités religieuses qui 
y voyaient un revenu dont la source ne se trouvait ni dans l'activité ni dans la 
propriété et qui, au contraire, limitait les droits du propriétaire. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 29 

ne retirent de leurs biens qu'un revenu infime et ne 
peuvent les reprendre en raison des pas de porte exigés 
par le commerçant. La propriété immobilière est gelée, 
elle se trouve dans la situation d'une fondation (vaqf) qui 
laisse à son bénéficiaire une petite rente fixe avec incapa- 
cité juridique de vente. Le sol n'a ainsi pratiquement pas 
de valeur au bazar : il ne fait pas l'objet de transactions, 
seuls les pas de porte sont achetés et vendus entre 
commerçants. Le pourrissement des rapports sociaux entre 
propriétaires et locataires entraîne le pourrissement du 
paysage. Le propriétaire, en raison du niveau moyen des 
loyers dans le bazar et du prix qu'il devrait payer pour la 
reprise, se désintéresse de ses biens immobiliers : les 
constructions se dégradent, deviennent de plus en plus 
inadaptées à leur fonction sans intervention de sa part. 
Les locataires, de leur côté, ne peuvent rien entreprendre 
sans le consentement du propriétaire qui le refuse à moins 
d'être rétabli dans des droits qu'il estime lésés. 

Dans les zones nouvelles de la ville dont la construc- 
tion est postérieure aux réglementations des loyers, ceux- 
ci ont pu davantage suivre l'augmentation de la valeur 
d'emplacement commercial, les propriétaires se sont moins 
désintéressés de leurs biens. Toutefois, le retard des 
loyers, bien que moins considérable qu'au bazar, y est 
important et encore compensé par les pas de porte. Les 
propriétaires d'immeubles commerciaux nouveaux ne peu- 
vent, en raison du modèle établi quant au niveau des 
loyers, récupérer par ce moyen la valeur de l'emplace- 
ment, aussi ont-ils pris l'habitude d'exiger eux-mêmes le 
paiement d'un pas de porte avant l'entrée dans les lieux. 
Chacun pensait y trouver son avantage. Le propriétaire, 
grâce au pas de porte, est immédiatement ou par avance 
remboursé du prix du sol et de la construction, c'est-à- 
dire qu'il prélève la plus-value d'emplacement acquise au 
moment de la vente (comprenant certainement une part 
d'anticipation). Le locataire conserve pour lui les plus- 
values futures. 



30 PAUL VIEILLE 

La loi de 1339 (1960-61), dite «Propriétaires et 
locataires » représente un nouvel effort des propriétaires 
fonciers pour arracher aux commerçants les plus-values 
d'emplacement commercial. La loi de 1324 (1945-46) est 
abrogée, les loyers peuvent être modifiés par accord entre 
les parties ou par intervention du tribunal des référés, les 
ajustements devant se modeler au mouvement des prix de 
terrains. Le propriétaire est, sous certaines conditions, 
confiné dans son droit de reprise. 

Le commerçant évincé a droit au paiement d'un pas 
de porte, lequel est désormais reconnu légal. Cependant, le 
montant de ce pas de porte est fixé à un taux de cinq 
années de loyer, ce qui est assez faible par rapport aux 
prix réels des pas de porte mais est moins désavantageux 
pour les zones périphériques de la ville que pour les 
zones centrales. Ainsi l'on favorise relativement les com- 
merçants pauvres de façon à être, grâce à leur neutralité, 
mieux en mesure d'enlever aux commerçants riches les 
plus-values d'emplacement qu'ils se sont appropriées au 
cours de la croissance. 

L'histoire des rapports entre propriétaires fonciers et 
commerçants montre ainsi qu'il existe une relation de 
compensation entre prix des loyers et prix des pas de 
porte. La faiblesse des premiers relativement au niveau 
atteint par la valeur d'emplacement entraîne l'importance 
des seconds. 

Le prix des terrains peut dès lors se comprendre de 
deux façons : 

Un « petit prix » se définit par la capitalisation sur 
10 ans environ du prix total des loyers de la parcelle 
mais : 

a) diminué de la partie de ces loyers qui correspond 
à la valeur de l'immeuble dans son état actuel (dans la 
mesure où cet état est dû au propriétaire (9) ; 



(9) C'est-à-dire que la valeur de l'immeuble est diminuée de la valeur des 
aménagements que le locataire lui a fait subir. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 31 

b) augmenté de la part des plus-values que le proprié- 
taire s'estime en mesure de prélever dans les années à 
venir soit par le moyen des loyers, soit par celui des pas 
de porte. Le prix ainsi calculé est ramené sur le marché à 
un prix moyen par tronçon de rue ou d'avenue. Ce « petit 
prix » est le prix officiel défini par la loi fiscale d'imposi- 
tion des terrains ; il ne peut en être autrement à partir du 
moment où la loi reconnaît les pas de porte et où le prix 
moyen des loyers ne peut rattraper son retard en raison 
des habitudes prises au cours des 25 dernières années. 

La réglementation mise en vigueur qui lie le mouve- 
ment des loyers au prix du sol constitue apparemment un 
cercle vicieux puisque le prix du sol est lié au prix des 
loyers qui étaient jusqu'à présent en principe fixes ; en 
fait, elle permet aux propriétaires fonciers, si le rapport 
des forces leur est favorable, de prélever les plus-values à 
venir par le loyer, puisque l'augmentation des prix de 
terrains sera déterminée dans l'avenir par leurs prévisions 
sur les profits immobiliers et que ces prévisions auront 
d'autant plus tendance à croître que le prix des loyers est 
assuré par la loi de les suivre. 

Le « petit prix » ne constitue toutefois qu'une partie 
du prix réel ; le nouveau propriétaire ne peut exercer ses 
droits sur le terrain s'il est grevé de pas de porte, un achat 
effectif suppose donc que soit payé en plus du « petit 
prix » tel qu'il a été défini, le prix des pas de porte réels 
ou potentiels, selon que la parcelle est bâtie à usage 
commercial, ou bien bâtie à usage d'habitation ou nue. 
Un « grand prix » est ainsi défini dans lequel le prix des 
pas de porte réels ou potentiels tient compte des ten- 
dances à l'augmentation de la valeur d'emplacement, des 
techniques susceptibles de la multiplier et de la part de 
cette plus-value susceptible d'être retenue dans le pas de 
porte (10). 



(10) « Petit prix » et « grand prix » apparaissent clairement si Ton compare 
les prix de deux parcelles par ailleurs identiques dont Tune est bâtie à usage 



32 PAUL VIEILLE 

La relation entre loyer, donc « petit prix » et pas de 
porte, pourra ainsi varier dans l'avenir comme elle a varié 
dans le passé. Elle varie aussi, comme on l'a vu, dans 
l'espace en fonction de la réglementation d'Etat et du 
rapport des forces entre propriétaires du sol et commer- 
çants. Pour l'année 1338 (1959-1960), si la corrélation 
entre le montant du prix du sol (petit prix) et pas de 
porte est faible pour un ensemble de données correspon- 
dant principalement aux zones centrales de la ville, on 
voit qu'apparaissent deux groupes géographiquement déli- 
mités ; l'un, le Bazar, où le pas de porte est, relativement 
au prix du loyer, plus élevé que dans la relation moyenne 
calculée, et l'autre, l'avenue Ferdowsi, Saadi, Islambul, 
Chah-Reza, etc., où il est relativement plus faible (11). 

La plus-value d'emplacement central affecte une aire 
particulière de la ville, mais elle n'en touche ni tous les 
terrains ni même toutes les voies, elle n'apparaît que sur 
certaines d'entre elles. Cette sélection ne peut s'expliquer 
ni par le paysage ni par la structure voyère actuelle. 

Les rues commerçantes sont aussi bien des rues 
étroites où la circulation est difficile (le bazar accessible 
seulement aux voitures hippomobiles, Lalezar, etc.) que 
de larges avenues à grand trafic (Saadi, Ferdowsi, etc.) 
sans qu'il y ait du reste des différences absolues de 
fonction correspondant aux différences de paysage. On 
pourrait certes remarquer que les voies étroites sont 
davantage vouées au commerce de détail, les avenues aux 
« affaires », en même temps que les premières sont davan- 
tage des voies de circulation piétonne, les secondes des 
voies à grande circulation automobile ; mais la portée de 
cette distinction est limitée, beaucoup de maisons de 



commercial et dont l'autre ne l'est pas. Par exemple, sur une grande avenue 
commerçante une parcelle non bâtie à usage commercial vaut 100 000 Riais le 
m^ ; une parcelle voisine occupée par un magasin est proposée sans libération 
du pas de porte à moins de la moitié du prix précédent. 
(11) Annexe II 



MARC Hi: Di;S THRRAINS ET SOCIETE URBAINE 33 

commerce sont encore situées dans le bazar, l'avenue 
Islambul par contre est envahie par le commerce de détail 
et les piétons. De toute façon, dans le noyau urbain, ni 
toutes les voies étroites, ni toutes les voies larges n'ont un 
même intérêt commercial (par exemple, dans le bazar, 
sitôt que l'on s'éloigne de certaines voies privilégiées, la 
valeur d'emplacement baisse très rapidement). 

L'organisation actuelle des voies de la capitale ne 
peut pas non plus rendre compte de la spécialisation de 
certaines d'entre elles ; les places dans la structure parais- 
sent fréquemment interchangeables, si bien qu'à s'en tenir 
à une observation synchronique on serait conduit à 
expliquer les localisations exactes des éléments du noyau 
urbain par les courants de population, et ces derniers par 
les premiers. 

En fait le tissu urbain est le produit d'une histoire, 
sa structure ne peut s'expliquer que génétiquement ; cela 
est vrai, comme on l'a vu, pour la localisation générale du 
noyau urbain, c'est aussi vrai, comme on le verra, pour la 
morphologie générale de la ville, ce l'est encore pour la 
distribution des fonctions sur les voies traversant le noyau 
urbain. D'une façon générale, cette distribution a au 
départ été déterminée par un petit nombre de points : les 
portes de l'ancienne ville et la place Sabzé Meidan, point 
de contact entre le réseau des voies nationales aux 
fonctions politiques et économiques et VArk où siégeait le 
prince, c'est-à-dire entre le pays et l'autorité qui le régis- 
sait. Par la suite, le noyau urbain dans son mouvement a 
emprunté des voies déterminées par son origine (Sabzé 
Meidan) et le déplacement, considéré dans ses différentes 
phases, des zones résidentielles. On reviendra plus loin sur 
ce mouvement. 

A leur tour les grands axes du noyau urbain, une fois 
fixés, conditionnent au cours de la croissance et pour des 
raisons particulières l'apparition en d'autres points de 
plus-values ou de plus-values supplémentaires. 

C'est le cas sur des voies qui établissent une commu- 
nication entre deux artères principales. Ainsi entre l'ave- 



34 PAUL VIEILLE 

nue Ferdowsi, la rue Lalézar et l'avenue Saadi : la rue 
Berlin, par exemple, constitue la communication la plus 
directe entre les guichets de la Banque Nationale (Avenue 
Ferdowsi) et Tune des plus grandes rues commerçantes de 
la capitale (Lalézar) ; elle se prolonge par les rues Rafahi 
et Mehran jusqu'à la place Mokhber-od-Dowlé, l'un des 
carrefours les plus animés (sur Saadi). Sa place peut être 
comparée à celle qu'occupe la rue Beinol Haramein dans 
le bazar qui tire sa valeur d'emplacement commercial de 
la relation qu'elle établit entre deux grandes allées com- 
merçantes (Bazaré Mesgarha et Bazaré Bazzazha), entre 
l'ancienne et la nouvelle mosquée du Vendredi. 

De même, en l'absence d'une telle fonction de 
communication, les points des rues affluentes les plus 
proches des grandes voies commerçantes tirent avantage 
de cette proximité. A partir de ces points la valeur 
d'emplacement décroît plus ou moins rapidement selon 
les caractéristiques de l'affluente : longueur, débouché de 
l'autre extrémité, largeur, utilisation des rives, etc. Elle 
décroît particulièrement vite lorsque la rue est en im- 
passe ; les exemples en sont nombreux dans l'aire du 
bazar. 

Des deux observations précédentes on peut encore 
rapprocher le fait que le croissement de deux avenues ou 
rues commerciales présente un intérêt d'emplacement plus 
grand que ces avenues ou rues elles-mêmes. 

Les prix officiels de terrains attribuent aux carre- 
fours d'avenues une valeur supérieure de 20 % à celle de 
la voie la plus chère qui y débouche. Les variations 
peuvent cependant être beaucoup plus importantes. Par 
exemple, les emplacements des boutiques ouvrant direc- 
tement sur Tchahar-Sough (grand carrefour du bazar) 
valent 20 % plus cher que ceux des boutiques qui les 
suivent immédiatement, puis la décroissance continue de 
boutique en boutique, le taux de décroissance diminuant 
lui-même avec la distance. 

La « bourse », en revanche, en tant que type d'orga- 
nisation des boutiques apparaît comme un fait social 



MARCHE DIS TERRAINS ET SOCIETE URBAINi: 35 

indépendant des déterminations de la loealisation commer- 
ciale, bien que plaquée sur les grandes voies commer- 
çantes. La bourse est un ensemble géographiquement 
groupé de boutiques d'un même type, son origine est 
encore mal connue, sa fontion n'apparaît pas clairement ; 
son existence est liée à un modèle de perception de 
l'espace, elle a un rôle dans la fixation des prix (12). Les 
bourses sont des centres particulièrement attractifs pour la 
population. Aussi la valeur d'emplacement commercial le 
long des Dallan, Dasté, passages, rues, avenues où elles 
sont installées est-elle plus importante qu'ailleurs, à tel 
point qu'un commerce dont l'activité est différente ne 
trouve pas intérêt à s'y implanter, le pas de porte qu'il 
aurait à payer ne serait pas remboursé par les profits qu'il 
tirerait de sa situation. 

Les plus-values d'emplacement central, comme la 
plus-value d'emplacement commercial ne concernent que 
le front de la voie, c'est-à-dire les terrains immédiatement 
accessibles aux populations passantes. 

Cependant la profondeur concernée du front varie 
avec la technique de construction, et celle-ci est condi- 
tionnée par la demande locale en emplacements commer- 
ciaux et le statut juridique du sol. 

Lorsque le modèle d'utilisation du sol est la boutique 
longeant la voie, la rive affectée par la plus-value est 
étroite, le prix du sol tombe ensuite brusquement. Ainsi, 
sur l'avenue Islambul, le prix du sol peut atteindre 
100 000 Riais le m 2 pour les 10 premiers mètres (terrain 
non grevé de pas de porte) puis il tombe à 10 000 Riais, 
pour s'établir ensuite aux environs de 5 000 Riais pour 
l'intérieur de l'îlot (13). 

La technique du « passage » sous ses différentes 
appellations permet d'étendre la profondeur de la rive 



(12) D'où son nom : en français, emprunt. 

(13) Prix réels et non prix du Ministère des Finances. 



36 PAUL VIEILLE 

intéressée par la valuer de remplacement. Cependant, 
l'implantation du passage dans une structure cadastrale 
ancienne nécessite un remaniement du parcellaire et donc 
une certaine malléabilité de la société qu'il exprime. Aussi 
les modifications du paysage interviennent-elles davantage 
dans les parties nouvelles de la ville que dans les anciennes 
où les rapports sociaux se sont détériorés. 

Par ailleurs, la création d'un passage n'a d'intérêt que 
s'il existe une forte demande localisée, non satisfaite, 
d'emplacements commerciaux. Le building à usage com- 
mercial de même ne devient nécessaire, et possible, que 
lorsque la pression de la demande sur les emplacements 
centraux en fait une opération intéressante grâce à la 
multiplication de la valeur d'emplacement du sol par le 
nombre d'étages. 

Toutefois, le début de modification du paysage a 
inversement un effet sur la valeur d'emplacement. Les 
possibilités de plus-values supplémentaires dues à l'intro- 
duction de la technique nouvelle provoquent, au moins 
dans un climat spéculatif, l'augmentation des prix 
moyens. 

On pourrait aller plus loin dans le détail de l'analyse 
de la formation de la plus-value d'emplacement commer- 
cial. On devrait notamment montrer comment la structure 
localisée de la dépense (rapport des dépenses par postes 
dans les différents lieux où elles sont effectuées) et ses 
modifications, liées aux conditions complexes de la vie 
quotidienne des ménages, crée une plus-value supplémen- 
taire sur telle ou telle boutique d'un alignement commer- 
cial, soit du fait que chaque poste de dépense ne corres- 
pond pas à un nombre exact de boutiques moyennes, soit 
du fait du retard pris par le nombre et la répartition des 
points de vente. Ce n'est qu'au-delà de telles analyses que 
l'on pourrait parler de la « clientèle » de chaque commer- 
çant comme fait privé. Mais alors, si la « clientèle » tient 
aux relations personnelles que le commerçant entretient 
avec ses acheteurs, on ne voit pas comment ces relations 
pourraient se transmettre par voie de transaction. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 37 

Le noyau urbain est le lieu et la dimension spatiale 
de multiples relations collectives : relations d'administra- 
tion, relations d'affaires, relations commerciales (transac- 
tions de détail) ,etc, il intéresse la ville et l'ensemble de 
l'aire qu'elle domine. Son histoire est celle de ces rela- 
tions, il s'accroît en même temps que s'accroissent les 
fonctions de la ville et la population urbaine. 

La valeur sociale des emplacements centraux n'est 
pas le fait d'individus, elle n'est pas davantage le fait de 
catégories sociales : propriétaires, commerçants ou même 
population urbaine considérée comme somme d'individus, 
elle est la conséquence des relations entre les individus et 
les catégories sociales qui forment la société urbaine et la 
société dominée par la ville, elle exprime un rapport 
social, une activité sociale — ou la société dans certaines 
de ses activités. La valeur d'emplacement central — de 
même que la valeur d'emplacement commercial — appar- 
tient donc à la société (pas seulement d'ailleurs à la 
société urbaine), non pas en tant que somme d'individus, 
mais en tant que groupement animé et dynamique. 

Dès lors la privatisation de la valeur sociale d'empla- 
cement central, et sa transformation corollaire en valeur 
monétaire, fausse le jeu de la société ; elle le fausse 
davantage si différentes catégories sociales entrent en 
compétition pour son appropriation. La privatisation prive 
la société, et les bénéficiaires de la privatisation eux- 
mêmes, d'un paysage matériel adapté aux besoins. 

Les plus-values encaissées par les propriétaires fon- 
ciers ou par les commerçants sont accrochées aux parcel- 
les et aux « portes » qu'ils occupent. Dès lors les parcel- 
les, les « portes » et leur organisation spatiale sont inamo- 
vibles même lorsque leur non-fonctionnalité devient une 
gêne quotidienne ressentie par tous : le bazar est un cas 
limité, le nouveau centre (espace compris entre les ave- 
nues Ferdowsi, Islambul, Saadi et la place Tup Khané) ne 
peut pas davantage aujourd'hui faire figure de zone fonc- 
tionnellement adaptée. 



38 PAUL VIEILLE 

L'accaparement par des individus de la valeur sociale 
d'emplacement central immobilise le paysage, sclérose la 
structure cadastrale, l'empêche de se modifier au gré des 
changements dans les besoins de l'activité collective. Il est, 
en outre, un obstacle ou un frein au déplacement, à 
l'extension ou à la démultiplication du noyau urbain, les 
individus ou catégories privilégiées effectuant des pressions 
auprès des instances publiques pour éviter ces modifica- 
tions. Ainsi s'explique le maintien d'une organisation 
urbaine extrêmement centralisée malgré son inadaptation 
actuelle. 

Le noyau d'affaires n'est pas seulement déterminé 
par sa fonction nécessaire de centre pour un certain 
nombre d'activités sociales, il l'est encore dans son pay- 
sage et sa progression par l'appropriation des plus-values 
d'emplacement, c'est-à-dire par la structure sociale consi- 
dérée à un autre niveau. De cette façon, il apparaît que la 
privatisation de la valeur d'emplacement central a finale- 
ment un effet sur le montant de cette valeur par le biais 
de la raréfaction organisée des emplacements. 

La plus-value créée par la société dans son activité 
est accaparée, la masse des individus qui participent à ces 
relations reste étrangère dans l'espace où elle circule et 
participe à l'activité collective. La plus-value est du même 
coup immobilisée et ne peut plus servir à la transforma- 
tion du paysage puisqu'elle est accrochée à une chose 
finie et non à des rapports sociaux en développement. 

II. LA PLUS-VALUE GENERALE URBAINE 

Le rapport entre zones centrales de la ville affectées 
par la plus-value spéciale du terrain et zones périphé- 
riques est étroit. Elles sont inséparables. Les zones cen- 
trales sont la dimension géographique du pôle le plus 
important (politique, administratif, économique) de la 
nation et de la ville, les zones périphériques n'existent 
qu'à cause d'elles mais leur sont nécessaires. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 39 

Dans un premier temps, celui de la ville marché 
central et capitale administrative, les zones périphériques 
n'ont pour objet que d'alimenter les zones centrales en 
population active remplissant, dans les différents secteurs 
d'activité et aux différents échelons de ceux-ci, les fonc- 
tions de domination de la ville. Dans un deuxième temps, 
leur rôle se complique du fait que la population résiden- 
tielle est un marché important pour l'écoulement des 
produits fabriqués et, de ce fait, attire les entreprises de 
transformation des produits. Dès lors les zones périphé- 
riques, certaines d'entre elles, deviennent par surcroît aires 
de localisation de l'industrie et de l'habitat de la popula- 
tion industrielle. 

Etant 'donné le rapport ainsi rapidement évoqué 
entre centre et périphérie, quels sont les facteurs qui 
joueront dans la formation du sol périphérique au cours 
de la croissance urbaine ? 

1 - Schéma statique du rapport entre noyau urbain et 
zones périphériques 

Posons d'abord une figure abstraite inspirée du point 
de départ des théories sur la localisation des cultures (14). 
Considérons le cas théorique d'une ville capitale ainsi 
définie : un centre administratif et commercial est prévu 
ou déjà construit, il est le seul fournisseur de biens de 
consommation et de facilités de travail, il est concentré en 
un point central d'un vaste terrain homogène présentant 
en tous points des facilités identiques pour la construction 
et l'habitat, c'est-à-dire notamment étant plat et disposant 
uniformément du même équipement et des mêmes avan- 
tages climatiques. Autour du centre s'étend un réseau de 



(14) Voir par exemple, G. Rullière, Localisation et Rythmes de l'activité 
agricole. Essai d'analyse économique de la notion de structure agricole. Paris, 
Armand Colin, collection « Etudes et mémoires » du Centre d'Etudes Econo- 
miques, 1956, 348 p. 



40 PAUL VIEILLE 

voies lui aussi homogène, c'est-à-dire permettant de se 
rendre au centre dans un temps identique à partir de tous 
les points équidistants du centre en utilisant un même 
moyen de transport supposé unique et à la disposition de 
tous. Supposons en outre que la population afflue brus- 
quement pour occuper les zones résidentielles périphé- 
riques et les emplois dans les activités centrales. Dans de 
telles conditions les emplacements les plus proches des 
zones centrales sont les plus recherchés, ils permettent des 
gains de temps dans les déplacements de travail et d'achat 
et évitent les dépenses de transport. Leurs occupants 
jouissent d'avantages relatifs de situation. Les propriétaires 
fonciers cherchent par la mise en concurrence des utilisa- 
teurs à transformer les avantages relatifs en rentes rela- 
tives de situation qui sont capitalisées dans la valeur des 
terrains. Dès lors la distribution des prix du sol dans les 
zones périphériques est régulièrement décroissante à partir 
du centre et la variation est identique dans toutes les 
directions, c'est-à-dire que les courbes isoprix ont une 
forme circulaire autour du centre d'activité. Les attendus 
d'une telle figure sont purement théoriques et sans doute 
ne sont-ils vérifiés en aucune ville. Aussi est-on à juste 
titre étonné de la régularité au moins relative de la 
répartition des prix à Tehran. Dans l'ensemble, les cour- 
bes isoprix, les unes plus que les autres pourtant, s'appro- 
chent de formes circulaires concentriques. 

Serait-ce que la ville de Tehran est voisine du cas de 
la ville théorique imaginée ? Elle en a, en effet, certaines 
caractéristiques : extension sur un terrain plat et de 
composition très homogène, croissance rapide, centre 
urbain unique. 

En réalité, la similitude est limitée, puisque le centre 
des courbes isoprix (prix de l'intérieur des îlots) ne se 
situe pas sur l'emplacement mais au Nord-Ouest des zones 
centrales d'activité de la capitale, allongées dans une 
direction Nord-Sud de part et d'autre de la place 
Tup-Khané. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 41 

Peut-on alors avancer que le prix des terrains résiden- 
tiels est indépendant de l'emplacement du noyau urbain, 
c'est-à-dire que le facteur distance ne joue pas ? La chose 
est improbable. Quels que soient les moyens de déplace- 
ment utilisés, et les conditions de l'extension urbaine, la 
distance c'est toujours du temps et l'on a intérêt à la 
diminuer (15). Mais, si l'espace sur lequel s'étend la ville 
n'est pas un espace homogène, la recherche de la proxi- 
mité du noyau central, en tant que facteur de localisation, 
en tant que facteur de formation du prix du sol, se 
combine à d'autres facteurs, à d'autres besoins. Or, 
malgré une croissance rapide au cours des trente dernières 
années, Tehran n'est pas une ville neuve. En 1920, elle a 
déjà une morphologie différenciée ; malgré une certaine 
homogénéité des conditions naturelles dans l'aire d'exten- 
sion, des différences de conditions naturelles, des micro- 
climats en particulier, existent. On ne peut toutefois 
réintroduire les données écologiques et les données natu- 
relles dans une construction intemporelle. Ce n'est pas 
une société abstraite et finie qui se situe par rapport à ces 
données mais une société concrète et en mouvement. Les 
besoins évoluent, les aspirations collectives se transfor- 
ment, les moyens techniques varient. A chaque époque la 
société se situe par rapport à son passé arrêté dans une 
morphologie, le transforme et y ajoute de nouvelles 
couches, produits de son activité. 

C'est à la construction d'un schéma socio-historique 
explicatif de la morphologie générale et de l'écologie des 
prix régionaux de Tehran que l'on va maintenant s'at- 
tacher. 



(15) La proposition est vraie au niveau de généralité où l'on se situe. Une 
analyse plus détaillée montre que la « distance temps » est différente de la 
distance. Les courbes isochrones s'allongent le long des voies de communica- 
tions, forment des îlots, à distance métrique égale plus proches du centre 
urbain autour des stations des moyens de transport en commun ; il peut encore 
y avoir intérêt à se situer « en bout de ligne » afin d'être assuré « d'avoir de la 
place ». 



42 PAUL VIEILLE 

2 - Facteurs économiques-sociaux de l'évolution des 
formes urbaines 

Un changement de structure sociale fondamentale 
intervient à Tehran au tournant des 19ème et 20ème 
siècles. Ce changement est le passage de l'organisation 
clanique à l'organisation en classes. 

Au 19ème siècle, l'occupation de la ville est, à un 
certain niveau, indifférenciée. Les demeures aristocratiques 
entourées des quartiers réservés aux clientèles se distri- 
buent dans toutes les parties de l'aire enceinte par le 
premier rempart. Cette distribution est liée à la structure 
et au type d'administration de l'Etat féodal. 

Au début du 20ème siècle, et surtout après 1922, la 
création lente puis accélérée de l'Etat bureaucratique 
centralisé transforme la structure sociale. Même si le choix 
des fonctionnaires passe au travers des relations de per- 
sonnes, même si, au sein de l'administration, des groupes 
se forment sur le modèle du clan, la stabilité de l'emploi 
provoque la constitution de classes intermédiaires, supé- 
rieure et inférieure et, par contre-coup, la division de la 
société en classes distinguées non par le rattachement 
à une famille dirigeante mais par la fonction sociale et le 
niveau de revenu. Désormais, le sol urbain va se répartir 
entre ces groupements horizontaux et non plus entre des 
clans à relations verticales ; son affectation à l'une ou 
l'autre classe est dès lors déterminée par le prix et celui-ci 
s'établit en fonction des besoins manifestés sur le marché. 

Par ailleurs ces besoins changent, ils changent même 
très rapidement dans les classes supérieures, en contact 
avec les sociétés développées d'Occident, jouissant de 
revenus élevés permettant de satisfaire les besoins indivi- 
duels et disposant de la puissance publique pour satisfaire 
ceux qui sont collectifs. A l'opposé, les populations 
prolétariennes ou sous-prolétariennes sont freinées dans le 
développement des aspirations par l'absence de contact et 
dans celui des satisfactions par la pauvreté et le manque 
de moyens de pression sur le pouvoir. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 43 

L'évolution des formes architecturales utilisées par 
les couches supérieures est un indice remarquable de 
l'évolution des besoins. En 30 ans, la maison est passée du 
modèle traditionnel, maison fermée sur cour et divisée en 
externe et interne (biroun-andaroun), au modèle le plus 
luxueux des zones résidentielles des pays avancés, en 
passant notamment par le modèle Pahlavi inspiré de 
l'architecture Sassanide. Pendant ce temps la maison ou- 
vrière, pour autant qu'on puisse parler de « maison » 
lorsque l'habitation du ménage est réduite à une pièce, 
n'a globalement que peu changé. 

D'ailleurs tandis que les besoins évoluent, les aires 
anciennement occupées se dégradent. Or, la dégradation 
du domaine construit à un autre effet dans une ville en 
extension que dans une ville qui progresse peu ou qui ne 
progresse pas. Dans une ville telle que celle-ci, enfermée 
dans les limites de ses remparts ou seulement attachée à 
un espace collectif relativement immobile, les particuliers 
ont intérêt à rénover l'habitat à mesure qu'il vieillit et à 
réadapter fonctionnellement les formes éventuellement 
devenues désuètes. Il en était ainsi à Tehran au début de 
l'implantation des Kadjars(16). 

Il n'en est pas de même dans une ville dont les 
limites ont éclaté et qui s'accroît avec rapidité. Il est alors 
plus onéreux d'entretenir ou de démolir pour rebâtir que 
de construire sur un terrain neuf, de remodeler les anciens 
secteurs urbains désormais inadaptés aux satisfactions que 
l'on attend de la résidence, que d'en bâtir d'entièrement 
neufs sur une trame nouvelle. Ceci est encore plus vrai à 
Tehran où la pratique des puits morts pour l'évacuation 
des eaux usées mine le sous-sol et ajoute ses difficultés à 
la reconstruction. 

L'intérêt du déplacement de l'effort de construction 
est plus grand encore dans le cas où la transformation de 



(16) Voir Vladimir Minorsky, op. cit., se référant aux récits des voyageurs. 



44 PAUL VIEILLE 

la ville est faite de décisions individuelles. En effet, dans 
les zones urbaines nouvelles jouissant d'une trame fonc- 
tionnelle (ou plus fonctionnelle), les propriétaires de 
parcelles bâties ajoutent au revenu constitué par le loyer 
du terrain et du bâtiment une plus-value foncière annuelle 
élevée (17) qu'ils ne sont pas en mesure de prélever dans 
les secteurs désadaptés que seule une décision collective 
peut transformer. 

Le site et l'équipement bâtis anciens ne sont cepen- 
dant pas abandonnés. La disparité des moyens économi- 
ques entre classes sociales fait que la construction nou- 
velle n'est possible que pour les populations fortunées ou 
n'est accessible qu'à elles. Les représentants des catégories 
supérieures et intermédiaires tendent donc à changer de 
résidence et leurs établissements précédents sont aban- 
donnés aux populations pauvres sans transformation, se 
dégradant sans recours mais permettant cependant le 
prélèvement de revenus qui diminuent encore l'intérêt 
d'une reconstruction sur place. N'étant pas adaptés aux 
besoins des populations nouvelles qui les occupent, ces 
établissements anciens ont en outre désormais une fonc- 
tion de détérioration sociale. 

En particulier, le type d'occupation de la maison se 
modifie, on passe d'un mode d'habitation unifamilial à un 
mode plurifamilial sans que la construction soit adaptée à 
ce changement, tandis que les aspirations et modèles de 
conduite correspondant à une occupation unifamiliale 
subsistent. Ce n'est pas seulement le paysage matériel mais 
aussi les rapports sociaux qui se ruinent. 

Si de plus le loyer des bâtiments anciens est fixé par 
la loi et prend ainsi un retard par rapport à l'évolution 
des prix, c'est en fait la dépense du loyer dans le budget 
des catégories sociales inférieures qui est fixée à un niveau 
faible. Dès lors ce n'est pas tant la reconstruction dans les 



(17) Cf. Ch. II -Annexe II. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 45 

zones anciennes de la ville qui est freinée — elle Test par 
bien d'autres facteurs - mais c'est le volume global de la 
reconstruction dans l'ensemble de la ville qui est limité du 
fait du montant réduit de la dépense de loyer dans les 
budgets des populations qui résident dans la partie an- 
cienne de la ville. La fixation des loyers, isolée d'un 
ensemble d'autres mesures tendant à une meilleure répar- 
tition des revenus et à une augmentation des biens 
immobiliers mis à la disposition de tous, semblable en 
cela à beaucoup d'autres mesures « sociales », n'a en 
définitive pour effet que de fixer plus sûrement la popula- 
tion pauvre dans un paysage dégradé et non-fonctionnel, 
et de la condamner à s'y concentrer. 

En fait, l'avantage tiré de la fixation des loyers par 
les populations pauvres est faible. Si les loyers pratiqués 
dans les secteurs anciens de la ville sont inférieurs à ceux 
qui résulteraient du prix de constructions neuves de même 
standing, ils n'en sont guère éloignés (18), c'est-à-dire que 
les propriétaires d'un capital immobilier depuis longtemps 
amorti sont assurés de rentes élevées dues à la rareté de la 
construction nouvelle à usage populaire. 

Pour l'ensemble de ces raisons, le prix des terrains 
anciennement occupés par les catégories supérieures, aban- 
donnés par elles et désormais dévolus aux populations 
pauvres baisse relativement ou monte moins rapidement 
que celui des terrains nouveaux sur lesquels la ville s'étend 



(18) Le loyer moyen d'un logement d'une pièce était à Tehran en 1338 
(1959-60) de 344 Riais (Bank Melli Iran - Economie Research Department, 
Survey of Average Monthly Rents in 32 cities in Iran - Roneo, Esfand 1338, 
1 p.). La grande majorité de ces logements se trouvent dans les parties ancien- 
nes de la ville, la valeur correspondante théorique du bien immobilier (étant 
donné le taux couramment admis du loyer annuel : 12 %) est de 34 400 Riais. 
Le prix minimum de la construction (sans équipement) est de 1,500 Riais le m 2 
soit, pour une pièce de 16 m 2 , 24 000 Riais. Le prix du terrain, à raison de 
1 500 Riais par m 2 , et pour une construction à deux paliers avec cour faisant 
correspondre à la pièce : 12,5 m 2 de terrain, est de 18 750 Riais. Soit au total 
42 750 Riais comme prix de construction d'une pièce. 



46 PAUL VIEILLE 

de proche en proche. Même dans le cas où la différence 
des prix entre les secteurs résidentiels proches du centre 
d'affaires et les secteurs périphériques fait de la remodéla- 
tion une opération économiquement très profitable en 
raison des plus-values considérables qu'elle ferait appa- 
raître, ce qui est par exemple le cas aujourd'hui du 
secteur Oudladjan, l'opération n'est pas à la mesure de 
l'initiative individuelle, puisque ce n'est pas seulement 
l'âge des bâtiments qui est en cause, mais aussi leur 
arrangement sur le sol. L'opération ne peut être que 
collective et réclame des institutions appropriées, mais si 
le fait collectif n'est pas reconnu, sinon sous la forme d'un 
Etat dont les liaisons avec les populations sont mal 
assurées, elle rencontre des difficultés énormes, ou est 
pratiquement impossible. Dès lors c'est la détérioration de 
la société globale qui apparaît dans la détérioration du 
tissu urbain. 

Ainsi, sous l'effet de l'évolution des besoins, de la 
dégradation et de la détérioration des secteurs urbains 
anciens, les zones résidentielles dont les prix sont plus 
élevés tendent à s'éloigner du noyau d'activité. Théori- 
quement on devrait alors, au bout d'un certain temps, avoir 
un schéma tel que les prix, variant toujours avec la 
distance, c'est-à-dire les courbes isoprix étant toujours 
circulaires et concentriques, s'élèveraient du noyau urbain 
à la périphérie immédiate pour s'abaisser ensuite à mesure 
que la distance croît. L'anneau des prix élevés devrait 
aussi avec le temps s'écarter de plus en plus du centre. 

Une telle figure est encore abstraite, elle suppose que 
toutes les positions autour des anciens établissements sont 
identiques, et que les besoins ressentis par les représen- 
tants des différentes catégories sociales ne sont qu'indivi- 
duels, n'ont pas de dimension collective. Si ces conditions 
étaient vérifiées, les ménages de hauts revenus s'installe- 
raient en effet en chaque période sur la périphérie des 
zones déjà urbanisées et les ménages de revenus moins 
élevés à la fois dans les zones délaissées et dans les zones 



MARCHE DIS TERRAINS ET SOCIETE URBAIN I 47 

plus éloignées où le prix est plus faible, c'est-à-dire que 
1 on aurait à la fois une distribution circulaire filiforme 
des catégories favorisées puisqu'elles sont peu nombreuses 
et un constant chevauchement des aires qu'elles occupent 
avec celles occupées par les population pauvres. Or, une 
société divisée en classes ressent en fait non seulement des 
besoins individuels (taille de la parcelle, architecture de la 
maison, etc.), mais aussi des besoins collectifs relatifs à la 
voierie, au paysage de la rue, à l'équipement commercial, 
à l'isolement des autres catégories sociales dont la pré- 
sence met en cause, activement ou passivement, les mo- 
dèles de conduites et le paysage même de la rue. Aussi les 
aires de développement possibles tendent-elles à se diviser 
en axes d'extension spécialisés plus ou moins réguliers. A 
Tehran, les facteurs de localisation précise des secteurs 
d'extension propres à chaque catégorie sociale qui ont 
joué sur les facteurs fondamentaux de partition de l'es- 
pace urbain, que l'on vient d'évoquer, relèvent de l'équi- 
pement et de l'histoire de l'équipement des zones éten- 
dues autour de l'ancienne ville. Curieusement d'ailleurs ces 
facteurs de localisation ont en grande partie joué dans le 
même sens. 

3 - Actualisation des facteurs économiques-sociaux 
dans un espace géographique différencié 

Le volume et la température de l'air sont à Tehran 
des éléments essentiels du confort de l'habitat. Or, le 
climat de la plaine alluviale de piémont, où la capitale est 
établie, est en particulier marqué par l'existence de vents 
frais venant du Nord qui adoucissent les chaleurs de l'été. 
Ces courants sont freinés et se réchauffent en passant sur 
les secteurs bâtis. Les terrains au Nord des parties déjà 
construites présentent donc au cours de l'extension ur- 
baine plus d'avantages pour l'habitat que ceux du Sud. 
C'est aujourd'hui la principale raison avouée de l'intérêt 
de l'extension au Nord et des prix plus élevés dans cette 
région. C'est aussi, sans doute, l'une, sinon la principale, 



48 PAUL VIEILLE 

des raisons pour lesquelles l'aristocratique « ville des jar- 
dins » qui naît à la fin du 19ème siècle entre la première 
et la deuxième enceinte s'étend par excellence au Nord de 
la ville ancienne. Mais cette extension aristocratique du 
Nord n'a occupé que la partie orientale de l'entre-deux 
remparts ( 1 9) ; elle le doit aux conditions de l'approvi- 
sionnement en eau. Celles-ci sont souvent considérées 
comme un des éléments fondamentaux du mouvement 
vers le Nord du tissu urbain. L'eau au travers des Kanats 
puis des caniveaux vient en effet, comme les vents frais, 
du piémont où elle s'accumule dans les synclinaux souter- 
rains ; il était donc plus sûr et préférable d'en jouir avant 
qu'elle ait été accaparée et polluée dans sa course au 
travers des zones déjà habitées ; il y avait, là encore, 
intérêt à se rapprocher des sorties de Kanats dont l'empla- 
cement au Nord est fixé par le niveau des nappes et la 
pente nécessaire à l'écoulement. Cependant l'Est et 
l'Ouest des terrains situés en amont de l'ancienne ville 
n'étaient pas aussi bien partagés en eaux ainsi apportées. 
Aussi tandis que le Nord-Est s'urbanise d'abord autour des 
jardins aristocratiques puis par division de ceux-ci, le 
Nord-Ouest reste-t-il longtemps en grande partie inoccupé. 
Quant au développement du Sud, il est à la fois 
marqué par le fait qu'il est en contact direct avec la 
région agricole de Tehran et bordé par les affleurements 
d'argile utilisée pour la fabrication des briques nécessaires 
à la construction ; aussi devient-il, entre les deux routes se 
dirigeant vers le Sud, la zone de localisation de la 
population ouvrière. Le Sud-Est et le Sud-Ouest restent 
longtemps occupés par des champs. Des secteurs urbains 
se développent à l'Est et à l'Ouest près des portes de la 
première enceinte, en contact avec des champs et, surtout 



(19) La Morphologie urbaine à la fin du 19ème siècle est décrite d'après la 
carte exécutée sous la direction de Abd-ol-Ghaffar Nadjm-ol-Molk en 1309 
(1890) à l'échelle de 1 4000 e. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 49 

à l'Ouest, avec des jardins aristocratiques analogues à 
ceux du Nord-Est. 

La simultanéité du jeu de plusieurs facteurs est 
remarquable dans ces extensions du Tehran ancien ; on 
pourrait d'ailleurs encore remarquer que la zone de déve- 
loppement aristocratique du Nord est aussi très proche de 
l'Ark, centre politique, administratif et militaire au temps 
des Kadjars. 

Une analyse historique poussée plus avant dans le 
passé pourrait donner la clef de cette forme de développe- 
ment. Elle devrait notamment vérifier si, comme le veut la 
tradition, les quartiers les plus anciens de la ville actuelle 
étaient situés à l'intérieur Nord-Ouest de la première 
enceinte, à la place du secteur rasé et remplacé par le 
parc municipal (Park Chahr). 

Cette implantation aurait pu représenter un point de 
contact entre deux économies rurales juxtaposées, entre la 
culture traditionnelle des terrains argileux et soit les 
pâturages, soit les cultures arbustives des terrains allu- 
viaux caillouteux. A partir de la vérification éventuelle de 
ce point d'histoire il faudrait montrer si, lorsque Tehran 
devint centre de redistribution important dans le pays, 
l'activité commerciale n'eut pas tendance à se localiser 
toujours plus au Sud le long des routes à la rencontre des 
caravanes (ce que l'extension du Bazar Hazrati laisserait 
penser) comme plus tard, avec la promotion au rang de 
capitale administrative, la ville s'est dirigée vers le Nord à 
la recherche de situations plus favorables pour l'habitat. 
L'hypothèse serait qu'au temps de la prédominance de la 
fonction commerciale, la ville tendait à se prolonger au 
Sud, ce qui aurait permis lors du changement de fonction 
un mouvement vers le Nord plus propice à la rési- 
dence (20). Quoiqu'il en soit de ce développement ancien, 



(20) On ne peut retenir l'hypothèse de V. Minorsky, d'un développement 
constant de la ville du Sud au Nord. L'hypothèse est d'ailleurs bien hâtivement 
formulée sur l'interprétation d'une indication de Yakut. Cf., Vladimir Minor- 
sky, op. cit. 



50 PAUL VIEILLE 

à l'époque où des conditions politiques générales rendent 
nécessaire un changement dans l'organisation de l'Etat, le 
mouvement de croissance de la capitale qui en est induit 
trouve un donné urbain différencié dont il doit tenir 
compte. Le régime fondé par Reza Chah dans les années 
1920, suivant en cela les tendances déjà marquées au 
temps des Kadjars, choisit l'avenue Sepa pour installer le 
nouveau centre politique, administratif et militaire. Les 
bâtiments d'administration se concentrent particulière- 
ment à l'Est de l'avenue, à proximité de la place Tup- 
Khané, dans le prolongement même de l'ancien noyau 
urbain dont l'Ark sera d'ailleurs transformé, au centre 
même des trois zones constituées par l'ancienne ville, 
l'extension aristocratique du Nord-Est, et les terrains 
libres du Nord-Ouest mis en valeur par la construction du 
canal de Karadj et par la réalisation d'un magnifique 
réseau voyer. Le régime installe son personnel dirigeant 
dans un paysage neuf, le coupant ainsi de la tradition et 
manifestant dans la morphologie urbaine sa volonté de 
modernisation. 

Les grands traits de l'organisation spatiale du Tehran 
actuel et, du même coup, la distribution des prix de 
terrains qui leur est liée, sont désormais fixés. 

4 - Morphologie et dynamisme généraux de Tehran 

La ville moderne progresse vers le Nord à mesure 
que les espaces précédemment occupés apparaissent démo- 
dés, elle entraîne dans son déplacement les prix les plus 
élevés de terrains à fonction résidentielle qui s'éloignent 
ainsi de l'avenue Sepa, elle contourne les îlots plus 
anciennement habités (secteur de la rue Hadj Cheikh 
Hadi, du haut de l'Avenue Ferdowsi), déborde vers l'Est 
(au Nord de l'Avenue Chah Reza et de l'extension 
aristocratique du 19ème siècle qui, vieillissante, est aban- 
donnée à des populations intermédiaires) entraîne par 
ailleurs avec elle le noyau d'affaires. Ce dernier enseigne- 
ment est remarquable et trop rarement mis en évidence ; 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 5 1 

si la localisation résidentielle est conditionnée par la 
localisation du noyau administratif et d'affaires elle en 
oriente en même temps le mouvement. 

Les anciens bureaux administratifs, les bureaux cen- 
traux en particulier, les sièges des premières banques 
installées, les anciens centres d'affaires, en raison du 
capital immobilisé par leurs constructions, de la résistance 
des modèles de perception de l'espace, ne se déplacent 
pas ; au contraire, les organismes plus jeunes, branches 
nouvelles de ministères, sièges de sociétés commerciales et 
industrielles nouvelles, équipement en boutiques vendant 
des produits nouveaux ou de luxe, se localisent en 
fonction de la résidence des classes dirigeantes et progres- 
sent avec elles. 

On voit dans ce mouvement, du moins dans les 
nouvelles localisations des organes de gestion des sociétés, 
l'incidence de l'abstraction croissante de la direction des 
affaires, une libération du contact avec les marchandises 
et les ateliers. Les grandes entreprises, par opposition aux 
établissements artisanaux, grâce à la division du travail, 
peuvent séparer les organes de gestion des instruments 
gérés, du même coup l'installation des sièges dans les 
zones résidentielles des catégories aisées est économique- 
ment possible (les surfaces nécessitées par chaque siège 
sont relativement réduites) et commercialement rentables 
(rapprochement de la clientèle qui appartient, elle aussi, 
aux catégories aisées). Par ailleurs, le paysage de la zone 
d'implantation n'est troublé ni par l'aspect extérieur du 
personnel employé, ni par l'esthétique des bâtiments. 
Cependant, de ce dernier point de vue, l'introduction 
récente de la technique des buildings modifie les condi- 
tions d'habitat en coupant l'ensoleillement et la perspec- 
tive des maisons résidentielles construites derrière eux ; 
elle précipite la différenciation des prix entre front des 
avenues et intérieur des îlots par dépréciation de la valeur 
de celui-ci. 

Suivant ainsi le mouvement des zones résidentielles 
aisées, le noyau urbain s'est étendu sans rupture de 



52 PAUL VIEILLE 

continuité vers le Nord, d'abord le long de la rue Lalezar, 
et les avenues Saadi et Ferdowsi, puis en s'élargissant vers 
le Nord-Est, l'Ouest et le Nord-Ouest, le long de la Route 
de Chemiran et des avenues Naderi, Chah, Chah Reza, 
Takhte Djamchid, atteignant même, à l'extrémité de la 
zone résidentielle interne des catégories supérieures, le 
Boulevard de Karadj et éliminant peu à peu sur les rives 
de ces grandes artères les résidences privées (21). L'effet 
du mouvement est très clair dans la distribution des prix 
sur le front des avenues (22). Par rapport à cette distribu- 
tion celle de la différence entre prix sur le front des 
avenues et prix de l'intérieur des îlots apparaît défor- 
mée (23). On le doit aux zones au travers desquelles le 
noyau urbain s'étend. A l'Est, la route de Chemiran qui 
mène aux grandes zones résidentielles aisées de banlieue 
traverse des secteurs résidentiels plus modestes que ceux 
que quadrillent les grandes avenues de l'Ouest (24). Le 
paysage de ces derniers secteurs et leur proximité du 
noyau ou de ses extensions explique l'existence du pla- 
teau central des prix de terrains à usage résidentiel, 
c'est-à-dire d'une aire où les avantages de situation et 
d'équipement sont en tous points identiques ou com- 
pensés. 

Au Sud de ce plateau central le prix baisse d'abord à 
une allure moyenne jusqu'à l'avenue Sepah, les courbes 
isoprix traçant un doigt de gant dû à la remodelation de 



(21) L'extension du noyau central aux dépens des zones résidentielles aisées 
a été notamment mise en évidence dans l'étude sur l'Avenue des Champs- 
Elysées. L. Aufrère, « Introduction à l'étude morphologique et démographique 
de l'Avenue des Champs-Elysées », Annales de Géographie, LIX, Paris, janv.- 
fév. 1950, pp. 13-37. 

(22) Annexe I - Carte du « Prix sur le front des avenues (Prix supérieure à 
500 Riais) ». 

(23) Annexe I - Carte des « Prix sur le front des avenues et prix de l'inté- 
rieur des îlots ; comparaison (différence entre prix calculé et prix réel ) ». 

(24) On a expliqué plus haut pourquoi les prix sur les artères du noyau de 
l'ancienne ville s'étaient pas plus élevés. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOC II I I URBAINE 53 

l'Ark, du parc municipal et de ses environs, puis à partir 
de cette avenue descend lentement jusqu'aux limites des 
zones habitées. Là encore, l'histoire des secteurs et leur 
occupation socio-professionnelle déterminent des diffé- 
rences de prix. La zone des prix les plus élevés s'étend sur 
l'Ouest de la vieille ville et sur ses extensions aristocra- 
tiques du 19ème siècle, quartier d'Amirié, laissés dans 
l'entre- deux guerres aux populations commerçantes, qui y 
trouvaient un tissu urbain aéré à faible distance du Bazar. 
Au Sud d'Amirié les courbes continuent à s'infléchir vers 
la gare, couvrant la zone lotie dans les années 40, sillonnée 
par un réseau de voies en damier, principalement habitée 
par les employés des chemins de fer. A l'Est de la vieille 
ville la figure est symétrique : même doigt de gant vers 
l'Avenue de Khorassan, même ancienneté, mêmes caracté- 
ristiques socio-professionnelles. Au milieu, la plus grande 
partie de l'ancienne ville (secteur Ouladjan, zones résiden- 
tielles du Bazar) et ses prolongements anciens au Sud qui 
s'étendent notamment dans la cuvette formée par les 
carrières d'argile abandonnées et abritant une population 
ouvrière où les travailleurs des briqueteries sont nom- 
breux, est une région dégradée, pauvre, où la circulation 
est difficile. Les prix y sont faibles, toutefois plus élevés 
au Nord à cause de la proximité du bazar et d'un habitat 
qui, en raison de son origine et malgré son ancienneté, a 
une tenue supérieure à celle du Sud dont la qualité est 
proche de celle d'un « gourbiville ». 

5 - Ville intérieure, facteurs géographiques et dévelop- 
pement périphérique 

Examinons maintenant les développements de la ville 
et la distribution des prix au-delà des zones jusqu'à 
présent considérées qui sont comprises, sauf au Nord, 
dans les limites de la seconde enceinte (ville intérieure). 
Ils ont été déterminés par l'existence du rempart, par 



54 PAUL VIEILLE 

l'utilisation du sol dans les zones qui y étaient incluses et 
par les caractéristiques des voies de communication avec 
la province. Il y a partout, sauf au Nord, décalage entre 
l'intérieur et l'extérieur du rempart : celui-ci, avant sa 
démolition commencée en 1934, constituait une coupure 
matérielle et sociale dans les relations urbaines, dépréciait 
les prix extérieurs par rapport aux prix intérieurs. Ainsi, 
au-delà du développement aristocratique du Nord-Est, la 
région de la Place Fouzieh est-elle devenue d'abord une 
zone d'implantation de populations pauvres, d'ailleurs en 
partie fournies par le déplacement d'habitants de la ville 
ancienne, puis un axe d'extension industrielle. La place 
Fouzieh, aujourd'hui centre de cette zone, conditionne à 
son tour par son paysage le développement de la banlieue 
éloignée qui s'allonge de part et d'autre de la Route du 
Mazandéran (Narmak, Tehran Now, Tehran Pars). Malgré 
des avantages climatiques, cette banlieue est devenue une 
zone d'expansion de catégories socio-professionnelles pau- 
vres et moyennes, la fréquentation populeuse de la place 
constituant un obstacle au passage de représentants de 
catégories plus fortunées (25). Le projet de liaison de 
Tehran Pars à la route de Chemiran prend dans ce 
contexte un sens précis; il s'agit, avant tout, de libérer ce 
lotissement des déterminations de la place Fouzieh. 

A l'Est, et plus particulièrement au Sud-Est, la ville 
s'est peu développée ; elle n'y trouve pas l'un ou l'autre 
des avantages qu'elle rencontre ailleurs et notamment pas 
ceux du Sud et du Sud-Ouest : 

i) Aboutissement de grandes voies de circulation à 
l'échelon national qui favorisent l'implantation industrielle 



(25) La spécialisation socio-professionnelle de la Banlieue Est est antérieure 
à l'épuisement des nappes d'eau souterraines dont les premiers symptômes sont 
apparus dans une partie de cette région (Narmak) en 1337 (1958-59) par suite 
de l'augmentation de la population. Les potentialités d'alimentation n'avaient 
pas été évaluées. Les prix relevés en 1338 (1959-60) par le Ministère des Fi- 
nances ne sont pas encore affectée par la pénurie d'eau, alors considérée comme 
épisodique. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 55 

(la route du Khorassan au Sud-Est mène à une province 
trop lointaine au travers de territoires désertiques, elle est 
en outre handicapée par la présence du cimetière munici- 
pal dont le voisinage est considéré comme néfaste). 

ii) Richesse des terrains en matières premières uti- 
lisées pour la fabrication des matériaux de construction, 
ciment, briques, etc. 

iii) Ou enfin, lorsque les carrières sont épuisées, 
disposition de vastes terrains propices aux lotissements 
industriels ou résidentiels (à FEst, au contraire, la ville 
rencontre une zone de petite culture, maraîchage et 
jardinage). 

A tous ces points de vue, le Sud, entre les routes de 
Rey, est avantagé : proximité de la gare, embranchement 
de la Route de Ghom, Kachan, Ispahan, Chiraz, grande 
zone des briqueteries, cimenteries, fabriques de céramique, 
etc., qui tendent cependant à s'éloigner vers le Sud 
laissant ainsi de vastes espaces disponibles (pour d'autres 
activités industrielles ou pour la construction de quartiers 
d'habitations) à proximité même de l'avenue Chouch qui 
borde immédiatement les grandes concentrations ouvrières 
de la ville intérieure. Cette zone Sud fait ainsi aujourd'hui 
figure de zone d'extension relativement neuve. C'est da- 
vantage la spéculation sur sa valeur future que sa valeur 
d'usage actuelle qui en fait le prix. 

Au contraire, les terrains qui s'étendent de la voie 
ferrée Tehran-Tabriz jusqu'au Nord de la Route de 
Ghazvin sont, en dépit de la densité de l'occupation 
industrielle, relativement dépréciés par l'ancienneté de 
cette occupation. 

Considérons plus particulièrement les terrains situés 
au-delà des places (anciennes portes) de Ghazvin et de 
Gomrok. C'était, au 19ème siècle, le point d'arrivée des 
grandes routes commerçantes, venant de Tabriz et de 
Kermanchah, c'est aujourd'hui encore celui des grandes 
voies routières et ferrées vers la porte de l'Iran sur le 



56 PAUL VIEILLE 

trafic mondial : Khorramshahr. En raison de leur prix plus 
faible (à l'extérieur de l'enceinte) et de leur intérêt 
économique, ces terrains sont occupés, avant même que 
l'intérieur de l'enceinte soit rempli, par des ateliers et des 
entrepôts. Le paysage du secteur du même coup s'altère, 
les terrains sont dépréciés sur le marché ou ne sont 
appréciés que pour l'implantation industrielle qui, moins 
conditionnée que l'habitat par la proximité du centre 
urbain, s'étend toujours plus loin sur les routes de Ghazvin 
et de Saveh. Cette zone est ainsi devenue, pour Tehran, le 
principal axe en extension de localisation des entreprises 
industrielles. 

Cette spécialisation ancienne fait que les prix se 
maintiennent à des niveaux relativement bas malgré l'in- 
tensité de l'activité et la densité de l'occupation. 

Entre la zone résidentielle industrielle du Sud-Ouest 
et la zone résidentielle des catégories supérieures au Nord 
de la ville, l'Ouest, au-delà de l'Avenue Simetri et de 
l'Avenue Amirabad qui lui fait suite, est, depuis 20 ans, 
l'une des grandes zones d'expansion de l'habitat. On peut 
y distinguer, plus ou moins nettement, plusieurs parties. 

La différenciation la plus importante apparaît entre 
le Nord et le Sud, elle est parallèle, quoique à un niveau 
inférieur, à la différenciation entre le Nord et le Sud de 
l'intérieur de la ville, la discontinuité la plus claire se 
situant justement sur l'avenue Sepa Gharbi, dans le 
prolongement, non raccordé, de l'avenue Sepa. Ainsi le 
Sud est davantage occupé par une population ouvrière 
pauvre, à forte majorité de turcophones, culturellement 
ségrégée, employée par les usines de la Route de Ghazvin, 
le Nord par des catégories intermédiaires, le centre par des 
populations d'artisans et de petits commerçants travaillant 
sur place. Ainsi encore le réseau voyer désordonné et 
orienté vers les usines au Sud fait place au Nord à des 
voies larges et régulières dans lesquelles l'orientation vers 
le noyau urbain est plus fréquente. La répartition des prix 
n'enregistre que faiblement cette disparité dont tous les 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 57 

éléments tendraient à une dépréciation du Sud par rap- 
port au Nord. On aurait été tenté d'attribuer cette 
déformation par rapport à ce que Ton attendait soit aux 
spéculations auxquelles ont donné lieu les projets de 
reconversion de la caserne Baghé Chah (mais on voit mal 
comment leur effet s'étendrait très loin), soit à une 
conséquence locale de la méthode de construction des 
courbes isoprix (mais, vérification faite, ce n'est pas le 
cas), soit enfin à une défaillance des observations (mais 
les erreurs auraient alors dû être nombreuses dans cette 
région, ce qui est improbable). L'explication qui apparaît 
finalement la plus probante est que l'axe industriel de la 
route de Ghazvin, bien que lui-même relativement dévalo- 
risé, tend à faire croître la valeur des terrains voisins à 
fonction résidentielle, c'est-à-dire qu'il joue le rôle d'un 
centre d'attraction. 

Considérons maintenant plus particulièrement la par- 
tie Nord de cette zone d'extension occidentale, secteur 
donc de populations intermédiaires établies en bordure de 
l'aire de résidence des catégories supérieures. 

6 - Distribution relative des catégories sociales et rôle 
des prix des terrains dans cette distribution 

En fait, on rencontre, semble-t-il, des couches succes- 
sives où prédominent soit des intermédiaires supérieurs 
soit des intermédiaires inférieurs et qui se sont ainsi 
disposées les unes par rapport aux autres au cours des 
différentes phases de progression de la ville constituées 
par les ouvertures de lotissements. L'histoire précise de 
ceux-ci reste à écrire mais, sous réserve de vérifications 
ultérieures, la disposition des couches apparaît être 
schématiquement la suivante : à proximité de la zone 
résidentielle des catégories dirigeantes de la ville inté- 
rieure se sont établis des intermédiaires supérieurs puis le 
long des avenues Simetri et Amirabad des intermédiaires 
inférieurs. Plus à l'Ouest, au Nord, de part et d'autre de 



58 PAUL VIEILLE 

l'Avenue Eisenhower, se situe un nouvel îlot plus récent 
d'intermédiaires supérieurs bordant au Sud (près de la 
caserne Baghe Chah) un quartier d'occupation plus an- 
cienne et plus populaire. Graduellement les intermédiaires 
supérieurs sont remplacés à l'Ouest par des intermédiaires 
inférieurs jusqu'à l'Avenue Salsabil. Celle-ci et ses environs 
sont une région d'occupation moins récente (ils sont 
alimentés en eau par un Kanat : Salsabil, la rivière du 
paradis), ils sont peuplés de ménages appartenant aux 
catégories moyennes. Mais l'avenue a néanmoins pris, 
grâce à son antériorité, une fonction de centre collectif 
local, notamment marqué par des alignements de bou- 
tiques, qui attirent les populations de la zone. En consé- 
quence, elle est en cours de transformation ; le nom de 
Salsabil est lui-même abandonné dans cette partie septen- 
trionale de manière à éviter toute assimilation avec le Sud, 
demeuré pauvre. 

Au-delà de l'avenue et des populations modestes qui 
l'avoisinent, s'étend une nouvelle zone, aujourd'hui en 
construction, d'intermédiaires supérieurs qui rejoint la 
région d'usines modernes et d'entrepôts de travaux publics 
implantés là quelques années plus tôt. On trouve donc ici 
le chevauchement des implantations de couches socio-pro- 
fessionnelles que le schéma théorique laissait prévoir. On 
remarque cependant (i) que le décalage entre les catégories 
n'est pas très important (il s'agit de catégories contiguës) 
non plus que l'opposition des paysages (ii), que la disposi- 
tion n'est pas filiforme mais en bandes ou îlots permet- 
tant de maintenir l'homogénéité du paysage sur une rue 
ou un tronçon de rue, et qu'enfin (iii), ce qui explique 
l'observation précédente, l'occupation s'est déroulée selon 
deux processus, le premier aboutissant à une occupation 
discontinue par des catégories de plus en plus pauvres vers 
la périphérie, le second consistant dans le remplissage des 
espaces laissés libres au cours du premier, et entre temps 
devenus plus chers, par des populations aisées. Les prix 
dans cette zone décroissent régulièrement d'Est en Ouest, 



MARC HE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 59 

à partir de la zone eentrale des prix. On y voit en même 
temps que l'effet de la distance et de l'éloignement 
croissant des centres d'équipement de la ville-intérieure 
celui d'autres facteurs qui varient aussi avec la distance ; 
alimentation en électricité (au-delà de l'Avenue Simétri elle 
était assurée par une société privée considérée comme 
moins sûre : il existait une plus-value relative de « sécu- 
rité » dans les zones alimentées par l'usine municipale ; les 
rues les plus éloignées ne jouissent pas d'un éclairage 
public), alimentation en eau (l'organisation des Eaux de 
Tehran ne prévoit pas d'équiper les prolongements de la 
ville au-delà de l'Avenue Khoch), équipement en voierie 
(les rues les plus éloignées ne sont pas asphaltées). En 
outre, les parties récemment conquises ne sont pas encore 
entièrement occupées, des terrains vagues subsistent uti- 
lisés plus ou moins régulièrement à des fins qui déprécient 
le paysage (déverse de cailloux, gravats, ordures ména- 
gères, habitat en forme de gourbiville). 

Quel est le rôle des prix de terrains dans la relative 
homogénéité socio-professionnelle des zones d'extension 
et dans la relation entre la zone d'extension et les aires 
déjà urbanisées ? La distribution des prix et le processus 
d'occupation de la zone d'extension Nord de la ville 
donne la clef des formes de développement observées 
jusqu'ici dans les zones périphériques. 

Au nord de la ville, 1 500 Ris est la valeur inférieure 
limite des secteurs déjà urbanisés (prix de l'intérieur des 
îlots), ailleurs leur prix descend jusqu'à 500 et parfois 
250 Ris. La disymétrie est remarquable. 

Elle est due au fait qu'au Nord les zones d'extension 
à terme ou zones d'extension spéculative bordent immé- 
diatement le plateau central, la zone de plus beau paysage 
urbain de Tehran et d'habitat des catégories supérieures 
dont elles ne sont pas séparées (si l'on excepte un petit 
îlot que les voies de communication ne traversent pas) par 
des paysages de moindre attrait. La spéculation sur l'ex- 
tension urbaine attribue alors aux bordures du plateau 



60 PAUL VIEILLE 

central, et de proche en proche à des régions plus 
éloignées, un prix supérieur à celui de toute autre zone 
d'éloignement et de degré d'urbanisation identique. Du 
même coup elle protège cette direction d'extension ur- 
baine de l'occupation par des catégories sociales infé- 
rieures. Les représentants de celles-ci désirant acquérir un 
terrain en vue d'habiter, devront pour un même prix à 
leur portée (de 750 Riais le m 2 par exemple) se situer au 
Nord dans un paysage encore semi-désert sans commodité 
pour les achats quotidiens, sans, très souvent, de facilités 
de transports en commun, alors que pour le même prix ils 
peuvent, dans un paysage correspondant à leur catégorie 
sociale, jouir de l'équipement qui faisait défaut dans le 
premier cas. 

Aussi la zone d'extension spéculative du Nord est-elle 
progressivement occupée à partir des aires déjà urbanisées 
par des populations appartenant aux catégories sociales 
supérieures (dirigeants, intermédiaires supérieurs) ou aspi- 
rant à s'identifier à ces catégories et en ayant les moyens. 
Les parcelles éloignées, quant à elles, sont achetées dans 
un but de spéculation foncière ou dans un but d'ascen- 
cion sociale à terme. « Quand la ville se sera étendue 
jusque-là, je disposerai d'une parcelle acquise à bon prix, 
qui me permettra d'habiter dans les quartiers résidentiels 
de la première classe » ; ainsi raisonnent les aspirants à la 
promotion sociale. 

Dans la zone de spéculation du Nord existent encore, 
tout comme dans l'Ouest, des secteurs urbains plus mo- 
destes développés au cours des années antérieures autour 
de petits noyaux plus anciens (Youssefabad, premières 
extensions d'Amirabad, etc.). Lorsque la résidence des 
catégories supérieures atteint ces secteurs, elle tend à les 
englober si leur paysage est attrayant, c'est-à-dire en 
définitive si le décalage entre populations résidentes ac- 
tuelles et à venir n'est pas trop grand ; elle tend au 
contraire à les contourner lorsqu'ils sont trop pauvres 
(ainsi, la moitié occidentale de Youssefabad est délaissée 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 61 

par l'habitat de standing élevé qui, en revanche s'infiltre 
dans la partie orientale en utilisant les parcelles demeurées 
vacantes). Il n'y a osmose qu'entre les catégories sociales 
les plus proches. La distribution des prix est parallèlement 
selon les cas plus ou moins affectée par l'existence des 
secteurs anciens. 

La zone considérée fait en outre apparaître les 
principaux facteurs qui déterminent le prix dans l'en- 
semble des extensions spéculatives. 

7 - Les facteurs du prix dans les zones d'extension 
spéculative 

On note d'abord que dans ces zones le prix des 
terrains est fortement influencé par la proximité des 
grandes voies de communication. C'est que le réseau voyer 
est peu dense, et qu'il n'y a pas d'autre relation avec la 
ville intérieure que les grandes voies sur lesquelles se 
branchent ou peuvent plus aisément se brancher les voies 
secondaires. Toutes les grandes sorties de Tehran, sauf 
celles du Sud, sont ainsi longées par des terrains à prix 
plus élevés que les autres terrains placés à même distance 
des zones habitées (Route de Damavand au-delà de la 
place Fouzieh, Route de Chemiran spécialement au-delà 
de Echratabad, Avenue Pahlavi au-delà de Takhté Tavus, 
Avenue Amirabad au-delà du champ de courses, Route de 
Karadj au-delà de l'Avenue Khoch). 

Ces doigts de gant ont ainsi une origine toute 
différente de ceux observés dans la ville. Ceux-ci sont liés 
au genre d'occupation des secteurs urbains, ceux-là expri- 
ment des différences dans les commodités d'accès. Cepen- 
dant, là encore, les différences de paysage dues à l'exis- 
tence de secteurs plus anciennement construits provo- 
quent fréquemment un décalage de l'axe du doigt de gant 
par rapport à la grande voie de communication (décalage, 
par exemple, du doigt de gant de la Route de Chemiran 
dû à l'occupation plus ancienne et plus pauvre des 
secteurs situés à l'est de l'Avenue). 



62 PAUL VIEILLE 

L'intérêt tout particulier des voies de communication 
dans ces zones périphériques qui en possèdent peu se 
décèle encore au relèvement (relativement faible toutefois) 
de la différence entre le prix du front des voies et celui 
de l'intérieur des îlots. Cette différence très importante 
sur les emplacements du noyau urbain, passe ainsi par un 
minimum dans les zones résidentielles. La création d'un 
réseau a donc une grande incidence sur le prix, elle en 
permet l'accroissement considérable et rapide (voir par 
exemple la déformation des courbes isoprix sur le secteur 
de Behdjatabad qui est la partie des extensions spécula- 
tives la plus ouverte). 

Cependant, avant même le réseau voyer, deux fac- 
teurs conditionnent l'intensité de la spéculation et la 
forme même de la zone que celle-ci couvre : le relief et 
l'eau. On retrouve ici le facteur qui a joué un rôle 
prépondérant dans le développement antérieur de Tehran : 
l'eau — le relief n'ayant alors pas eu l'occasion de jouer. 

Ainsi, le secteur bordant au Sud la partie orientale 
de l'Avenue Abassabad étant occupé par des collines et 
n'étant pas jusqu'à présent alimenté en eau arrête la 
progression des prix (la chute est pour une zone périphé- 
rique relativement brusque) et coupe le doigt de gant de 
la Route de Chemiran, les vallonnements allongés entre 
Amirabad et Youssefabad accentuent les doigts de gant 
couvrant ces deux secteurs ; de même dans la zone 
d'extension spéculative de l'Ouest, le long de la Route de 
Karadj, seuls les terrains plats ont pratiquement été, 
jusqu'à présent, portés sur le marché. 

L'alimentation en eau est une condition sine qua non 
du développement de la spéculation. Son effet est cepen- 
dant compliqué. Très « rationnellement », dans une exten- 
sion spéculative, c'est-à-dire à terme, ce n'est pas seule- 
ment l'existence d'un approvisionnement qui contribue à 
la formation du prix mais aussi des potentialités qui 
d'ailleurs pourraient souvent se révéler surestimées : eaux 
profondes, projets d'équipement. Ainsi dans les zones de 



MARCHE DES I ERRAINS ET SOCIETE URBAINE 63 

spéculation de l'Ouest le prix est dès maintenant fixé en 
fonction de l'attente d'une irrigation qui ne deviendra 
possible qu'après la finition du Barrage de Karadj et dont 
la décision est loin encore d'être prise. Les secteurs qui 
jouiront éventuellement de cette commodité valent au- 
jourd'hui vingt fois plus cher que ceux qui ne peuvent 
escompter bénéficier ni de cette alimentation ni d'une 
autre (Baghe Feiz, Moradabad, par exemple). Au nord de 
l'Avenue Abassabad encore, le prix tient aux possibilités, 
problématiques au cas d'une occupation dense, d'exploi- 
tation des eaux profondes, ou à la réalisation de nou- 
veaux équipements pour l'instant tout aussi probléma- 
tiques. 

De même, la zone d'extension spéculative de l'Est ne 
devait son prix de 1338 (1959-60), en dépit de l'obstacle 
constitué par le paysage de la place Fouzieh, qu'à la 
richesse des nappes d'eau souterraines qui permettaient 
une occupation immédiate. L'épuisement de ces nappes à 
Narmak par suite de l'accroissement de la population a 
depuis affecté les prix de ce secteur ; le point critique 
n'ayant pas encore été atteint à Tehran-Pars les prix y ont 
davantage résisté à la baisse. 

L'attitude spéculative à l'égard de l'alimentation en 
eau et les possibilités réelles d'alimentation par d'autres 
sources expliquent que les limites assignées par l'Organi- 
sation des Eaux de Tehran au réseau qu'elle met en place 
n'aient pas un plus grand effet dans la distribution des 
prix. 

Le relief et l'eau cependant ne permettent pas d'ex- 
pliquer la distribution générale des zones d'extension 
spéculative. En effet, celles-ci ne s'étendent pas sur l'en- 
semble des périphéries de Tehran, mais seulement sur leur 
moitié Nord, alors que le Sud est beaucoup plus unifor- 
mément plat, dispose de sorties de Kanats et, en tout cas, 
pouvait être irrigué par les eaux de Karadj tout aussi 
commodément que le Nord. Si les aires de spéculation se 
développent dans le même sens que les zones d'extension 



64 PAUL VIEILLE 

urbaine par rapport à la ville intérieure, et que celle-ci par 
rapport à l'ancienne ville, elles le doivent à des causes 
identiques et liées entre elles : microclimat plus favorable 
de la bordure de piémont, perspectives avant tout résiden- 
tielles de la spéculation, contiguïté des secteurs sur les- 
quels elle porte avec les secteurs de résidence des popu- 
lations en état de consommer du terrain, catégories supé- 
rieures et intermédiaires. 

Les principaux facteurs qui interviennent dans la 
distribution des zones de spéculation et de leur prix sont 
donc, dans l'ordre : situation générale par rapport à la 
ville, relief et eau, voies de communication. 

Les prix se sont distribués jusqu'ici en ordre décrois- 
sant à partir des zones centrales de la ville, de leurs 
prolongements et projections. Le tissu urbain est grossière- 
ment continu dans les aires qui ont été considérées. La 
zone résidentielle du district de Chemiran se situe à part : 
elles est coupée de Tehran par des zones d'urbanisation 
peu denses ; les prix de terrains y remontent après un 
minimum correspondant à cette coupure, ils sont plus 
élevés le long des deux grandes voies qui desservent la 
zone, Route Pahlavi et Route de Chemiran (indice de la 
dépendance de la zone par rapport à Tehran) et culmi- 
nent autour des deux places de Tadjrich (signe d'une 
relative indépendance). 

Le Chemiranat n'était, jusqu'à il y a une dizaine 
d'années, qu'une zone résidentielle d'été, en raison de 
son climat tempéré durant cette saison ; il est devenu une 
zone de résidence permanente, qui jouit, en plus du 
précédent avantage de ceux d'être écarté des fumées de 
Tehran et de constituer un site résidentiel plus agréable. 
C'est la zone résidentielle de banlieue aisée, voire aristo- 
cratique, domaine privilégié des demeures des étrangers, 
largement ségrégée de la ville elle-même, les réseaux de 
relation s'y développant dans une certaine mesure en 
dehors des contacts avec elle, enfermant toutefois quel- 
ques îlots de peuplement plus pauvres autour des ancien- 
nes implantations rurales. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 65 

Le Chemiranat doit sa promotion à Futilisation 
massive de l'automobile par les cadres supérieurs et 
moyens supérieurs de la capitale. Cette forme de dévelop- 
pement de la ville est ainsi liée, en même temps qu'à la 
structure sociale, à la politique du commerce extérieur du 
pays définie par ces mêmes couches supérieures (26). 

* 
* * 

Au plan des grands ensembles, l'organisation urbaine 
et l'écologie des prix qui lui correspond peuvent être 
provisoirement décrits de la façon suivante (d'autres don- 
nées devraient être prises en considération afin de préciser 
ce schéma) : 

A - Une ville intérieure ayant deux fonctions principales 
tendant à se distinguer dans l'espace urbain : fonction 
résidentielle, fonction de centre d'activité. 

Du point de vue résidentiel la ville intérieure com- 
prend 3 parties : 

1) Une zone ancienne dégradée (vieille ville) 

2) Une zone d'âge intermédiaire qui se divise en 
i) secteurs aristocratiques du Nord-Est et de l'Ouest per- 
dant de leur valeur en vieillissant et ii) secteurs prolétaires 
du Sud. 

3) Une zone nouvelle dans l'angle Nord-Ouest de la 
périphérie de la ville ancienne ; celle-là se situant par 
rapport à celle-ci dans une relation de rupture marquée 
par le changement brutal de niveau des prix et constituant 
la zone où les prix de terrains à usage résidentiel sont 
maxima. 



(26) Cf. Ch. II, troisième partie, la politique du commerce extérieur suivie 
1332 (1953-60) et le volume des importations d'automobiles dans l'impor- 



de 

tation totale 



66 PAUL VIEILLE 

Les activités du noyau urbain tendent à provoquer 
une diminution de la population résidentielle du centre de 
la ville, les densités y sont effectivement moins fortes, 
remontant ensuite sur presque tout le pourtour et culmi- 
nant à proximité des limites de la ville intérieure. 

Le noyau urbain est divisé en deux parties correspon- 
dant l'une, (bazar) aux zones dégradées et prolétariennes, 
l'autre aux zones résidentielles aisées. L'étude de la distri- 
bution des prix ne nous a pas donné l'occasion de 
distinguer la zone de détérioration, d'acculturation ou de 
brassage à laquelle la sociologie urbaine accorde tradition- 
nellement et à juste titre une attention particulière. 

En fait, lorsqu'on observe la répartition des équipe- 
ments correspondants (cinémas, hôtels, logements tempo- 
raires, restaurants, cafés, lieux de jeu, de prostitution, 
etc.) on voit que les aires de brassage sont très générale- 
ment attirées par le centre urbain, se superposant à lui 
(cas d'une grande partie des salles de cinéma) ou lui sont 
immédiatement voisines (hôtels populaires à proximité des 
terminus de lignes d'autocars desservant la province), mais 
qu'elles peuvent être aussi bien attirées par un centre 
d'activité périphérique tel que celui que nous avons 
distingué au Sud-Ouest (axe industriel et de communi- 
cation de la route de Ghazvin : aire d'acculturation des 
places Gomrok et Ghazvin). 

B - Une ville extérieure 

— composée d'axes d'extension urbaine et d'axes 
d'extension spéculative dont la fonction, le paysage, la 
population dans sa composition socio-professionnelle, et le 
prix sont conditionnés par l'affectation des secteurs con- 
tigus de la ville intérieure. 

— marquée par des concentrations d'ateliers indus- 
triels s'étendant axialement, dont la localisation s'explique 
par l'époque de l'industrialisation (les deux dernières 
décennies) et la recherche des grandes voies de communi- 
cation avec la province. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 67 

C - Une banlieue qui ne se distingue pas nettement des 
zones d'extension dans leurs développements périphéri- 
ques et qui n'est encore importante que dans le Chemi- 
ranat. 

En définitive, le modèle de zones concentriques 
proposé par E. W. Burgess n'apparaît applicable au cas de 
Tehran que dans un sens limité (27). Il convient tout 
d'abord d'abandonner toute notion de forme géométrique 
simple : des déformations sont en particulier dues aux 
voies de communication et aux aspects du relief qu'elles 
traduisent. Les zones (noyau urbain, zones résidentielles) 
sont découpées en secteurs définis par la catégorie so- 
cio-professionnelle des populations qui y résident ou y 
affluent. Cette observation, qui a aussi été faite à propos 
de Paris (28), réconcilie les hypothèses de E. W. Burgess et 
de Hoyt (29). 

En dehors de la différenciation entre noyau urbain et 
zones qui en dépendent, le nombre, la configuration, la 
place relative des aires urbaines définies par la fonction 
qu'elles remplissent dans l'ensemble, paraissent soumis à 
des conditions largement contingentes (circonstances géo- 
graphiques, historiques) qui risquent de rendre bien vaine 
la recherche de normes morphologiques. La recherche des 
facteurs économiques-sociaux qui, tenant compte du 
donné géographique et historique, tendent à modifier et à 
différencier l'espace urbain, semble être pour la sociologie 
urbaine une direction de recherche plus prometteuse. 

En ce qui concerne Tehran, l'on a vu que les 
principaux facteurs à l'œuvre dans l'organisation écolo- 



(27) « Growth of the city », in R. Park, E. W. Burgess, and R. D. Mac 
Kenzie, The City, University of Chicago Press, 1925. 

(28) P. Chombart de Lauwe, et al., Paris et l'agglomération Parisienne, 
P. U. F., Paris 1952, II Vol., XI 262 p., 109 p. 

(29) Hoyt,Hoomer, The structure and growth of Residential Neighbor- 
hoods in American Cities, Fédéral Housing Administration, Government prin- 
ting office, 1939, et Hoyt, « The Structure of Urban Centralisation and Décen- 
tralisation », American Journal ofSociology, 1941. 



68 PAUL VIEILLE 

gique en voie de changement ont été, au cours des 
décennies écoulées, les suivants : 

a) Dynamique générale de la société. 

— croissance de la ville ; 

— aspects de la croissance (commerce, administra- 
tion, production). Selon la fonction considérée la 
ville tend à se développer dans les directions 
différentes en raison de la diversité des avantages 
qu'offrent les extensions possibles. 

Dans le passé, il semble que selon la prédominance 
de Tune ou l'autre fonction, la ville s'est davantage 
développée dans un sens ou dans un autre à partir 
d'un point central. 

b) Rapport entre noyau urbain et zones périphériques. 

La ville se développe à partir du noyau urbain 
mais celui-ci suit le développement des zones 
résidentielles. Dans la situation actuelle le noyau 
se divise en deux parties qui correspondent l'une 
aux zones anciennes, l'autre aux zones nouvelles 
de la ville. En dehors du noyau on voit apparaître 
deux centres régionaux principaux d'attraction 
dont les fonctions ne sont cependant pas compa- 
rables à celles du noyau urbain mais qui lui sont, 
dans une certaine mesure, complémentaires : un 
centre d'équipement de Banlieue dans le Chemi- 
ranat, une zone d'attraction industrielle au Sud- 
Ouest. 

c) Division en classes et disparité des revenus entre caté- 

gories sociales qui entraînent la partition d'un 
tissu urbain en zones résidentielles affectées à 
l'une ou à l'autre catégorie sociale. 

d) Evolution des besoins liée à la division en classes. 

Besoins relatifs à l'habitation (la maison), à l'orga- 
nisation des maisons (structure cadastrale), à 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 69 

l'équipement collectif (commerce, voierie, etc.), à 
l'équipement qui dépend de la collectivité (eau, 
électricité, etc), aux conditions naturelles (micro- 
climats). 

Les grands ensembles urbains et leurs subdivisions 
constitués au cours de l'histoire ne se distinguent pas les 
uns des autres de façon simple ; les prix régionaux ne 
mesurent pas les variations d'un seul facteur, la voierie par 
exemple. Les paysages urbains sont constitués par des 
ensembles organisés d'éléments matériels. Ils sont encore 
le support de comportements collectifs spécifiques qui, 
certes, ne se datent pas d'après l'âge des « pierres » mais 
qui ont été façonnés par l'histoire du quartier dont les 
pierres et leur histoire sont une image morphologique. 
Ainsi le prix mesure un paysage matériel, un ensemble de 
commodités et aussi des « paysages sociaux », des formes 
locales de vie collective ; le marché des terrains place sur 
une échelle unique de valeurs monétaires des faits cultu- 
rels qui en dehors de lui sont par maints aspects hétéro- 
gènes. 

Des formes d'organisation, des conduites collectives 
locales façonnées au cours de l'histoire urbaine, héritées 
des circonstances de la formation des quartiers sont 
confrontées en même temps que les paysages auxquels 
elles sont attachées dans la pratique du marché, elles sont 
mesurées non pas abstraitement mais réellement d'après 
l'adaptation des paysages matériels aux besoins nés de 
l'activité collective. Elles sont elles-mêmes, en définitive, 
médiatement placées sur l'échelle des prix indépen- 
damment de la volonté des individus et des groupes de le 
faire. 

Les paysages non-fonctionnels, dévalués, sont aban- 
donnés par ceux qui progressent dans l'échelle sociale. Ils 
ne sont pas entretenus car l'argent n'y trouve pas intérêt, 
ils sont au mieux assortis de quelques modifications qui 
parent au, plus pressé. Ils se détériorent, c'est-à-dire sont 
détruits en tant que support d'une organisation sociale et 



70 PAUL VIEILLE 

d'une culture spécifique et détériorent les populations 
nouvelles qui s'y introduisent ; ils ne répondent pas 
davantage à leurs modèles de conduite. Le rapport d'inti- 
mité entre le groupe local et son cadre traditionnel 
disparaît, les particularismes locaux s'effacent progressive- 
ment au profit d'une structure sociale et d'une culture où 
les rapports des groupes sociaux dans la société urbaine 
tout entière prennent une place dominante. Tandis que les 
traits du passé s'estompent, une nouvelle société se forme. 

Entre autres exemples, la ville ancienne et Amirié 
sont des secteurs urbains où existaient, où existent encore 
des sociétés locales fermées avec leur paysage et leur 
comportement collectif spécifique ; ils constituent des 
ensembles de quartiers auxquels les habitants sont affecti- 
vement attachés. Mais ces paysages sont dévalués parce 
que non fonctionnels dans la société présente ; et, par 
exemple, un commerçant qui monte doit en sortir malgré 
le regret qu'il en a. Cette mobilité détruit du même coup 
la structure sociale locale, sa relation au paysage et les 
valeurs du groupe. De nouveaux occupants s'introduisent 
dans les quartiers. Même si certaines affinités les ont 
attirés, ils sont sélectionnés en fonction de la relation 
entre la catégorie socio-professionnelle et le niveau de 
revenu d'un côté, et, de l'autre, la valeur du sol et le taux 
du loyer plutôt qu'en fonction de la permanence du 
groupe local. Ainsi, au travers de la mobilité résidentielle, 
les groupements locaux traditionnels se défont au profit 
de répartitions nouvelles, égalitaires au niveau de quartiers 
situés dans une société divisée en classes et secteurs 
urbains correspondant à ces classes. 

Une fois le procès de désintégration des groupes 
locaux achevé et la mobilité résidentielle parfaite, il y 
aurait une relation étroite entre le niveau socio-profession- 
nel ou le niveau de revenu des populations résidentielles 
et la valeur du sol ou, peut-être plus exactement, la valeur 
de la surface en moyenne utilisée par ménage. Il y aurait 
aussi relation étroite entre caractéristiques socio-profes- 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 7 1 

sionnelles de la population et des indices ou des jeux 
compréhensifs d'indices de commodité des paysages tels 
que longueur par tête de voies asphaltées utilisables par 
les voitures, distance-temps des centres des quartiers à un 
point correspondant au noyau urbain. Dans l'état actuel 
des connaissances sur la morphologie générale de Tehran, 
on ne dispose pas des séries chiffrées correspondantes. On 
ne peut donc mesurer l'état actuel d'avancement de la 
déstructuration des groupes locaux de forme traditionnelle 
et de la restructuration de la société urbaine en fonction 
seulement d'échelles globales. Sans doute le mouvement 
est-il en cours et les particularismes locaux résistent-ils 
sous des formes détériorées à l'uniformisation, de même 
que des modèles de conduite traditionnels apparaissent 
parfois sous des formes inattendues et manifestement 
transitoires comme on va le voir à l'examen des variations 
du prix des terrains au niveau microécologique. 

III. LES PLUS-VALUES LOCALES 

A l'intérieur d'un secteur urbain donné toutes les 
parcelles ne sont pas également propices à l'habitat. Des 
besoins, les uns identiques à ceux qui jouent au niveau 
général, les autres différents, particularisent plus ou moins 
leur valeur. 

Dans ces variations locales on distingue deux ni- 
veaux, celui des variations microécologiques qui affectent 
une parcelle ou un petit nombre d'entre elles par rapport 
aux parcelles voisines et un niveau intermédiaire situé 
entre le précédent et celui des variations régionales ou 
macroécologiques. Au niveau intermédiaire les variations 
différencient des ensembles de parcelles définis par une 
rue, une avenue ou un tronçon de rue ou d'avenue ; elles 
sont plus importantes dans leur amplitude que les varia- 
tions microécologiques, davantage perceptibles aussi parce 
qu'elles affectent des ensembles contigus de parcelles alors 
que les autres sont plus individualisantes même si leur 



72 PAUL VIEILLE 

observation révèle qu'elles obéissent à des normes géné- 
rales. 

Les besoins collectifs correspondant aux variations 
locales ont donc tantôt trait à la morphologie de la rue 
tantôt à la morphologie de la parcelle. Mais les besoins 
qui se manifestent au niveau microécologique du fait 
qu'ils sont collectifs ont finalement, dans quelques cas, 
une influence sur la morphologie de la rue ou même de la 
ville dans son ensemble ; ils déterminent certains aspects 
de l'organisation générale du tissu urbain, ayant ainsi un 
effet direct sur la localisation du commerce et des plus-va- 
lues d'emplacement commercial. 

1 -Le prix des parcelles riveraines varie avec l'impor- 
tance matérielle de la voie. 

Cela est vrai aussi bien pour les zones résidentielles 
que pour les zones commerciales. 

On a vu que l'éventail des prix moyens régionaux, 
avait toujours pour limites, au niveau inférieur, le prix de 
l'intérieur des îlots (terrains sans accès direct), et au 
niveau supérieur, le prix des terrains bordant les grandes 
avenues (jouissant régionalement des meilleures conditions 
d'accès). On peut aussi rappeler que la différence relative 
de ces prix extrêmes tend à s'écraser du noyau central à 
la périphérie des zones urbanisées et à se relever légère- 
ment ensuite dans les zones d'extension ; ce qui exprime 
le fait que, dans les zones urbanisées, les commodités 
d'accès ont relativement moins d'importance pour la 
résidence que pour l'activité commerciale (30). 

Si l'on considère maintenant les catégories intermé- 
diaires de terrains, celles situées entre les catégories extrê- 
mes précédentes, la relation entre prix et largeur de la 
voie est encore étroite. Elle l'est particulièrement dans les 



(30) Le rapport minimum entre le prix de l'intérieur des îlots et le prix du 
front des grandes avenues est de 1 à 2,7. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 73 

zones résidentielles périphériques et dans les zones d'ex- 
tension (31). Dans les zones de plus ancienne urbanisa- 
tion elle l'est moins, le prix y tenant compte de la 
fonction des voies, acquise au cours de l'hisoire. Mais, 
durant cette histoire, à côté de la position par rapport 
aux points originaux de développement, l'importance ma- 
térielle des voies a eu aussi son importance. 

La commodité d'accès stricto sensu n'est d'ailleurs 
pas seule en cause dans la valeur collectivement accordée 
à l'importance des voies ; la lumière, le volume de l'air et 
d'autres avantages encore lui sont liés. Parmi ces derniers, 
mentionnons les suivants : les grandes rues, les avenues 
surtout sont fréquemment mieux entretenues en raison 
soit de leur importance dans l'organisation voyère soit en 
raison d'une politique de prestige (voir l'Avenue Chah- 
Reza), les bâtiments qui y donnent jouissent aussi d'une 
perspective plus vaste et les règlements de construction y 
autorisent une plus grande élévation en hauteur (32), 
enfin les habitants trouvent plus prestigieux d'habiter sur 
une grande avenue que sur une rue secondaire ou une 
impasse ; la largeur de l'avenue classe comme la dimension 
de la voiture (33). 

Au même niveau écologique que les variations 
précédentes, d'autres sont dues à des différences d'âge des 
parties du secteur ou à des différences, souvent liées aux 
précédentes, dans la composition socio-professionnelle des 
populations résidentielles. Ces variations sont, à une autre 
échelle, analogues à celles déjà rencontrées au cours de 
l'analyse de la morphologie globale de la ville. Par exem- 
ple, au sud de l'Avenue Hechmat Dowlé une rue isolée 
doit son peuplement plus ancien et plus populaire à la 
sortie d'un kanat, le prix des parcelles qui y donnent est 



(31) Cf. Annexe I 

(32) Arrêté relatif à la construction de Tehran, art. 23. 

(33) Le prix des rives d'une voie varie encore avec son état (asphalte ou 
non) et avec sa position par rapport au réseau urbain de transports en commun. 



74 PAUL VIEILLE 

plus faible que celui des terrains bordant les rues voisines. 
Ainsi le paysage de la rue, lui-même intégré au 
paysage des secteurs définit la valeur pour l'habitat et 
le prix moyen de chaque parcelle ; mais valeur et prix 
varient encore dans ce cadre en fonction de la forme de la 
parcelle, de son orientation, de son usage ou de l'usage 
qui peut en être fait, de son occupation, de son voisinage. 

2-11 existe des formes optima de parcelles : chacune 
d'elles correspond à une catégorie socio-professionnelle 
d'habitants ou d'acheteurs. Les parcelles d'un même type 
tendent à se distribuer en «aires homogènes» selon 
l'occupation ou la destination sociale du secteur urbain. 
Lorsque la parcelle dévie du modèle régional, son prix à 
l'unité de surface diminue. 

Les formes de parcelles sont liées aux modèles 
d'habitations et à leur évolution. L'explication des types 
de parcelles fait donc appel à une sociologie de l'habita- 
tion en Iran. Celle-ci reste à faire. Signalons seulement 
quelques points qui paraissent importants et indiquent 
certaines des relations que la forme de la parcelle entre- 
tient avec d'autres faits sociaux. 

Le mode de construction évolue dans le temps de 
manière à diminuer l'espace construit. A la construction 
en rez-de-chaussée sur entresol bordant de deux ou trois 
côtés la parcelle (Nord, Ouest et Sud, on dénommera ce 
type « la maison à plan fermé ») a succédé la maison à 
deux étages sur entresol comportant un seul corps de 
bâtiment au Nord de la parcelle (maison à plan semi- 
fermé). Actuellement cette maison individuelle tend à être 
réduite dans sa base et à s'accroître d'un étage ; en même 
temps, elle tend à être remplacée par l'immeuble collectif 
qui, par étapes, se sépare de la forme qu'elle lui avait 
léguée. 

Par ailleurs, la surface construite est conditionnée 
dans ses dimensions par la catégorie socio-professionnelle 
et le niveau de revenu moyen qui lui est lié : le rez-de- 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 75 

chaussée est, selon les cas, composé d'une, de deux pièces 
ou davantage et, obligatoirement, d'une entrée. La taille 
des pièces est déterminée par les éléments essentiels de 
l'ameublement : les tapis qui n'existent et ne sont fabri- 
qués qu'en des dimensions standard et qui, de plus, sont, 
pour des raisons techniques, quadrangulaires. 

En outre si la construction, quel que soit son type, 
« doit » être précédée au sud d'un jardin, plus les moyens 
du ménage sont faibles plus l'espace non construit de la 
parcelle est réduit de manière à diminuer l'amortissement 
de la valeur du sol dans le prix du loyer. Enfin, la forme 
de la parcelle est liée à la forme quadrangulaire de la 
maison. 

A chaque type de maison correspond un type de 
parcelle plus ou moins grande selon l'importance de la 
construction : parcelle carrée pour la maison à plan fermé, 
parcelle rectangulaire pour la maison à plan semi-fermé, 
parcelle qui tend à nouveau à l'égalité des côtés pour le 
petit immeuble. 

L'ancienne parcelle carrée est aujourd'hui dévalorisée 
et le modèle dominant dans les zones d'extension urbaine 
et d'extension spéculative est la parcelle rectangulaire. Il 
existe pour celle-ci, selon sa surface, des dimensions sinon 
statistiquement normales du moins reconnues comme plus 
favorables (34). 

Sur les relations entre taille des parcelles et catégo- 
ries socio-professionnelles de leurs occupants interviennent 



(34) En raison de l'inexistence de documents cadastraux précis, il n'a pas 
été possible de mener à bien une étude statistique que l'on avait tentée sur les 
surfaces et dimensions des parcelles. D'après les renseignements obtenus le 
rapport entre largeur et longueur varierait de 1/2,5 à 1/3. Par ailleurs, les 
surfaces et les dimensions les plus favorables seraient, selon la catégorie sociale, 
75 m 2 soit 5 m de façade sur 15 mètres de profondeur, 120 m 2 soit 6 m sur 20 
mètres, 300 m 2 soit 10 m sur 30 m ou 12 m sur 25 m. Pour les plus grandes 
parcelles, voisines de 1000 m 2 destinées aux représentations des catégories 
supérieures, les dimensions correspondantes seraient moins rigidement fixées. 



76 PAUL VIEILLE 

deux facteurs qui déterminent une homogénéisation de la 
répartition des parcelles par secteur urbain : tendances à 
la ségrégation des catégories dans le tissu urbain (35) et 
organisation du marché (36). 

Ces deux facteurs n'ont toutefois joué dans toute 
leur rigueur que dans la période récente, aussi les aires les 
plus homogènes se trouvent-elles dans les parties les plus 
nouvelles de la ville. Par ailleurs le glissement vers le Nord 
et l'Ouest des catégories supérieures et intermédiaires, et 
l'abandon de l'habitat qu'elles occupaient précédemment 
aux catégories inférieures modifient la relation entre par- 
celle et ménage ; la parcelle carrée des parties anciennes 
de la ville devient le support d'un habitat plurifamilial. 

Dans un lotissement récent de dimensions impor- 
tantes (Tehran-Pars), le propriétaire a systématiquement 
disposé des zones de parcelles égales ; les plus petites, à 
destination des bourses modestes, occupant les parties du 
lotissement les plus proches de Tehran, les plus grandes, à 
destination des populations disposant d'une auto, dans les 
parties les plus éloignées. Mais les lotissements sont habi- 
tuellement moins grands et le lotisseur n'envisage de loger 
qu'une seule catégorie de population, il divise en consé- 
quence son terrain en parties identiques. Sa décision 
quant à la taille des parcelles dépend des caractéristiques 
socio-professionnelles de l'axe d'expansion où se situe son 
terrain mais d'autres facteurs peuvent intervenir surtout 
lorsque le lotisseur est une administration publique envi- 
sageant de loger ses employés (voir, par exemple, le 
lotissement de l'Administration des Tabacs divisé en très 
petites parcelles sur la bordure d'une zone de parcelles 
moyennes à Tehran-Pars). 

D'une façon générale la parcelle déviante par rapport 
au type local est rare dans les zones récentes. Elle est plus 



(35) Voir plus haut, 2ème partie de ce chapitre. 

(36) Voir chapitre III. 



MARC HE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 77 

fréquente dans les zones plus aneiennes. Les parcelles non 
conformes valent moins cher à l'unité de surface que les 
autres, c'est le cas de la petite parcelle dans une aire de 
grandes parcelles. Une parcelle de 150 m 2 par exemple sur 
Takhté Djamchid trouverait difficilement preneur : un 
ménage appartenant aux catégories aisées serait à l'étroit 
dans une telle surface, un ménage de revenu moyen ou 
faible n'est pas adapté au paysage de cette avenue et de 
toute façon ne consent pas à payer le terrain au même 
prix que les acheteurs plus fortunés ; de même, une 
grande parcelle en zone de petites parcelles est défavorisée 
par rapport aux voisines ; l'environnement par une popu- 
lation pauvre déplaît aux riches, la somme globale à 
débourser est trop grande pour les autres. 

L'effet sur le prix est le même lorsque les dimensions 
s'éloignent des standards ; en secteur résidentiel, si la 
façade augmente par rapport à la profondeur les condi- 
tions d'habitat sont moins favorables, le prix baisse (37). 

3 - La valeur pour l'habitat et le prix de la parcelle 
dépendent de son orientation, de la réceptivité au soleil et 
aux courants d'air frais de l'été que cette orientation 
détermine. Cette circonstance a un effet majeur sur 
l'orientation des rues et sur la structure voyère. 

On trouve ainsi au niveau microécologique des 
facteurs dont on a vu l'incidence au niveau de la 
dynamique générale de la ville. L'orientation de la parcelle 
considérée comme la plus propice est telle que la façade 
principale de la maison soit tournée vers le Sud de 
manière à recevoir en hiver le maximum de soleil (source 
de chaleur et de santé) et le minimum en été (au moment 
où sa chaleur est insupportable) de manière aussi à se 
présenter orthogonalement aux vents frais descendant des 



(37) En secteur commercial l'effet peut être contraire si le modèle local est 
la boutique allongée en front de voie. 



78 PAUL VIEILLE 

montagnes durant les nuits d'été et en être ainsi 
directement traversée. 

Lorsque la parcelle est rectangulaire, divisée en 
cour-jardin au Sud et maison au Nord, c'est son grand axe 
qui doit être orienté Nord-Sud ; lorsque la parcelle est 
carrée, occupée par la maison à plan fermé dont l'aile 
principale est celle du Nord, un axe doit aussi être orienté 
Nord-Sud. 

Cette orientation apparaît à ce point importante que 
la majorité des parcelles de terrains et des maisons de 
Tehran est, avec une certaine tolérance, orientée vers le 
Sud. Peu de ménages acceptent de loger dans des maisons 
orientées vers un autre point cardinal. La valeur locative 
est alors fortement dépréciée et un organisme comme la 
Banque Melli n'accorde pas à ses employés de prêts 
hypothécaires gagés sur de telles constructions. 

Ce stéréotype s'expliqque par le rôle beaucoup plus 
grand à Tehran qu'ailleurs joué dans le confort par les 
deux éléments naturels considérés et par les déterminations 
auxquelles ils soumettent la maison. Il se relie à de 
nombreux autres indices qui composent un trait culturel 
remarquable : l'attention constante que portent les 
individus à leur santé et aux influences sur elle de la 
nature. La norme d'orientation au Sud n'a cependant rien 
à voir avec l'orientation religieuse vers la Mecque (38). Le 
Ghéblé (ici, Sud / Sud-Ouest) est peu différent du Sud ; 
pourtant, il est très net que, malgré les variations de 
l'orientation de la maison autour de la direction du Sud, 
l'exacte orientation vers le Ghéblé est très rare. Seules 
pratiquement les mosquées sont dirigées dans ce sens et il 
est remarquable que même les parcelles voisines qui 
auraient eu intérêt à se modeler sur leur direction ne s'y 
conforment pas ; les mosquées sont incrustées dans un 



(38) Elle n'a pas de relation non plus, semble-t-il, avec le mazdéisme qui 
aurait plutôt tendu à l'orientation vers le soleil levant. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 79 

parcellaire qui s'établit ou s'est établi en fonction de 
facteurs étrangers à leur orientation. 

L'exacte orientation des parcelles (et des maisons 
qu'elles supportent) est en fait déterminée par la direction 
des voies. La parcelle est quadrangulaire et donc l'un de 
ses axes est perpendiculaire à la voie d'accès, cette norme 
ne souffre que de rares exceptions : seulement lors de 
croisements de rues non orthogonales et de manière à 
rattraper pour les autres parcelles la position « normale ». 

La maison ou son aile principale, l'une ou l'autre 
quadrangulaire, s'adosse à l'un des petits côtés de la 
parcelle si elle est rectangulaire ou le long d'un de ses 
côtés si elle est carrée de façon à ce que l'arrangement 
architectural qui caractérise la façade regarde dans la 
direction la plus voisine possible du soleil de midi. 

Mais si l'orientation des parcelles est déterminée par 
la direction des voies, celle-ci dépend à son tour de la 
recherche de la façade au sud, de ce que l'on pourrait 
appeler le tropisme méridional de la maison en même 
temps que de circonstances écologiques antérieures à 
l'urbanisation et du modèle d'organisation des parcelles les 
unes par rapport aux autres. 

Si les parcelles doivent être quadrangulaires, leur 
organisation la plus économique en espace et, dans cette 
perspective, la plus simple est une organisation sur une 
ligne droite, le long de la rive rectiligne de la rue ; toute 
autre organisation produit une rive brisée et donc une 
utilisation moins intensive de l'espace lorsque cette utilisa- 
tion n'est envisagée que des seuls points de vue de 
l'habitation (au sens étroit) sans autre préoccupation 
relative à l'esthétique, à la vie sociale, etc. 

Dans les mêmes conditions, le réseau voyer le plus 
adapté est un damier de manière à ce que les coins des 
îlots puissent être occupés par des parcelles quadrangu- 
laires. Cependant le tissu en damier est une chose relative- 
ment nouvelle à Tehran ; les parties anciennes de la ville 
l'évoquent sans s'y conformer rigoureusement mais sans 



80 PAUL VIEILLE 

toutefois se rapprocher davantage d'une autre forme, 
comme par exemple de l'étoile ; de même, dans ces parties 
les rues ne sont qu'approximativement rectilignes bien que 
les parcelles y soient le plus souvent quadrangulaires 
comme dans les parties récentes. 

On voit ainsi (i) que l'exacte forme en damier n'est 
pas traditionnelle à Tehran, (ii) que la parcelle quadrangu- 
laire est au contraire un modèle d'origine plus lointaine et 
donc (iii) que le damier rigoureux est le résultat de 
l'arrangement des parcelles en fonction de valeurs nouvel- 
les liées, comme on le montrera, à l'organisation actuelle 
du marché du sol urbain. 

Dans les parties nouvelles, le tissu en damier n'appa- 
raît toutefois dans toute sa rigueur que lorsque l'aire de 
développement était au préalable pratiquement neuve, ce 
qui est le cas le plus fréquent à Tehran étendu en grande 
partie sur des terrains « morts » que parcouraient rare- 
ment des voies de communication à tracé bien défini. 
C'est alors aussi que le tropisme méridional de la maison 
et de la parcelle a son plein effet sur la voierie : elle 
détermine pour celle-ci deux directions dominantes : 
Nord-Sud et Est-Ouest. Par contre, lorsque les terrains 
avant leur urbanisation étaient déjà parcourus par des 
voies de communication dont le sens n'était ni Nord-Sud 
ni Est-Ouest, celles-ci ont parfois servi d'éléments majeurs 
de structuration de l'espace et ont imprimé à tout le 
réseau voyer qu'elles ont alimenté des directions diffé- 
rentes de la « normale ». Cet effet se rencontre en 
particulier à partir des portes de la première ou de la 
deuxième enceinte, soit le long des routes qui menaient 
vers la province ou les villages voisins, soit le long des 
chemins desservant la périphérie immédiate. Autour de la 
vieille ville on en rencontre trois exemples à partir des 
portes Darwazé Doulab, Darwazé Ghazvin et Darwazé 
Chah Abdol-Azim. Ce dernier est le plus remarquable : ce 
sont ici les chemins qui menaient aux briqueteries et aux 
carrières abandonnées qui ont été utilisés au cours de 



MARCHE DIS TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 81 

l'urbanisation. A l'extérieur de la deuxième enceinte on 
en trouve un cas d'importance : à partir de la porte de 
Chemiran {Darwazé Chemiran) une série de routes par- 
taient en éventail (les principales : Route de Chemiran, 
Route de Narmak, Route de Damavand) qui ont déter- 
miné les directions de toutes les rues primaires du secteur. 
Un cas cependant n'est pas situé à proximité des ancien- 
nes portes : Djavadieh, dont le réseau voyer s'est organisé 
en fonction de la direction de la voie qui, au-delà du pont 
sur la gare, longe les entrepôts ferroviaires. Ce sont là les 
déviations les plus importantes par la surface occupée ; on 
pourrait en citer d'autres de moindre envergure. Chaque 
fois on trouve leur origine dans la direction d'anciens 
tracés de voies ou dans la forme des terrains lotis ; 
cependant, dans certains cas, l'orientation recherchée pour 
la maison a prévalu sur l'influence des voies préexistantes 
et a déterminé la direction des voies de desserte des 
parcelles. Par exemple, à l'extérieur du deuxième rempart, 
la route de Ghazvin et la route de Kan, bien qu'elles 
soient antérieures à la constitution du réseau actuel des 
voies urbaines, semblent lui avoir été surimposées. 

Le choix entre l'une et l'autre solution, adaptation 
aux tracés préexistants ou redressement, ne semble pas 
comporter d'explication simple ; il ne correspond pas en 
particulier à l'opposition que l'on pourrait faire entre 
urbanisation spontanée et urbanisation volontaire ; la seule 
observation que l'on peut faire est que les aires non 
redressées sont toujours des aires résidentielles pauvres et 
qui, dès leur origine, étaient pauvres. 

La majorité des voies de Tehran est donc orientée 
dans les directions « normales » ou dans des directions 
très voisines et l'on a montré que ces directions privi- 
légiées sont liées à la recherche pour la maison de 
l'orientation au Sud. Mais une objection se présente ici 
qu'il convient d'examiner. Le réseau voyer urbain n'a-t-il 
pas été déterminé dans son ensemble par l'orientation des 
grands tracés Nord-Sud et Est-Ouest préexistant à l'inté- 



82 PAUL VIEILLE 

rieur du second rempart à l'expansion de la ville : voies 
qui existent déjà à la fin du 19ème siècle au travers des 
zones de jardins ou de terrains « morts » (actuelles ave- 
nues Pahlavi, Saadi, Ferdowsi, etc.) et avenues qui seront 
créées sur l'emplacement du rempart dans les années 
1930? A cette hypothèse on peut opposer trois obser- 
vations : 

a) Les tracés anciens ne peuvent pas plus expliquer 
l'orientation de la voierie dans les zones urbanisées extra 
muros qu'ils n'expliquent aujourd'hui celle de régions plus 
lointaines qui ne leur sont encore reliées que par des voies 
indécises et contournées (cf. la plupart des zones d'exten- 
sion spéculative) ; 

b) il est par ailleurs remarquable que les tracés des 
pans coupés du rampart de Nasser-od-Din Chah ont été 
abandonnés au cours de l'urbanisation, à l'exception d'un 
seul, celui du Nord-Est qui lors de la démolition des murs 
se trouvait déjà compris dans une zone où la voierie était 
fixée. Il y a donc eu, ici encore, redressement de direc- 
tions anciennes ; 

c) le débat est sans doute inutile. Il est en effet 
probable que l'orientation des voies, apparemment sans 
rapport avec l'habitat dans les zones de jardins ou de 
terrains alors « morts » à l'intérieur de la seconde en- 
ceinte a cependant une relation avec le modèle d'orien- 
tation de la maison ou de la demeure aristocratique. Les 
grandes voies tracées à la fin du 19ème siècle ne font en 
réalité que limiter ou poursuivre les limites des parcs des 
princes et hauts dignitaires de la dynastie Kadjar. De 
même les orientations principales des trois enceintes de 
Tehran (Ark, 1er et 2ème remparts) paraissent se confor- 
mer à l'image de la maison. Il est en effet remarquable 
que, si l'on fait abstraction des déformations, les direc- 
tions dominantes des remparts sont des directions « nor- 
males ». Ce seraient donc l'ancienneté et la persistance du 
modèle d'orientation de la maison et ses prolongements 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 83 

dans des modèles d'organisation de l'espace qui explique- 
raient la coïncidence entre des tracés préexistants qui 
n'avaient pas de fonction urbaine proprement dite et les 
déterminations actuelles de la voierie. 

Le tropisme de la maison n'a pas d'influence sur la 
direction des voies urbaines seulement, elle en a aussi sur 
leur organisation c'est-à-dire sur leurs fonctions relatives 
dans la vie collective. En effet, au moins dans les parties 
nouvelles de la ville (en gros au Nord de l'Avenue Sepa 
et à l'ouest de l'avenue Amirié, c'est-à-dire dans plus des 
3/4 de la surface couverte), là où domine la parcelle 
rectangulaire, il y a intérêt en vue d'économiser la voierie 
à accéder aux parcelles par leur petit côté (39). Dans les 
zones où les directions du damier sont « normales », 
Nord-Sud et Est-Ouest, les voies primaires de desserte des 
parcelles, globalement les plus longues mais les moins 
importantes dans la vie collective et qui, en conséquence, 
peuvent être les moins larges, sont donc orientées Est- 
Ouest tandis que les voies où elles affluent, allongées 
Nord-Sud, ont un rôle plus important dans le regroupe- 
ment des populations et, partant, ont tendance à devenir 
des lieux de localisation des premiers points d'achat 
(quotidiens : principalement alimentation, etc.). Si le ré- 
seau voyer est dévié par rapport aux directions « nor- 
males », l'effet est analogue : du fait que la maison et la 
parcelle recherchent parmi les orientations possibles celle 
qui est la plus voisine du Sud, les rues primaires d'accès 
aux parcelles sont celles dont l'orientation est la plus 
proche de la direction Est-Ouest, et les rues principales 
dont l'orientation est la plus proche de la direction 
Nord-Sud. Un autre facteur favorise celles-ci : l'eau 
s'écoule à partir du Nord, et les grands canaux d'irrigation 



(39) En accédant par le petit côté, les voies primaires sont distantes de la 
somme des grands axes des parcelles, en accédant par le grand côté, elles ne 
sont distantes que de la somme des petits. 



84 PAUL VIEILLE 

de la ville empruntent leur tracé à partir duquel ils 
alimentent les canaux desservant les rues primaires. L'eau 
passe ainsi plus fréquemment le long de ces voies, les 
arbres, plus arrosés, s'y développent davantage, donnant 
plus d'ombrage et agrémentant le paysage ; de plus, en 
raison de la pente, les canaux Nord-Sud sont propres alors 
que les boues s'accumulent dans les canaux Est-Ouest. 

La direction naturelle de l'écoulement de l'eau n'est 
cependant une cause générale ni du réseau voyer en 
damier, ni de l'orientation préférentielle des rues primaires 
dans les sens Est-Ouest ; dans certaines conditions elle a 
toutefois fait prévaloir cette orientation sur la direction 
Nord-Sud. A partir des sorties de Kanats, d'autres formes 
de réseaux d'irrigation eussent été possibles et par exem- 
ple une forme en épis comme on en trouve d'ailleurs un 
exemple (Youssefabad) ; mais un tel système a le désa- 
vantage, relativement à la norme collectivement acceptée, 
de produire des parcelles à pan coupé. Par ailleurs, la 
forme en damier étant donnée, les canaux de desserte des 
parcelles auraient pu être orientés Nord-Sud à partir de 
canaux intermédiaires (entre canaux principaux et canaux 
finaux) Est-Ouest. Des canaux intermédiaires Est-Ouest 
existent en effet (par exemple ceux qui suivent l'axe de 
l'Avenue Chah Reza) mais ils alimentent une autre série 
de canaux intermédiaires Nord-Sud qui à leur tour alimen- 
tent les canaux finaux Est-Ouest. 

La règle de l'orientation Est-Ouest des rues primaires 
tolère peu d'exceptions. Elles sont dues à des circons- 
tances particulières, par exemple à l'Ouest de la Caserne 
Baghé Chah, un îlot dont les rues primaires sont Nord- 
Sud doit probablement son organisation au dessein du 
lo tisseur d'isoler les résidences de la caserne. 

C'est donc bien la forme de la parcelle qui détermine 
la structure voyère dans les zones de parcelles rectangu- 
laires. On en a encore une preuve dans l'organisation des 
voies à l'intérieur des zones de parcelles carrées ; elle y est 



marche des TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 85 

plus indifférente, les rues primaires sont orientées tantôt 
Nord-Sud tantôt Est-Ouest. Pourtant c'est encore cette 
dernière direction qui est dominante et sans doute ce fait 
est-il ici, partiellement au moins, dû à la direction des 
canaux principaux préexistant à une urbanisation lente 
alors que dans les autres parties de la ville le réseau 
d'irrigation s'est établi en fonction de l'organisation 
voyère recherchée. Les canaux principaux étant le plus 
souvent Nord-Sud ou voisins de cette direction, les par- 
celles au cours de l'urbanisation se sont alignées sur des 
capillaires Est-Ouest. La situation a été inversée lorsque 
les canaux principaux avaient une autre direction (par 
exemple quartier entre la rue Kanegha et l'Avenue Chah- 
abad, quartier à l'Est de la gare du chemin de fer de 
Chah Abdol Azim). Elle a pu aussi être inversée lorsque 
le développement de l'habitat s'est effectué à partir d'une 
voie Ést-Ouest préexistante à fonction régionale (cas 
inverse des développements récents, voir par exemple l'est 
du Bazar, de part et d'autre de l'allée commerçante 
Patchénar). 

D'autres facteurs ont pu jouer dans la préférence 
accordée à l'orientation Est-Ouest pour les voies primaires 
dans les Zones de parcelles carrées, et, par exemple, la 
recherche de l'entrée directe dans l'aile principale de la 
maison à plan fermé. 

Dans l'ensemble, il existe une « norme tendantielle » 
de l'organisation voyère de Tehran. On peut la formuler 
ainsi : l'organisation voyère est composée de quatre élé- 
ments principaux (i) les rues primaires d'alimentation des 
parcelles sont préférentiellement des rues Est-Ouest ou des 
rues voisines de cette orientation (ii) ; les rues principales 
et avenues qui collectent les rues primaires et leur sont 
habituellement orthogonales sont donc orientées Nord-Sud 
ou dans une direction proche (iii) ; les grandes avenues 
dans lesquelles débouchent les précédentes sont à nouveau 
Est-Ouest, elles mènent au quatrième élément, (iv) le 
noyau urbain allongé Nord-Sud et progressant avec le tissu 




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86 PAUL VIEILLE 

urbain vers le Nord. La valeur dans la vie collective de 
chacun des éléments s'accroît du premier au dernier ; les 
prix du sol augmentent en même temps qu'elle s'accroît 

En fait, l'organisation n'est pas toujours aussi simple. 
C'est surtout au niveau du troisième élément que les 
complications interviennent ; le raccordement des voies de 
collecte au noyau urbain n'est pas toujours direct mais 
peut passer au travers de plusieurs intermédiaires : on 
trouve notamment ici les grandes avenues Nord-Sud 
(Pahlavi, Simétri,par exemple) dont la fonction dans la vie 
collective est justement moins importante que celle des 
grandes avenues similaires Est-Ouest qui mènent au noyau 
urbain (Chah-Reza, Chah, Sepa, par exemple). 

Au niveau inférieur, la pratique de l'impasse le long 
des voies primaires peut donner à celles-ci une plus grande 
animation (40). L'organisation est encore parfois simpli- 
fiée, par contact direct entre les voies primaires et les 
artères du noyau urbain (voir par exemple le Bazar). 

Par ailleurs, mais ceci est un autre problème, la 
largeur des voies n'est pas toujours en relation avec leur 
fonction : ainsi des avenues principales (3ème niveau) 
peuvent manquer, et leur fonction remplie par des rues 
étroites (Djavadieh, par exemple) ; par contre, des voies 
larges peuvent ne pas avoir dans la vie collective une 
importance en relation avec leur paysage (secteur Nord- 
Ouest de la Ville intérieure), elles ne sont que le fruit de 
l'activité spéculative. 

4 - La construction en hauteur à usage d'habitation 
qui n'apparaît possible que dans certaines parties de la 
ville et seulement sur le Sud des voies permet une 
utilisation plus intensive du sol et des profits, partant, 
plus élevés : elle provoque la formation d'une plus-value 
supplémentaire affectant les terrains ainsi sélectionnés. 



(40) L'impasse afflucnte d'une rue primaire Est-Ouest est toujours branchée 
sur la rive Sud, jamais sur la rive Nord, l'alimentation en eau y serait impossible. 



MARCHE DIS TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 87 

L'appartement comme mode d'habitat ne s'est ré- 
pandu à Tehran que dans les toutes dernières années. 
Auparavant seuls les ménages arméniens (pour des raisons 
qui resteraient à déterminer) acceptaient d'y loger. Prati- 
quement tous les immeubles d'habitation anciens se trou- 
vent dans les quartiers arméniens. Par ailleurs, dès avant le 
dernier conflit mondial, Reza Chah avait favorisé par des 
mesures économiques la construction en hauteur sur les 
avenues du centre de la ville : les rez-de-chaussée étaient 
occupés par des boutiques, l'étage, plus rarement les 
étages, par des bureaux, des cabinets de professions 
libérales et parfois par des logements. Depuis, l'habitat en 
hauteur s'est développé dans la ville intérieure et à ses 
abords immédiats, c'est-à-dire là où, pour un même prix 
de loyer, l'attrait ressenti pour la maison individuelle est 
compensé par la proximité des zones centrales de la 
ville (41). En outre, on le rencontre presque exclusive- 
ment dans les parties Nord des zones précédentes (au Sud, 
la pièce tient lieu d'appartement dans la maison de forme 
individuelle) et plus particulièrement dans les secteurs de 
construction récente (au Nord de l'avenue Chah Reza). 
Cette répartition correspond aux caractéristiques socio- 
professionnelles de la clientèle d'appartements constituée 
par une fraction des catégories d'intermédiaires supérieurs, 
d'une part suffisamment acculturés pour s'y adapter (les 
intermédiaires inférieurs quant à eux y sont jusqu'à 
présent demeurés presque complètement réfractaires), 
d'autre part disposant de moyens insuffisants pour habiter 
dans les secteurs centraux des maisons individuelles aux- 
quelles seuls les hauts revenus peuvent prétendre. 

L'immeuble d'habitation est passé par plusieurs 
étapes. La première ne consiste que dans l'utilisation de la 



(41) La construction en hauteur a été favorisée par la création du réseau 
urbain d'adduction d'eau. Celui-ci n'est toutefois pas une condition nécessaire 
comme le montrent des immeubles construits en dehors des aires desservies. 



88 PAUL VIEILLE 

maison individuelle à deux niveaux à peine ou pas 
transformée. Les paliers deviennent le logement de mé- 
nages non apparentés. La transformation est analogue à 
celle qu'a subie l'utilisation de la maison à plan fermé. 
Dans la phase suivante, la maison individuelle en hauteur 
est élargie et élevée à 3 étages au plus sur rez-de-chaussée, 
les appartements sont isolés au niveau de chaque palier : 
ainsi naît le « petit immeuble » qui est actuellement, 
parmi les modes d'habitation en hauteur, le plus répandu 
à Tehran. Mais tout récemment sont apparus deux types 
nouveaux d'habitation en hauteur : la cité et le grand 
immeuble qui se distinguent du petit immeuble, la pre- 
mière par l'organisation de l'espace environnant, le second 
par une certaine rupture architecturale. 

Parmi les petits immeubles, les plus nombreux sont 
allongés sur le Sud des voies. Dans les régions de la ville 
délimitées précédemment l'opposition des paysages du 
Sud et du Nord de certaines rues est frappante ; maisons 
individuelles au Nord, immeubles plus hauts et plus larges 
au Sud impliquant un parcellaire différent. Les autres 
petits immeubles sont fréquemment situés sur des voies 
Nord-Sud à fonction commerciale et occupés en rez-de- 
chaussée par des boutiques. Leurs désavantages relatifs 
pour l'habitat par rapport aux précédents apparaîtront 
dans les facteurs qui privilégient la rive sud des voies 
Est-Ouest pour l'implantation des petits immeubles. 

La supériorité du Sud de la rue pour la construction 
du petit immeuble d'habitation tient au fait que celui-ci 
intègre ou tend à intégrer des valeurs essentielles de la 
maison individuelle, il est ou tend à être une série de 
maisons individuelles superposées. Dans cette perspective 
il trouve au Sud de la rue des conditions plus favorables. 

Comme pour la maison individuelle, la façade princi- 
pale de l'immeuble d'habitation doit être la façade méri- 
dionale, celle du soleil qui doit donner sur une cour-jardin 
assortie du bassin, élément rituel qui devient symbolique. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 89 

Aussi l'immeuble peut-il être disposé sur le front même de 
la rive Sud alors qu'il ne peut l'être sur celui de la rive 
Nord. Bâti au Sud, il profite sur sa façade secondaire 
(celle du Nord) de l'espace de la rue alors que, bâti au 
Nord, il devrait, pour jouir de conditions identiques, être 
disposé dans une parcelle plus longue de celle du Sud 
d'une distance égale à la largeur de la rue (42). 

En outre, si l'on accède à l'immeuble par le Nord, 
l'appartement en rez-de-chaussée non seulement n'est pas 
entamé d'une partie de la façade ensoleillée mais encore 
bénéficie privément de la cour-jardin, il est ainsi très 
voisin du modèle de maison individuelle, au moins appa- 
remment (c'est ce qui compte au moment de la location à 
des habitants encore inexperts des conditions d'existence 
en immeuble). En fait, cette cour-jardin est l'espace privé 
collectif de tous les ménages de l'immeuble et, dernière 
raison, essentielle, du privilège du Sud de la rue, doit 
demeurer dans le domaine de la vie privée de tous les 
ménages. Si la façade Sud est la façade principale c'est 
qu'elle est le lieu par excellence de la vie du ménage, c'est 
la façade animée opposée à la façade morte où sont 
relégués les services, les pièces secondaires et les domes- 
tiques, c'est la façade où l'on se tient, où se tient la 
femme, où l'on reçoit, où l'on place les hôtes. L'entrée de 
l'immeuble par la cour-jardin, c'est voir des étrangers au 
milieu de sa vie privée et en être vu, c'est pour les 
étrangers s'introduire dans la vie privée des autres. L'en- 
trée de l'immeuble par la façade morte du Nord préserve 
l'anonymat des allées et venues et l'intimité du ménage. 

5 - Le prix de chaque parcelle de sol urbain est 
fonction de l'occupation des parcelles voisines. Des 



(42) Bien que la règle juridique n'interdise pas formellement, comme dans 
le droit français, des ouvertures donnant directement sur la propriété d'autrui,,a 
une telle pratique est réprouvée par les usages, qui conseillent, lorsque de 
telles ouvertures existent, de les munir de verres non-transparents. 



90 PAUL VIEILLE 

structures micro-écologiques existent ainsi tout comme les 
structures globales de l'agglomération 

Si la parcelle de sol urbain ne peut s'entendre que 
dans un ensemble régional de parcelles dont le prix moyen 
est déterminé par leur place dans l'agglomération, chaque 
parcelle tire son individualité et une partie de sa valeur de 
la position qu'elle occupe par rapport aux parcelles voi- 
sines dans cet ensemble régional. 

C'est d'abord la situation dans l'ordre des parcelles 
longeant la voie qui est différenciatrice ; ainsi les parcelles 
situées en coin de rue et disposant de deux façades sont 
plus recherchées ; elles sont plus accessibles, plus évidentes 
et sont chargées de plus de prestige. Aussi valent-elles plus 
cher que les parcelles contiguës de l'une ou l'autre rue qui 
ne jouissent pas du même avantage. 

Mais ce sont surtout les voisinages proprement dits 
qui valorisent ou dévalorisent les parcelles. Ainsi sont 
considérés comme désagréables la proximité du bain pu- 
blic et du boulanger (fumées), de l'atelier, de l'usine 
(bruit), de la caserne (circulation d'engins, passage des 
troupes, fréquentation par une population pauvre), de 
l'aéroport, etc. 

Le voisinage de la mosquée serait recherché par les 
croyants qui sont dans leur majorité des gens pauvres, 
mais plus sûrement l'usage du haut-parleur constitue une 
gêne qui fait baisser le prix des terrains voisins (43). 

Le type de construction des parcelles voisines a aussi 
une influence sur le prix des terrains. Les grands immeu- 
bles déprécient les parcelles pour lesquelles ils coupent le 
soleil et la perspective, et sont une gêne à l'isolement des 
ménages. Une construction de standing moins élevé que la 



(43) La dévaluation des terrains proches serait de l'ordre de 30 à 40 %. On 
cite le cas d'un commerçant, propriétaire foncier d'une parcelle qui annonce la 
construction d'une mosquée sur son terrain. Le prix des parcelles voisines 
baisse, il les rachète, puis abandonne le projet de construction de la mosquée. 



MARCHE 1)1 S 11 RRAINS ET SOCIETE URBAINE 91 

moyenne de la rue, surtout lorsque son oceupation corres- 
pond à son état, trouble le paysage et fait baisser le prix 
des parcelles voisines. Le lotisseur a donc intérêt à 
homogénéiser la construction sur son terrain, il y parvient 
en général par l'égalisation de la taille des parcelles, mais 
il n'est pas toujours à l'abri des surprises (division d'un 
grand lot adapté à la construction d'une maison impor- 
tante en 2 ou 4 petits lots destinés à autant de petites 
constructions). 

Par ailleurs, de même que le terrain de vieux secteurs 
urbains est dans son ensemble déprécié par rapport aux 
zones nouvelles par l'âge des constructions qu'il porte, les 
parcelles occupées par des bâtiments dégradés dans un 
secteur plus neuf sont dévalorisées ; le prix régional du sol 
est alors diminué du prix de la démolition du bâtiment. 

Au contraire, une parcelle nouvellement construite 
dans un lotissement neuf profite de cet état qui repré- 
sente un gain de temps pour l'acheteur ; les parcelles 
voisines en profitent aussi, leurs acquéreurs y trouvent 
une promesse d'urbanisation prochaine. 

Des considérations semblables concourent à faire 
croître le prix dans les lotissements nouveaux non encore 
construits. On y voit en effet que deux facteurs valorisent 
une parcelle donnée : le nombre de parcelles voisines déjà 
vendues et la personnalité de leurs acheteurs (plus haut 
ceux-ci sont placés, plus cher est le prix). De ces deux 
circonstances, on attend qu'elles accélèrent l'urbanisation 
du secteur ; de la première, on déduit que la construction 
sera rapide (chacun compte sur les autres) et que l'équipe- 
ment commercial local y sera prochainement attiré, de la 
seconde on présume que la réalisation par l'Etat de 
l'équipement public ne saurait tarder, tant il est vrai que 
les relations personnelles sont influentes dans l'activité de 
la puissance publique. 



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MARCHE DES II RRAINS HT SOCIETE URBAINL 93 

Au niveau local, intermédiaire ou microécologique, 
ce sont, comme au niveau régional, des valeurs collectives 
qui expliquent la distribution des prix. Le prix est plus 
élevé là ou la morphologie, c'est-à-dire l'effet des pra- 
tiques, correspond aux besoins collectifs. Ceux-ci sont 
parfois analogues à ceux qui jouent au niveau global. 
Ainsi le rapport de l'homme à la nature détermine aussi 
bien la direction de la maison que la dynamique générale 
de la ville, de la même façon les rapports entre repré- 
sentants des catégories socio-professionnelles condition- 
nent aussi bien la spécialisation des grands axes d'expan- 
sion résidentielle que le paysage du secteur ou de la rue. 

La relation entre besoins, pratiques et prix n'est 
cependant pas à sens unique. Les conditions nouvelles 
dans lesquelles on tend à répondre aux besoins les 
modifient. La contradiction du petit immeuble est de ce 
point de vue particulièrement intéressante. Né de la 
croissance du prix du sol, il tend cependant à intégrer les 
valeurs de la maison individuelle dans l'habitat en hauteur. 
Mais cette intégration est un leurre. La cour-jardin close 
n'a plus pour les habitants du petit immeuble la fonction 
qu'elle avait pour ceux de la maison individuelle. Le petit 
immeuble apparaît ainsi comme une transition vers le 
grand immeuble qui abandonne dans son plan des vestiges 
illusoires et correspond à l'adoption d'un modèle habita- 
tionnel différent de celui de la maison individuelle. En 
outre, le petit immeuble n'est pas qu'une contradiction en 
lui-même, il nie aussi le paysage urbain de maisons 
individuelles sur parcelle fermée qui l'entoure. Les murs 
de clôture n'ont plus de fonction dans un paysage où, du 
petit immeuble, les regards plongent dans les cours- 
jardins. A plus ou moins brève échéance on peut, là 
encore, s'attendre à un changement dans les besoins. 

Il ne s'agit toutefois ici que d'un aspect particulier 
de l'effet du marché des terrains sur la morphologie 
urbaine et sur les besoins. En fait son influence est plus 
radicale, et tient à sa fonction dans la structure écono- 



94 PAUL VIEILLE 

mique et sociale. L'examen d'ensemble de la formation 
de la plus-value du sol urbain va le montrer. 

Reconsidérons les aspects du comportement collectif 
qui contribuent à former la valeur et la distribution de la 
valuer du sol à usage résidentiel. On peut les grouper en 
trois grandes classes : 

(i) ceux qui relèvent du rapport de l'homme avec la 
société à ses différents niveaux d'organisation : capitale 
comme tout dans un ensemble national en voie de trans- 
formation écologique et économique, noyau urbain 
comme centre d'activité de la ville et point de contact 
avec la société nationale, secteurs urbains différenciés dans 
leur paysage matériel et social, voisinage. 

(ii) ceux qui relèvent du rapport de l'homme avec 
l'équipement mis en place par la société : adductions 
d'eau, distribution électrique, voierie, etc. 

(iii) ceux qui relèvent du rapport de l'homme avec la 
nature : soleil, air, eau, relief, sol. 

Les éléments de l'une ou l'autre classe ne sont pas 
totalement étrangers à ceux des autres classes : ainsi 
l'équipement transforme la nature (adductions d'eau, 
etc.), organise les rapports de l'homme avec la société 
(voierie), est un aspect du paysage urbain des secteurs. 
Pourtant chaque classe possède une relative autonomie ; 
ainsi certains des éléments naturels (le soleil, l'air, en 
particulier) ne sont pas domestiqués par l'effort de la 
collectivité mais utilisés par elle ; de même, le paysage des 
secteurs n'est pas que le résultat de l'équipement réalisé 
par les institutions collectives mais celui aussi de pratiques 
collectives qui modèlent le paysage matériel (parcellaire, 
architecture) et donnent au paysage social sa couleur. 

Il existe en outre une hiérarchie entre les trois 
classes, la première joue un rôle prépondérant ; le dyna- 
misme urbain, les rapports avec le noyau et les zones déjà 
urbanisées ont une place de condition nécessaire dans la 
formation de la valeur : les éléments naturels par exemple 



MARCHE DIS TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 95 

ne peuvent être pris en considération que dans les limites 
d'une certaine distance de la zone urbaine. De même, 
contrairement à ce que Ton aurait pu attendre, le second 
facteur apparaît avoir dans sa valeur une importance 
moins grande que le troisième. Même non équipé, c'est-à- 
dire en dehors de toute dépense spécifique de l'organi- 
sation collective ou des particuliers, le sol acquiert une 
valeur du fait de sa proximité du centre de la ville, du fait 
du dynamisme urbain ; et cette valeur est plus ou moins 
grande selon les caractéristiques relevant de la nature, de 
l'écologie humaine des terrains concernés. D'une façon 
générale, le sol, les parcelles de terrain ne tirent leur 
valeur que de leur place dans un espace collectif. Le tissu 
urbain n'apparaît pas comme une somme de bâtiments et 
de parcelles isolées, mais comme une organisation, dont la 
morphologie urbaine à ces différents niveaux rend 
compte, située à l'intérieur d'une organisation plus vaste 
traduite par les fonctions de la ville dans l'espace national. 
La valeur du sol, dans son ensemble, apparaît ainsi être le 
rapport de besoins individuels qui s'établissent eux-mêmes 
en fonction de valeurs collectives, et d'un espace situé, 
transformé, équipé par l'activité collective. Elle n'existe 
que pour les individus appartenant à la société mais n'a 
d'autre origine que l'activité de la société. La valeur est 
créée par la société au bénéfice des individus ; ceux-ci 
possèdent donc des droits sur l'usage, celle-là sur la 
valeur. 

L'appropriation individuelle du sol ne découle ainsi 
nullement du mode de création du sol urbain, de la 
formation de sa valeur. Dans une situation stable, dans 
une société arrêtée, la propriété individuelle du sol n'a pas 
une signification bien différente des droits d'usage, elle ne 
permet pas l'appropriation de plus-values d'origine collec- 
tive. Il en va autrement dans une société en transforma- 
tion rapide, la privatisation du sol urbain aboutit alors 
non pas tellement à appauvrir les institutions collectives 
qu'à les priver de moyens d'action pour répondre aux 



96 PAUL VIEILLE 

besoins nouveaux, et à appauvrir toute la population 
urbaine ; non seulement ceux qui sont privés de propriété 
mais aussi les bénéficiaires de l'accaparement puisque c'est 
l'ensemble du paysage urbain qui est atteint. La privati- 
sation de la valeur du sol est autodestruction, limitation 
des biens d'usage mis à la disposition de tous et, par là, 
affaiblissement des forces productives de la société. 

Aussi voit-on que les prix de terrains sont la consé- 
quence d'une situation ambiguë. Ils tiennent certes 
compte d'une valeur d'usage réelle. Mais l'appropriation 
de cette valeur, résultat du système juridique et sans 
laquelle il n'y aurait ni marché ni prix, devient elle-même 
facteur de la valeur marchande. Donnons-en deux exem- 
ples. 

L'appropriation de la valeur freine l'accroissement de 
l'équipement. Ce que cherche en effet le propriétaire privé 
n'est pas d'augmenter la satisfaction des besoins par 
l'accroissement de l'équipement mais seulement à profiter 
individuellement des valeurs créées par l'activité collective. 
Les secteurs équipés de la ville permettent donc le 
prélèvement d'une rente importante de rareté. 

Il devrait alors y avoir différence brutale de prix 
entre terrains équipés et non-équipés. Si cette chute ne 
s'observe pas en réalité, c'est que le propriétaire privé 
spécule en même temps sur le dynamisme urbain et 
l'activité d'équipement de la collectivité, prélève dès au- 
jourd'hui la valeur escomptée pour demain. 

La privatisation de la valeur du sol a en outre des 
effets sur la morphologie urbaine et donc sur la réparti- 
tion des prix. Ainsi la privatisation de la valeur d'emplace- 
ment central incite à limiter l'extension du noyau urbain 
puisque c'est l'afflux de populations nouvelles au centre 
qui fait croître cette valeur, et l'accaparement des terrains 
résidentiels périphériques à étendre la ville puisque le taux 
de la plus-value est plus important sur les terrains neufs. 
Le prix du sol n'est donc pas indépendant de l'appropri- 
ation de la valeur et du marché, c'est-à-dire de l'activité 
des propriétaires fonciers. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 



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ANNEXES DU CHAPITRE I 



Annexe I — Sources de documentation concernant les prix des 

terrains et le traitement des séries recueillies. 

Annexe II — Prix des terrains et prix des pas de porte. 



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PAUL VIEILLE 



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Annexe I 

Sources de documentation concernant les prix 
des terrains et le traitement des séries recueillies 

A - On a utilisé, après en avoir vérifié la valeur, la liste de 
prix officiels, dressée par un groupe d'experts et publiée 
par le Ministère des Finances en vue de l'application de la 
loi du mois de Tir 1337 (juin-juillet 1958). Les prix 
officiels concernant l'agglomération de Tehran sont pré- 
sentés en deux listes distinctes, l'une concernant la ville 
de Tehran et ses banlieues proches ( 1 ), l'autre le Chemi- 
ranat (2). Chaque liste est composée de prix régionaux, 
c'est-à-dire affectant un ensemble d'unités de surfaces 
habituellement contiguës et ayant les mêmes caractéris- 
tiques de position dans l'espace urbain. 

Les critères de division de l'espace urbain sont 
ceux-là mêmes qui ont cours sur le marché des terrains. 
Ils ne sont sans doute pas toujours homogènes, mais se 



(1) Vezaraté Daraï, Pichkaraié Daraïé Tehran (ministère des Finances...), 
op. cit., complété par les procès verbaux des séances des 26-11-1338 etl2-Ï2-38. 

(2) Vezaraté Daraï, Edaréé-Kollé Vossoulé Tehran, Edaréé-Daraïé Chemi- 
ranat, Fehresté Gheymaté Arazi va Sakhtemanié Mantagheyé Chemirannt va 
Houmé, Chemiran, 15-12-1338, 88 p. (Ministère des Finances, Administration 
Générale de la Perception de Tehran, Service des Finances du Chemiranat, 
Table des prix des terrains et des bâtiments de la zone de Chemiran et de sa 
banlieue, Chemiran, 15-12-1338, 88 p.) Les prix sont ceux de 1338 (1959-60). 



102 PAUL VIEILLE 

plient aux conditions locales et sont, pour cette raison 
même, intéressants. 

La ville de Tehran est divisée en grands secteurs 
limités par quatre (ou trois) avenues importantes, en 
comprenant rarement une autre ou une partie d'une autre. 

A l'intérieur des secteurs, les terrains sont habituel- 
lement distingués de la façon suivante : 

1) le front de voies nommément désignées ; 

2) le front des voies définies par leur largeur (moins 
de 10 mètres, de 10 à 20 mètres, plus de 20 mètres), ceci 
surtout dans les zones d'extension et dans la partie 
Nord-Ouest de la ville, ou le front des « autres rues » non 
désignées autrement, dans le reste de la ville ; 

3) le front des passages, ruelles et impasses, surtout 
dans la zone commerciale ; 

4) les terrains en « arrière du front » (Posht Djebheh) 
de toutes les voies, on dira selon l'expression consacrée en 
français « intérieur des îlots » ; la profondeur du front 
étant uniformément appréciée à 30 mètres pour les 
habitations et à 10 mètres pour les boutiques ; 

5) en banlieue, on rencontre en outre les distinctions 
suivantes : terrains lotis (Mafrouz ) et terrains en propriété 
indivise (Mocha') (3), terrains plats et terrains accidentés. 
Parfois, les terrains sont désignés par leur numéro d'enre- 
gistrement (Taracht, par exemple). 

Des complications ou des simplifications peuvent être 
apportées à cette catégorisation de base : (i) des sections 
peuvent être effectuées sur les voies nommément dési- 
gnées ; (ii) « autres rues », ruelles, passages, impasses, et 
intérieur de l'îlot peuvent être compris dans une même 
catégorie : « le reste ». 



(3) Bien que les deux notions ne soient pas exactement opposables, voir les 
explications données par le Ministère des Finances, Commission du 26-10-1338, 
in Vezaraté Daraï Pichkarie Daraïe Tehran, op. cit., page Dj. 



MARCHi; DI'S TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 103 

Pour l'analyse, on a reclassé ces données en cinq 
catégories, définies par les caractères morphologiques (lon- 
gueur et largeur) de la voie sur laquelle les terrains sont 
situés : 

1 ) front des grandes avenues de Tehran qui forment 
une catégorie nettement définie et sont dans la majorité 
des cas les limites des secteurs ; 

2) front des rues principales, moins longues ou moins 
larges que les précédentes ; 

3) front des rues scondaires, en général de moins de 
10 mètres de largeur ; 

4) front des passages, ruelles et impasses ; 

5) intérieur des îlots. 

Le Chemiranat est lui aussi réparti en secteurs mais à 
côté des secteurs urbains analogues à ceux de Tehran, 
on trouve des secteurs ruraux définis par les limites du 
territoire d'un village. Dans les premiers, les catégories 
écologiques distinguées ne sont pas identiques à celles 
employées pour les secteurs de Tehran ; en particulier, les 
terrains de l'intérieur de l'îlot ne constituent plus une 
catégorie commune à l'ensemble du secteur, chaque voie 
ou groupe de voies a ses terrains « derrière le front », ce 
qui d'ailleurs s'explique écologiquement assez bien par 
l'étendue des secteurs et la variété des terrains qu'ils 
enferment. Les prix de l'intérieur d'un secteur donné sont 
beaucoup plus variables qu'à Tehran. 

En ce qui concerne les secteurs ruraux ou semi- 
ruraux, les critères de répartition des prix utilisés sont : 
front des routes de raccordement des villages, front des 
autres voies de communication, terrains délimités par des 
lignes de fait et des thalweg et, de nouveau, catégories 
telles que terrains plats ou accidentés, terrains lotis ou en 
propriété indivise, terrains cultivés ou non cultivés. Ces 
distinctions, qui encore une fois correspondent, semble-t- 
il, à des réalités écologiques, auraient pu être profitables 
si une carte correspondante du Chemiranat avait été 




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104 PAUL VIEILLE 

dressée. Ce n'est pas le cas et le Ministère des Finances 
lui-même ne paraît pas toujours s'être retrouvé commo- 
dément dans les prix de cette région lorsqu'il essaya 
d'appliquer le document officiel. 

Dans ces conditions, il n'a pas été possible d'aller 
très loin dans l'analyse des prix de Chemiranat, la seule 
carte que l'on ait pu réaliser est celle du prix sur le front 
des voies qui a apporté d'utiles enseignements, elle n'a pas 
pu être reproduite en raison de sa complexité. 

Pour la ville de Tehran, les choses étaient plus 
simples, la grande majorité des informations a pu être 
reportée sur carte. Dans les banlieues immédiates, quel- 
ques difficultés ont été rencontrées, c'est là aussi qu'un 
certain nombre d'informations manquait, alors que dans la 
ville même on ne trouvait qu'une omission importante : le 
prix de la rive ouest de l'Avenue Baharistan. 

Les prix de la liste du Ministère des Finances parais- 
sent en général sous-estimés mais leurs variations semblent 
se modeler sur les variations réelles. Les experts du 
Ministère avaient d'ailleurs, à dessein, sous-évalué les prix, 
de façon à ne pas effrayer les contribuables et à faciliter 
ainsi l'introduction d'un nouveau mode de calcul de 
l'impôt ; ils ne pouvaient cependant manquer en même 
temps de respecter la structure réelle des prix sous peine 
de créer une nouvelle source de mécontentement. 

B - Afin cependant de vérifier la valeur des données four- 
nies par le Ministère des Finances on les a confrontées à 
des données provenant d'autres sources. Une carte en 
couleurs, réalisée par le Service Technique de la Municipa- 
lité, semblait pouvoir apporter une somme importante 
d'indications. On y observe pourtant des imprécisions : 

1) les correspondances entre couleurs et prix ne sont 
pas connues avec précision ; 

2) les prix sur le front des voies secondaires et ceux 
de l'intérieur des îlots sont habituellement confondus, 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 105 

certaines voies importantes sont parfois englobées dans le 
tout (cas de l'Avenue Ekbatan, par exemple) ; 

3) le front des voies est ici en principe considéré 
d'une profondeur de 1 20 mètres, ce qui est manifestement 
dans tous les cas exagéré, mais le principe n'est pas 
systématiquement appliqué ; 

4) le prix des terrains militaires et gouvernementaux 
n'est pas reporté même si, comme ceux d'Amirabad, ces 
terrains ont été aliénés, divisés et en partie construits ; 

5) la date d'exécution de la carte est incertaine, on 
affirme qu'elle a été réalisée en 1339 (1960-61) mais des 
modifications du tissu urbain intervenues avant cette 
année-là ne sont pas reportées ; 

6) enfin la méthode utilisée pour la connaissance des 
prix n'a pas pu être définie. Cette carte a donc été 
considérée comme une source douteuse, et l'on a rencon- 
tré quelques difficultés pour déterminer sans équivoque 
d'après elle le prix d'un certain nombre d'échantillons 
précis de terrains. 

Le Service des Etudes Financières (Edareyé-Barra- 
sihayé Mali) du Ministère des Finances, dans le souci de 
critiquer les prix rendus officiels par le même Ministère, a 
recueilli les prix d'un certain nombre de terrains ; il 
aboutit à une série dont la hiérarchie est la même que 
dans la série officielle mais située à un niveau un peu 
supérieur. Cependant, outre que le parti pris de dénigre- 
ment est trop évident dans le texte qui accompagne la 
liste, le nombre de données est réduit et la méthode 
d'observation peu sûre. 

L'hebdomadaire « Tehran Economist » indique par- 
fois dans sa rubrique foncière (cf. chapitre II, Annexe IV), 
un certain nombre de prix relevés lors de transactions 
dans les offices de notaires ou dans les agences immobi- 
lières. Ces prix concernent principalement la banlieue 
ouest de la ville. On a relevé ceux publiés durant l'année 
1339(1960-61). 



106 PAUL VIEILLE 

Au cours de l'automne 1339 (automne 1960) l'Insti- 
tut d'Etudes et de Recherches Sociales a demandé à 
quatre agents immobiliers d'évaluer les prix d'un certain 
nombre d'échantillons de terrains choisis à l'avance. Les 
interviewés ont été pris parmi les relations dont on 
disposait, de manière à éviter les déformations dues à la 
pratique du marchandage. 

Les sources auxquelles on aurait à priori tendance à 
se fier sont donc la liste du Ministère des Finances, les 
déclarations des agents immobiliers, la rubrique foncière 
du « Tehran Economist ». Les deux autres sources appa- 
raissent peu sûres. 

Le problème n'était donc plus seulement de vérifier la 
valeur de la liste du Ministère des Finances mais de 
contrôler celle de toutes les sources. On a, dans ce but, 
effectué un certain nombre d'opérations statistiques ; on 
postule qu'entre les séries de prix valables, on doit avoir 
un coefficient de corrélation élevé, même si l'une ou 
l'autre est systématiquement sur ou sous-évaluée. 

1 - par une analyse de variance, on a reconnu le 
classement des séries de prix proposées. 
La limite significative entre les moyennes est 2 040. 
La moyenne de 47 échantillons de terrains est pour les 
différentes sources la suivante : 



Ministère des Finances 


7 130 


Municipalité 


13 040 


Agence 1 


15 890 


Agence 2 


10 599 


Agence 3 


11 190 


Agence 4 


12 770 



On obtient ainsi trois catégories : 

(i) Le Ministère des Finances 

(ii) Les Agences 2, 3, 4 et la Municipalité 

(iii) L'Agence 1 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 107 

Les séries de prix du Service des Etudes Financières 
du Ministère des Finances et celle de « Tehran Econo- 
mist » n'ont pas été étudiées avec les précédentes en 
raison d'un nombre insuffisant de données. 

2 - Une comparaison entre les moyennes des prix du 
Ministère des Finances et de ceux de son Service d'Etudes 
Financières montre que la différence des moyennes est 
significative. 

3 - Par des corrélations entre séries de prix considé- 
rées deux à deux, on a cherché à savoir si elles sont liées 
par une cause commune qui serait le prix réel. 

Entre les séries des différentes sources, on a obtenu 
les coefficients de corrélation suivants (4) : 



Ministère des Finances 


— Municipalité 


0,80 




— Tehran Economist 


0,96 




— Service des Etudes 






Financières 


0,80 


Municipalité 


- Agence 1 


0,56 




— Agence 2 


0,57 




- Agence 3 


0,76 


Agence 1 


- Agence 2 


0,85 


2 


- Agence 3 


0,80 


2 


— Agence 4 


0,89 


3 


— Agence 4 


0,93 


Ministère des Finances 


- Agences 2+3 + 4+ 




Tehran Economist 




. . 0,88 



En définitive, parmi les deux sources, a priori dou- 
teuses, celle constituée par la carte du Service Technique 



(4) Les coefficients de corrélation obtenus tiennent compte du fait que ce 
sont des prix moyens de zones (c'est-à-dire des prix moyens sur un tronçon 
d'avenue, de rue, etc.) qui sont retenus. Il n'est pas posssible d'opérer autre- 
ment. Cette circonstance produit un « effet de groupement » sans lequel les 
coefficients seraient en général plus faibles. 



108 PAUL VIEILLE 

de la Municipalité apparaît effectivement la moins bonne 
de toutes les sources, les coefficients de corrélation avec 
les autres sources sont les plus faibles. Les prix du Service 
des Etudes Financières se classent comme ceux des Agen- 
ces 2-3-4 et ceux de Tehran Economist. On ne les a 
cependant pas retenus par la suite en raison de l'incerti- 
tude qui pesait sur la méthode d'observation. 

Parmi les sources a priori valables, on rejette 
l'Agence 1 dont la moyenne est trop élevée alors que, 
source analogue aux autres agences, elle aurait dû se situer 
dans la même catégorie. 

On retiendra comme sources valables le Ministère des 
Finances, les Agences 2-3-4 et Tehran Economist. 

C - Les prix publiés par le Ministère des Finances sont 
sous-évalués par rapport aux prix recueillis par les autres 
sources valables. 

La corrélation entre la série des moyennes des prix 
des autres sources valables (y) et la série des prix du 
Ministère des Finances (x), les uns et les autres en Riais, 
donne : 

r = 0,83 et l'on a : 

y = 1,4 x + 1500 

La régression n'est pas valable pour les petits prix. 
La droite de régression est représentée dans le graphique 
joint. La sous-estimation n'est pas pour étonner, elle était 
annoncée. Cependant, on peut s'interroger sur l'incidence 
de la différence des dates des deux séries comparées : 
Ministère des Finances, 1338 (1959-60) ; autres sources, 
1339 (1960-61). On sait que d'une année à l'autre les 
prix des zones urbanisées ont peu changé, ils ont légère- 
ment augmenté dans le Nord de la ville, sont restés stables 
dans le Sud, ils n'ont baissé que dans les zones d'exten- 
sion peu représentées dans les séries des prix étudiées 
(voir chapitre II). De fait, les prix du Nord de la ville 
publiés par le Ministère des Finances sont par rapport à 
ceux obtenus auprès des autres sources davantage sous- 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 109 

estimés que dans la relation moyenne calculée. Cette 
constatation peut être retenue comme une preuve supplé- 
mentaire de la valeur des données du Ministère des 
Finances : il ne semble pas qu'il y ait eu sous-estimation 
supplémentaire systématique des prix de certaines régions 
de la ville. Il n'en reste pas moins que la structure des 
prix observée à l'aide de la liste du Ministère des Finances 
est une structure datée, valable seulement pour l'année 
1338 (1959-60). 

Le lecteur tiendra compte, dans la lecture des cartes 
et dans celle du premier chapitre, de la minoration des 
prix qui ont été utilisés. 

D - A l'aide de la liste des prix publiée par le Ministère des 
Finances pour Tehran et ses banlieues immédiates, on a 
réalisé une série de documents cartographiques. 

1 - Une carte des prix sur l'ensemble des fronts des 
rues de la ville. Cette carte en couleurs, comprenant dix 
paliers, n'a pas été reproduite. 

2 - Une carte des avenues dont le prix est supérieur à 
5 000 Riais. Pour la représentation graphique, à chaque 
avenue est attribuée une épaisseur proportionnelle au prix. 
Voir carte (pp. 85/86) : « Prix sur le front des Avenues » 
(Prix supérieurs à 5 000 Riais). 

3 - Une carte en valeur du prix de l'intérieur des 
îlots. Carte qui traduit exactement les indications du 
Ministère des Finances. Cette carte non-reproduite est 
transformée dans la suivante. 

4 - Une carte en courbes de niveau du prix de 
l'intérieur des îlots. Carte jointe « Courbes isoprix — Inté- 
rieur des îlots ». Pour réaliser cette dernière carte, on 
suppose (i) que le prix de l'intérieur des îlots d'un secteur 
donné est plus exactement celui de son centre de gravité 
(déterminé par des moyens graphiques simples) et (ii) que 
sur la droite qui joint les centres de gravité de deux 
secteurs ayant au moins un point commun, le prix varie 



110 PAUL VIEILLE 

en fonction de la distance. On dispose alors de séries de 
points dont les prix sont égaux ; il suffit de les joindre de 
proche en proche, pour obtenir des courbes isoprix. Sur la 
carte, on a représenté les courbes isoprix variant de 250 
en 250 Riais. 

Lorsque, sur la périphérie d'une courbe d'un niveau 
donné, un secteur se situe au même prix, on obtient un 
doigt de gant (Avenue Soraya, par exemple). Lorsque 
plusieurs secteurs contigus ont le même prix, on obtient 
un plateau (plateau central, plateau du bazar, plateau 
d'Amirié, plateau de la banlieue Ouest). 

Dans quelques cas où des prix n'étaient pas indiqués 
sur la périphérie, mais où cependant la direction de la 
courbe apparaissait nettement par la direction des courbes 
voisines, on a extrapolé (signes évidés sur la carte). 

La valeur de la carte en courbes de niveaux peut être 
discutée ; on peut mettre en doute la valeur des deux 
postulats sur lesquels elle est construite. 

La variation du prix entre deux points n'est certaine- 
ment pas continue comme on l'a supposé ; l'espace urbain 
est, d'une façon générale, discontinu. Cependant, les dis- 
continuités ne sont sans doute pas celles qui ressortent 
immédiatement de la brochure du Ministère des Finances, 
c'est-à-dire les grandes avenues. 

En effet, si comme on le montre plus loin, le prix de 
l'intérieur des îlots varie avec le prix sur le front des 
avenues bordant les secteurs, il y a des chances pour que 
les prix des terrains en position « intérieur des îlots » 
situés de part et d'autre d'une même avenue soient plus 
proches que les prix de terrains « intérieur des îlots » plus 
éloignés de part et d'autre de la même avenue. 

La distribution réelle des prix « intérieur des îlots » 
est certainement différente de celle qui résulte de l'attri- 
bution du prix indiqué à l'ensemble de chaque secteur et 
de celle qui traduit la carte en courbes de niveaux ; pour 
les raisons exposées, on peut estimer que la seconde 
méthode trahit moins la réalité que la première. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 1 1 1 

On peut aussi discuter de l'attribution du prix « inté- 
rieur des îlots » d'un secteur donné au centre de gravité 
du secteur. Mais, si l'on considère (i) que la proximité des 
grandes avenues fait en général monter le prix des terrains 
et qu'ainsi le prix des terrains « intérieur des îlots » qui 
tend à décroître du centre à la périphérie de la ville doit 
en fait décroître selon une courbe sinusoïdale dont les 
points minima seraient situés dans le voisinage des centres 
de gravité des secteurs (sans doute légèrement décalés vers 
la périphérie de la ville), et dont les points maxima se 
trouveraient à proximité des grandes avenues de bordure 
des secteurs et (ii) que les experts du Ministère des 
Finances, dans le souci de ne mécontenter personne, ont 
été conduits à choisir comme prix de l'intérieur des îlots 
d'un secteur donné non pas le prix moyen de l'ensemble 
du secteur mais le prix moyen des zones les moins chères 
du secteur, on est porté à admettre (i) que les prix des 
terrains « intérieur des îlots » portés par la liste du 
Ministère des Finances tendent à concerner un point 
voisin du centre de gravité du secteur, et (ii) que les 
courbes isoprix dessinées le sont d'après des lignes de 
pente théoriques ajustées sur les minima des lignes de 
pente réelles. Ce sont donc ces lignes de pente théoriques 
que représentent les coupes réalisées par la carte des 
courbes isoprix de l'intérieur des îlots. (Voir graphique 
pp. 91/92). 

E - On a ensuite étudié la relation entre prix sur les 
avenues principales, qui constituent, comme on l'a dit, 
les bordures des secteurs de la liste du Ministère des 
Finances, et prix des terrains « intérieur des îlots » des 
mêmes secteurs ; plus exactement, on a mis en relation le 
prix de l'intérieur des îlots de chaque secteur et la 
moyenne des prix sur le front des avenues de bordure. 
Dans les cas, rares, où une artère principale était comprise 
dans le secteur, on a tenu compte de son prix dans la 



112 PAUL VIEILLE 

moyenne (Lalêzar, par exemple) ; au contraire, lorsque 
l'une des bordures n'était pas constituée par une avenue 
principale, on n'a pas tenu compte de son prix. 

La corrélation entre y, prix moyen des avenues 
principales, et x, prix de l'intérieur des îlots, est (5) 

r = 0,82 
la régression est de la forme v = 4 45 x — 200 

On a ensuite calculé la série des prix y qui résulterait 
de l'application de la régression à la série des prix x 
proposée par le Ministère pour les terrains « intérieur des 
îlots ». 

Les prix de la série réelle sont parfois plus grands, 
parfois plus petits que ceux de la série calculée. La 
différence des prix permet de dresser une nouvelle carte 
où les courbes de niveaux sont celles où la différence des 
prix est identique. Voir carte (pp. 97/98) : « Prix sur le front 
des avenues et prix de l'intérieur des îlots — comparaison ». 

Sur cette carte, on a effectué une coupe XX' traver- 
sant, d'une part l'aire des prix maxima des terrains 
« intérieur des îlots », d'autre part l'aire de différence 
maximum entre prix des terrains sur le front des avenues 
et prix des terrains « intérieur des îlots ». Cette coupe est 
représentée dans le graphique annexé sur lequel on a 
indiqué en ordonnée l'échelle des variations de la diffé- 
rence entre prix réel du front des avenues et prix calculé 
pour elles d'après le prix de l'intérieur des îlots ; cette 
différence varie de — 100 Riais à + 6000 Riais. 

Le sommet S de la courbe, c'est-à-dire le point où, 
par rapport au prix calculé d'après la relation moyenne 
avec le prix de l'intérieur de l'îlot, le prix sur l'avenue est 
maximum, se situe au voisinage de l'avenue Lalézar. Sur le 
même graphique est représentée, à titre de comparaison, 
une coupe de la carte des courbes de niveaux des prix 
« intérieur des îlots » selon la même droite XX'. 



(5)Voirnotep. 101. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 113 

Sur la carte « Prix sur le front des avenues et prix de 
l'intérieur des îlots - comparaison », on voit que Taire de 
différence maximum correspond au noyau urbain ; l'aire 
de différence minimum correspond aux zones résidentiel- 
les de la ville intérieure. La différence tend à s'accroître 
dans les banlieues où le réseau des voies secondaires est 
inexistant ou peu dense et où donc seuls les terrains en 
bordure de voies principales sont accessibles et ont une 
valeur d'usage pour l'habitation. L'extension de la zone de 
grande différence des prix le long de la Route de Chemi- 
ran provient de l'extension du noyau au milieu d'une 
zone résidentielle modeste. On traite plus amplement de 
ces faits dans le cours du chapitre. 

F - On a étudié la relation entre prix des terrains et largeur 
de la voie en front de laquelle ils sont situés. Afin 
d'éliminer le plus possible le facteur fonction de la voie, 
qui intervient davantage dans les zones d'urbanisation 
ancienne, on a choisi des voies dans les secteurs résiden- 
tiels périphériques et dans les zones d'extension spécula- 
tive. Entre prix sur les voies de plus de 9 mètres de 
large (Y) et prix sur les voies de 9 mètres et moins (X), on 
obtient un coefficient de corrélation élevé (6) : 0,94, la 
régression est de la forme y = k + 1,37 x. 



(6) Voir note p. 101 



Annexe II 

Prix des terrains et prix des pas de porte 

On a demandé aux experts du Ministère des Finances 
d'indiquer les prix des pas de porte moyens correspondant 
à une boutique de surface moyenne, sur les principales 
artères commerciales de la ville ; on a confronté ces prix 
aux prix des terrains sur le front des mêmes artères 
commerciales de la ville, publiés dans la liste du Ministère 
des Finances ; on obtient deux séries correspondantes 
pour 43 situations différentes. 

Entre (y) prix du terrain et (x) prix du pas de porte, 
l'un et l'autre en milliers de Riais, on a (7) : : 

r = 0,69 

y = 0,011 x + 2,81 

Si l'on calcule la série (yc) des prix de terrain 
résultant de la régression en fonction de la série (x) des 
prix de pas de porte réels, les séries y et yc ne sont pas 
identiques. Le prix réel du terrain est plus grand que le 
prix calculé sur les avenues commerciales nouvelles, il est 
plus petit dans la zone commerciale ancienne, le Bazar. 
L'Avenue Sepa constitue la coupure entre les deux zones 
de répartition. (Voir graphique p. 100). 



(7) Voir note p. 101. 



Chapitre Deuxième 

L'EVOLUTION DU MARCHE ET 
LE MOUVEMENT DES PRIX 



La conjoncture sur le marché des terrains n'est pas 
seulement liée à la conjoncture dans les autres secteurs 
d'activité et, plus généralement, à la situation économique 
et sociale d'ensemble du pays ; elle l'est aussi au passé du 
marché, à son histoire. Ainsi, l'état du marché dans les 
années 1337-1339 (1958-59/1960-61) qui est plus particu- 
lièrement l'objet de cette étude est la conséquence à la 
fois de la dynamique du marché au cours des années 
antérieures et du rapport entre le résultat de cette dyna- 
mique et la situation économique et sociale à l'époque 
considérée. Cherchant ici à expliquer l'histoire du marché 
des terrains, on envisagera celui-ci à la fois dans sa 
dynamique propre et dans le contexte constitué par 
l'histoire de Tehran et de l'Iran au cours des quelques 
décennies antérieures à 1340 (1961-62). 

L'explication de la distribution géographique des prix 
faisait déjà appel à l'histoire de la ville, à sa formation 
par couches successives et axes spécialisés, et au-delà, à 
l'histoire générale de la capitale. Aussi retrouve-t-on dans 
l'étude de l'évolution du marché certains des aspects 



116 PAUL VIEILLE 

historiques déjà évoqués. Cependant, l'évolution de la 
conjoncture foncière est plus particulièrement liée à trois 
aspects de l'histoire économique et sociale de l'Iran : (i) 
tendance de long terme de croissance démographique de 
la ville qui se poursuit depuis 30 ans environ, (ii) condi- 
tions en quelque sorte « internes » de cette croissance, 
c'est-à-dire conditions de la création du sol urbain, et 
enfin (iii) conditions « externes » que sont certains des 
événements politiques et économiques généraux qui ont 
marqué l'époque de la croissance urbaine. La distinction 
de ces trois aspects n'a pas qu'une valeur formelle pour 
l'analyse, chacun d'eux a sa réelle spécificité. Cependant 
ils sont inséparables. La croissance de la ville rend ses 
terrains, et particulièrement ses terrains centraux, plus 
précieux, elle provoque l'élévation de la valeur d'emplace- 
ment central, de la « rente de situation ». Cette valeur 
d'usage croissante n'est pas indépendante des conditions 
dans lesquelles la ville grandit : conditions techniques 
surtout qui sont, en définitive, des conditions sociolo- 
giques et permettent la formation, à côté de la rente de 
situation, d'une « rente d'équipement » qui ne se distin- 
gue pas toujours de la première. Enfin, l'activité du 
marché est plus ou moins grande et le prix croît plus ou 
moins vite selon le rapport entre, d'un côté, les perspec- 
tives d'accroissement du prix et d'extension à de nou- 
velles zones des prix atteints dans les secteurs déjà 
urbanisés, de l'autre, les circonstances politiques et la 
conjoncture dans d'autres secteurs d'activité. Ce chapitre 
traite successivement du mouvement général de la valeur 
d'usage, de l'évolution du rapport entre l'offre et la 
demande de sol urbain proprement dit, des changements 
de conjoncture sur le marché des terrains. On y adjoindra 
quelques observations sur l'évolution différentielle des 
prix dans le temps. 



* * 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 1 17 

On traitera particulièrement de l'évolution du marché 
et du mouvement des prix de 1314 (1935-36) à 1339 
(1960-61), les données historiques étant plus nombreuses 
sur cette période. Cependant l'augmentation des prix de 
terrains à Tehran n'est sans doute pas un fait récent. Du 
mouvement des prix antérieurement à 1314 (1935-36), on 
pourrait éventuellement chercher des traces dans les ar- 
chives des préfets religieux (Hakémé Char) ou dans les 
comptes privés et spécialement dans ceux des changeurs. 
Mais ces documents sont rares pour la raison au moins 
qu'il n'est guère habituel de conserver des archives. 

L'opinion publique fait en général remonter l'aug- 
mentation des prix aux années d'après la deuxième guerre 
mondiale ou tout au plus au lendemain de la grande crise, 
vers 1315 (1936-37). Ces images s'expliquent d'abord par 
la jeunesse de Tehran : les quelques 200 000 habitants de 
1920 ont été submergés par des apports près de 10 fois 
supérieurs qui ont effacé la mémoire des faits antérieurs, 
mais aussi par la hausse relative des prix dans les diffé- 
rentes périodes : un terrain qui valait 10 Riais le mètre 
carré en 1314 (1935-36) en vaut 100 en 1324 (1945-46) 
et 5000 au minimum en 1339 (1960-61), c'est-à-dire 
qu'en monnaie courante le prix a été multiplié par 10 
dans la première période (10 ans) et par 50 au minimum 
dans la seconde (15 ans), il est infiniment probable 
qu'aucune époque antérieure n'avait connu un accrois- 
sement aussi considérable. Cependant, cette évolution du 
prix courant traduit en partie l'inflation et il est néces- 
saire d'examiner le mouvement des prix en monnaie 
constante : si, calculés de cette manière, ceux-ci ont 
augmenté de 1314 (1935-36) à 1318 (1939-40), la ten- 
dance a été ensuite à la baisse jusqu'en 1325 (1946-47) et 
ce n'est qu'à partir de cette dernière année que réappa- 
raissent des mouvements de hausse dont le plus important 
se situe entre les années 1332 (1953-54) et 1337 
(1958-59). 

Pourtant, que le terrain à bâtir à Tehran ait dès 
longtemps eu une valeur monétaire et que la demande en 



118 PAUL VIEILLE 

ait été supérieure à l'offre, est attesté par certains aspects 
de l'histoire de la ville. 

Le rempart construit par Nasser-od-din Chah n'avait 
pas que des fonctions de prestige et de défense, il avait 
aussi pour objet, à l'époque où la ville, durant la deu- 
xième moitié du 19ème siècle, grandissait plus vite qu'au- 
paravant, d'en permettre l'extension en apportant la sécu- 
rité à un espace urbain plus vaste et aussi d'améliorer la 
perception des droits d'octroi sur les marchandises qui y 
pénétraient. Nasser-od-din Chah confia la construction de 
l'enceinte à son ministre, Mirza Issa Vazir et, ayant des 
difficultés budgétaires, lui donna en échange la propriété 
de tous les terrains compris entre les deux remparts qui 
n'avaient pas encore été attribués à des familles aristocra- 
tiques. Le ministre, ayant loti, vendit à tempérament aux 
familles pauvres et fit brûler avant sa mort les créances 
qu'il possédait à ce titre, montrant sans doute par là qu'il 
était rentré dans ses frais et que les sommes encaissées 
étaient supérieures à celles qui avaient été évaluées au 
moment de la donation. 

Cependant l'utilisation de l'aire d'extension urbaine 
rencontra longtemps deux grandes difficultés, l'absence de 
sécurité et le manque d'eau. 

La sécurité fut longue à établir ; si bien que seuls les 
plus riches, qui pouvaient entretenir un corps de garde, et 
les plus pauvres qui ne pouvaient faire autrement et 
n'avaient rien à craindre, habitaient à l'extérieur de la 
première enceinte. Ce n'est qu'au début du 20ème siècle, 
vers 1290 (1911-12), que l'ordre étant à peu près assuré 
dans les limites de la seconde enceinte, le mouvement 
d'émigration à partir du centre s'accéléra et atteignit les 
populations intermédiaires. 

Les ressources en eau par ailleurs étaient limitées, 
l'approvisionnement était assuré par les kanats et l'on sait 
que les terrains à l'aval de leurs sorties étaient particuliè- 
rement recherchés et valaient beaucoup plus que les 
autres. 



MARCHl- DIS TERRAINS ET SOCIETE URBAINL 1 19 

La création en 1310 (1931-32) de l'Administration 
de l'Enregistrement est de son côté liée à l'accroissement 
de la demande et des prix de terrains à Tehran. Cet 
accroissement provoquait de nombreuses contestations 
entre personnes se déclarant propriétaires de terrains 
jusque-là bien souvent considérés comme terrains 
« morts ». L'Enregistrement, avec le concours de tribu- 
naux spécialisés, devait examiner les droits de chacun et 
établir une liste officielle, faisant autorité, des propriétai- 
res de parcelles du sol urbain. 

L'Enregistrement était une garantie de sécurité aussi 
bien pour les propriétaires que pour les acheteurs ; il 
éliminait les possibilités de l'usurpation de propriété que 
l'activité du marché des terrains rendait plus fréquente. 
En fait, comme on le verra, il permit l'élimination des 
petits usurpateurs au profit des grands. Sa création atteste 
de toute façon l'existence, dès cette époque, d'une com- 
pétition foncière. 

Il y a donc de fortes chances pour que les observa- 
tions que l'on va présenter, qui concernent particuliè- 
rement les années qui ont couru depuis 1314 (1935-36), 
soient valables, à quelques variantes près, pour une pé- 
riode antérieure débutant au plus tard en 1305 (1926-27), 
c'est-à-dire à l'orée du mouvement de croissance rapide de 
la population. 

I. LE MOUVEMENT DES PRIX EST LIE A LA VALEUR 
D'USAGE CROISSANTE DES TERRAINS URBAINS 

Les propriétaires fonciers prélèvent une rente de 
situation grandissante à mesure que les fonctions de la 
ville s'accroissent. 

Partons des points centraux de la ville qui en sont 
aussi les points capitaux. Ils sont le lieu d'activités 
d'échanges et de relations dont certaines ont un caractère 
unique, et s'intensifient à mesure que la population 
attirée augmente ; leur valeur sociale s'accroît donc en 
fonction de l'augmentation de la population. Autour de 



120 PAUL VIEILLE 

ces points centraux s'étendent des zones dont la valeur à 
une distance donnée croît en fonction de l'intérêt crois- 
sant de se situer (de résider ou d'établir le lieu de son 
activité) à proximité du centre. On peut donc formuler 
l'hypothèse : le prix d'un échantillon donné de sol urbain 
s'accroît en fonction de l'augmentation de la population 
attirée par le noyau urbain. La population attirée se 
recrutant dans la population de la ville proprement dite et 
dans la population de sa zone d'influence, l'intensité de 
l'attraction exercée par le noyau urbain sur l'une et 
l'autre varie dans le temps (pour une même ville) et dans 
l'espace (d'une ville à une autre). On doit noter d'ailleurs 
qu'en général il n'y a pas, semble-t-il, de relation étroite 
entre l'importance de la population de la ville et l'impor- 
tance de la population qu'elle attire (opposition, par 
exemple, entre la ville marché et la ville industrielle ; à la 
limite, le centre commercial de région rurale des Etats- 
Unis est un centre d'attraction sans population résiden- 
tielle), si bien que l'on ne peut se fonder sur la première 
pour estimer la seconde. 

On ne dispose cependant, à propos de Tehran au 
cours de son histoire ou à propos des villes iraniennes à 
un moment donné, d'aucun indice caractérisant les varia- 
tions de l'intensité de l'attraction du noyau urbain sur la 
population urbaine et sur celle des zones d'influence qui 
n'ont d'ailleurs jamais été délimitées. Aussi est-on conduit 
à tenter de vérifier la relation entre montant du prix et 
importance de la population résidentielle urbaine. Pour 
Tehran, faute de données suffisantes concernant un même 
échantillon de sol urbain pendant une période suffisam- 
ment longue (et encore faudrait-il tenir compte des chan- 
gements de fonction, déplacement du noyau urbain, par 
exemple), on se bornera à remarquer qu'il existe en fait 
un parallélisme entre mouvement des prix de terrains et 
mouvement de la population : l'un et l'autre se sont 
accélérés à partir de l'avènement de Reza Chah ; depuis 
l'ascension est continue si l'on excepte la période de 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 121 

guerre et de l'immédiat après-guerre au cours de laquelle 
on observe un ralentissement de tous les deux. Afin 
d'observer avec plus de précision la relation entre prix et 
population, on peut assimiler la série des villes iraniennes, 
ou d'un certain nombre d'entre elles, considérées à un 
moment donné, à la série historique des étapes d'une 
même ville puisque, en particulier, elles appartiennent à 
une même civilisation. Par ailleurs, le choix d'une même 
époque de référence a l'intérêt d'éliminer les problèmes 
relatifs aux variations de la valeur de la monnaie et aux 
changements des conditions économiques globales ; on 
n'élimine cependant pas ainsi les différences d'organisa- 
tions urbaine et régionale qui ont toutes chances d'être 
plus accusées lorsque l'on considère des villes différentes 
plutôt qu'une ville à ses différentes époques. 

La corrélation obtenue entre prix moyen sur l'avenue 
la plus chère et population dans 31 villes iraniennes est 
bonne (0,72) (1), le prix sur l'avenue la plus chère de 
Tehran est voisin de celui calculé à partir de la relation 
obtenue sur ces 31 villes. 

Que ce coefficient de corrélation ne soit cependant 
pas meilleur peut être expliqué par un certain nombre de 
facteurs , outre ceux déjà mentionnés relatifs à la struc- 
ture de l'espace urbain et de la zone d'influence, ceux 
ayant trait aux prévisions des propriétaires fonciers sur 
l'extension de la ville et aux possibilités locales de spécu- 
lation (ce qui évoque le problème de la masse de monnaie 
en circulation et du taux d'intérêt sur le marché local) et 
ceux concernant la rareté plus ou moins grande des 
emplacements pouvant avoir une fonction de centre. 

Insistons sur ce dernier aspect. La rareté plus ou 
moins grande des emplacements centraux est dans une 
large mesure le résultat de l'activité collective. En outre si, 
par fonction, certains points de la ville ne peuvent être 



(1) Cf. Annexe V 



122 PAUL VIEILLE 

multipliés : emplacements du siège du gouvernement et 
des ministères, du siège de la Banque Centrale dans la 
capitale, des directions régionales dans les villes de pro- 
vince, etc., il dépend de l'aménagement de la ville que les 
communications avec ces emplacements soient plus ou 
moins longues. Si les difficultés d'extension du centre 
sont grandes, la compétition s'accentue entre les activités 
qui cherchent à s'y situer ; si les communications sont 
mauvaises, les individus qui doivent s'y rendre tendent à 
s'en rapprocher. Le propriétaire foncier est alors en 
mesure de prélever une rente de situation relativement 
plus élevée, ou, en d'autres termes, de prélever en plus de 
la rente de situation moyenne une rente supplémentaire 
due au défaut relatif d'aménagement. Et inversement. Il 
est ainsi probable que le bon marché relatif de l'avenue la 
plus chère de Hamadan soit dû aux facilités d'extension et 
de communications créées par les très importantes percées 
en étoile pratiquées au temps de Reza Chah. 

La rareté plus ou moins grande de l'équipement 
urbain a sur le prix un même effet que l'aménagement du 
centre. Les terrains résidentiels ne sont pas seulement des 
terrains proches du centre, ce sont encore des terrains 
équipés ; si l'équipement est relativement rare, cette rareté 
permet au propriétaire foncier de prélever une plus-value 
supplémentaire d'équipement. 

En définitive, on peut dire que selon que l'effort 
d'aménagement et d'équipement déployé par la société 
urbaine est plus ou moins grand et que donc les terrains à 
fonction centrale et à usage résidentiel sont plus ou moins 
nombreux, la rareté relative des terrains de l'une ou 
l'autre catégorie permet au propriétaire foncier de préle- 
ver, en plus de la rente de situation, des rentes supplé- 
mentaires relatives d'équipement et d'aménagement. 

II. L'EQUIPEMENT ET L'AMENAGEMENT DE LA VILLE 

Ils retardent sur les besoins. Ces retards tiennent à la 
structure de la société urbaine. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 123 

Les terrains recherchés pour les activités et la rési- 
dence urbaine ne sont pas n'importe quels terrains ; ce 
sont d'abord des terrains proches du centre (la distance 
physique n'apparaissant dans la distance vécue que comme 
une donnée modifiée par l'aménagement de la ville) ; ce 
sont en même temps des terrains possédant un certain 
nombre d'équipements : voierie, eau, électricité, moyens 
de communication, commerces, écoles, etc. Or, l'aména- 
gement et l'équipement de la ville loin de précéder les 
besoins de sol urbain les suivent et, dans l'ensemble, les 
suivent avec retard. 

L'initiative privée s'est montrée incapable de pro- 
mouvoir une ville répondant aux besoins non seulement 
parce qu'elle n'est pas adaptée à certaines actions d'en- 
semble, comme la réalisation d'un plan d'urbanisme, mais 
aussi parce que des groupes d'intérêt se sont formés pour 
défendre des privilèges acquis et que les particuliers ont 
attendu de l'Etat l'effort d'équipement nécessaire. 

La Municipalité, de son côté, en principe représen- 
tant la collectivité dans ses besoins et sa volonté et ayant 
pour fonction d'organiser la vie urbaine, soit par la 
coordination des initiatives individuelles soit par son acti- 
vité propre, n'a pas eu plus de plan prévisionnel d'en- 
semble que de plan d'aménagement et d'équipement de la 
ville existante. Cette carence n'est pas indépendante de la 
puissance des groupes de pression et des spéculateurs. 

Or dans une ville se développant avec une extrême 
rapidité et dans une époque où les activités ne se modi- 
fient pas moins rapidement, le plan prévisionnel est d'une 
nécessité fondamentale ; à défaut, aussitôt construite, la 
ville risque de se trouver inadaptée aux besoins ; l'investis- 
sement urbain risque d'être inutilisable avant qu'amorti ; 
de plus toute modification après coup rencontre des 
freins, que l'on a déjà évoqués, dans le statut juridique du 
sol. L'aménagement a posteriori est pour ces raisons une 
pratique onéreuse sinon impossible ; en outre, répondant 
dans chaque période aux besoins manifestés dans la 



124 PAUL VIEILLE 

période précédente, il entraîne un retard grandissant de 
l'offre d'équipement, et donc l'offre de terrain à bâtir, 
sur les besoins. Pour deux raisons au moins : (i) si depuis 
1305 (1926-27) le taux de progression de la population a 
été relativement constant, l'accroissement annuel en valeur 
absolue n'a pas cessé d'augmenter, (ii) les besoins moyens 
par tête d'habitant ont eux aussi constamment tendu à 
s'accroître. 

On ne peut pas strictement dire qu'il n'y ait jamais 
eu de plans prévisionnels pour les équipements de Teh- 
ran ; mais, lorsque de tels plans ont existé, ils n'ont 
chacun concerné qu'un secteur particulier de l'équipement 
urbain et ont le plus souvent sous-estimé le développe- 
ment des besoins. On va en prendre deux illustrations 
dans l'histoire de l'alimentation de la ville en eau et 
électrité. Cette analyse nous conduira à une interrogation 
sur les causes sociales du retard de l'équipement. 

En ce qui concerne l'électricité, la puissance installée 
en 1339 (1960-61) peut être évaluée à 112 000 kilo- 
watts (2). Le chiffre correspondant de 1332 (1953-54) 
était de 19 000 KW (3). 

En 1332 la demande n'était pas couverte, des restric- 
tions étaient imposées aux consommateurs, ménages et 
entreprises, de nombreux candidats à l'abonnement 
n'étaient pas servis, les candidatures étaient limitées par 
les droits prélevés lors de l'inscription. Les « besoins 
réels » étaient alors évalués à 40 000 KW installés, et leur 
évolution calculée sur la base d'un accroissement de 
7 à 8 % par an, correspondant au doublement de la con- 



(2) 46 centrales électriques alimentant les réseaux de façon permanente : 
puissance installée théorique, 113 00 KW ; productibilité maximum, 
90 000 KW ; un certain nombre de centrales faisant partie d'installations indus- 
trielles débitant partiellement sur le réseau de distribution : puissance installée, 
22 000 KW. 

Gicof (Ingénieur Conseil) Liaison Menjil, Tehran - Avant-projet,, Teh- 
ran 1960, Roneo, 110 pages (rapport à l'Organisation du Plan). 

(3) Molinier, L'énergie thermoélectrique en Iran, O.N.U., Tehran, 1953, 
Roneo. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 



125 



sommation en 10 ans, norme d'évolution moyenne mon- 
diale couramment admise, était prévue de la façon sui- 
vante : 



1337 


(1958-59) 


56 000 KW 


1338 


(1959-60) 


60 000 " 


1339 


(1960-61) 


65 000 " 


1340 


(1961-62) 


69 000 " 


1341 


(1962-63) 


74 000 " 


1342 


(1963-64) 


80 000 " 


1347 


(1968-69) 


113 000 " 



Ces calculs ne tenaient pas compte de l'accroissement 
de la population de la capitale. 

Si on intègre celui-ci on aboutit, sur la même base 
que précédemment, à un besoin de 112 000 KW installés 
pour l'année 1139 (1960-61) (4). L'équipement existant 
à cette dernière date est en principe voisin de ce chiffre ; 
en fait un écart important subsiste qui nécessite des 
coupures et provoque, de façon permanente, une baisse de 
tension bien que la consommation soit restreinte par des 
tarifs élevés. Les experts estiment que les besoins d'éner- 
gie électrique correspondent à un minimum de 220 000 
KW installés. Ainsi, bien que l'équipement ait été multi- 
plié par six de 1332 à 1339 (1953 à 1961) et que l'on se 
soit, lors de la commande des dernières installations, 
attendu à disposer de surplus importants (attente qui 
provoqua d'ailleurs de vives discussions), les besoins se 
sont accrus plus vite encore, et la demande non satisfaite 
serait plus importante en 1339 que sept ans plus tôt. 

Les besoins à venir de Tehran évalués plus récem- 
ment, paraissent encore largement sous-estimés. On relève 
par exemple les chiffres suivants calculés en 1336 
(1957-58) (5). 



(4) La population en 1332 (1953-54) était estimée, dans le rapport précé- 
demment cité, à 1 100 000 habitants. 

(5) Gicof (Ingénieur Conseil), Op. cit., p. 10. Ces évaluations sont tirées 
d'un rapport antérieur du Groupement d'Ingénieurs Conseils. Sanderson and 
Porter. 



126 



PAUL VIEILLE 



Années 


Population 


Puissance 

en Watts 

par habitant 


Puissance 

totale en 

Mégawatts 


1341 (1962-63) 
1343 (1964-65) 
1345 (1966-67) 


1 650 000 
1 720 000 
1 800 000 


72 
90 


130 
155 
190 



Le chiffre de population prévu pour 1345 (1966-67) 
a été dépassé dès 1338 (1959-60), la puissance installée 
par habitant envisagée pour 1341 (1962-63) est de 72 
Watts alors qu'en 1339 (1960-61) les besoins estimés 
correspondent à un chiffre supérieur à celui de 105 
projeté pour 1345 (1966-67) (6). 

Rien ne laisse présager que le retard croissant de 
l'offre sur la demande d'énergie électrique sera résorbé 
dans les prochaines années. 

La pénurie d'eau était connue dans la capitale dès 
avant le règne de Nasser-od-din Chah (7). Les réalisations 
étant peu importantes malgré de nombreux projets qui 
manifestent l'existence du problème, la situation ne fait 



(6) Le chiffre de 105 Watts installés par habitant de Tehran en 1345 
(1966-67) n'est pas légitimé par la comparaison des puissances installées en 
divers pays. Cette comparaison est sans doute fort intéressante, mais n'a aucune 
valeur de tendance. On nous donne, en effet, (Gicof, op. cit.) : 

Pour les villes (par million d'habitants) : 
Tehran 60 Mégawatts installés en 1339(1960-61) 

" 1334(1955-56) 



Ankara 


85 


Alger 


140 


Bogota 


145 


Paris 


380 


et pour 


les pays 


France 


240 


Europe 


200 


Etats- 




Unis 


500 



(7) Sazeman Abe-Tehran, Yadbude Efteta hé Ta'sissaté Abe Tehran, édité 
par l'Organisation des Eaux de Tehran, Aban 1334, 120 p. (Organisation des 
Eaux de Tehran, Mémoire pour l'inauguration de l'eau de Tehran, édité par 
l'Organisation des Eaux de Tehran, octobre 1955, 120 p.) 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE- URBAINE 127 

que s'aggraver jusqu'en 1310 (1931-32). C'est alors que 
l'eau de Karadj est menée à Tehran. 

Pour un certain temps, elle couvre les besoins. Ce- 
pendant l'accroissement de la population rattrape bientôt 
les disponibilités. En particulier, les nouveaux apports 
permettent le développement du Nord de la ville mais 
sont accaparés par lui, les extensions du Sud souffrent du 
manque d'eau. En même temps l'accroissement de la ville 
rend nécessaire une transformation du mode de distribu- 
tion ; le caniveau, étant donné l'allongement des parcours 
et la densité des populations riveraines, n'est plus en 
mesure de distribuer une eau potable. De plus les exigen- 
ces des populations urbaines en fait d'hygiène tendent à 
s'élever. 

Dans ces conditions, à partir de 1324 (1945-46), un 
certain nombre de projets sont mis à l'étude et réalisés 
dans les années suivantes : creusement de puits profonds, 
construction du barrage de Karadj susceptible de restituer 
à l'étiage les surplus inutilisés en période de crue, création 
de l'Organisation des Eaux de Tehran (Sazemané Abé 
Tehran) qui, grâce aux installations et conduites mises en 
place, permet à la fois de distribuer une eau potable et, 
par la diminution des pertes, d'augmenter les quantités 
disponibles. 

Cependant les besoins futurs estimés au moment de 
l'étude des projets ont été sous-évalués. La capacité de 
production de l'usine d'épuration a été calculée pour 
900 000 habitants en 1326 (1947-48) ce qui était valable, 
et pour 1 376 000 habitants en 1359 (1980-81) alors que 
dès 1335 (1956-57) la population de la ville de Tehran a 
atteint 1 500 000 habitants. 

En outre, le barrage de Karadj se révélera rapidement 
insuffisant après sa mise en service. Il est susceptible, en 
effet, de livrer au total 184 millions de mètres cubes qui 
ajoutés aux 37 millions de mètres cubes d'eaux souterrai- 
nes de la plaine alluviale de Tehran font un total de 221 
millions de mètres cubes correspondant à une population 



128 PAUL VIEILLE 

de 2 200 000 habitants (8). Or, au moment où le barrage 
sera achevé, fin 1340 (début 1961), la population de 
l'agglomération de Tehran aura dépassé 2 000 000 d'habi- 
tants, c'est-à-dire que, si l'accroissement antérieur de la 
population se poursuit, on disposera d'une marge de 
quelques années au maximum, à condition toutefois 
qu'une augmentation des besoins par tête n'intervienne 
pas. Ces perspectives ont incité l'Organisation du Plan à 
envisager un équipement répondant aux besoins d'une 
population de 4 millions d'habitants, population de l'ag- 
glomération de Tehran prévue pour 1361 (1982-83). 

Cependant, s'ils doivent être un jour réalisés, ces 
projets ne le seront pas dans l'immédiat et, durant un 
certain intervalle, le manque d'eau sera probablement à 
nouveau connu à Tehran. 

Aussi bien pour l'eau que pour l'électricité, il existe 
ainsi, de façon habituelle, un retard de l'équipement sur 
les besoins ressentis, mais pour l'électricité ce retard s'est 
dans l'ensemble aggravé alors que pour l'eau, durant des 
périodes plus ou moins longues, la situation a pu être 
inversée ; de même, les projections sont dans l'ensemble 
sous-estimées, mais aujourd'hui celles qui concernent l'eau 
ne le sont pas ou le sont moins que celles relatives à 
l'électricité. On ne peut donc généraliser ; si des facteurs 
communs freinent le développement de l'équipement, 
chaque secteur a ses tendances propres. 

Un facteur commun est apparemment constitué par 
le retard de la conscience sur les mouvements collectifs 
réels ; jusqu'à une période récente, il n'a pas existé 
d'instruments sûrs de connaissance des besoins. Les chif- 
fres avancés dans les rapports seraient faibles parce qu'on 
ignorerait l'évolution de la population et de son compor- 
tement. 



(8) Sir Alexander Gibb and Partners, Water Resources Survey - Teh- 
ran -Région Tehran, Londres, juin 1958. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 129 

Cette explication n'est pas satisfaisante. L'accroisse- 
ment rapide de la population de Tehran, par exemple, 
n'est pas un fait récent, il a débuté en 1927, et ne peut 
plus constituer un élément de surprise pour la conscience 
de 1960 ; de plus, à ce sujet au moins, des chiffres 
facilement accessibles existent. On doit admettre que les 
milieux sociaux, qui ont la charge de l'équipement de la 
ville, n'ont pas intérêt à répondre aux besoins, ne sont 
pas motivés dans leur connaissance ou même trouvent 
avantage à masquer ceux qui sont connus. 

Le cas de l'électricité est frappant : nul n'a de doute 
sur la grave insuffisance de l'alimentation de la capitale. 
Par ailleurs, de nouvelles installations pourraient facile- 
ment être autofinancées grâce aux profits encaissés au 
cours des dernières années ; mieux, un projet a été 
présenté, ne nécessitant aucune mise de fonds locale, dont 
le remboursement serait assuré par la seule vente du 
courant en cinq ans au tarif ordinaire ; d'autres projets 
existent qui ne présentent de difficultés ni techniques ni 
financières. Cependant aucun projet n'a été retenu, tous 
rencontrent l'opposition jusqu'ici irréductible des proprié- 
taires de l'équipement privé ancien qui, jugeant leurs 
privilèges de fait et leurs profits menacés, ont adopté une 
attitude malthusienne (9). 

Les distributeurs privés d'eau (les propriétaires de 
kanats) sont moins nombreux, moins organisés et moins 
puissants, leurs profits sont minimes par rapport à ceux 
des propriétaires de centrales électriques, aussi l'équipe- 
ment de la ville rencontre-t-il de ce côté-là moins de 
difficultés. Celles-ci provenaient dans le passé des diffi- 
cultés pratiques d'exécution et de l'opposition des utilisa- 
teurs agricoles au détournement d'une partie de leurs eaux 
au profit de la ville. Un ancien projet de dérivation du 



(9) L'opposition ne manifeste certes pas ses motivations au grand jour, elle 
apparaît toujours diffuse et insaisissable, ce qui est bien fait pour provoquer 
l'exaspération des experts consultés. (Cf. Molinier, op. cit.) 



130 PAUL VIEILLE 

Djadj-Roud notamment avait échoué pour cette raison-là. 
Les barrages permettent aujourd'hui de tourner ces diffi- 
cultés juridiques. 

On pourrait encore analyser le retard de l'équipe- 
ment de la ville dans d'autres secteurs. En ce qui concerne 
par exemple l'équipement commercial (marchés de gros et 
de détail, centres commerciaux), l'action des groupes de 
pression de la viande et des fruits et légumes est particu- 
lièrement freinatrice. 

L'absence de plan d'urbanisme se manifeste en parti- 
culier dans le défaut de décentralisation urbaine à laquelle 
les commerçants du Bazar notamment sont opposés et 
qu'ils ont un temps freinée en empêchant une organisa- 
tion moins radiocentrique des lignes d'autobus. Dans la 
situation actuelle, les banlieues, loin de tendre à consti- 
tuer des unités semi-autonomes, sont directement tournées 
vers Tehran ce qui provoque un tropisme objectif et 
subjectif sur le centre de la ville et l'afflux de la 
population sur un noyau urbain qui doit s'étendre aux 
dépens de zones urbaines déjà utilisées, qui rencontre des 
obstacles dans cette extension, et qui se trouve ainsi 
surchargé et surévalué. Il est intéressant du reste de 
remarquer que, malgré la gravité des effets de la centrali- 
sation urbaine dont chacun s'inquiète, l'effort de critique 
n'a pas encore été suffisant pour que s'impose par 
exemple la notion de ville satellite. 

L'incurie de la Municipalité dans les tâches collec- 
tives qui devraient normalement lui incomber s'explique 
par son statut ; sans appui sur l'ensemble de la population 
urbaine, dépendant en principe du Ministère de l'Intérieur, 
en fait aux mains des plus puissants : accapareurs et 
spéculateurs, individuels ou rassemblés en groupes de 
pression. 

En conséquence, sa gestion est marquée par deux 
faits majeurs. La comparaison des sources de recettes et 
des postes de dépense municipaux montre que les finances 
de la ville sont le canal d'un transfert de revenus de 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 131 

l'ensemble de la population urbaine aux accapareurs et 
spéculateurs fonciers de Tehran : les dépenses d'équipe- 
ment qui donnent une partie de leur valeur aux terrains 
constituent une grosse proportion des dépenses totales, 
alors que les ressources provenant des plus-values foncières 
ne forment qu'une infime partie de l'ensemble des recet- 
tes (10). 

En s'jnterdisant de toucher par l'impôt aux plus- 
values foncières créées par la croissance de la ville et par 
l'équipement urbain, la Municipalité fait payer celui-ci 
plus de deux fois à la population : une première fois sous 
forme de prélèvements fiscaux, une deuxième fois sous 
forme de prix de terrains payés aux propriétaires du sol et 
dans lesquels le coût de l'équipement est augmenté d'une 
plus-value de situation et d'une plus-value de rareté. Par 
là-même, la Municipalité s'interdit une politique urbaine 
d'envergure. 

Tout programme d'aménagement urbain exige la dis- 
position (c'est-à-dire l'achat) de sol urbain ; mais, d'un 
côté, en favorisant l'accaparement des plus-values on incite 
à la spéculation et à l'augmentation des prix tandis que 
de l'autre on ne peut sans cesse augmenter les impôts et 
taxes sur une population dont les ressources ne croissent 
pas aussi vite que le prix du sol ; en définitive, la 
Municipalité n'est pas en mesure d'acquérir les terrains 
nécessaires à l'aménagement de la ville. 

La deuxième conséquence de la puissance des accapa- 
reurs et des spéculateurs sur la Municipalité est une 
gestion anarchique qui permet aux relations de personnes 
de jouer et établit entre les citoyens une inégalité de fait 
au profit des « influents ». 

La fiscalité municipale est en principe égalitaire mais 
le système de perception fait que le contribuable, surtout 



(10) Institut d'Etudes et de Recherches Sociales, Section de Sociologie Ur- 
baine, Les ressources municipales à Tehran - Situation et propositions, I.E.R.S., 
Tehran, 1960, dactylo. 106 p. 



10 



132 PAUL VIEILLE 

s'il est puissant, peut demeurer administrativement in- 
connu et que le montant de l'impôt s'établit par marchan- 
dage entre le contribuable et le percepteur, ce dernier 
étant d'autant plus enclin à l'accommodement qu'il est 
mal payé et que trop de rigidité peut faire apparaître une 
menace sur son emploi. Dans ce rapport de forces, ceux 
qui, à un titre ou à un autre, ont barre sur la Munici- 
palité sont, à coup sûr, avantagés. 

Ainsi, la taxe municipale sur les terrains non- 
bâtis (11), qui sans être tout à fait adéquate à cet objet 
eût cependant permis de toucher les spéculateurs, n'a 
qu'un rendement minime (12). 

De même, le but de l'action municipale est en 
principe d'assurer le bien-être des populations. En fait, 
grâce aux relations de personnes, les besoins des person- 
nages introduits sont satisfaits par les dépenses munici- 
pales au détriment des besoins collectifs les plus urgents. 

Cette organisation de fait de la fiscalité et des 
dépenses municipales aboutit à un résultat caricatural, 
celui de faire payer une partie de l'équipement de la zone 
résidentielle aisée, le Chemiranat, par le reste de la ville et 
en particulier par les zones résidentielles pauvres. Mais si, 
en définitive, les travaux d'équipement et d'aménagement 
de ces dernières sont lents, il est cependant nécessaire de 
sauver l'apparence d'où le soin porté à la façade de la 
ville constituée par certaines des grandes avenues et places 
importantes. 

La pression des groupes d'intérêt et des spéculateurs 
est à ce point forte, la situation est à ce point bloquée 
que lorsque, pressée par les tensions résultant de la 
croissance, la Municipalité doit « faire quelque chose » 
dans l'intérêt public, soit elle prépare rapidement des 



(11) Taxe à trois taux régionaux dont l'assiette est constituée par la surface 
du terrain, donc sans rapport avec la valeur ou la plus-value. 

(12) On assure que 10% seulement des terrains sont atteints. Des proprié- 
taires bien connus du public sont inconnus du service fiscal de la Municipalité. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 133 

projets qui ne verront jamais le jour (échec des réformes 
tentées en 1339/1960-61), soit elle est réduite à des 
travaux parcellaires qui, isolés d'une remodélation de 
portée plus générale, ne font qu'aggraver la situation 
(ouverture de voies nouvelles dans le vieux centre), soit 
encore elle est conduite à des actions démagogiques sans 
efficacité réelle sinon de montrer à la population qu'il n'y 
a rien à faire, qu'il ne faut rien attendre de la Munici- 
palité et que chacun doit se débrouiller de préférence en 
sollicitant l'appui de quelque personnage influent. 

Dans de telles conditions de fonctionnement et de 
gestion, la nécessité d'un organisme ayant pour fonction 
de repérer, mesurer et hiérarchiser les besoins et d'en 
prévoir la satisfaction n'est pas ressentie, elle est contra- 
dictoire avec les buts de fait de la Municipalité. 

Si l'on a parlé de la Municipalité comme d'un 
organisme ne répondant pas aux fonctions attendues 
d'elle, ce n'est pas que l'on s'en fait une image idéale, 
mais que les modifications de la société globale qui 
entraînent le développement de la ville, la création de 
valeurs collectives nouvelles et l'accroissement des besoins 
collectifs de la société urbaine rendent nécessaire l'exis- 
tence d'une municipalité ayant des fonctions définies par 
cette situation, et que l'action effective de la Municipalité 
de Tehran est contradictoire avec cette nécessité. 

La croissance urbaine n'est en effet pas le fruit de 
décisions individuelles, c'est celui d'une transformation 
économique et sociale de la nation. De même l'augmenta- 
tion des besoins n'est pas un fait individuel, mais le 
résultat de l'activité collective : intensification des activités 
d'échange et de production, modèles proposés à la popu- 
lation par le contact avec l'étranger, répartition inégale 
des richesses et de l'équipement, induction de besoins 
nouveaux à partir de consommations nouvelles^ propa- 
gande officielle vantant les progrès réalisés, etc. Dans de 
telles conditions de croissance du nombre des habitants et 
de leurs besoins, les hiérarchies personnelles traditionnelles 



134 PAUL VIEILLE 

ont été submergées, elles ont perdu le contrôle des 
changements dans la société, et sont incapables de répon- 
dre aux besoins nés de la croissance. Elles ne subsistent 
que sous une forme «détériorée » empêchant le fonction- 
nement d'institutions et en particulier d'une Municipalité 
adaptée aux conditions nouvelles. 

Cette contradiction est si réelle, à tel point ressentie 
comme « mauvaise », qu'elle est cachée ; si à de nom- 
breux égards la Municipalité peut être considérée comme 
le conseil d'administration et l'agent d'exécution d'intérêts 
privés, ce n'est ni chose avouée, ni chose immédiatement 
perceptible. Des textes légaux et réglementaires existent 
qui laissent croire que la Municipalité fonctionne ou 
« peut fonctionner » sous le contrôle de tous au profit de 
tous (13). Il existe même un règlement d'urbanisme de la 
ville qui par son titre peut faire un instant illusion (14). 
Enfin, on affirme constamment l'intention de redresser 
une situation qui ne fait qu'empirer. 

La Municipalité existe en tant que forme, manifes- 
tant ainsi la réalité d'un besoin, mais ne peut répondre à 
cette nécessité qu'elle traduit en raison de l'accaparement 
par les particuliers de la valeur créée, par l'activité collec- 
tive et par l'effort d'équipement de la collectivité. L'acca- 
parement et la spéculation en effet réduisent, comme on 
l'a montré, les possibilités d'équipement de la collectivité, 
mais en même temps la distribution inégale de cet équipe- 
ment (autre forme de l'accaparement) et de la richesse 
(dont la répartition n'est pas étrangère à l'accaparement 
et à la spéculation) contribue parmi d'autres facteurs à 
l'accroissement des besoins de tous. Le système établi à la 



(13) Lire, à ce sujet, la réponse de Sazemé Ettehadiyehe Chahrdarihayé 
Iran (l'Organisation de l'Association des Municipalités d'Iran) à un question- 
naire de l'Association Internationale des Municipalités. Le texte de la réponse 
que l'on a eue en main n'est pas daté. L'enquête avait été mise au programme 
d'activité de l'année 1955-56 par l'Assemblée Générale de l'U.N.E.S.C.O. 

(14) On en fera la critique plus loin. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 135 

fois raréfie l'offre d'équipement et en fait croître la 
demande. 

Ce retard structurel de l'offre d'équipement sur la 
demande permet aux propriétaires de sol équipé propre à 
l'habitat de comprendre dans le prix de vente une rente 
élevée d'équipement en raison de sa rareté. On le voit 
dans les terrains aménagés de banlieue (où donc la rente 
de situation est faible) ; le prix du terrain est très 
supérieur au coût de l'équipement (15). 

En outre, les perspectives d'augmentation de la popu- 
lation de la ville incitent, dans certaines conditions que 
l'on va maintenant analyser, à projeter sur l'avenir la 
rente d'équipement et à prélever par avance la rente de 
situation. 

Les prix pratiqués en raison du retard de l'équipe- 
ment sur les terrains propres à l'habitat sont projetés sur 
le futur, c'est-à-dire que la rente prélevée sur les terrains 
équipés l'est aussi, au moins partiellement, sur les terrains 
qui ne le sont pas. En d'autres termes, le prix des terrains 
de spéculation est lié à la rareté relative des terrains 
équipés ; il n'y a pas, on l'a vu, de brusque différence 
entre prix des terrains équipés et des terrains non-équipés 
et cette différence a diminué au cours des dernières 
décennies et surtout au cours de la dernière, grande 
époque de la spéculation. 

Par ailleurs la rente de situation qui affecte davan- 
tage les terrains centraux est, elle aussi, immédiatement 
accrue d'une partie de l'augmentation qui en est attendue 
dans les années à venir. 



(15) On peut avoir une idée du coût de l'équipement par les opérations 
effectuées à l'Est de la ville par la Banque de Construction. Le coût de la 
voierie réalisée en 1332 (1953-54) à Narmak était évalué à 128 Riais par mètre 
carré de terrain. A la cité Calad, l'installation d'une viabilité complète compre- 
nant : voierie asphaltée, canalisation d'eaux, centrale électrique et réseau de 
distribution, évacuation des eaux usées et même aménagement des cours des 
maisons, s'est montée au prix de 260 Riais le mètre carré de terrain. 



136 PAUL VIEILLE 

III. LES PRIX DES TERRAINS TENDENT A PROGRESSER PAR 
BONDS EN RAISON DE L'ACTIVITE SPECULATIVE 

Cette tendance cyclique se compose aux effets de 
facteurs économiques et politiques. En 1337 (1958-59) 
s'est ouverte une crise de grande ampleur. 

Il n'existe pratiquement pas de sources de documen- 
tation permettant d'analyser l'évolution du marché anté- 
rieurement à 1314 (1935-36). Il est probable pourtant 
que les mouvements cycliques ne commencent pas à cette 
date. En 1312 (1933-34), les observateurs économiques de 
la Banque Melli notent en termes explicites le déroule- 
ment d'une récession foncière : 

« Le fait que les négociants persans ont l'habitude de 
placer une partie de leurs réserves en biens immeubles 
mérite d'être signalé ici. En effet, les prix de terrains 
n'ont pas cessé de monter au cours des dernières années 
et cela dans une mesure dépassant même la hausse 
générale des prix, d'ôu le caractère spéculatif du marché 
immobilier. Cette hausse a été avant tout motivée par le 
développement général du pays et notamment par l'exten- 
sion des villes et le progrès réalisé dans le domaine de 
l'urbanisme. Toutefois la réaction à cette hausse en 
quelque sorte accidentelle n'a pas tardé à se présenter ; en 
effet, il s'ensuivit une baisse non moins caractéristique 
due partiellement à la situation des négociants persans qui 
ne pouvant, malgré leur prudence traditionnelle, éviter des 
pertes, étaient amenés à puiser dans leurs réserves et à 
réaliser dans une certaine mesure leur actif immobi- 
lier » (16). 

De 1314 (1935-36) à 1339 (1960-61), on observe 
une succession de mouvements de hausse et de baisse 
dont les chutes sont toutefois fréquemment amorties par 
la tendance générale à la hausse. 

Le premier renversement de tendance se produit en 
1317 (1938-39) après une croissance qui en moins de 



(16) Bulletin de la Banque Melli Iran, N. 2, mars 1334, p. 21 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 137 

trois ans a environ quintuplé le prix ; il s'accentue à la fin 
de 1318 (1939-40). A cheval sur les années 1321 et 1322 
(au début de 1943) a lieu une seconde montée brutale 
suivie d'une chute rapide des cours. En 1326 (1947-48), 
succédant à plusieurs années de marasme, le phénomène 
se reproduit. A la fin de 1332 (1953-54) commence une 
longue période de croissance rapide qui ne subira qu'un 
accroc en 1335 (1956-57) et sera davantage touchée en 
1337 (1958-59) et en 1339 (1960-61), ces deux années 
étant séparées par un certain regain d'activité en 1338 
(1959-60). 

Les mouvements du marché sont en relation étroite 
avec les événements économiques et sociaux. 

Les années 1315 (1936-37) et 1316 (1937-38) se 
situent au sein de la période de croissance iranienne de 
l'avant-guerre qui avait débuté avec la crise mondiale (17). 
Cette période de croissance fut notamment marquée d'un 
côté par le rétrécissement du volume du commerce exté- 
rieur et par la hausse générale des prix et du coût de la 
vie (18) ; de l'autre, par l'utilisation de toutes les forces 
de production existantes, par l'industrialisation et une 
politique de grands travaux qui provoquèrent un impor- 
tant appel de main-d'oeuvre. Ainsi, tandis que des popu- 
lations nouvelles étaient attirées à Tehran et présentaient 
en conséquence des besoins nouveaux en sol urbain, les 
commerçants étaient freinés dans leur activité propre et 
déplaçaient leurs capitaux, soit vers l'industrie, soit vers 
les biens immobiliers qu'ils acquéraient dans l'espoir d'une 
demande future. 

La spéculation sur le sol urbain a subi une crise en 
1312 (1933-34) dont faisait état la citation précédente ; 



(17) Définition de la crise en Perse, Bulletin de la Banque Melli Iran, N. 4, 
décembre 1334. 

(18) Du début 1314 (1935-36) à la fin de 1318 (1939-40) l'augmentation 
de l'indice général des prix de gros est assez régulière, il passe de 90,7 à 157,8. 
De même l'indice du coût de la vie passe du début de 1315 (1936-37) à la fin 
de 1318 (1939-40) de 95,3 à 149,7 (Bulletin de la Banque Melli). 



138 PAUL VIEILLE 

en 1315 (1936-37) et 1316 (1937-38), elle est à nouveau 
en effervescence à l'époque où l'Etat continue la politique 
de grands travaux du temps de la grande crise, est 
contraint de freiner les importations et combat la ten- 
dance à la croissance des prix accentuée par la sécheresse 
de 1316 (1937-38) (19). 

En 1317 (1938-39) commence une nouvelle crise du 
marché des terrains, les prix sont stables durant un certain 
nombre de mois puis tombent (sauf sur le secteur « à la 
mode » où les catégories de populations qui s'enrichissent, 
grâce à la spéculation sur les biens de consommation, se 
portent acquéreurs). 

Fin 1319 (1940-41), les prix de terrains reprennent 
une course ascendante ; mais au milieu de 1320 
(1941-42), avec l'occupation de l'Iran par les armées 
anglaises et soviétiques et le départ de Reza Chah, s'ouvre 
une période troublée. Les prix mondiaux continuent à 
croître, en même temps les marchandises se font rares sur 
le marché de Tehran (difficultés de circulation des pro- 
duits) et le commerce réclame des sommes de monnaie 
croissantes, les capitaux ont tendance à déserter la spécu- 
lation foncière tandis que l'accaparement spéculatif des 
produits de consommation (20) appauvrit la masse des 
consommateurs : l'indice du coût de la vie passe de 100 à 
500 entre le milieu de 1320 (1941-42) et la fin de 1321 
(1942-43). 

Durant cette rapide inflation, le marché des terrains 
est peu actif d'autant que les moyens de paiement ne 
s'accroissent pas aussi vite que les prix. Par contre, fin 
1321 (1942-43), une très importante émission fiduciaire 
forcée par les alliés à leur profit entraîne une montée 
rapide des prix de détail et du coût de la vie, au moment 



(19) Bank Melli Iran. A History of the First Thirty Years of Bank Melli 
Iran, 1928-1958, Tehran, 1960, 280 42 p., p. 163. 

(20) Causes du renchérissement du coût de la vie en Iran, Bulletin de la 
Bank Melli Iran, février-mars 1942. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 139 

même où les prix de gros, en raison de la normalisation 
progressive des conditions commerciales et spécialement 
du commerce international, tendent à monter moins 
rapidement. Aussi les prix de terrains montent-ils brusque- 
ment ; dans ce court laps de temps, les biens fonciers sont 
recherchés dans un but de sécurité. Mais dès les premiers 
mois de 1322 (1943-44), les moyens de paiement sont 
attirés par le volume croissant des transactions commer- 
ciales, la masse de la population, au sortir d'une période 
de terrible inflation, n'a pas encore pu reconstituer de 
réserves, de toute façon la construction privée est minime, 
les matériaux de construction sont rares (fer) ou acca- 
parés (briques) par l'édification de camps militaires (fixa- 
tion des armées alliées). Au total, à la fin de 1322 
(1943-44), les prix de terrains sont en monnaie constante 
(par rapport au prix de gros) à moins de la moitié de leur 
niveau du début de 1320 (1941-42), avant l'occupation de 
l'Iran. 

En 1323 (1944-45), le marché des terrains est tou- 
jours peu actif ; aux facteurs précédents s'ajoutent l'effer- 
vescence politique intérieure et l'incertitude sur l'avenir 
politique du pays (8 députés du Hezb-e-Toudeh entrent 
au Parlement fin 1322/1943-44). Dans les premiers mois 
de 1324 (1944-45), la fin de la guerre rend aux spécula- 
teurs fonciers une certaine confiance bientôt perdue à la 
suite du refus des Soviétiques d'évacuer l'Iran, puis de la 
proclamation de Républiques autonomes en Azarbaïdjan 
et Kurdistan. Par contre, dans les derniers mois de 1325 
(1946-47), la fin de ces affaires est le signal d'une 
poussée spéculative qui se développe dans la plus grande 
partie de l'année suivante. En même temps que ces 
changements politiques, et en relation avec eux, la remise 
en ordre économique et les projets de dépenses de l'Etat 
constituent une perspective que les spéculateurs fonciers 
jugent plus favorable. Les années 1326 (1947-48) et 1327 
(1948-49) sont en effet celles de l'élaboration du premier 
plan septennal iranien, qui accorde une place importante 



140 PAUL VIEILLE 

à l'équipement collectif urbain au moment où le com- 
merce extérieur de l'Iran est aux prises avec de grandes 
difficultés, et où l'industrie locale, insuffisamment pro- 
tégée, est menacée par les produits étrangers (21). 

La brusque saute de prix de la fin de l'année 1326 
(1947-48) correspond à de brusques variations du cours 
du Dollar doublant au début de l'automne, ramené trois 
mois plus tard au-dessous de son niveau initial. Y a-t-il 
relation de cause à effet, et, dans ce cas, pourquoi ? Les 
détenteurs de capitaux ont-ils brusquement perdu con- 
fiance dans la monnaie et recherché des valeurs réelles ? 
Il semble que ce soit le cas. Cependant, tandis que le 
cours du Dollar se rétablit, un projet d'impôt sur les 
terrains est déposé sur le bureau de l'Assemblée. En 1328 
(1949-50) et 1329 (1950-51) la tendance sur le marché 
des terrains change. D'une part, la demande de terrains 
n'a pas répondu à l'attente des spéculateurs qui ont 
anticipé sur la valeur que le sol ne prendra qu'à la fin des 
travaux d'équipement (ceux-ci ne seront mis en œuvre que 
durant l'été 1328/été 1949) ; d'autre part, la situation 
économique et politique se dégrade. Le gouvernement 
prétend s'en tenir à une politique de libéralisme ortho- 
doxe : équilibre budgétaire, réduction de la différence des 
prix d'achat et de vente des devises, refus de dévaluer le 
rial à la suite de la dévaluation de la livre sterling, d'où 
tendance à l'accroissement des importations, à la diminu- 
tion des exportations, difficultés supplémentaires de l'in- 
dustrie locale, la construction est peu active, le montant 
des dépôts en banque s'accroît. Bien que les prix de gros 
et l'indice du coût de la vie diminuent, l'activité écono- 
mique est ralentie. La crise qui menaçait dans le monde 
durant l'année précédente est importée en Iran (22). En 
même temps, la stabilité politique est remise en question : 



(21) Bank Melli Iran,/4 History , op. cit., p. 204 et sq. 

(22) Bilan de la Banque Melli pour l'année 1327 (1958-59). 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 141 

attentat contre le souverain (fin 1327/début 1949) suivi 
de la répression anti-communiste, arrivée au pouvoir de la 
figure inquiétante de Razmara (début 1329/milieu 1950), 
distribution de terres aux paysans (c'est la première fois 
en Iran, les propriétaires fonciers se sentent aussi bien 
menacés à Tehran qu'en province), reconduction du traité 
de commerce avec l'U.R.S.S., reconduction (violemment 
attaquée par Mossadegh) de l'accord pétrolier avec la 
Grande-Bretagne, assassinat de Razmara (Esfand 1329/ 
mars 1951) ; ouverture enfin de la guerre de Corée (été 
1329/1950) qui menace la paix mondiale mais marque un 
tournant économique : grâce à la hausse des cours mon- 
diaux les exportations iraniennes sont à nouveau favo- 
risées et l'économie du pays relancée. 

En Ordibehecht 1330 (avril 1951), Mossadegh de- 
vient Président du Conseil ; c'est aussitôt le décret de 
nationalisation du pétrole (dont le principe a été adopté 
par le Parlement le 29 Esfand 1330/mars 1951) et ses 
suites : arrêt de la raffinerie d'Abadan, chute des exporta- 
tions de pétrole et de la rentrée de devises qu'elles 
occasionnaient. Le Gouvernement tente de relancer l'acti- 
vité économique sur de nouvelles bases : encouragement 
des exportations, sélection des importations, faveur à 
l'activité économique, à la construction à usage populaire, 
par la création notamment de banques d'Etat (Banque du 
Plan, Banque pour le Développement des Exportations, 
Banque de Construction) ; mais il recourt aussi à l'émis- 
sion fiduciaire pour couvrir les dépenses gouvernemen- 
tales. Dans la première période du Gouvernement de 
Mossadegh, la situation apparaît relativement favorable 
aux possédants et commerçants (formation en particulier 
de trois banques privées iraniennes) ; mais avec l'intensifi- 
cation de la pression économique de l'Occident (blocus, 
refus de prêts par les Etats-Unis), Mossadegh, fait mine de 
se tourner vers l'U.R.S.S., donnant ainsi prise au chantage 
au communisme de la part de la Grande-Bretagne. En 
même temps, l'effervescence de la gauche s'accroît à 
l'intérieur, d'où l'inquiétude des possédants. 



142 PAUL VIEILLE 

Les prix de terrains, qui avaient progressé en 1330 
(1951-52) et 1331 (1952-53) à une allure cependant 
modérée due sans doute à l'activité du marché de l'expor- 
tation, ont tendance à baisser dans les derniers mois de sa 
présidence ; les propriétaires fonciers tehranais trouvent 
alors des motifs supplémentaires d'inquiétude dans l'éta- 
blissement d'un impôt sur les terrains non-bâtis et dans 
l'extension que prend tout à coup dans l'opinion l'idée de 
redistribution du sol urbain. Immédiatement après la 
chute de Mossadegh commence, au contraire, la grande 
ère de la spéculation qui se poursuivra pendant 6 ans 
environ. 

C'est l'ère de l'expansion économique générale de 
l'Iran, d'une activité et d'un progrès économique sans 
précédent. Un sentiment général d'optimisme quant aux 
perspectives d'avenir se diffuse dans le pays (23). Cepen- 
dant l'optimisme est tel que l'avenir est hypothéqué. 

La politique économique du pays est alors basée sur 
trois principes : développement des investissements, lutte 
contre la hausse du coût de la vie, liberté du commerce 
extérieur (24). En voulant développer l'investissement, par 
l'augmentation du volume de la monnaie et des moyens 
de payement, on provoque une croissance de la demande 
de biens de consommation plus rapide que celle de la 
production, d'où une tendance à la hausse des prix que 
l'on combat par la liberté des importations, laquelle 
occasionne une sortie de devises croissante. 

Ainsi, alors que dans les années 1325 à 1328 
(1946-47 à 1949-50), l'augmentation annuelle moyenne 



(23) Bank Melli Iran, ,4 History .... op. cit., p. 236. 

(24) A. Vakili, Mochkelaté Eghtessadye Iran va Rahéhallé an, Dabirkhane 
Chowraye Alye Eghtessade, Entecharat va Ravabete Omoumi, N. 26, 1340, 
140 p. {Les difficultés économiques de l'Iran et leurs solutions, Secrétariat du 
Conseil Supérieur de l'Economie, Publications et relations publiques, N. 26, 
1960-61, 140 p.) Cet ouvrage dresse un tableau précis de quelques-uns des 
aspects globaux de l'économie iranienne au cours des années 1330-1339 
(1951-52/1960-61). 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 143 

du crédit était de 1 Milliard de Riais, soit 8 % de la 
circulation annuelle moyenne de monnaie, dans la période 
1329-1336 (1950-51/1957-58), l'augmentation annuelle 
est de 3 Milliards, soit 13,5 % de la circulation et, dans les 
deux années 1337 et 1338 (1958-59 et 1959-60), de 12 
Milliards, soit 25 %. Au cours des dernières années, la 
dette est donc devenue un fait généralisé pour les entre- 
prises industrielles et commerciales, et pour les particu- 
liers (25). L'augmentation non-discriminatoire des moyens 
de payement a entraîné une demande croissante de biens 
de consommation et une hausse du coût de la vie qui a 
doublé dans les 10 années 1328-1338 (1949-50 à 
1959-60) (26). Les prix des différents produits et services 
ne se sont cependant pas élevés dans une même propor- 
tion ; ainsi, en particulier, le prix des loyers s'est rapide- 
ment élevé alors que le prix des produits importés aug- 
mentait peu. 

L'importation ne cesse de croître, passant de 82,7 
millions de dollars en 1331 (1952-53) à 466,1 millions de 
dollars en 1338 (1959-60) (27). Mais parmi les produits 
importés, afin de satisfaire la demande intérieure et 
limiter la hausse des prix, la plus grande part est tenue 
par les produits de consommation (produits alimentaires, 
tissus, automobiles) (28). 



(25) Ibid. p. 6. 

(26) Ibid., p. 18. Le coût de la vie a, en moyenne, augmenté de 7 % par an. 
Le taux d'augmentation admissible en période de développement est de 
3 à 5 %. 

(27) Ibid., p. 22. Il s'agit du montant total des importations visibles et 
invisibles. 

(28) Répartition des importations en 1337 (1958-59) en millions de Riais : 
Alimentation, 4 656, soit 14 % du total dont : Sucre, 2 161, (6,5) ; Thé, 1 490, 
(4,5) ; Produits Pharmaceutiques, 1 003, (3). 

Tissus, 4 661, soit 14 % du total 

Produits métalliques et mécaniques, 15 104, soit 45 % du total dont : Machines, 

6 783, (21) ; Véhicules, 4 487, (13) ; Fonte, fer, cuivre, 3 834, (11). 

Pneus, 1153, soit 3,5 % du total. 

Autres importations, 7 884, soit 23,5 % du total. 

Total : 33 458, soit 100 % d'après A. Vakili - op. cit., p. 68. 



144 PAUL VIEILLE 

L'importation de biens d'équipement est réduite à 
une proportion relativement faible, si bien que la produc- 
tion intérieure tarde à prendre la relève des importations 
de biens de consommation, que les exportations (hormis 
celle de pétrole) s'accroissent plus lentement que les 
importations et qu'enfin l'augmentation des revenus du 
pétrole et l'aide ou les prêts étrangers deviennent une 
nécessité permanente de l'équilibre de la balance des 
payements. Le système tend à s'amplifier de lui-même car 
l'arrêt des importations signifie inflation à moins d'une 
réduction radicale des moyens de payement qui provoque- 
rait la crise. On a, en définitive, consommé plus que l'on 
a produit et, par là-même, rendu l'économie du pays 
tributaire de l'étranger. 

Dans cette course à la consommation, le terrain 
urbain n'a pas été le dernier bien recherché. En effet, 
l'accroissement des moyens de payement, surtout sous la 
forme de crédits, favorise les couches supérieures dont les 
besoins élémentaires sont satisfaits et qui portent davan- 
tage leur demande sur des produits de seconde nécessité : 
habitation et voitures (29). Les besoins en habitation 
créent un besoin de sol urbain, d'où l'élévation des prix 
de terrains dans les zones équipées et l'extension de ces 
prix sur les zones dont on peut attendre l'annexion au 
territoire urbain. Cette extension spéculative est favorisée 
par l'existence de moyens de payement en surnombre qui 



(29) De 1333 (1954-55) à 1337 (1958-59) l'importation de voitures auto- 
mobiles de toutes catégories s'est élevée aux chiffres suivants en millions de 
Riais (à l'exclusion des pièces détachées et des tracteurs) : 

1333 1334 1335 1336 1337 

(1954-55) (1955-56) (1956-57) (1957-58) (1958-59) 

746 781 1855 2 161 3 038 

En 1337, les importations de tous les véhicules à moteur et leurs pièces 
détachées (à l'exclusion des pneus) se décompose de la façon suivante : voitures 
de tourisme 1 452 millions de Riais (soit 35,5 % de l'ensemble) ; châssis, 617 
(15 %) ; tracteurs, 575 (14 %) ; autocars, autobus, 531 (13 %) ; camions, 398 
(10 %) ; véhicules municipaux, 39 (1 %) ; pièces détachées, 456 (11,5 %), total, 
4 069 (100 %). Chiffres rapportés par A. Vakili, op. cit., pp. 124 et 125. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 145 

ne sont pas résorbés par le marehé des produits de 
consommation. Les commerçants du Bazar sont particu- 
lièrement portés à la spéculation ; en effet, si le volume 
du commerce international augmente, ils sont mal placés 
dans les nouvelles conditions où il s'opère. De plus, les 
facilités de crédit accordées par l'étranger dans les affaires 
d'importation rendent inutile un capital qui ne trouve pas 
d'emploi dans les opérations d'exportation. D'une façon 
générale, le fait que les crédits accordés par les banques 
soient surtout des crédits à court terme incite les bénéfi- 
ciaires à ne s'engager que dans les affaires qui permettent 
une réalisation rapide. L'investissement industriel est par 
là-même freiné et la spéculation foncière favorisée. 

Là-dessus se met en place une organisation spécula- 
tive (on l'analysera dans le prochain chapitre) qui tend à 
imposer la croyance en l'augmentation perpétuelle des 
prix de terrains : « on n'a jamais vu le prix des terrains 
baisser ». Le sol devient fétiche, il prend de la valeur en 
dehors des besoins que la société en a dans l'immédiat et 
dans un avenir proche ; la monnaie afflue donc des 
différents secteurs de la société vers le marché des ter- 
rains. 

En fait, pendant plusieurs années, le prix des terrains 
n'arrête pas de croître et l'activité du marché de s'ampli- 
fier. Cependant une première alerte a lieu en 1335 
(1956-57), lors d'une modification du taux de l'impôt 
foncier et de projets gouvernementaux visant le statut 
juridique du sol. L'activité du marché reprend cependant 
rapidement son cours ascendant. En 1337 (1958-59), un 
nouveau mode de calcul de l'impôt foncier est annoncé. 
L'effet est plus brutal. Il s'agit davantage, du reste, d'une 
crainte que d'un effet économique réel, puisque le taux et 
l'assiette de l'impôt ne sont pas encore fixés ; mais les 
spéculateurs se demandent alors : « L'Etat va-t-il chercher 
à tirer d'importantes ressources du marché des terrains ? 
Va-t-il toucher à la propriété foncière ? » Quelques se- 
maines plus tard, la Révolution irakienne aggrave l'inquié- 



146 PAUL VIEILLE 

tude politique. Le malaise est si profond qu'au mois de 
Mordad 1337 (juillet-août 1958) les transactions tombent 
au tiers de leur montant durant le mois précédent (30). 
Cependant, durant la fin de l'année 1337 (1958-59) et les 
dix premiers mois de 1338 (1959-60), le nombre de 
transactions s'accroît progressivement. La tendance toute- 
fois est plus lente que celle antérieure à la rupture du 
mois de Tir 1337 (juûi-juillet 1958). On s'habitue à l'idée 
du nouveau mode de calcul de l'impôt, et l'on se rend 
compte, après la fixation du taux, qu'il n'est pas aussi 
dangereux qu'on le craignait (31). Quant à la révolution 
irakienne, elle perd rapidement bien des traits inquiétants 
qu'elle avait au début (on s'y accoutume aussi). Pourtant, 
dans les deux derniers mois de 1338 (début 60), l'activité 
particulière attendue de la saison n'a pas lieu. Le marasme 
se confirme dans l'année suivante (1339 / 1960-61). 

Quelle est la situation du marché à cette époque-là ? 

Des provisions très importantes de terrains ont été 
versées sur le marché au cours des années antérieures. On 
peut les évaluer de deux façons. 

Si l'on compare les surfaces d'extension spéculative 
aux surfaces à fonction urbaine proprement dite en 1339 
(1960-61), on voit que les premières sont de 1,92 à 2,40 
fois plus importantes que les secondes (selon que l'on 
tient compte de l'ensemble de ces dernières ou que l'on 
en élimine les surfaces occupées par les administrations, 
les aérodromes, les grandes entreprises, etc.). C'est-à-dire 



(30) Voir Annexe VI. Il convient cependant de faire la part, dans cette 
baisse, de l'influence, ordinaire, du mois de deuil. 

(31) L'impôt ne grève pas de façon importante les profits fonciers. Les 
prélèvements correspondant aux droits de 1 % perçus annuellement sur la va- 
leur et de 4 % perçus sur le montant de la transaction à l'occasion de la vente 
calculés sur un prix officiel réduit par rapport au prix réel (cf. ch. I). Le taux de 
l'impôt et l'évaluation de la matière fiscale ont, du reste, été à dessein établis de 
façon à ne pas atteindre trop fortement capital et revenus et à faciliter la 
perception. Il existe, de plus, de nombreux moyens pour échapper à l'impôt, la 
fuite étant favorisée par l'absence de cadastre. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 147 

que l'agglomération de Tehran ayant alors 2 millions 
d'habitants, ses extensions spéculatives correspondent à 4 
millions d'habitants environ, en projetant les normes 
existantes d'utilisation du sol (32). 

Si maintenant on considère que de 1330 (1951-52) à 
1338 (1959-60), environ 374 000 parcelles ont été créées 
autour de la capitale (33) et si on leur applique les 
normes d'occupation des parcelles à fonction urbaine en 
1338 (1959-60) (34), on voit qu'elles correspondent à une 
population de 4,6 millions d'habitants. L'agglomération de 
Tehran s'étant accrue de près d'un million d'habitants 
dans les mêmes années (35), les parcelles qui resteraient 
disponibles en 1339 (1960-61) correspondraient à une 
population de 3,6 millions d'habitants. Les ordres de 
grandeur de provisions de terrains obtenus par l'une et 
l'autre méthodes sont voisins. La différence peut s'expli- 
quer soit par des provisions accumulées antérieurement à 
1330 (1951-52) qui n'ont pas été recensées dans le second 
mode de calcul, soit par l'existence de parcelles effecti- 
vement séparées sur le terrain mais non encore assorties 
d'un carnet de propriété (et ne pouvant en conséquence 
avoir été vendues), celles-ci n'ont pu être distinguées dans 
le premier calcul et il est d'ailleurs inutile de les distinguer 
puisque, bien qu'elles n'aient pas d'existence juridique, 
elles sont en fait présentées sur le marché. 

Ces provisions de terrains correspondent à 15 ans 
d'accroissement de Tehran dans le cas d'une croissance au 
rythme antérieur, c'est-à-dire au doublement de la popu- 
lation en 10 ans. Il n'est pas certain que ce rythme soit 
maintenu et que la capitale atteigne 6 millions d'habitants 
en 1354 (1975-76) ; mais les agents du marché ne sont 
sensibles qu'aux mouvements dont ils ont l'expérience, et 



(32) Annexe VIII. 

(33) Annexe VIE 

(34) Annexe XI. 

(35) Annexe X. 



148 PAUL VIEILLE 

aux arguments d'une propagande qui renforce les convic- 
tions ainsi acquises ; ils projettent et sont incités à 
projeter dans l'avenir les augmentations passées. Pourtant, 
même dans ces conditions, il est clair que de 1330 à 1337 
(1951-52 à 1958-59), au fur et à mesure de l'augmen- 
tation de la quantité de parcelles en surnombre (36), les 
utilisateurs à des fins de construction de parcelles finales 
se sont fait relativement de plus en plus rares, c'est-à-dire 
que la valeur spéculative a de plus en plus tardé à se 
transformer en valeur d'usage réelle. 

En d'autres termes, en même temps que la masse des 
propriétaires de parcelles finales s'accroissait, celles-ci 
avaient de moins en moins de valeur d'usage immédiate 
pour leurs détenteurs qui, en même temps, trouvaient de 
plus en plus difficilement les usagers finaux pour liquider 
leurs biens. Durant la même période, le besoin final global 
de terrain pour une même augmentation de population a 
tendu à diminuer en raison de la tendance à construire en 
hauteur (apparition de petits immeubles, puis de buil- 
dings, conséquence elle-même de l'élévation des prix de 
terrains). 

Ainsi, le rapport de l'offre au besoin final de terrains 
tendait à augmenter, les difficultés d'utilisation ou de 
réalisation des parcelles tendaient à s'accroître, et le taux 
de la plus-value annuelle moyenne à diminuer. 

Or, les possesseurs de parcelles finales ne peuvent 
attendre indéfiniment que le terrain acquière une valeur 
d'usage, ni retarder la possibilité de liquider ce qui avait 
valeur de placement, ils ne peuvent pas non plus suppor- 
ter que l'augmentation annuelle du prix tombe au-dessous 



(36) Annexe VII. De 1330 (1951-52) à 1337 (1958-59), le nombre de 
parcelles créées année par année s'est élevé de 26 781 à 64 549 ; en 1338 
(1959-60), il a été de 53 702, tandis que le nombre de parcelles annuellement 
utilisées n'a certainement jamais dépassé 10 000, estimation maximum du nom- 
bre de constructions mises en chantier en 1338 (1959-60), année record du 
bâtiment à Tehran (Annexe IX). 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 1 49 

d'un certain niveau, puisque, sinon tous, du moins une 
grande partie sont endettés et que la plus-value attendue 
devait permettre le remboursement d'intérêts. 

Le marché devenait de plus en plus fragile à mesure 
que l'on avançait dans le temps. De plus en plus, ce 
n'était plus le besoin final qui le soutenait, mais la 
croyance dans l'augmentation future. 

C'est pourquoi un événement apparemment aussi 
insignifiant, du point de vue économique, que l'annonce 
en 1337 (1958-59) du changement de mode de calcul de 
l'impôt eut une influence aussi considérable. Le marché 
était à la merci d'un événement quelconque. 

A partir de cette rupture, que se passe-t-il ? Une 
partie des agents du marché (37) considérant désormais 
l'avenir de la spéculation foncière compromis se transfor- 
ment en maîtres d'œuvre (38), ainsi s'expliquerait l'impor- 
tante activité de la construction durant l'année 1338 
(1959-60) et une certaine relance du marché des terrains 
sur lequel un accroissement de la demande finale est dès 
lors espéré. Mais l'attente des maîtres d'œuvre est trom- 
pée, ils ne trouvent pas d'acheteurs au prix attendu (d'où 
l'accroissement spectaculaire du nombre de maisons à 
louer et à vendre). En conséquence, ils ne peuvent 
récupérer ni réemployer les sommes investies sur le mar- 
ché des terrains, ils ne peuvent faire pour l'année 1339 
(1960-61) les provisions de parcelles nécessaires à une 
nouvelle vague de construction, d'où la reprise de la crise 
sur le marché des terrains dans les derniers mois de 1338 
(1959-60). Les loyers résistent à la baisse durant l'année 
1339 (1960-61), puis sont à leur tour touchés, au début 
de 1340 (1961-62). 

Dans le temps même où s'ouvre la crise du marché 
des terrains, plus exactement, sans doute, un peu plus 



(37) Voir, dans le chapitre III : « Les protagonistes du marché ». 

(38) Cf. Annexe II. 



150 PAUL VIEILLE 

tard, apparaissent d'autres difficultés sur le Bazar de 
Tehran : accumulation des stocks et mévente. 

Pour faciliter le passage de ce que l'on estime être un 
moment difficile, de nouveaux moyens de payement sont 
créés (dans Tannée 1337/1958-59, les crédits bancaires 
augmentent de 43 % sur l'année précédente), mais cette 
insufflation se traduit par une tendance inflationniste, 
spécialement sur le marché des loyers (nouvelle incitation 
à la construction). 

Aussi, en 1338 (1959-60), les autorités économiques 
réagissent-elles ; la Banque Melli annonce des restrictions 
de crédit qui, même si elles ne sont pas immédiatement 
appliquées par elle et suivies par les autres banques, 
provoquent, de la part des détenteurs particuliers de 
capitaux, une tendance à les conserver sous forme liquide 
pour les prêts ; on aboutit à nouveau à la crise, à la fois 
sur le marché des produits de consommation, sur celui de 
la construction et sur celui des terrains où un taux de 
plus-value annuelle qui a tendance à baisser se trouve en 
face d'un taux d'intérêt de l'argent qui a tendance à 
augmenter. 

De cette confrontation de l'évolution du marché des 
terrains avec l'histoire économique et sociale des trois 
dernières décades on peut tenter de dégager les principaux 
facteurs qui ont déterminé les mouvements des prix de 
terrains. Il est certes impossible de tirer des normes 
statistiques de l'analyse d'une période si courte et mar- 
quée d'autant d'événements ; on n'est cependant pas sans 
remarquer un certain nombre de normes tendantielles de 
l'évolution du marché. 

1 - Le marché des terrains est un marché cyclique 

Sur la tendance générale à la hausse des prix, que 
l'on a examinée précédemment, se plaque un cycle du 
marché des terrains marqué par les habituelles phases de 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 1 5 1 

prospérité, de crise et de dépression. Le prix tend ainsi en 
fait à croître par bonds. 

Ces mouvements cycliques sont dus aux modifica- 
tions de la relation entre l'offre et la demande de terrain. 
Lorsqu'à la suite d'une période de prospérité générale et 
de croissance de la population urbaine, les consommateurs 
ont réalisé l'épargne nécessaire à l'achat de terrains en vue 
de la construction, les prix montent brusquement par 
suite de la spéculation à la hausse. Ils montent jusqu'à ce 
que la demande finale soit découragée ou épuisée relati- 
vement à une offre élargie en raison même de l'intérêt de 
la spéculation (39). Les spéculateurs résistent alors un 
temps à la baisse puis, la crise se prolongeant, trouvent 
plus d'intérêt dans d'autres activités ; ils consentent à la 
vente à des prix inférieurs au cours antérieur. Les activités 
de remplacement peuvent être constituées par le prêt 
d'argent et la construction. Certes, le marché des terrains 
ne peut être actif si la demande de logement est faible et 
si les perspectives de la construction sont mauvaises (40). 
Mais, lorsqu'il y a demande de logement et lorsque les 
conditions d'approvisionnement en matériaux de construc- 
tion sont normales (41), les conditions sont favorables à 
l'augmentation du prix du sol urbain qui n'est pas aussi 
extensible et sur lequel sont prélevées des plus-values de 
situation et d'équipement. On a alors intérêt à spéculer 
sur le sol plus qu'à construire. Ainsi, d'ailleurs, la plus- 
value du maître d'œuvre tend à s'accroître, et la construc- 
tion, grâce à son retard, constitue un secteur de rempla- 
cement lorsque s'ouvre la crise du marché du sol (42). Les 



(39) Voir Annexe VII, in fine. 

(40) Comme le suggèrent fréquemment les rapports de la Banque Hypothé- 
caire <cf. Annexe III). 

(41) Facilités d'importation des produits métalliques et du ciment à des 
cours mondiaux stables, élasticité de la production intérieure de briques. 

(42) Voir Annexe II. 



152 PAUL VIEILLE 

cycles du marché du sol et de la construction pourraient 
ainsi être, dans une certaine mesure, complémentai- 
res (43). 

S'il est bien clair que, durant les trente dernières 
années, la tendance générale à la hausse des prix de 
terrains a été marquée de mouvements cycliques, cette 
progression par bonds a été affectée par deux ordres 
principaux de circonstances : les faits politiques et les 
conjonctures économiques générales de chaque période. 
Plus globalement, elle a été marquée par l'accumulation 
de facteurs défavorables durant les années de guerre et 
d'après-guerre d'où, dans les années qui ont suivi, une 
hausse rapide et longue qui a elle-même déterminé une 
crise d'une ampleur jusque-là inégalée. 

2 - Les événements politiques ont une incidence sur 
le mouvement des prix de terrains 

La liaison apparaît fréquente et précise : 

_ tentative de reprise du marché à la fin de la guerre 
(début 1324/1945-46) ; puis, peu de temps après, 

_ chute des prix au moment du refus soviétique 
d'évacuer l'Iran ; au contraire, 

_ montée brutale des prix aussitôt après l'évacua- 
tion, 

_ arrêt de la hausse dans les derniers mois troublés 
du Gouvernement de Mossadegh, 

_ reprise brutale à sa chute. 

On peut rapprocher des événements politiques les 
projets fiscaux et les institutions ou transformations d'im- 
pôts fonciers qui peuvent être interprétés comme des 
modifications de l'attitude de l'Etat à l'égard de la 



(43) L'activité du marché de la construction est trop mal connue pour 
vérifier plus précisément cette hypothèse, mais celle-ci s'est, semble-t-il, réa- 
lisée, lors de la crise du marché des terrains qui s'est ouverte en 1337 
(1958-59). 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 1 53 

propriété foncière. En 1326 (1947-48), 1332 (1953-54), 
1335 (1956-57), 1337 (1958-59) des ralentissements de 
l'activité du marché ont suivi de telles interventions de 
l'Etat. 

Ces événements n'apparaissent cependant que comme 
des occasions. Les agents ne sont actifs sur un marché, 
dont les aspects proprement économiques déterminent en 
définitive leur action, que si les conditions politiques 
apparaissent favorables à court ou moyen terme. Dans le 
cas contraire, ils préfèrent retarder leurs achats et conser- 
ver leurs disponibilités en monnaie. 

Ainsi, dans les années 1323, 1324, 1325 (1944-45, 
1945-46, 1946-47) existe, sans doute, une tendance à la 
hausse des prix de terrains ; au début de 1324 (1945-46), 
on observe, d'ailleurs, une velléité de croissance, mais 
l'avenir politique est incertain, aussi les transactions fon- 
cières sont-elles freinées. 

La fin de l'affaire d'Azerbaïdjan est, au contraire, le 
signe de l'intégration apparemment définitive de l'Iran au 
bloc occidental, l'annonce d'une ère de développement 
urbain et de prospérité pour la bourgeoisie. Le départ des 
prix de terrains est d'autant plus brutal que leur crois- 
sance a été retardée. 

Au temps de Mossadegh existe encore une tendance 
à la hausse ; mais, surtout sur la fin de son gouvernement, 
les conditions politiques sont défavorables, les possédants 
cherchent à se débarrasser de valeurs foncières pour 
lesquelles ils ne trouvent d'acheteurs qu'à des prix ré- 
duits (44). Aussi la chute de Mossadegh est-elle le signal 
d'une montée rapide qui, dans les derniers mois de l'année 
1332 (1953-54), double fréquemment les prix. Si l'appui 
populaire a été nécessaire à la nationalisation du pétrole, 



(44) L'exemple d'Abassabad est remarquable, un certain nombre de pro- 
priétaires fonciers se sont alors débarrassés de terrains qu'ils ont revendiqués 
par la suite sous prétexte qu'ils avaient été contraints de vendre sous la pression 
politique. 



154 PAUL VIEILLE 

des conditions politiques différentes sont nécessaires à la 
spéculation privée sur le développement urbain que les 
nouveaux revenus laissent espérer. 

Les discussions et décisions auxquelles donne lieu 
l'impôt foncier manifestent de leur côté l'inquiétude que, 
périodiquement et particulièrement durant les phases de 
hausse des prix, ressent une société « libérale » à l'égard 
des résultats inévitables de l'appropriation privée du sol 
urbain en période de croissance. 

En ce sens, l'impôt représente bien un danger pour 
les spéculateurs ; mais l'Etat « libéral » est rarement dé- 
cidé à aller très loin . dans la voie de la limitation de 
l'accaparement. .Aussi, dans le cas où discussions ou 
décisions interviennent lorsque les facteurs de hausse sont 
encore importants, celle-ci n'est-elle que momentanément 
freinée (1335/1956-57, par exemple) ; dans le cas où, au 
contraire, elles interviennent dans une période d'amortis- 
sement des facteurs de hausse, elles sont une occasion de 
rupture du marché (1337/1958-59, par exemple ; le mar- 
ché n'est pas ranimé par la promesse faite deux ans plus 
tard par le Ministère des Finances d'abandonner l'appli- 
cation de l'impôt). Elles sont aussi une explication de la 
crise qui décharge profiteurs et organisateurs de la spécu- 
lation de leurs responsabilités apparentes (ils ne sont en 
fait que des jouets déterminés par l'organisation des 
rapports sociaux) et qui permet le transfert du ressenti- 
ment des petits spéculateurs et acquéreurs de parcelles sur 
de prétendues forces hostiles, en l'occurrence l'Etat. 

3 -L'activité du marché des terrains et le mouvement 
des prix sont liés à la conjoncture économique générale. 

On pourrait penser — c'est la première hypothèse qui 
vient à l'esprit — qu'il y a opposition entre les tendances 
sur le marché des produits de consommation et sur le 
marché des terrains. Cette relation s'expliquerait par un 
effet de compensation dans le budget des ménages. Lors- 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 155 

que le prix des produits de consommation augmente, les 
ménages mobiliseraient leurs ressources pour maintenir 
leur niveau de vie. Les achats de biens immobiliers, qui 
représentent « un investissement » et répondent à des 
besoins (celui de logement parmi d'autres) moins fonda- 
mentaux que l'alimentation en particulier, seraient alors 
différés, la demande de terrains diminuerait. Au contraire, 
avec le retour de la stabilité, l'épargne étant désormais 
possible, le marché des terrains redeviendrait actif après 
un temps nécessaire à l'accumulation. Une relation de 
sens inverse peut se concevoir où la population, perdant 
confiance à un moment donné dans la spéculation fon- 
cière, reverserait les sommes jusque-là épargnées pour les 
achats de biens fonciers sur le marché des produits de 
consommation, y déterminant une poussée inflationniste. 

En fait, dans la période étudiée, on ne rencontre 
qu'un cas de relation de ce type ; durant la grande 
inflation du temps de guerre, la hausse des prix de gros et 
de détail provient de la croissance des cours mondiaux et 
de la rareté des produits sur le marché de Tehran. Les 
salaires distribués et les revenus non-commerciaux ne 
suivent pas la course ascendante des prix, le marché des 
terrains est déserté. Quant à l'émission fiduciaire de la fin 
de 1321 (début 1943), elle n'a pas un effet immédiat 
dans la reconstitution du pouvoir d'achat. La croissance 
des prix de terrains de la fin de l'année 1321 (1942-43) 
est sans doute le fait de commerçants désirant placer des 
surplus de monnaie inutilisables ailleurs. Mais la spécula- 
tion foncière ne rencontre pas de demande finale : les prix 
s'effondrent au-dessous de leur niveau initial. La spécula- 
tion dans cette période n'a sans doute eu d'autre rôle que 
de pomper et redistribuer des excédents de monnaie 
socialement localisés. 

Dans tous les autres cas, les mouvements de crois- 
sance des prix de terrains interviennent dans les périodes 
de hausse du coût de la vie, et au contraire, les périodes 
de baisse ou de stabilité du prix des produits de consom- 



156 PAUL VIEILLE 

mation sont des périodes de marasme sur le marché des 
terrains. Mais, il n'y a sans doute pas lien direct de cause 
à effet entre conjonctures sur l'un et sur l'autre marché. 

Les périodes d'inflation lente sont des périodes de 
prospérité, de croissance économique plus ou moins ac- 
centuée. Avant la guerre, la politique de grands travaux et 
d'industrialisation a pour effet la distribution de moyens 
de payement nouveaux sous forme en particulier de 
salaires. Malgré l'augmentation du coût de la vie, c'est une 
période de prospérité, et s'il n'y a probablement pas 
hausse générale du pouvoir d'achat lorsqu'on considère 
une catégorie professionnelle donnée, une très large pro- 
motion socio-économique assure une croissance du niveau 
de vie pour certaines couches de la population. Les années 
1326 et 1327 (1947-48 et 1948-49) qui sont celles de la 
remise en ordre de l'économie du pays ressemblent dans 
une certaine mesure aux années d'avant-guerre. De 
même, les politiques économiques du temps de Mossadegh 
et de la période qui a suivi de 1333 à 1337 (1954-55 à 
1958-59), bien que fondées sur des bases opposées et 
vouées l'une et l'autre, pour des raisons différentes, à 
l'échec, sont des politiques qui assurent, malgré la hausse 
des prix, une certaine prospérité générale. L'emploi et la 
masse globale, sans doute inégalement répartie, des reve- 
nus des ménages s'accroissent. 

Au contraire, durant les deux années 1328 et 1329 
(1949-50 et 1950-51), l'économie nationale est dans une 
phase de dépression générale, aussi malgré la baisse des 
prix de gros et de détail, le marasme cyclique du marché 
des terrains après la hausse des années précédentes est-il 
accentué. Aux facteurs économiques s'ajoutent d'ailleurs 
dans cette période des facteurs politiques qui expliquent, 
comme on l'a dit, la stabilité des prix de terrains dans les 
années 1323 à 1325 (1944-45 à 1946-47) bien que la 
tendance soit aussi alors à la baisse sur les marchés des 
produits de gros et de détail. 

En définitive, on voit que l'activité du marché des 
terrains est davantage liée à la croissance économique, à 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 157 

la distribution de revenus individuels nouveaux qu'à une 
stricte stabilité des prix de gros et de détail. 

On remarque en outre que les périodes de spécula- 
tion intense sont des périodes où l'exportation est peu 
active et que par contre lorsque les conditions deviennent 
plus favorables à l'exportation, les capitaux tendent à 
déserter le marché des terrains. C'est là sans doute, 
comme on l'a signalé, une des raisons de la différence 
d'activité de la spéculation au temps de Mossadegh et 
dans la période qui a suivi. 

4 -Les retards à la hausse des prix de terrains 
accumulés dans les années 1320 (1941-42) à 1332 
(1953-54) expliquent qu'à partir de cette date la crois- 
sance ait pu se développer pendant cinq ans sans accident 
important 

Les difficultés économiques et politiques qui se sont 
succédé pendant les 1 2 années qui ont suivi l'occupation 
de l'Iran par les armées alliées ont provoqué un retard 
considérable de la hausse des prix de terrains. 

Si au milieu de 1332 (1953-54), les prix de terrains 
ont retrouvé en valeur constante par rapport aux prix de 
gros leur niveau de 13 17 ( 1938-39), c'est-à-dire si la 
structure des prix d'avant-guerre a été rétablie, en fait la 
population s'est dans l'intervalle considérablement accrue 
passant de 540 000 habitants en 1318 (1939-40), à 
environ 1 250 000 en 1332 (1953-54) (45). 

Ainsi, les prix de cette dernière année ne compren- 
nent pas les plus-values de situation et d'équipement qui 
auraient dû les accroître entre-temps (46). 



(45) Annexe X. 

(46) Si l'on applique la formule y = 20,5 x + 1 200 (Annexe V), on voit 
que le prix sur l'avenue la plus chère aurait dû passer, en valeur constante, de 
l'indice 100 en 1318 (1939-40) à l'indice 218 en 1332 (1953-54). 



158 PAUL VIEILLE 

Ce retard considérable va être rattrapé durant les 
années de prospérité 1332-1337 (1953-54/1958-59) (47), 
il explique que la phase de hausse des prix ait été si 
longue et la hausse si rapide, il explique aussi que la crise 
qui apparaît en 1337 (1958-59) soit d'une ampleur diffici- 
lement égalée au cours des cycles précédents du marché 
des terrains. Les facteurs qui jouent ordinairement dans 
les phases de hausse des cycles ont alors joué davantage ; 
l'attente de la hausse était plus grande qu'elle n'avait 
jamais été, une organisation sociale complexe a eu le 
temps de se mettre en place qui a tendu à amplifier 
l'attente et à élargir démesurément le domaine de la 
spéculation, des couches très larges de la population ont 
été attirées vers le marché des terrains. Les possibilités 
d'utilisation à venir du sol urbain ont été surestimées plus 
qu'elles ne l'avaient jamais été. Un grand retard de la 
croissance des prix a déterminé la « grande crise » du 
marché du sol urbain à Tehran. 

IV. LE MOUVEMENT DES PRIX DE CHACUN DES SECTEURS 
DE LA VILLE 

Il est rarement opposé à la tendance générale du 
marché. Cependant des différences dans l'intensité des 
hausses et des baisses concourent à modifier dans le 
temps la structure des prix régionaux. Ces modifications 
sont liées à la fonction ou au changement de fonction des 
terrains concernés. 

Dans la période 1314 (1935-36) à 1328 (1949-50) 
durant laquelle les prix maxima et minima de trois 
secteurs urbains peuvent être suivis assez régulièrement, la 
succession des phases de hausse et de baisse est, à peu 
d'exceptions près, identique dans chacune des séries (48). 



(47) Si l'on applique la formule y = 20,5 x + 1 200 au cas de Tehran en 
1318 (1939-40), c'est-à-dire à une population de 540 000 habitants, on obtient 
pour prix de l'avenue la plus chère, ramené au niveau des prix de gros de 
l'époque, un prix très voisin du prix d'alors sur l'Avenue Sepa : 350 Riais. 

(48) Annexe I. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 159 

Parmi les informations dont Ton dispose par ailleurs 
sur les tendances annuelles du marché de 1319 (1940-41) 
à 1338 (1959-60) on ne relève qu'un cas (1331/1952-53) 
où il est en même temps rapporté que certains terrains 
baissent et que d'autres augmentent (49). Sous cette unifor- 
mité d'ensemble le mouvement du prix de chaque secteur 
a pourtant ses propres caractéristiques. Un jeu de facteurs, 
dont on analysera quelques-uns, détermine cette différen- 
ciation. 

1 - Le mouvement des prix des secteurs résidentiels 
est lié à leur spécialisation socio-professionnelle. Au cours 
de la période de prospérité d'avant la deuxième guerre 
mondiale, marquée notamment par l'industrialisation et la 
croissance de la masse globale des / salaires ouvriers, les 
prix du sud de la ville augmentent plus rapidement que 
les prix des deux autres secteurs considérés. La différence 
entre les premiers et les seconds tend à diminuer. Au 
contraire, durant l'époque qui suit, la hausse rapide des 
prix des marchandises favorise les commerçants qui se 
portent acheteurs dans les beaux quartiers afin de placer 
leurs profits alors que les représentants des catégories de 
niveaux de revenus faibles et moyens loin de jouir des 
mêmes avantages s'appauvrissent relativement en raison de 
la hausse du coût de la vie. Aussi lors de la crise du 
marché des terrains qui débute en 1317 (1938-39) et 
s'accentue dans la deuxième moitié de l'année 1318 (fin 
de 1939) après un court fléchissement les prix du secteur 
de Hassanabad reprennent-ils leur croissance alors que 
ceux des secteurs Dowlat et « Sud de la ville » poursui- 
vent plus longtemps leur chute et stagnent durant presque 
toute l'année 1319 (1940-41). De même, de 1332 
(1953-54) à 1339, les prix de la ville ancienne s'accrois- 
sent beaucoup plus lentement que les prix de la ville 
nouvelle. On a par exemple : 

(49) Annexe II. 



160 



PAUL VIEILLE 



Sud de la ville 


1332 (1953-54) 


1339 (1960-61) 


(Prix en Riais 400 
(Soit 100 


750 

188 


Oudladjan 


(Prix en Riais 500 
(Soit 100 


700 
140 


Youssefabad 


(Prix en Riais 600 
(Soit 100 


5 000 

835 


Dowlat 


(Prix en Riais 1 000 
(Soit 100 


3 000 
300 



La spécialisation socio-professionnelle des quartiers 
n'est cependant pas, au cours des 35 dernières années, une 
donnée immuable de l'histoire de Tehran. Il y a eu, 
comme on l'a noté, en même temps différenciation des 
paysages (les parties anciennes de la ville se dégradent 
tandis que de nouveaux secteurs résidentiels se créent sur 
une trame moderne), division progressive de la société en 
classes et abandon des anciens établissements à des popula- 
tions de plus en plus pauvres. Ainsi l'évolution différen- 
tielle des prix, dont certains informateurs rapportent 
qu'elle date du temps de Reza Chah, enregistrerait davan- 
tage une disparité croissante entre les paysages des sec- 
teurs et entre les caractéristiques socio-professionnelles des 
populations qui y résident, c'est-à-dire un changement de 
fonction qu'une spécialisation socio-professionnelle pro- 
prement dite. A l'intérieur de la croissance générale du 
prix du sol urbain, l'âge des secteurs et leur équipement, 
c'est-à-dire leur fonctionnalité aux besoins de la vie 
urbaine actuelle, à la fois déterminent les mouvements 
régionaux du prix du sol et sélectionnent la population 
qui y réside. Il y a donc lieu de reviser l'opinion 
couramment formulée selon laquelle ce sont les caractéris- 
tiques socio-professionnelles qui déterminent les mouve- 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 161 

ments des prix du sol. Cette opinion s'exprime populai- 
rement sous une forme caricaturale : « lorsque les aristo- 
crates font monter le prix de 50 % au Nord, la deuxième 
classe le fait monter de 30 % à l'Ouest et les pauvres de 
10% au Sud ». L'hypothèse suivante semble rendre plus 
fidèlement compte de l'évolution différentielle des prix. 

2 - La structure des prix des terrains change dans le 
temps avec les modifications de l'écologie urbaine. 

Autrement dit, la place relative des secteurs urbains 
dans la hiérarchie des prix change avec le temps, à mesure 
que le tissu urbain se modifie. 

L'évolution du rapport des prix des terrains de deux 
secteurs : Hassanabad (Avenue Sepa et ses environs) et 
Dowlat (Avenue Saadi et ses environs) est de ce point de 
vue caractéristique. L'année 1327 (1948-49) représente un 
tournant dans l'évolution relative des prix de l'un et 
l'autre secteurs : ceux du premier stagnent tandis que 
ceux du second progressent rapidement. Dans les dix 
années suivantes les prix de Dowlat rattrappent puis 
dépassent ceux de Hassanabad. 

Jusque vers 1326 (1947-48) l'Avenue Sepa, dans le 
secteur Hassanabad constitue l'artère centrale de la ville, 
c'est l'avenue la plus chère de Tehran, les quartiers 
environnants sont aussi les plus recherchés. Mais à partir 
de 1326 (1947-48) le changement progressif de structure 
économique et sociale du pays et de la capitale (50) fait 
passer au premier plan l'avenue Saadi jusque-là peu impor- 
tante dans le secteur Dowlat. En même temps les zones 
résidentielles comprises entre les avenues Sepa et Chah 
Reza perdent de leur vogue, leurs constructions sont 



(50) En gros, disons le passage d'un état politico-militaire à une société 
« bourgeoise », définitions un peu cavalières qu'il conviendra de préciser dans 
d'autres études, mais sur lesquelles le troisième chapitre apporte déjà quelques 
précisions. 



162 PAUL VIEILLE 

démodées, les zones résidentielles recherchées se situent 
désormais au nord de l'avenue Chah Reza. 

Par contre, la revanche de l'Avenue Sepa semble 
actuellement se dessiner ; si son occupation plus ancienne 
l'a un temps handicapée, sa vétusté lui donne aujourd'hui 
un avantage étant donné sa situation à proximité du 
nouveau centre en extension. Dans sa remodélation archi- 
tecturale, des méthodes plus modernes que celles qui 
furent employées sur l'avenue Saadi peuvent-être em- 
ployées. Ainsi s'amorce un changement de paysage qui ne 
manquera pas d'avoir une influence sur les prix (51). 

3 - Lors de l'introduction d'un nouveau secteur sur le 
marché, l'accroissement du prix est très rapide, plus 
rapide que dans les secteurs déjà urbanisés. Le taux 
d'augmentation par unité de durée tend ensuite à dé- 
croître 

L'hypothèse est vérifiée de façon globale par la 
modification de la répartition générale des prix au cours 
de la croissance. Aux différents moments de l'histoire de 
la ville autour des zones urbaines, ville intérieure, ville 
extérieure, extensions spéculatives, où les terrains ont une 
valeur marchande, s'étendent des terrains morts dont la 
valeur est nulle ou pratiquement nulle. Au moment 
suivant cette couronne a acquis un prix urbain assurant à 
ses propriétaires un taux de plus-value annuel très élevé, 
plus élevé que dans les secteurs anciennement urbanisés. 
Considérons par exemple les terrains donnant sur Takhté 
Djamchid. En 1319 (1940-41) ils valent en moyenne 50 
Riais le m2. A la même époque les terrains de l'avenue 



(51) Un autre cas, particulièrement intéressant de l'influence de la fonction 
sur le prix, est le développement à Tehran-Pars d'un « axe de loisirs ». La 
fonction de loisir a été ici consciemment promue par le lotisseur afin d'accroî- 
tre l'attrait résidentiel et favoriser la vente des terrains. Par rapport à des 
lotissements similaires Tehran-Pars a ainsi joui d'un avantage supplémentaire 
qui s'est traduit dans le prix des terrains. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 163 

Sepa valent 800 Riais et ceux de l'avenue Chah Reza 
500 Riais. Le rapport entre les prix des avenues Takhté 
Djamchid et Sepa est alors de 1 à 16. En 1339 (1960-61) 
les terrains sur l'une et l'autre avenues valent 10 000 Riais 
le m 2 . Le dernier prix de l'avenue Takhté Djamchid est 
200 fois l'ancien tandis que celui de l'Avenue Sepa n'est 
que 12,5 fois celui de 1319 (1940-41). Le profit annuel 
moyen correspondant à un taux d'intérêt composé a été 
durant cette période pour la première avenue 28 %, pour 
la seconde 1 2 %. 

On peut, semble-t-il, distinguer cependant deux gran- 
des périodes successives d'augmentation intense des prix : 
la première, celle de la mise sur le marché ; la seconde, 
celle de la création de la voierie et du début de l'occupa- 
tion. Durant la première phase, l'accroissement relatif du 
prix est le plus rapide ; après la seconde, qui éventuel- 
lement peut être relancée par de nouveaux travaux d'équi- 
pement, le taux d'accroissement diminue de façon impor- 
tante, même si l'accroissement absolu est élevé du fait des 
prix atteints. On examinera l'effet de l'équipement plus 
loin. Le cas des terrains de Mehrabad est typique de la 
première période d'augmentation des banlieues. En 1331 
(1952-53), au moment où la spéculation s'empare de ce 
secteur, les terrains sont achetés à 4 Riais le m 2 ; l'année 
suivante, ils valent 13 Riais (taux d'intérêt de 225 %) ; en 
1334 (1955-56), ils valent 1300 Riais (taux d'intérêt 
composé 900 %) et 2 500 Riais en 1336 (1957-58) (taux 
d'intérêt 56 %). Le taux d'intérêt composé moyen sur les 
5 ans a été de 262 % (52). 

La grande période de croissance des prix correspond 
donc à la « mise sur le marché », c'est-à-dire à deux 
pratiques complémentaires : division en lots et dévelop- 
pement de la campagne publicitaire, l'une ayant pour 
objet de rendre le terrain accessible aux petites gens, 



(52) Annexe III. 



164 PAUL VIEILLE 

l'autre de les attirer. Au cours de l'analyse de l'organisa- 
tion du marché on décrira les formes publicitaires uti- 
lisées. En ce qui concerne la taille des parcelles on en 
distingue sur le marché de trois ordres de grandeur, qui 
correspondent aux trois catégories principales de protago- 
nistes du marché : les grandes parcelles, de l'ordre d'un 
million de mètres carrés, les parcelles moyennes, de 10 à 
15 000 m 2 et les petites parcelles, de 100 à 1000 m 2 
selon les lotissements. La division en petits lots est une 
nécessité de la « commercialisation » des terrains sur un 
marché où la masse des « acheteurs finaux », quelles que 
soient leurs perspectives, recherche des « parcelles fi- 
nales », c'est-à-dire des parcelles qui peuvent être utilisées 
pour la construction. 

Observons que l'intérêt de verser sur le marché des 
terrains nouveaux de banlieue a provoqué, au cours des 
grandes années de spéculation de 1332 (1953-54) à 1337 
(1958-59), une modification remarquable de la distribu- 
tion des prix : en 1319 (1940-41), l'avenue Chah Reza sur 
la périphérie Nord des zones habitées était une grande 
avenue relativement chère (500 Riais) puis le prix tombait 
brusquement dans les zones toutes proches mais encore 
vagues de l'avenue Takhté Djamchid (qui valait à l'époque 
50 Riais). En 1339 (1960-61) pratiquement aucune varia- 
tion aussi brutale n'est observée ; dans une situation 
comparable, sur le même axe d'extension urbaine, le prix 
passe de 10 000 riais sur l'avenue Takhté Djamchid à 
2 300 riais sur l'avenue Takhté Tavus et à 1500 riais sur 
l'avenue Abassabad alors que la distance de ces deux voies 
à l'avenue Takhté Djamchid est de 3 à 4 fois celle qui 
sépare les avenues Chah Reza et Takhté Djamchid (53). 



(53) Les données dont on dispose n'ont pas permis de construire pour une 
date antérieures à 1339 (1960-61) une courbe de distribution des prix en 
fonction de la distance comparable à celle dessinée pour cette dernière année 
(Cf. Ch. I Annexe I.) Mais les renseignements recueillis auprès des informateurs 
tendent à établir que le point d'inflexion inférieur de la courbe correspondant 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 



165 



4 - La création de voierie dans un terrain neuf, ou 
V ouverture de voies nouvelles dans des secteurs anciens 
peu accessibles se traduit par une augmentation rapide des 
prix. 

En 1339 (1960-61), par exemple, les prévisions 
d'augmentation du prix par suite de l'ouverture de voies 
étaient les suivantes (54) : 







Prix avant le 
projet 


Prix attendu à la 
fin des travaux 


Prolongement de l'Ave- 
nue Amir-Kabir 


1 500 Ris 


8 000 Ris 


Revêtement de l'Avenue 
allant de la Place Chouch 
à l'Avenue Chah-Abas 


600 à 1 000 Ris 


2 000 à 2 500 Ris 


Prolongement de 
l'Avenue Ekbatan 


1 800 à 2 000 Ris 


8 000 Ris 


Elargissement 
de la rue 
Zahir-ol-Eslam 


Près de 
Chahabad 

extrémité 


7 000 à 8000 Ris 
1 500 Ris 


8 000 à 9 500 Ris 
4 500 Ris 


Ouverture de la « troi- 
sième Route » (au-delà de 
la zone d'expropriation) 


1 000 à 1 500 Ris 


4 000 à 5 000 Ris 



à l'année 1319 (1940-41) par exemple eût été beaucoup plus accentué que 
celui de la courbe 1339 (1960-61). La transformation de la courbe ne fait 
qu'enregistrer l'évolution du marché analysée plus haut. 

(54) Il s'agit, bien sûr, de prévisions, et non d'augmentations effectives. 
Mais, à défaut de données sur ces dernières, les prévisions (ce sont celles des 
services techniques de la Municipalité) sont de bons indices puisqu'elles tien- 
nent compte d'expériences antérieures en même temps que des conditions lo- 
cales. 



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1955-56 

1334 


1956-57 

1335 


1957-58 

1336 


1958-59 | 

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166 



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168 PAUL VIEILLE 

En fait, les mouvements de prix induits par l'ouver- 
ture d'une route sont plus complexes. Le projet fait 
baisser le prix des terrains situés sur l'emprise de la route 
et destinés à l'expropriation ; il fait au contraire immédia- 
tement monter les prix des futures parcelles riveraines. 
D'où l'intérêt pour les accapareurs d'être parfaitement au 
courant des projets municipaux et la gêne qu'un projet 
longtemps à l'étude (Troisième Route, par exemple) cons- 
titue pour eux. 

De même que les projets et travaux de voierie, les 
projets et les constructions privées ou publiques d'usines, 
de cités d'habitation, d'équipements divers qui « peu- 
vent » avoir une influence sur l'urbanisation d'un secteur 
plus ou moins étendu provoquent l'accroissement du prix 
dans ce secteur (55). 

On peut enfin ajouter ici que les variations occasion- 
nelles des facteurs naturels font varier le prix. Ainsi, 
durant l'été et spécialement lors des années très chaudes, 
les prix du Chemiranat augmentent davantage. Ainsi en- 
core le manque d'eau en année sèche fait baisser, plus ou 
moins durablement, le prix ; le cas s'est produit à maintes 
reprises durant les dernières années dans les secteurs de la 
banlieue Est. 

5 -En période de crise du marché, les terrains spécu- 
latifs sont les seuls touchés par la baisse ou sont plus 
touchés que les terrains à bâtir proprement dits. 

C'est une donnée constante des crises du marché des 
terrains qui est fréquemment mentionnée par les observa- 
teurs. On en trouve la trace en 1317 (1938-39) (56), en 



(55) Annexe IV. 

(56) Bulletin de la Banque Melli Iran, N. 23 à 37 (mai 1938-juillet 1939). 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 169 

1322 (1943-44) (57), en 1324 (1945-46), en 1331 
(1952-53), en 1335 (1956-57) et en 1337 (1958-59). 

Durant la crise qui s'ouvre en 1337, les secteurs ont 
été affectés en raison inverse de leur intégration au 
domaine urbain proprement dit. La décroissance maxi- 
mum a porté sur les terrains dont rien ne laisse présager 
une utilisation prochaine et particulièrement sur les ter- 
rains les plus éloignés : les « terrains de bourse ». Les 
zones résidentielles de banlieue d'habitat encore dispersé et 
d'équipement encore réduit ont baissé dans une moindre 
proportion. Les prix dans les zones résidentielles internes 
continuent en moyenne à progresser mais plus lentement 
qu'auparavant, ce qui d'ailleurs différencie la dernière 
crise des crises antérieures au cours desquelles les prix des 
zones résidentielles étaient demeurés stables ou avaient 
aussi diminué. 

Il convient cependant de nuancer encore ce schéma. 
Les terrains de banlieue non pourvus de viabilité mais qui 
font l'objet de projets continuent à augmenter ou résis- 
tent davantage à la baisse (58). En particulier de nom- 
breux projets et certaines réalisations, dont celle du 
barrage de Karadj, ont contribué à soutenir les prix à 
l'Ouest de la ville à un niveau supérieur à ceux des autres 
terrains spéculatifs. 

Parallèlement aux différences d'intensité des mouve- 
ments des prix sur les zones périphériques existent des 
différences dans le moment où le renversement de ten- 
dance atteint les secteurs ; il touche d'abord les terrains 
les plus éloignés pour se rapprocher ensuite du centre ; 
c'est notamment ce qui s'est produit lors de la crise 
ouverte en 1337 (1958-59) (59). 



(57) De même que les mentions suivante : Rapports annuels de la Banque 
Hypothécaire (Cf. Annexe III). 

(58) Annexe IV. 

(59) Durant la crise des années 1317 et 1318 (1938-39 et 1939-40) la 
même succession peut être observée grâce aux Bulletins de la Banque Melli. 



170 PAUL VIEILLE 

D'une façon générale, en période de crise les deux 
marchés confondus dans la période de prospérité — celui 
des terrains à bâtir et celui des terrains spéculatifs - se 
différencient. Le prix des derniers s'effondre, la croyance 
dans leur augmentation future disparaît. Au contraire, 
sur le marché des premiers, les prix se tiennent davantage, 
demeurent stables ou continuent à progresser. En effet, le 
retard structurel de l'équipement sur les besoins persiste, 
les causes d'élévation des rentes de situation et d'équipe- 
ment demeurent sur les terrains urbains proprement dits, 
alors que ce retard déçoit justement les espoirs que l'on 
avait mis dans les zones d'extension spéculative. La diffé- 
rence d'orientation des mouvements des prix au centre et 
à la périphérie est d'autant plus grande qu'un changement 
se produit dans le modèle architectural d'utilisation de 
l'espace (cas de 1338/1939-40). 

Bien que le taux annuel de la plus-value y soit, en 
période d'activité du marché, plus faible, la spéculation sur 
les terrains centraux est soumise à moins d'aléas que la 
spéculation sur les terrains périphériques. 

L'évolution du marché n'est simple ni dans son 
aspect temporel ni dans son aspect spatial. Sur une ten- 
dance fondamentale à la hausse des prix se plaquent des 
tendances de périodes et des tendances locales. Cette 
complexité provient du nombre et de l'enchevêtrement 
des facteurs qui déterminent l'évolution du marché : crois- 
sance de long terme de la ville, retard structurel de l'offre 
d'équipement collectif sur les besoins, mouvements cy- 
cliques du marché, conjoncture économique et politique 
globale, retards à la hausse provoquant une hausse com- 
pensatrice, modifications de l'écologie urbaine, disparité 
des conditions de la spéculation selon les zones urbaines 
où elle s'applique. 



Tandis que les prix de banlieue baissent à partir de mai 1938 (Ordibehest 1317) 
ceux des terrains urbains se stabilisent à partir de juin 1938 (Khordad 1317) et 
ne commenceront à baisser que 18 mois plus tard. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 171 

L'appropriation individuelle d'une valeur collective 
est sans cesse présente dans les causes et dans l'histoire du 
marché. Non qu'en dehors de l'appropriation individuelle 
la valeur d'usage n'augmenterait pas avec la croissance de 
la population ni encore qu'en dehors d'elle une prévision 
de la croissance ne serait pas nécessaire, comme pendant 
de la spéculation par les individus ; mais l'accaparement 
modifie tout le processus de l'extension urbaine et de la 
formation de la valeur ; il apparaît dans les mouvements 
cycliques, effets collectifs des prévisions individuelles, 
dans les rentes d'équipement qui incitent d'autant plus à 
la spéculation qu'elles sont élevées et dues au retard de 
l'équipement sur les besoins consécutif à l'appauvrisse- 
ment de la collectivité et à son impuissance juridique. 

L'accaparement, la privatisation de la valeur du sol 
urbain est préjudiciable à tous les individus, la spéculation 
individuelle est une spéculation malheureuse, inorganisée, 
parcellaire, sans perspective, courant aux échecs, elle n'est 
qu'un misérable reflet d'une véritable spéculation collec- 
tive sur l'avenir de la société. 



ANNEXES DU CHAPITRE II 



Analyse des sources de documentation 



Annexe I — Prix des terrains publiés par le Bulletin de la 

Banque Melli. 

Annexe II — Indice du prix des loyers à Tehran publié par le 
Bulletin de la Banque Melli. 

Annexe III — Rapports annuels de la Banque Hypothécaire sur 
l'activité de la construction et du marché du sol 
urbain à Tehran. 

Annexe IV — Rubrique consacrée au Marché des Terrains par 
l'hebdomadaire « Tehran Economist » . 



Annexe V — Prix des terrains dans différentes villes iraniennes. 

Annexe VI — Transactions foncières enregistrées par le Ministère 
des Finances de 1335 (1956-57) à 1338 (1959-60). 

Annexe VII — Carnets de propriété émis par l'Administration de 
l'Enregistrement (direction de Tehran) de 1330 
(1951-52) à 1338(1959-60). 

Annexe VIII — Documents cartographiques. 



174 



PAUL VIEILLE 



Annexe IX — Permis de construire délivrés par la Municipalité de 
Tehran de 1332 (1953-54) à 1338 (1959-60). 

Annexe X — Mouvement de la population de Tehran. Recen- 
sement et autres sources. 

Annexe XI — Ménages et constructions - Enquête de la Banque 
Melli sur le coût de la vie en Iran. 



Les annexes I à V et les sources qu'elles analysent concernent 
davantage le mouvement des prix. Les annexes VI, VII et VIII ont 
trait davantage à l'activité du marché. Les annexes IX, X et XI sont 
relatives aux besoins annuels en terrains nouveaux. 



Annexe I 

Prix des terrains publiés par 
le Bulletin de la Banque Melli 

La mercuriale des prix de gros sur le marché de 
Tehran, publiée par le bulletin de la Banque Melli, 
comporte, durant la période allant du mois de Tir 1314 
(juillet 1935) au mois de Tir 1328 (juillet 1949) une rubri- 
que concernant les prix de terrains. Si celle-ci est cons- 
tamment ouverte, elle demeure parfois inutilisée sans que 
les raisons de cette absence de données soient explicitées. 

La rubrique comprend 6 indications : le prix maxi- 
mum et le prix minimum de trois quartiers ainsi définis : 
« meilleur quartier », « quartier moyen », « quartier infé- 
rieur ». Cette définition sommaire porte à se demander si 
les quartiers-échantillons sont restés les mêmes tout au 
cours de la période. Les noms de quartiers-échantillons 
sont précisés dans les premiers numéros de la revue. Le 
meilleur quartier est celui de Hassanabad (au nord de 
l'Avenue Sepah, à l'ouest de l'Avenue Ferdowsi), le 
quartier moyen celui de Dowlat (à l'est du précédent), le 
quartier inférieur celui du Sud de la ville (au sud de 
l'Avenue Molavi). Cette précision disparaît à partir de 
Khordad 1317 (juin 1938). Y a-t-il eu à cette date ou à 
des dates ultérieures substitution de quartiers à mesure 
que le prestige social des secteurs de la ville changeait ? 
On ne le croit pas, pour deux raisons. 



176 PAUL VIEILLE 

Il semble d'abord que la période de 1314 (1935-36) 
à 1328 (1949-50) soit comprise dans celle du remplissage 
des espaces situés entre les deux anciens remparts et 
longtemps inclus dans Taire municipale, avant 1314 
(1935-36) occupés plus ou moins sporadiquement mais 
dont l'affectation sociale n'a pas changé durant les années 
considérées. Il n'y aurait pas eu changement d'échantillon 
parce qu'il n'y aurait pas eu déplacement dans l'échelle de 
prestige. Si cette raison ne pouvait être acceptée on 
pourrait en relever une autre dans la forme des courbes de 
variation des prix. Considérons le quartier résidentiel le 
meilleur et le quartier résidentiel le moins bon en 1339 
(1960-61) (1) au voisinage de l'avenue Chah Reza d'une 
part, aux environs de l'Avenue Chouch de l'autre ; ils se 
sont écartés des quartiers homologues anciens situés aux 
abords des portes de la première enceinte. 

Le rapport des prix de ces derniers est aujourd'hui 
de l'ordre de 1 à 3, alors que le rapport des prix des 
premiers est actuellement de l'ordre de 1 à 6. Si donc il y 
avait eu changement d'échantillon dans les relevés de la 
Banque Melli à mesure que le tissu urbain se modifiait, on 
devrait observer un accroissement de la différence relative 
entre les prix des quartiers-échantillons extrêmes. Or, 
durant la période considérée, ce rapport, au travers de 
mouvements de hausse et de baisse, reste remarquable- 
ment constant : il varie autour d'une moyenne de 1 à 4 et 
cette différence relative est plus grande que l'actuelle, ce 
qui s'explique par les changements justement intervenus 
ultérieurement dans l'écologie urbaine. 

Une autre question se pose à propos de la valeur des 
données fournies. Comment ces données ont-elles été 



(1) Prix des terrains dans le secteur le moins bon et dans le secteur le 
meilleur d'aujourd'hui : 

Takhté Djamchid : Max. 11 600, Min. 5 000, Moy. 8 300. 
Avenue Chouch : Max. 2 000, Min. 500, Moy. 1 250. 
Pour les prix actuels des secteurs correspondants anciens, voir plus loin. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 177 

recueillies, quelles déformations éventuelles leur a-t-on fait 
subir ? Le Bulletin de la Banque est muet sur ces sujets. 
Les services qui étaient autrefois chargés de suivre le prix 
des terrains n'ont pas conservé une mémoire fidèle de la 
méthode employée. Celle-ci apparaît cependant à la lu- 
mière de celle utilisée dans les autres relevés de prix. On 
se fie aux informations réunies par des employés intro- 
duits dans les milieux commerciaux. La méthode est 
sommaire, mais les recueils sont consciencieusement effec- 
tués. 

Cependant, étant donné les difficultés particulières 
de la connaissance des prix de terrains, il est possible que 
les enquêteurs aient hésité à enregistrer certains mouve- 
ments rapportés par leurs informateurs, ou qu'ils aient été 
incités par ces derniers à minimiser les baisses. Ainsi 
pourraient notamment s'expliquer les absences plus ou 
moins prolongées de données (16 mois sur 1320 et 1321, 
17 mois à cheval sur l'année 1323) à moins, ce qui est 
tout aussi plausible et qui d'ailleurs revient au même pour 
l'analyse, que ces absences traduisent des périodes de 
faible activité du marché durant lesquelles les transactions 
sont plus ou moins nulles. 

Les services d'études économiques de la Banque de 
leur côté ont pu être effrayés par les mouvements brutaux 
de hausse sur le marché et en freiner la manifestation. On 
sait que l'arrêt de la publication des prix de Tehran en 
1328 est motivée par la hausse considérée vertigineuse des 
années précédentes. Les longues périodes d'étalement des 
prix (18 mois par exemple sur les années 1317 et 1318) 
auraient pu s'expliquer de cette façon, mais on compren- 
drait alors mal que l'on ait agi ainsi seulement en 
certaines occasions et justement surtout durant ces années 
1310 à 1320 (1931-32 à 1941-42) où le service des 
Etudes Economiques de la Banque Melli, proche de ses 
débuts, croyait à la vertu de l'information objective. Il y 
a donc de fortes présomptions pour que les données 
fournies soient valables. 



12 



178 PAUL VIEILLE 

Reste que depuis 1328 (1949-50) et surtout durant 
la période de grande hausse des prix (1332-1337) des 
données comparables aux précédentes font défaut. On 
tâchera d'y suppléer, dans la mesure du possible, par 
l'utilisation d'autres sources. Pour la période actuelle on 
peut par contre essayer de définir les prix des échantillons 
qui avaient été retenus par le Bulletin de la Banque Melli. 
On doit pour cela tenir compte de deux considérations : 

1 ) malgré l'extension géographique des trois quar- 
tiers-échantillons, les prix donnés concernaient les zones 
de ces quartiers proches du centre ; (renseignement oral 
recueilli auprès du Service des Etudes Economiques). 

2) la plus-value d'emplacement central s'est très rapi- 
dement accrue au cours des dix dernières années sur les 
grandes avenues du centre qui, par leurs fonctions, se 
distinguaient moins auparavant des autres voies. Selon ce 
que l'on attend de la comparaison des prix, il convient de 
retenir ou d'éliminer cette incidence. 

Dans le tableau suivant, on retiendra comme prix 
maximum : dans la colonne /, le prix sur l'avenue la plus 
chère du quartier, dans la colonne II, le prix des avenues 
secondaires du même quartier. Dans les deux colonnes il 
s'agit des « petits prix » tels qu'ils ont été définis dans le 
premier chapitre. Dans les deux colonnes aussi, le prix 
minimum est celui du front des voies les moins chères. 






MARCH1 DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 



179 



Prix en 1339 (1960-61) 
dans les secteurs échantillons de la Banque de Melli * 



Hassan Abad 


I 


II 


Max. 10 000 Ris 
Min. 2 000 " 
Moy. 6 250 " 


5 000 Ris 

2 500 " 

3 750 " 


Dowlat 


Max. 35 000 " 
Min. 3 000 " 
Moy. 19 000 " 


6 000 " 

3 000 " 

4 500 " 


Sud de la ville 


Max. 3 000 " 
Min. 750 " 
Moy. 1 875 " 


1 500 " 

750 " 
1 125 " 


Moyenne des prix des 
3 secteurs (indice) 


39 350 " 


18 750 " 



(*) Ce sont les prix moyens de chaque secteur qui sont indiqués sur le 
graphique. 



Annexe II 

Indice du prix des loyers à Tehran publié par 
le Bulletin de la Banque Melli 



Le prix de la parcelle bâtie et son loyer sont liés au 
prix du terrain. Le prix de la parcelle bâtie est composé 
du prix du sol, du côut de la construction (matériaux de 
construction et salaires) et de la plus-value que se réserve 
le maître d'œuvre. Cette plus-value est elle-même liée à 
l'augmentation annuelle du prix du sol (au moins dans les 
conditions économiques du marché immobilier à Tehran) ; 
elle doit être telle que le taux du profit qui résulte de 
l'opération de construction soit identique au taux annuel 
de la plus-value foncière, c'est-à-dire que le taux de profit 
sur la part du capital investi sous forme de matériaux et 
salaires doit être identique au taux de profit sur la part 
investie sous forme de terrain ; si elle était plus faible, le 
maître d'œuvre aurait intérêt à se transformer en spécula- 
teur, et inversement. 

Insistons sur ce dernier cas. Au temps où la spécu- 
lation foncière est florissante, il y a tendance à retarder la 
construction de façon à faire croître la plus-value du 
maître d'œuvre. Lorsque la tendance se renverse sur le 
marché des terrains, le retard accumulé dans le secteur de 
la construction permet au contraire de prolonger pendant 
un certain temps les conditions de rentabilité antérieures. 



182 PAUL VIEILLE 

Le taux du loyer a, lui aussi, tendance à se régler sur 
le taux de la plus-value des opérations foncières, et pour 
les mêmes raisons ; on voit en effet que le taux du loyer 
est de 1 3 % de la valeur totale de la parcelle bâtie (terrain 
et construction), le propriétaire conserve en outre la 
plus-value annuelle moyenne du terrain, 24 %. Dans le cas 
où la valeur du terrain et la valeur de la construction sont 
identiques, ce qui paraît être le cas moyen, le propriétaire 
prélève ainsi 1 2 % sur la totalité de la valeur de la parcelle 
bâtie -I- 24 % sur la moitié de cette valeur, soit 24 % dans 
l'ensemble sur la totalité de la valeur. Le profit du 
propriétaire doit être cependant diminué de l'amortis- 
sement de la maison, c'est-à-dire, pour un amortissement 
en 25 ans, de 4 %. Il en résulte que le taux de profit de la 
parcelle bâtie donnée en location n'est que de 20 % par 
an au lieu de 24 %. Cette différence correspondrait à la 
marge que le propriétaire consentirait à abandonner en 
échange de la possibilité de jouir de rentrées constantes 
que la vente de terrains ne peut lui assurer. 

On pourrait donc songer à utiliser l'évolution de la 
valeur de l'indice du prix des loyers publié par le Bulletin 
de la Banque Melli depuis Farvardine 1315 (avril 1936) et 
retenu comme composante de l'indice du coût de la vie 
pour connaître l'évolution du prix du sol. Mais outre que 
cette tentative serait particulièrement compliquée en rai- 
son du nombre de facteurs dont elle devait tenir compte, 
elle rencontre deux obstacles importants : 

1) Le prix moyen des loyers et l'indice qui le 
représente tiennent compte non seulement — ni surtout — 
des constructions nouvelles mais davantage de celui du 
capital immobilier accumulé antérieurement, déjà amorti 
ou en voie de l'être et dont le loyer résiste à la hausse qui 
résulterait de la croissance des prix de terrains. Cette 
résistance est d'autant plus grande que les mouvements 
ascendants du prix des loyers des constructions anciennes 
sont freinés par la réglementation d'Etat. Le fait est 
particulièrement remarquable durant les années 1321 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 



183 



(1942-43) et 1322 (1943-44) : l'indice du prix des loyers 
retarde sur l'évolution générale des prix. En contrepartie, 
les mouvements de baisse sont freinés par le retard même 
accumulé dans les années antérieures. Ceci explique en 
partie que l'indice du prix des loyers est l'un de ceux qui 
évoluent le plus régulièrement et celui dont les baisses 
sont les moins fréquentes - une seule baisse importante 
en 24 ans, en 1325(1946-47). 

2) Le calcul de l'indice du prix des loyers a, sem- 
ble-t-il, manqué de rigueur ; plus exactement, les unités 
d'habitation prises en considération paraissent avoir varié 
de 1315 (1936-37) à 1339 (1960-61) dans leur qualité et 
leur importance si bien que l'indice se trouverait soufflé. 

Les deux effets se compensent sans doute en partie. 
De toute façon, ces remarques montrent que s'il existe 
une relation générale entre loyer et prix du sol, il est 
difficile de prétendre obtenir des informations précises sur 
le mouvement du second à partir de la connaissance du 
mouvement du premier. 

On se bornera donc à une observation générale : 
depuis la fin de la guerre l'indice du prix des loyers s'est 
considérablement écarté des indices qui caractérisent l'évo- 
lution du coût de la construction proprement dite, 
c'est-à-dire des indices concernant les matériaux de cons- 
truction et les salaires dans le bâtiment. On peut en 
conclure, dans la mesure où l'on fait confiance à l'indice 
calculé par la Banque Melli, à l'accroissement des plus- 
values foncières et immobilières retenues par les proprié- 
taires et les maîtres d' œuvre. En effet : 

1) Sur la base 100 en 1315, l'évolution de l'indice du 
prix des loyers dans les grandes villes est la suivante 
(Bulletin de la Banque Melli) : 



1315 

(1936-37) 


1317 

(1938-39) 


1322 

(1943-44) 


1327 
(1948-49) 


1332 

(1933-34) 


1337 

(1958-59) 


100 


147 


724 


1328 


1771 


3630 



184 



PAUL VIEILLE 



2) Sur la base 100 en 1314 l'évolution de l'indice des 
prix de matériaux de construction est la suivante (Bulletin 
de la Banque Melli) : 



1315 

(1936-37) 


1317 

(1938-39) 


1322 

(194344) 


1327 
(1948-49) 


1332 

(1953-54) 


1337 

(1958-59) 


100 


110 


854 


572 


549 


888 



3) A partir de 1319 les salaires dans le bâtiment, 
salaires journaliers moyens en début d'année, ont évolué 
de la façon suivante (rapports annuels de la Banque 
Hypothécaire, cf. annexe suivante) : 





1319 

(1940-41) 


1322 

(194344) 


1327 
(194849) 


1332 

(1953-54) 


1337 

(1958-59) 


Maçon 

Ouvrier 

simple 


27 Ris 
9 " 


100 Ris 

32 " 


135 Ris 

35 " 


115 Ris 

35 " 


230 Ris 

72 " 



Si l'on prend pour point de départ l'année 1322 
durant laquelle les tendances des prix des matériaux de 
construction et des prix du loyer ont effectué un second 
mouvement de ciseaux (premier mouvement en 1320), on a : 



1322 

(194344) 


1327 
(194849) 


1332 

(1953-54) 


1337 

(1958-59) 


Indice des prix 

des loyers 100 


183 


244 


501 


Indice du prix des 
matériaux de 
construction 100 


67 


64 


104 


Salaire du maçon 100 

Salaire de l'ou- 
vrier simple 100 


135 
109 


115 
109 


230 

225 



Annexe III 

Rapports annuels de la Banque Hypothécaire sur 
l'activité de la construction et du marché du sol urbain 



Depuis 1319, chaque année, les services techniques 
de la Banque Hypothécaire préparent, à usage intérieur, 
un rapport relatif à l'activité économique du secteur dans 
lequel la Banque intervient : construction et marché des 
biens fonciers. On distingue dans ces rapports trois parties 
principales : des informations générales sur les tendances 
économiques du secteur, des données sur les prix des 
terrains dans les différentes parties de la ville et enfin des 
données sur les prix des facteurs du coût de la construc- 
tion (prix des différents matériaux et prix de la main- 
d'œuvre). Seules les deux premières parties nous inté- 
ressent ici : dans l'annexe précédente ont été utilisées 
quelques-unes des données concernant le prix de la main- 
d'œuvre. 

On analysera d'abord, ci-après, les indications de 
tendance contenues dans les rapports en insistant particu- 
lièrement sur celles qui concernent le marché du terrain et 
l'on ajoutera à cette analyse quelques observations sur la 
valeur des informations ainsi recueillies. On étudiera en- 
suite les données concernant les prix de terrains. 



186 PAUL VIEILLE 

a) Tendances annuelles du marché du terrain d'après 
les rapports annuels de la Banque Hypothécaire 

1319 (1940-41) 

Les transactions étaient peu nombreuses au début de 
Tannée en raison des difficultés d'approvisionnement en 
matériaux de construction. Mais en fin d'année, avec la 
facilité revenue dans ce secteur, les perspectives de la 
construction sont plus favorables ; le nombre des transac- 
tions et les prix augmentent. Ils augmentent cependant 
surtout dans les zones nouvelles de la ville, de 10 à 30% 
et le plus souvent de 20 à 25 %. Dans les parties 
anciennes les prix augmentent très lentement en raison de 
l'état de la voierie. 

1320(1941-42) 

L'augmentation n'affecte que les zones du Nord de 
la ville, partout ailleurs les prix sont sans changement : la 
construction est arrêtée en raison de la rareté ou de la 
cherté des matériaux de construction (guerre - augmen- 
tation du coût de la vie). 

1321 (1942-43) 

Augmentation générale des prix de terrain particu- 
lièrement au Nord, malgré une nouvelle augmentation du 
prix des matériaux de construction. 

1322(1943-44) 

Les prix ont fortement baissé dans la périphérie. En 
effet, la construction est bloquée à cause de l'augmen- 
tation du prix des briques consécutive à la grande con- 
sommation qu'en font les troupes alliées. 

1323 (1944-45) 

La construction reprend lentement malgré le prix des 
matériaux de construction, mais en raison de la croissance 
de la population. Les transactions foncières portent sur- 
tout sur des terrains morts. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 187 

1324(1945-46) 

Stabilité des prix de terrains au centre, légère baisse 
en banlieue. Le marché est peu actif. 

1325 (1946-47) 

Après la solution de l'affaire d'Azarbaïdjan les prix 
augmentent en général. Quelques terrains particulièrement 
bien situés augmentent très fortement jusqu'à 100% 
surtout au Nord et au Nord-Ouest. Par contre, les maté- 
riaux de construction qui avaient baissé en début d'année 
tendent à remonter en raison du contingentement de 
l'importation. 

1326 (1947-48) 

Durant la première moitié de l'année, forte crois- 
sance des prix même si les terrains sont sans viabilité. Les 
prix sont cependant restés stables au centre de la ville et 
si leur croissance a aussi bien affecté l'Est et l'Ouest que 
le Nord, elle a davantage touché les régions situées entre 
Tehran et Chemiran. Cause de l'augmentation : immi- 
gration, besoins en logement. 

1327 (1948-49) 

Les prix ont augmenté surtout à Chemiran. Ailleurs 
le marché a été calme. La construction a été peu active en 
raison du mauvais temps. 

1328 (1949-50) 

Le marché est peu actif. Peu de transactions. Les 
prix baissent de 30 % en moyenne. La construction est, 
elle aussi, peu importante d'où une diminution des prix 
des matériaux de construction. 

1329 (1950-51) 

Même situation qu'en 1328. Trois circonstances sont 
défavorables au marché des terrains : la guerre de Corée, 
l'encouragement des exportations et l'augmentation du 



188 PAUL VIEILLE 

prix du fer, l'accord Irano-Soviétique. Dans le Sud de 
Tehran, les prix baissent de 40 %. 

1330(1951-52) 

L'activité reprend lentement surtout au centre de la 
ville. Selon les conditions, l'augmentation du prix va de 
10-20% à 50-100%. 

1331 (1952-53) 

Même situation qu'en 1330. Les transactions affec- 
tent surtout les terrains centraux, on y constate une 
augmentation de 20 à 30 % sur les prix de l'année 
antérieure. Par contre l'impôt sur les terrains non-bâtis a 
provoqué une baisse de 20 à 30 % sur les grandes parcelles 
de spéculation. 

1332(1953-54) 

La même situation se poursuit jusqu'au mois de 
Chahrivar. Après le renversement du gouvernement Mos- 
sadegh, les terrains du Nord et du Nord-Ouest de la ville 
augmentent de 100 à 150%. Les terrains éloignés aug- 
mentent plus encore. Les causes principales de cette 
tendance nouvelle sont : la stabilité et la sécurité retrou- 
vées, l'instabilité et les difficultés du commerce interna- 
tional qui poussent les commerçants à la spéculation 
foncière, une poussée de l'immigration de provinciaux 
appartenant aux catégories aisées, l'élaboration d'un pro- 
gramme d'équipement urbain, une augmentation du ni- 
veau de vie. 

1333 (1954-55) 

Les prix poursuivent leur course à la hausse, il s'agit 
d'une « montée artificielle et spéculative ». Des terrains 
situés le long de la Route de Karadj, de la Route de 
Chemiran et de la Route de Ghom, ceux d'Abasabad, de 
Youssefabad, sont versés sur le marché. Même les terrains 
éloignés augmentent de 20 à 50 %. Le Parlement s'in- 
quiète de la spéculation. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 189 

1334 (1955-56) 

L'augmentation est continue et générale (au Nord de 
la ville 30 % d'augmentation en moyenne). Mais sur la 
Route de Karadj les prix sont stabilisés par un projet de 
nationalisation de la propriété du sol de cette région. La 
Banque Hypothécaire propose un programme de construc- 
tion en hauteur pour limiter l'extension de Tehran. Les 
prix au centre changent peu. 

1335 (1956-57) 

Les transactions sont ralenties par les projets de 
l'Etat sur les terrains morts. Mais les prix continuent à 
croître. L'augmentation est de 20 à 30 % sur les terrains 
spéculatifs d'Abasabad et de Youssefabad. 

1336 (1957-58) 

La hausse des prix se poursuit surtout au Nord de la 
ville et à Chemiran. Les prix doublent parfois dans 
l'année. 

1337 (1958-59) 

Jusqu'au milieu de 1337 les prix s'accroissent selon 
la même tendance qu'en 1336. Le nouvel impôt foncier 
freine l'activité spéculative mais les transactions sur les 
parcelles bâties demeurent nombreuses. 

1338 (1959-60) 

La construction est très active et provoque une 
augmentation des prix des terrains à bâtir de l'ordre de 
20 à 50 %. Par ailleurs des terrains sont acquis dans un 
but industriel entre les Km. 12 et 18 de la Route de 
Karadj. Les terrains spéculatifs sont l'objet de peu de 
transactions mais les prix ne baissent pas, au contraire des 
hausses importantes affectent quelques terrains, notam- 
ment ceux proches de l'antenne de Télévision. 



190 PAUL VIEILLE 



Observations : 



1) Il semble qu'un léger décalage dans le temps 
résulte de l'habitude de rédiger les rapports concernant 
une année donnée au début de l'année suivante. Connais- 
sant les événements qui suivent l'intervalle qu'ils étudient, 
les rapporteurs sont, selon toute apparence, tentés de les 
donner comme s'étant manifestés plus tôt : l'avance sur 
l'événement pourrait se répercuter sur toute l'année. Cet 
effet expliquerait les dissemblances que l'on observe dans 
la comparaison des tendances indiquées par la Banque 
Hypothécaire et par celles des séries chiffrées publiées par 
le bulletin de la Banque Melli. Ce serait le cas (i) en 1325 
(1946-47) où l'affaire d'Azarbaïdjan résolue en fin d'an- 
née a en fait développé ses conséquences sur le marché 
des terrains surtout au début de 1326 (1947-48) alors 
qu'elles sont mentionnées comme ayant affecté la fin 
de 1325 ; (ii) en 1319 (1940-41) où l'augmentation rap- 
portée sur la fin de cette année a probablement eu lieu au 
début de 1320 (1941-42); (iii) en 1322 (1943-44) où, 
bien que les prix des terrains culminent au début de 
l'année et que la baisse ne s'affirme qu'au troisième mois, 
les rapports ne font état que de la baisse. Par contre, dans 
cette année 1322 (1943-44) une hausse des matériaux de 
construction est signalée alors qu'ils ont plutôt eu ten- 
dance à baisser, comme le montrent aussi bien les prix 
consignés dans les rapports de la Banque Hypothécaire 
que les indices publiés par le Bulletin de la Banque Melli. 

2) Les causes mentionnées des mouvements observés 
ont un grand intérêt ; elles sont l'avis de personnes bien 
introduites sur le marché ; mais à défaut d'étude appro- 
fondie et de recul, elles ne donnent fréquemment qu'une 
vue partielle et déformée des facteurs qui ont réellement 
joué. Ainsi la période de marasme qui débute en 1327 
(1948-49) est attribuée au mauvais temps mais se poursuit 
en 1328 (1949-50) et même, sans doute avec l'interven- 
tion de nouveaux facteurs, en 1329 (1950-51). Ainsi 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 191 

encore le fort mouvement de hausse des prix qui débute 
en 1332 (1953-54) est dans cette année-là attribué à une 
série de causes immédiates, dont l'une d'ailleurs au moins, 
l'élévation du niveau de vie, sous une forme aussi peu 
nuancée peut être mise en doute, alors que dans l'année 
suivante est évoquée une « hausse artificielle et spécula- 
tive ». En fait il est probable que les mêmes causes ont 
joué dans l'une et l'autre année, même si l'organisation du 
marché en tant que facteur a eu un poids relatif plus 
important dans la seconde que dans la première. D'une 
façon générale les événements politiques sont par ailleurs 
assez régulièrement oubliés dans le souci probablement de 
ne pas mélanger « technique » et « politique ». 

b) Prix des terrains donnés par les rapports annuels 
de la Banque Hypothécaire. 

Chaque année un certain nombre de prix intéressant 
différentes parties de l'agglomération sont indiqués. Les 
échantillons retenus varient cependant d'une année à 
l'autre, ils sont apparemment choisis là où le marché a été 
actif au cours des mois écoulés. La construction de séries 
rendant compte du mouvement des prix est ainsi rendue 
difficile. Par ailleurs, les échantillons ne sont pas toujours 
indiqués avec la précision désirable ce qui, en raison des 
variations micro-écologiques du prix est un handicap dans 
l'utilisation des données. On a cependant cherché à en 
tirer le meilleur parti possible. Les échantillons de terrain 
pour lesquels on dispose de plus d'une donnée à des dates 
différentes permettent de dresser un tableau dans lequel 
on a indiqué le taux de plus-value annuel qui relie les prix 
successifs ; lorsque l'intervalle qui sépare ces prix est plus 
grand qu'une année, c'est le bénéfice correspondant à un 
taux d'intérêt composé qui est calculé. En bas de tableau 
on a fait apparaître le taux de bénéfice annuel moyen qui 
résulte des plus-values de l'ensemble des échantillons. 
Cette moyenne est sans doute déformée par rapport à la 



192 PAUL VIEILLE 

réalité en raison notamment du choix des échantillons, de 
l'accumulation dans les dernières années de données con- 
cernant des terrains anciennement mis sur le marché dont 
le taux de la plus-value annuelle tend à diminuer (mais 
n'est-ce pas un fait global du marché ? ) et du mode de 
calcul du taux qui étale les mouvements du prix, elle n'en 
donne pas moins des indications de tendances intéres- 
santes qui d'ailleurs concordent avec les informations 
recueillies par ailleurs. Dans la marge de droite du tableau 
on a fait apparaître le taux de bénéfice correspondant à 
un taux d'intérêt composé qui résulte de la comparaison 
des prix d'un échantillon de terrain en début et en fin de 
période d'observation. 



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I — 1 3 I 



Annexe IV 

Rubrique consacrée au marché des terrains par 
l'hebdomadaire « Tehran Economist » 



La collection de ce journal (édition persane) allant 
du début de 1337 (1958-59) à la fin de 1339 (1960-61) a 
été analysée. La rubrique régulière consacrée au marché 
des terrains et à l'activité de construction contient un 
grand nombre d'informations, telles que prix des terrains, 
tendances du marché, facteurs qui déterminent les mouve- 
ments de hausse et de baisse généraux et locaux, ouver- 
ture de lotissements et de grands chantiers de construc- 
tion, loyers. On y trouve de plus parfois l'expression de 
libres opinions à propos du marché des terrains. Ces 
opinions sont en général défavorables à la spéculation 
qu'elles dénoncent comme une activité non-productive, 
mais elles se manifestent en interventions trop générales 
pour intéresser directement la recherche. Aussi est-ce 
surtout la masse de faits rapportés par le journal qui a 
retenu l'attention et a été utilisée. On ne présente pas ici 
l'analyse exhaustive de ces données ; on signale cependant 
quelques-unes des conclusions auxquelles elle permet 
d'aboutir. 



196 PAUL VIEILLE 

a) Les programmes ou projets de construction et 
d'équipement sont le facteur le plus fréquemment men- 
tionné d'augmentation des prix ; citons un certain nombre 
de ceux qui sont rapportés : installation de l'Antenne de 
Télévision ; projet de troisième route de Tehran à Chemi- 
ran ; autres projets et travaux de voierie ; construction de 
la cité américaine de Farah-Zad ; implantations industriel- 
les et projets d'implantation entre Tehran et Karadj ; 
installation de la centrale thermique Alsthom ; projets de 
l'Office d'Habitation et de quelques autres organismes 
publics à Kan ; extension de la Faculté d'Agronomie de 
Karadj ; construction d'un certain nombre de villas à 
Baghé Feiz ; attraction de Tehran-Pars pour les loisirs ; 
ouverture d'une succursale de banque et construction d'un 
cinéma à la Place Fouzieh ; travaux d'équipement de 
Naziabad et de Narmak par des organismes publics. 

b) L'année 1338 (1959-60) représente un tournant 
dans l'activité du secteur de la construction. D'une part, 
fait nouveau, une vingtaine de buildings proprement dits 
sont mis en chantier dans l'année, d'autre part, les grands 
projets de programmes habitationnels de l'Etat apparais- 
sent à cette époque. 

c) Lorsqu'on dresse la série des tendances hebdoma- 
daires du marché de 1337 (1958-59) à 1339 (1960-61), 
on voit que la stagnation actuelle du marché : 

(i) commence en Tir 1337 (juin-juillet 1958) au mo- 
ment de l'annonce du nouveau mode de calcul de l'impôt 
foncier ; 

(ii) est aggravée peu après lorsqu'éclate la révolution 
iranienne ; 

(iii) se poursuit durant le reste de l'année 1337 sans 
qu'il soit désormais fait allusion à l'impôt foncier comme 
explication de la crise ; 

(iiii) paraît laisser place en 1338 (1959-60) à un 
certain regain d'activité qui s'évanouit au cours de l'année 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 197 

suivante, le marasme étant alors expliqué par le « manque 
d'argent » et n'étant pas enrayé par l'annonce de l'aban- 
don de l'impôt ; 

(iiiii) touche davantage les banlieues où cependant 
des mouvements locaux de hausse sont enregistrés et 
moins les zones urbanisées où les transactions sont encore 
nombreuses dans un but de construction. 



Annexe V 
Prix des terrains dans différentes villes iraniennes 



Fin 1339 (début 1961), on a recueilli pour un 
certain nombre de villes iraniennes le « prix moyen sur 
l'avenue la plus chère » (il s'agit ici encore du « petit 
prix », cf. chapitre I). 

Les données obtenues sont consignées dans le tableau 
suivant dans lequel on a indiqué en face du nom de la 
ville et du nom de son avenue la plus chère (i) la 
population au recensement de 1335 (1956-57), (ii) le prix 
réel, c'est-à-dire le prix recueilli, (iii) le prix calculé, 
c'est-à-dire le prix qui ressortirait de la régression définie 
entre population et prix réel, (iiii) le rapport entre prix 
réel et prix calculé présenté en pourcentage. (Voir tableau 
page suivante.) 

Le coefficient de corrélation entre la population et le 
prix est 0,72, ce qui est significatif et donne une probabi- 



Prix moyen sur l'avenue la plus chère dans 32 villes iraniennes 



Nom de la 


Nom de 


Popula- 


Prix réel 


Prix 


Prix réel/ 


ville 


l'avenue 


tion en 


(Ris) 


calculé 


Prix calculé 






Milliers 




(Ris) 


% 


Arak 


Abbas Abad 


59 


1 000 


2 410 


41 


Ardabil 


Pahlavi 


66 


7 000 


2 550 


274 


Ispahan 


Tchahar Bagh 


255 


4 000 


6 430 


62 


Aligoudarz 


Pahlavi 


10 


1000 


1405 


71 


Bam 


Bahman 


16 


200 


1 530 


13 


Bandar 












Pahlavi 


NasserKhosrow 


31 


900 


1 835 


49 


Behchahr 


Pahlavi 


16 


1000 


1 530 


65 


Birdjand 


Hakim Neza, .1 


14 


3 000 


1500 


200 


Tabriz 


Chahnaz 


290 


10 000 


7 145 


139 


Torbat 












Heydarieh 


Ferdowsi 


20 


7 000 


1610 


434 


Khomein 


Hechmati 


8 


1 000 


1 365 


73 


Khonsar 


Pahlavi 


11 


300 


1425 


21 


Damavand 


Chahnaz 


4,5 


1 500 


1295 


115 


Racht 


Pahlavi 


110 


7 500 


3 455 


217 


Rezaieh 


Pahlavi 


68 


3 000 


2 595 


115 


Rafsandjan 


Pahlavi 


9 


600 


1 385 


43 


Roudsar 


Reza Chah 


7,5 


500 


1 355 


36 


Zabol 


Reza Chah 


12 


150 


1450 


10 


Zahedan 


Alam 


17 


1000 


1 550 


84 


Zandjan 


Pahlavi 


47 


850 


2 165 


39 


Sari 


Mir Zamani 


26 


750 


1730 


43 


Sanandadj 


Chahpour 


41 


1 500 


2 040 


73 


Chahreza 


Khayyam 


29 


2 000 


1795 


111 


Chahsavar 


Md. Reza Chah 


8 


400 


1365 


29 


Chiraz 


Zand 


171 


7 000 


4 705 


148 


Ghom 


Eram 


96 


1 500 


3 170 


47 


Kerman 


Chahpoor 


62 


2 250 


2 470 


91 


Kermanchah 


Pahlavi 


125 


1 750 


3 760 


46 


Mahalat 


Boustan 


10,5 


350 


1415 


24 


Mèche d 


Falakah 


242 


7 500 


6 160 


121 


Mirdjaveh 


Vaziri 


4 


300 


1280 


23 


Hamadan 


Bou Ah 


100 


1 700 


3 250 


52 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 201 

lité d'erreur de 1 % sur l'existence d'une relation entre les 
2 variables considérées à propos des 32 villes retenues (2). 
La régression est de la forme y = 20,5x + 1200 où y est 
le prix du terrain en Riais et x la population de la ville en 
milliers. 

Si l'on applique la formule au cas de Tehran on 
obtient pour prix moyen de l'avenue la plus chère 
32 000 Riais, en prenant comme chiffre de population 
celui de 1335 (1956-57) soit 1512 milliers d'habitants, ce 
prix est inférieur au prix réel moyen sur l'Avenue Islam- 
bul : aux environs de 38 000 Riais. Cependant Tehran est 
certainement la ville d'Iran qui s'est relativement le plus 
accrue durant les années 1335 (1956-57) à 1339 
(1960-61) et une certaine déformation résulte de ce fait ; 
si l'on prend pour 1339 (1960-61) une population de 
1 800 milliers d'habitants, le prix calculé qui en résulte, 
38 100 Riais, constituerait la limite supérieure de l'inter- 
valle dans lequel se situerait le prix calculé exact. On voit 
qu'il y a ainsi de grandes chances que le prix réel sur 
l'Avenue Islambul soit plus élevé que le prix calculé ; il en 
serait alors pour Tehran comme pour quatre des six villes 
de plus de 100 000 habitants retenues parmi les 32 villes 
étudiées. 



(2) Voir note p. 101. 



Annexe VI 

Transactions foncières 

enregistrées par le Ministère des Finances 

de 1335 (1956-57) à 1338 (1959-60) 



L'impôt perçu sur les transactions foncières par le 
Ministère des Finances donne lieu à l'établissement de 
quittances dont une copie est conservée par le Ministère. 
Les quittances sont classées d'après le mois de la transac- 
tion et d'après le notaire devant qui celle-ci a été enre- 
gistrée. La transaction ne devient effective qu'après paie- 
ment de l'impôt. 

On est ainsi assuré d'un recensement exhaustif des 
transactions. Passent cependant au travers les transactions 
intermédiaires opérées par promesses d'achat (Ghowl 
Nameh), pratiquées notamment par les petits entrepre- 
neurs, et les transactions sur des terrains non enregistrés. 
On est cependant assuré de disposer d'un ordre de 
grandeur relativement précis du nombre de transactions 
annuelles. 

On ne peut au contraire avoir aucune confiance dans 
le montant déclaré de la transaction, celui-ci étant large- 
ment sous-évalué par les contractants de manière à réduire 
le prélèvement fiscal. C'était plus exactement la situation 
avant 1339 (1960-61), époque où est entré en application 
l'usage pour le calcul de l'impôt du barème officiel des 



204 PAUL VIEILLE 

prix dont il a été question dans le premier chapitre. Par 
ailleurs de 1326 (1947-48) à 1339 (1960-61) le taux de 
l'impôt a été modifié plusieurs fois notamment en 1335 
et 1337 (1956-57 et 1958-59) si bien que l'on a fort peu 
de chances pour que la minoration du montant de la 
transaction soit demeurée elle-même d'un taux constant. 

Deux catégories de transactions sont distinguées, les 
transactions proprement dites et les hypothèques qui sont 
elles-mêmes de deux sortes : celles qui portent effective- 
ment le nom d'hypothèques (Rahn) et celles que l'on 
distingue sous le nom de « transactions à condition » 
(Bay é Chart) grâce auxquelles autrefois le prêteur conser- 
vait automatiquement le gage, dont il était déjà « proprié- 
taire à condition », lorsqu'à l'échéance le montant du 
prêt n'était pas remboursé mais qui, depuis la réforme 
introduite au temps de Reza Chah en vue de protéger 
l'emprunteur, se résolvent en cas de non-remboursement 
comme les hypothèques proprement dites par une vente 
aux enchères ordonnée par l'Administration de l'Enregis- 
trement (Edaréyé Sabt). La distinction entre hypothèque 
et transaction à condition n'est plus aujourd'hui que 
formelle mais la seconde permet de disposer d'une couver- 
ture religieuse (Kolah Charï), c'est la forme la plus 
employée pour les prêts hypothécaires privés. 

Ajoutons que la forme juridique d'une vente à 
tempérament n'est autre qu'une transaction définitive 
couplée avec une hypothèque (Rahn ou Bay é Chart) 
accordée par le vendeur à l'acheteur. 

De 1335 (1956-57) à 1338 (1959-60) l'évolution du 
nombre mensuel de transactions foncières d'une part et 
d'hypothèques de l'une et l'autre catégories, d'autre part, 
donne lieu aux tableaux suivants : 

1) Notons ici, on n'y reviendra pas ailleurs, le carac- 
tère saisonnier du marché. La période de plus grande 
activité est l'hiver et le printemps avec la coupure du 
premier mois de l'année iranienne (mars-avril) durant 
lequel les transactions sont arrêtées par les fêtes plus que 



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MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 207 

par les autres dépenses des ménages, celles-ci étant effec- 
tuées dans le mois précédent (Esf and/ février-mars). Cette 
activité particulière est due à la prévision des opérations 
de construction qui commencent avec le printemps. Le 
nombre de transactions durant ces mois est cependant 
supérieur au nombre de parcelles qui seront effectivement 
construites dans Tannée ; l'activité spéculative est perma- 
nente. C'est encore l'influence de la construction qui 
explique que le mois le plus actif soit celui de Khordad 
(mai-juin) dernier mois pour l'ouverture des chantiers. La 
chute est ensuite accentuée par le mois de deuil qui, dans 
les années considérées, se situait en été. 

2) Les variations saisonnières du nombre d'hypo- 
thèques sont analogues aux variations saisonnières des 
transactions foncières proprement dites ; par contre la 
tendance générale de l'hypothèque est régulièrement crois- 
sante d'année en année, différant ainsi de la tendance 
générale du nombre de transactions. La régularité de 
l'hypothèque proviendrait du fait que la masse de mon- 
naie qui y est réservée est elle-même sinon constante du 
moins en progrès en face de propriétaires immobiliers qui, 
soit qu'ils achètent des parcelles nouvelles, soit qu'ils 
conservent des parcelles anciennes du fait de la crise de 
mévente, ont l'habitude de vivre à crédit et sont toujours 
à court d'argent. 

3) L'évolution du nombre mensuel des transactions 
foncières fait nettement apparaître la coupure de Mordad 
1337 (juillet-août 1958). Mais en outre la tendance (crois- 
sante) de l'activité du marché en 1335 (1956-57) paraît se 
situer au-dessous de la tendance de 1336 (1957-58) ce qui 
confirmerait la dépression de 1335 (1956-57) que signa- 
lent les rapports de la Banque Hypothécaire (Annexe III). 
Par ailleurs, après la coupure de l'été 1337 (été 1958) 
l'activité du marché reprend régulièrement et durant les 
10 premiers mois de 1338 (1959-60) les nombres men- 
suels de transactions sont équivalents aux nombres corres- 



208 PAUL VIEILLE 

pondants de l'année 1336 (1957-58) ; par contre relati- 
vement à cette année de référence les deux derniers mois 
de 1338 (1959-60), Bahman (ja nv ier-février) et Esfand 
(février-mars), sont très nettement mauvais, ce qui laisse- 
rait supposer que de nouveaux facteurs de crise apparais- 
sent alors. 



TRANSACTIONS FONCIERES 

EVOLUTION DE LEUR NOMBRE MENSUEL 



DE 1335 

(1958-57) 



1338 

( 1 959-60) 



10 000 
90000 
80000 
70 000 
6 0000 
50000 

40 000 
90000 

20 000 



10000 



TRANSACTIONS FONCIERES 
HYPOTHÈQUES 



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SOMME DES 
QUATRE ANNÉES 



20.000 



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9.0 00 
1.000 
7.000 
6.000 
6.000 
4.0 00 

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2.000 



1335 

1956-57 



1336 

1957-5» 



133 7 

1958-5 9 



1338 

1959-60 



1-000 



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Annexe VII 

Carnets de propriété émis par l'Administration 

de l'Enregistrement (Direction de Tehran) 

de 1330 (1951-52) à 1338 (1959-60) 



L'Administration de l'Enregistrement (Edaré-yé Sabt) 
a pour fonction d'établir un contrôle administratif sur la 
propriété et les transactions foncières. Elle délivre pour 
chaque parcelle de propriété rurale ou urbaine un livret 
dit carnet de propriété (varaghé-yé malekiyat). Annoncée 
par les lois de 1306 (1927-28) et 1308 (1929-30), défini- 
tivement établie par la loi de 1310 (1931-32) dite « Enre- 
gistrement général » (Sabte Omoumi), cette administration 
a commencé ses travaux en 1311 (1932-33). En 1339 
(1960-61) elle n'a pas terminé la couverture de l'ensemble 
du territoire et se trouve donc aujourd'hui encore amenée 
à effectuer deux sortes d'opérations : l'une tendant à 
étendre le système d'enregistrement, l'autre consistant à 
enregistrer les changements de propriété et notamment les 
divisions de parcelles dans les zones où le système est déjà 
établi. 

La première opération comporte les différentes pha- 
ses suivantes : prospection du terrain, distribution de 
déclarations de propriétés, recueil de celles-ci une fois 



AGGLOMERATION DE TEHRAN 

SURFACES URBAINES ET SURFACES 

D'EXTENSION SPECULATIVE 

1339(1960-1961) 




212 PAUL VIEILLE 

remplies par le propriétaire, publication des résultats, 
étude des désaccords éventuels, bornage, émission puis 
remise des carnets de propriété. 

Lorsque les opérations précédentes ont déjà été 
réalisées, le changement de propriétaire d'une même par- 
celle s'effectue, sans changement de carnet, par simple 
modification du nom du titulaire, par contre, la vente 
d'une propriété par lots donne lieu à la création d'autant 
de carnets qu'il existe de lots ; au fur et à mesure que les 
lots sont créés on débite le carnet initial des parcelles 
reportées sur les nouveaux carnets, jusqu'à ce que le 
premier vidé de son contenu n'ait plus d'objet. 

Le moment où intervient Y émission de carnets n'est 
cependant pas exactement fixé. Parfois le lotisseur fait 
préparer les carnets au moment de la division, après que 
le plan de lotissement élaboré par les ingénieurs de 
l'Administration de l'Enregistrement ait été approuvé par 
cette même Administration, parfois au contraire il attend 
la vente pour réclamer la création d'un carnet ou même 
laisse le soin à l'acheteur de se procurer celui-ci. Or les 
acheteurs, bien que l'Administration de l'Enregistrement 
ne connaisse que le propriétaire antérieur tant qu'elle n'a 
pas été informée de la transaction, négligent ou retardent 
la demande d'un carnet de propriété dans les cas où ils 
ont une confiance absolue dans les anciens propriétaires. 
Il en est ainsi, par exemple, dans le petit lotissement 
ouvert sur les terrains militaires au sud de la caserne 
Baghé Chah, mais il s'agit là, sans doute, d'un cas 
extrême. 

Très généralement, on peut admettre que l'émission 
de carnets correspondant à des parcelles créées par divi- 
sion de parcelles anciennes retarde sur les opérations 
effectives de lotissement. Par ailleurs, une partie des 
carnets de propriété émis restent en souffrance dans les 
locaux de l'Enregistrement et il est probable qu'ils concer- 
nent dans une large mesure des parcelles non vendues de 
grands lotissements. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 



213 



Les statistiques de l'Administration de l'Enregistre- 
ment sont données par directions administratives qui 
groupent autour de zones urbaines, dans lesquelles les 
premières opérations ont déjà été réalisées et où donc 
l'émission de carnets de propriété correspond aux divi- 
sions de parcelles anciennes, des zones rurales où les 
travaux de premier enregistrement se poursuivent. C'est le 
cas, en particulier, dans la Direction de l'Enregistrement 
de Tehran. 

Pour les années 1330 (1951-52) à 1338 (1959-60) 
les données suivantes sont proposées : 





Déclarations 


Propriétés 


Carnets de propriété 


1330(1951-52) 


distribuées rendues 


bornées 


émis délivrés 


9 058 


2 547 


3 723 


30 504 


23 339 


1331 (1952-53) 


653 


1958 


2 642 


33 910 


25 888 


1332(1953-54) 


11 


3 204 


2 407 


34 914 


29 489 


1333(1954-55) 


5 135 


9 562 


2514 


39 136 


35 393 


1334(1955-56) 


4 709 


2 492 


2 927 


45 599 


40 678 


1335 (1956-57) 




821 


2 302 


39 985 


37 939 


1336(1957-58) 


403 


3 046 


2 732 


51 203 


52 514 


1337(1958-59) 


4 


2 367 


3 097 


67 646 


46 257 


1338(1959-60) 


10 684 


9 694 


2 062 


55 764 


64 910 



Les rubriques « déclarations distribuées », « déclara- 
tions rendues » et « carnets de propriétés délivrés » n'ont 
pas d'intérêt pour notre sujet. 

Les « carnets de propriétés émis » correspondent à la 
fois à l'enregistrement de parcelles nouvelles créées par le 
lotissement de parcelles anciennes, celles-ci se trouvant en 
grande majorité dans les limites de l'agglomération de 
Tehran, et à l'enregistrement de parcelles de propriété qui 
ne l'avaient pas été auparavant, celles-ci se trouvant en 
grande majorité dans les régions rurales du département. 



214 PAUL VIEILLE 

Le nombre de « propriétés bornées » correspond à 
ces dernières, approximativement toutefois, l'émission des 
carnets retardant de deux mois environ sur le bornage. 

Le nombre de carnets émis diminué du nombre de 
propriétés bornées peut ainsi être considéré, malgré les 
imprécisions signalées plus haut, comme donnant l'ordre 
de grandeur minimum du nombre de parcelles nouvelles 
créées par lotissement de parcelles anciennes dans les 
limites de l'agglomération de Tehran. 

Cette différence s'établit aux chiffres suivants : 



1330 


(1951-52) 


26 781 


1331 


(1952-53) 


31 268 


1332 


(1953-54) 


32 507 


1333 


(1954-55) 


36 622 


1334 


(1955-56) 


42 672 


1335 


(1956-57) 


37 683 


1336 


(1957-58) 


48 471 


1337 


(1958-59) 


64 549 


1338 


(1959-60) 


53 702 



C'est-à-dire pour les 9 années: 374 255 

Cette série est indicative du comportement des lotis- 
seurs, c'est-à-dire de leurs prévisions sur l'évolution du 
marché. On observe en effet une relation entre les varia- 
tions du nombre de parcelles créées et le mouvement du 
marché tel qu'il apparaît au travers d'autres sources 
documentaires: de 1330 (1951-52) à 1334 (1955-56) 
l'activité du marché est croissante, mais les menaces que 
l'Etat fait peser sur l'avenir des transactions foncières en 
1334 (1955-56) provoquent une restriction du nombre 
des parcelles créées en 1335 (1956-57), à la même époque 
le nombre de transactions diminue. En 1336 (1957-58) 
l'activité reprend et les perspectives pour 1337 (1958-59) 
sont bonnes, aussi est-ce dans cette dernière année qu'est 
enregistré le nombre maximum de parcelles créées, bien 
que dans le courant de l'année les événements relatés 
ailleurs viennent assombrir à nouveau les perspectives ; en 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 



215 



1338 (1959-60) le nombre de parcelles créées est donc 
moindre qu'en 1337, il demeure cependant élevé en raison 
sans doute des efforts des grands spéculateurs pour liqui- 
der les terrains acquis avant l'ouverture de la crise. 

Si l'on compare maintenant le nombre annuel de tran- 
sactions foncières au nombre de parcelles nouvelles, on a : 



Nombre an- 
nuel de 
transactions 


1335 
(1956-57) 


1336 
(1957-58) 


1337 
(1958-59) 


1338 
(1959-60) 


Total 


50 985 


77 957 


78 344 


75 767 


283 053 


Nombre de 

parcelles 

créées 


37 683 


48 471 


64 549 


53 702 


204 405 


Différence 


13 302 


29 486 


13 795 


22 065 


78 648 



on voit que dans les mauvaises années 1335 (1956-57) et 
1337 (1958-59) le nombre de parcelles créées, c'est-à-dire 
jetées sur le marché, s'approche du nombre de transac- 
tions alors qu'il s'en écarte dans les années bonnes 
(1336/1957-58) ou moins mauvaises (1338/1959-60). On 
peut en inférer que dans ces années-là les petits proprié- 
taires finaux trouvent plus difficilement à vendre leurs 
lots puisque les lotisseurs sont plus qu'eux en mesure de 
baisser le prix de vente, leurs plus-values étant plus 
importantes. On voit aussi que la différence entre « nom- 
bre annuel de transactions » et « nombre de parcelles 
créées » est relativement faible, elle n'est en moyenne que 
de 30 % du premier chiffre. Or, si les lotissements ne se 
vendaient pas d'année en année, on n'en créerait pas de 
nouveaux ; on peut donc dire que les parcelles ne s'échan- 
gent que faiblement entre utilisateurs finaux considérés 
globalement, d'où l'on peut conclure (i) que les acheteurs 
finaux dans leur majorité n'achètent pas pour revendre à 



216 



PAUL VIEILLE 



court terme et (ii) que les sommes de monnaie corres- 
pondant aux transactions annuelles sont dans une pro- 
portion importante renouvelées d'année en année. 



PARCELLES NOUVELLES 
CREES ANNEE PAR ANNEE 

DE 1330(1951-52) A 1338 (1 959-60) 



1 OOjOOO 
90.000 

60.000 

70.000 

60J300 

50.000 
40.000 

30.000 
2(1000 



10.000 






1330 

1951-52 



1331 
1952-53 



1332 

1953-54 



1333 1334 

1954-55 1955-56 



1335 
1956-57 



1336 

1957-56 



1337 1338 

1956-59 1959-60 



Annexe VIII 

Documents cartographiques 

On cherchait à réaliser une carte du « Grand Teh- 
ran » mettant en évidence et permettant de mesurer : 

1) Les surfaces ayant en 1339 (1960-61) une fonc- 
tion urbaine, c'est-à-dire les surfaces occupées par l'habi- 
tat, les établissements industriels et d'administration pu- 
blique ou privée, l'équipement hospitalier, les casernes, les 
aérodromes, la voierie, etc. 

2) Les surfaces non utilisées en 1339 (1960-61) par 
la ville mais que la spéculation a placées sur le marché au 
cours des années passées en prévision de leur utilisation 
prochaine : c'est-à-dire ces surfaces que l'on a désignées 
dans le premier chapitre du nom d'aires d'extension 
spéculative (essentiellement composées de lotissements). 

On a utilisé dans ce but la couverture aérienne de 
Tehran réalisée par l'Organisation de la Carte Photogram- 
métrique (Sazmané Naghché Bardari) et les cartes de la 
Société Farazé No spécialisée dans la cartographie de 
Tehran et de ses environs et particulièrement des lotisse- 
ments. L'utilisation de ces documents s'est heurtée à deux 
imprécisions principales qui en partie se compensent : 



218 PAUL VIEILLE 

1) Les surfaces à fonction urbaine sont connues par 
les photographies aériennes. Cependant la couverture aé- 
rienne de 1960 ne s'étend qu'à la ville de Tehran 
proprement dite et à ses périphéries immédiates. Les 
zones plus lointaines, le Chemiranat notamment, ne sont 
connues que par la couverture aérienne de 1956. Les 
surfaces occupées mesurées sont donc inférieures aux 
surfaces occupées en 1960. 

2) Les cartes de la Société Farazé No utilisées pour 
la mesure des lotissements conduisent de leur côté à une 
sous-évaluation des aires d'extension spéculative. En ef- 
fet (i) certaines datent de 1337 (1958-59) et ne portent 
donc pas les indications concernant les lotissements créés 
dans les deux années suivantes. Par exemple, Tehran-Pars 
s'est largement étendu vers le Nord sans que la carte 
réalisée autrefois ait été révisée ; (ii) elles ne couvrent que 
la région allant de Tehran-Pars au Km 24 de la Route de 
Karadj et de Chemiran au Km 5 de la Route de 
Rey — c'est-à-dire que l'étendue des lotissements ouverts 
dans les régions plus lointaines, sur la Route de Karadj, et 
au-delà de Karadj, sur la route de Saveh, sur la Route de 
Ghom au-delà de Rey, et sur celle de Damavand au-delà 
de Tehran-Pars n'est pas connue. Or, ces lotissements 
éloignés (on en rencontre jusqu'à 60 Km. de Tehran) sont 
nombreux et étendus et font partie de l'extension spécula- 
tive de la capitale elle-même. 

On est donc certain que la mesure des surfaces loties 
non occupées est par rapport à la réalité beaucoup plus 
fortement minorée que ne l'est la mesure des surfaces à 
fonction urbaine. Les données recueillies permettent donc 
de calculer l'ordre de grandeur minimum de la valeur du 
rapport des surfaces d'extension spéculative aux surfaces 
actuellement urbanisées et correspondant à la population 
d'un peu moins de 2 millions d'habitants du grand Tehran 
(de Tehran-Pars au Km 24 de la Route de Karadj et de 
Chemiran à Chahré Rey). 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 219 

Dans un premier temps on classe les surfaces en trois 
catégories : (i) surfaces d'occupation urbaine continue, 
c'est-à-dire surfaces dont toutes les parcelles ont actuel- 
lement une fonction urbaine. On compte donc notam- 
ment dans cette catégorie les régions où les maisons étant 
disposées au centre de grands jardins, toute la surface 
régionale est cependant ainsi occupée (Chemiranat notam- 
ment) ; (ii) surfaces mixtes ou d'occupation discontinue 
dont un certain nombre de parcelles sont vides ; les autres 
occupées : c'est-à-dire surface des lotissements qui ont 
connu un début d'occupation (Narmak, Youssefabad, 
Tehran-Pars, etc.) ; (iii) surfaces loties non occupées ou 
dont aucune ou quasiment aucune parcelle n'est bâtie. On 
a alors : 

(i) Surface d'occupation urbaine continue 12 362 ha 

(ii) Surfaces mixtes 6 637 ha 

(iii) Surfaces loties non occupées 19 687 ha 

En estimant ensuite les parts occupées et non occu- 
pées de chaque lotissement ou part de lotissement de la 
2ème catégorie, de façon à obtenir un décompte général 
en surfaces ayant actuellement une fonction urbaine et 
surfaces d'extension spéculative, on a alors : 

Surfaces à fonctions urbaines 13 284 ha 

Surfaces d'extension spéculative 25 402 ha 

Le rapport des premières aux secondes est de 1 à 1,92. 

Ce rapport est cependant faussé parce que ses deux 
termes ne sont pas exactement comparables. Dans le 
premier on a en effet compté toutes les surfaces au- 
jourd'hui occupées, y compris aérodromes, terrains mili- 
taires, grandes administrations publiques, ambassades, et 
terrains les plus importants occupés par l'Industrie et le 
Commerce (notamment briqueteries, gare et entrepôts 
ferroviaires) ; or (i) certaines de ces surfaces n'augmentent 
pas avec l'extension de la ville (ambassades, administra- 
tions centrales), d'autant que la fonction de quelques-unes 
d'entre elles devient désuète surtout à l'intérieur ou aux 



220 PAUL VIEILLE 

abords même de la ville (casernes et dépôts de l'armée) ; 
par ailleurs (ii) le lotissement et la vente des petites 
parcelles dont les dimensions correspondent à celles de 
l'habitat, ce qui est le cas le plus fréquent, excluent dans 
une large mesure l'usage du sol pour d'autres fonctions : 
non seulement à la limite pour un aérodrome par 
exemple, mais aussi pour des administrations ou des 
entreprises industrielles, si bien que l'extension de ces 
fonctions devra le plus souvent, à moins de changement 
dans le statut juridique du sol, se produire sur d'autres 
terrains que ceux qui ont été lotis jusqu'à présent. 

L'ensemble des terrains actuellement occupés par la 
ville de Tehran se répartit alors approximativement ainsi : 

Surfaces à fonctions « administratives » (administrations publiques, 

ambassades, etc.) et militaires 362 ha 

Aérodromes civils et militaires 900 ha 

Terrains à fonctions industrielles et commerciales (grandes parcelles 

seulement, non compris, notamment, le Bazar) 1 750 ha 

Autres surfaces 10 272 ha 

Total 13 284 ha 

Le rapport de ces « autres surfaces » aux surfaces d'extension 
spéculative est de 1 à 2,4. 

On voit donc que l'extension spéculative correspond 
au minimum à 1,92 fois et au maximum à 2,4 fois 
l'extension actuelle de Tehran. 



Annexe IX 

Permis de construire délivrés par 

la Municipalité de Tehran 

de 1332 (1953-54) à 1338 (1959-60) 

Le nombre de permis de construire pourrait donner 
l'ordre de grandeur de l'activité de la construction et par 
là-même du nombre de parcelles utilisées chaque année. 

Durant les dernières années, la Municipalité a délivré 
les nombres suivants de permis de construire (par- 
vane-yé-sakhteman) : 

1332 (1953-54) 900 

1333 (1954-55) 930 

1334 (1955-56) 800 

1335 (1956-57) 800 

1336 (1957-58) 1 259 

1337 (1958-59) 2 169 

1338 (1959-60) 4 950 

Cependant, en dépit du règlement municipal qui 
prévoit que toute construction nouvelle doit obtenir une 
autorisation, la proportion de propriétaires qui effectuent 
les démarches nécessaires est sans doute faible et par 
ailleurs inconnue. 

Pour l'année 1338 (1959-60) les vérifications opérées 
par la Municipalité auraient permis d'estimer à 10 000 en 



222 PAUL VIEILLE 

chiffres ronds le nombre de chantiers ouverts dans Tan- 
née. On ne peut cependant se permettre d'appliquer aux 
années antérieures la proportion ainsi définie. Toutefois, 
des observateurs spécialisés de l'activité du bâtiment esti- 
ment que l'année 1338 est une année d'activité maximum. 



Annexe X 

Mouvement de la population de Tehran 
Recensements et autres sources 

L'évolution de la population de Tehran n'est pas 
connue de façon très précise. Les deux seules sources a 
priori dignes de confiance sont d'une part, le recensement 
de la population (3) mené par l'Office Central de la 
Statistique Générale (Edaré-yé-Kolé Amaré Omoumï) en 
Aban 1335 (novembre 1956) qui donne pour cette an- 
née-là le chiffre de 1512 082 habitants pour Tehran 
même et 1 599 628 pour l'agglomération (4) et, d'autre 



(3) Ministry of Interior - Public Statistics, Tehran, Iran : Census District 
Statistics of the First National Census of Iran, Aban 1335 (novembre 1956), 
Volume II, Tehran Census District, Tehran, juillet 1958, 63 p. 

(4) Cest-à-dire pour l'ensemble des implantations humaines qui, en 1335 
(1956-57), ont des caractéristiques urbaines et sont rattachées à Tehran. Les 
caractères urbains des implantations n'ont pu être mesurés que très sommaire- 
ment, les données statistiques concernant tant la morphologie de la population 
que la morphologie monumentale étant actuellement inexistantes. On a consi- 
déré que l'on pouvait à coup sûr compter dans l'agglomération de Tehran, 
outre la ville de Tehran (dans laquelle l'administration de Statistique a notam- 
ment inclus Naziabad, Djavadieh, Narmak), les unités statistiques suivantes : 
Tadjrich (26 525 habitants), Gholhak et Zargandé (16 793), Rostamabad 
(6 712), Kouye Siman et Saffaïeh (6 633), Darabad et Chahabad (2 041), 
Darband (1 685), Darband Sar (1 148), Darrouss et Saltanatabad (4 421), 



14 



224 PAUL VIEILLE 

part, le sondage mené par le même organisme en automne 
1338 (1959) qui propose le chiffre de 1 706 000 habi- 
tants (5) pour la ville de Tehran {Chahré Tehran). 

Avant le 19ème siècle, la population de Tehran est 
connue par les évaluations des voyageurs. Le relevé de 
celles-ci permet de dresser la liste suivante (6) : 



1627 


15 000 habitants 


(Pietro délia Valle) 


1796 


15 000 habitants 


(Olivier) 


1809 


60 000 habitants 


(Morier) 


1817 


60 à 70 000 habitants 


(Ker Porter) 


1861 


120 000 habitants 


(Brugsh) 



H. Bobeck estime qu'en 1900 Tehran avait 200 000 
habitants et qu'en 1934 elle en avait 360 000 (7). 

Le Bulletin de la Banque Melli (8) se référant au 
Bulletin Statistique de la Municipalité (9) donne pour 
1311 (1932-33) un chiffre de 310 000 habitants. Enfin 
une carte dessinée vers 1337 (1958-59) par les services 
techniques de la Municipalité porte les indications sui- 
vantes au sujet du mouvement de la population (10) : 



Davoudiyeh (1 220), Dezachib (4 914), Dolatabad-é-choaossaltaneh, va Kouré- 
ha (3 820), Emamzadeh Ghassem (2 004), Evin (696), Hachem-abad va Kouré- 
ha (1 853), Madjidiyeh (1 684), Niavaran (1 416), Taracht (1 805), Tehran-Pars 
(151), Vanak (2 025). On a exclu de l'agglomération de Tehran, Chahré Rey 
(22 327) qui représente, au même titre que Karadj par exemple, une unité 
urbaine relativement indépendante. 

(5) Amari az Djamiyaté Iran va Nomové an az salé 1335 ta salé 1338, 
Nachrieh Mahané Amaré Omoumi, N. 8, Azar 1339, pp. 23, 53, (Statistiques de 
la population iranienne et sa croissance de 1335 à 1338, Revue mensuelle de la 
Statistique Générale, N. 8, décembre 1960, pp. 23, 53). 

(6) D'après Von Hans Bobeck, Tehran, tiré à part, pp. 5-24 des Schlern- 
Schriften, 130. 

(l)Idem. 

(8) N. 3, avril 1934. 

(9) Aucune trace n'a été jusqu'à présent relevée ailleurs de ce Bulletin mais 
un décompte de la population aurait été effectué à cette date à l'aide sans 
doute des cartes d'identité. 

(10) Tehran, Carte relevant la densité de la population, non daté. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 



225 



1301 
1318 
1329 
1335 
1339 



(1922-23) 
(1939-40) 
(1950-51) 
(1956-57) 
(1960-61) 



210 000 habitants 
540 000 
989 000 

1 500 000 

2 000 000 



Le dernier chiffre étant sans doute extrapolé à partir de 
la tendance antérieure. 

Sauf les chiffres publiés par la Statistique Générale, 
la méthode d'estimation des données n'est en aucun cas 
connue. Il semble pourtant que les chiffres de 1301 
(1922-23) et de 1318 (1939-40) aient été obtenus par 
deux recensements dont le second aurait porté sur 30 
villes d'Iran. 

L'ensemble des informations réunies est collationné 
dans la liste suivante : 



1006 
1175 
1188 
1196 
1240 
1279 
1301 
1311 
1313 
1318 
1329 
1335 



(1627-28) 
(1796-97) 
(1809-10) 
(1817-18) 
(1861-62) 
(1900-01) 
(1922-23) 
(1932-33) 
(1934-35) 
(1939-40) 
(1950-51) 
(1956-57) 



et pour l'agglomération 

1338 (1959-60) : 

1339 (1960-61) : 



15 000 habitants 

15 000 

60 000 

60/70 000 

120 000 

200 000 

210 000 

310 000 

360 000 

540 000 

989 000 

1512 000 

1 599 000 

1 706 000 

2 000 000 



Faute de contrôle direct de la valeur de ces données, 
confrontons-les à l'histoire de la ville, et voyons comment 
les changements d'orientation dans la progression peuvent 
s'expliquer par les événements survenus : 

Dans les années qui ont suivi l'établissement des 
Kadjars à Tehran, en 1164 (1585-86), l'augmentation 
relative aurait été rapide. Puis, durant un siècle de 1809 à 



226 PAUL VIEILLE 

1922, elle aurait été lente, de 1000 à 2000 en moyenne 
annuelle, plus rapide cependant dans la deuxième partie 
du 19ème siècle à l'époque où les impériaiismes russe et 
anglais installent leur centre de domination à Tehran. 

La période de croissance très rapide débuterait vers 
1305 (1926-27) c'est-à-dire au lendemain du couronne- 
ment de Reza Chah (1304/1925-26) avec la mise en place 
progressive d'un état administrativement et économi- 
quement centralisé qui provoque une forte immigration et 
la croissance de la capitale. 

Dans les deux périodes de 1311-1318 (1932-40) et 
de 1329-1335 (1950-56), les taux d'accroissements au- 
raient été sensiblement les mêmes. Entre elles se situerait 
une période d'accroissement relatif moins intense qui 
pourrait s'expliquer par la guerre et ses suites provoquant 
soit un ralentissement de l'immigration (difficultés notam- 
ment du ravitaillement familial) soit une hausse de la 
mortalité (épidémie, sous-alimentation) sinon une baisse 
de la natalité. 

Les relations observées jusqu'ici entre l'évolution 
estimée de la population et l'histoire politique et écono- 
mique peuvent être tenues pour une vérification indirecte 
grossière des tendances saisies ; mais les chiffres fournis 
par la statistique générale pour 1335 (1956-57) et 1338 
(1959-60) remettent tout en question. Celui de 1338 
marque un fléchissement de la progression par rapport à 
la tendance antérieure dont le dernier repère est constitué 
par celui de 1335. Ce fléchissement est encore plus 
apparent si dans les deux périodes on fait la part de la 
croissance naturelle due à la population en début de 
période et la part de celle due à l'immigration. En 
appliquant au chiffre de 1329 (1950-51) : 989 000 habi- 
tants, le taux de progression naturelle de 2,4 % on obtient 
pour 1335 (1956-57) une population de 1 140 000 habi- 
tants, c'est-à-dire que les surplus dus à l'immigration se 
seraient au cours de ces six ans montés au total de 
368 000 personnes, soit en moyenne 61 000 par an. En 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 227 

appliquant à la population recensée en 1335 (1956-57), 
1 512 000 habitants, le même taux de progression natu- 
relle on obtient, pour 1338, 1 621 000 habitants, c'est-à- 
dire que durant ces trois ans l'immigration aurait apporté 
à Tehran 85 000 habitants nouveaux soit en moyenne 
28 000 par an. Or, on ne voit aucune raison économique 
et sociale d'un tel fléchissement. Au contraire, les années 
1335 à 1338 (1956 à 1959) se situent dans une période 
de prospérité sans précédent de la ville de Tehran. Cette 
période a débuté en 1332 (1953-54) et s'est prolongée 
jusqu'en 1339 (1960-61), elle a été notamment marquée 
par une intense activité de construction et par la création 
de nombreuses entreprises, et donc par une importante 
consommation de main-d'oeuvre nouvelle. 

Si l'on rejette la baisse du taux de progression on est 
conduit à admettre l'une des propositions suivantes : 

a) Le chiffre de 1338 (1959-60) est sous-évalué 

b) Le chiffre de 1335 (1956-57) est surévalué 

c) Un ou plusieurs chiffres antérieurs sont sous- 
évalués 

La deuxième proposition est peu vraisemblable : il ne 
semble pas que la population de Tehran ait été surévaluée 
lors du recensement (11). 

La troisième apparaît la plus plausible, mais elle 
nécessiterait, semble-t-il, une transformation profonde de 



(11) Le cas se serait produit à Chiraz. Les autorités contrôlant le recense- 
ment avaient été incitées à en gonfler le résultat. Celles de Tehran n'ont pas 
cherché à le faire. Par ailleurs, on ne voit pas clairement les motivations qui 
auraient pu pousser les enquêteurs à surnombrer la population, alors qu'on les 
aperçoit dans les affaires de cartes de rationnement par exemple. La population 
évaluée par ce moyen en 1324 (1945-46) était très gonflée ; la fraude était 
pratiquée par la retranscription littérale des ménages d'une rue dans une autre 
rue fictive. Le comportement de la population lors des opérations du recense- 
ment tendrait, au contraire, à la sous-estimation de certaines catégories d'âge. 
(Simmonet, P.A. Rapport sur les statistiques économiques et sociales de l'Iran. 
Paris, 1960, Roneo, 21 pages + Annexes.) Le même facteur ne peut toutefois 
manquer déjouer lors d'un sondage. 



228 PAUL VIEILLE 

la courbe représentative de l'évolution qui désormais 
« collerait » moins bien à l'histoire économique et sociale 
d'autant qu'on devrait éliminer l'hypothèse d'une sous- 
estimation de la population durant les années du règne de 
Reza, la tendance étant alors à la surévaluation. Mais si 
l'on admettait la surévaluation à cette époque on serait 
conduit à admettre que la période de plus grande crois- 
sance de la population de Tehran a été celle de la 
guerre - ce qui apparaît improbable. La courbe obtenue à 
partir d'évaluations pourtant peu sûres est trop belle ! En 
fait, d'ailleurs, la première proposition n'est peut-être pas 
à rejeter. Outre que le sondage laisse une possibilité 
d'erreur aléatoire de l'ordre de 5 % environ, c'est-à-dire de 
85 000 personnes, le plan de sondage a systématiquement 
écarté les populations vivant dans des constructions provi- 
soires ou non terminées de même que celles vivant en 
casernes, hôpitaux, hôtels, maisons de voyageurs, 
etc. (12) ; de plus, l'enquête a été effectuée aux mois de 
Azar (décembre) et Dey (janvier) alors que le recensement 
de 1335 (1956-57) l'avait été au mois d'Aban (novembre), 
or la période d'un mois qui sépare les deux dates serait 
celle du retour des ouvriers saisonniers dans leur pays 
d'origine (13). Ainsi une série de facteurs ont pu se 
cumuler pour provoquer une sous-évaluation du sondage 
par rapport à l'énumération dans des limites géographi- 
ques identiques : celles de la « ville de Tehran » 



(12) En fait, dans l'article cité plus haut, le chiffre de population de 1338 
(1959-60) est donné de la façon suivante : 

Population municipale, 1626 000 hab. 

Population non-municipale (voyageurs, soldats, ouvriers de construction), 
80 000 hab. Cette dernière population étant évaluée à l'aide du sondage ef- 
fectué en province, lequel est, de l'avis même de ses organisateurs, particuliè- 
rement peu sûr. 

(13) C'est du moins ce que l'on affirme à l'Organisation de Statistique. Il 
est cependant certain qu'existent aussi des migrations paysannes d'hiver vers la 
capitale (fabrication des briques, par exemple). 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 229 

Mais bien davantage cette identité des limites géogra- 
phiques est sans doute une cause importante de sous-esti- 
mation si Ton désire non pas mesurer le mouvement de la 
population dans une partie de la ville seulement mais celui 
de la ville elle-même qui progresse davantage par sa 
périphérie que par ses régions anciennement occupées et 
dont le centre tend au contraire à se vider. A vrai dire, 
l'Organisation de la Statistique n'a retenu ni l'une ni 
l'autre des deux options : les limites géographiques rete- 
nues pour la « ville de Tehran » ne sont ni celles de la 
ville à un moment donné, ni celles, changeantes, de 
l'unité urbaine en extension. Les travaux statistiques ont 
été effectués sans que ces notions écologiques de base 
aient été prises en considération. 

La « ville de Tehran » du recensement est constituée 
par l'ensemble de l'aire d'utilisation urbaine continue à 
partir du noyau central. La continuité est cependant toute 
relative si l'on considère par exemple Naziabad, Yousse- 
fabad, Narmak ou même Djavadieh. Par ailleurs les limites 
extérieures des districts de recensement périphériques ne 
sont pas fixées, ce qui correspondrait à une définition 
dynamique de la ville. Et l'on ne nous dit du reste pas si 
le sondage de 1338 (1959-60), qui a porté sur la « ville de 
Tehran » dans ses limites du recensement, a effectivement 
eu lieu soit seulement sur les surfaces urbaniséess en 1335 
(mais comment les aurait-on reconnues ? ) soit, ce qui est 
plus probable, sur ces surfaces augmentées de leur exten- 
sion contiguë. Si tel était le cas, la définition adoptée, 
bien que non formulée, de la « ville de Tehran » s'appro- 
cherait de celle-ci : aire d'extension continue à partir du 
noyau urbain, ce serait donc bien une définition dyna- 
mique mais qui retarderait sur l'événement. En effet, si la 
progression par la banlieue immédiate a été pratiquement 
la seule forme d'extension de la ville dans le passé, ce 
n'est plus le cas depuis l'usage massif de l'automobile et 
des transports en commun, grosso modo depuis 1330 
(1951-52), époque depuis laquelle se sont développés le 



230 PAUL VIEILLE 

Chemiranat, les implantations ouvrières du Sud et d'autres 
implantations à l'Est et à l'Ouest, séparées du corps 
principal de la ville par des zones mortes, mais dont la 
fonction urbaine n'est finalement pas différente des zones 
d'extension plus proches. 

Ce ne serait que dans le cadre de telles précisions 
que l'on pourrait, si l'on avait les plus grandes certitudes 
sur la valeur du chiffre de population évalué à partir du 
sondage, comparer ce dernier chiffre à celui recueilli à 
l'aide du recensement. 

En définitive, à partir des connaissances que l'on a 
de l'évolution de la conjoncture économique et des modi- 
fications de la morphologie urbaine de 1335 à 1340 
(1956-57 à 1961-62), on estimera que l'aire d'extension 
continue à partir du noyau urbain (« ville de Tehran » de 
l'Administration de Statistique) a atteint en 1338 
(1959-60) le chiffre de 1 750 000 et en 1339 (1960-61) 
1800 000 environ à partir de 1512 000 en 1335 
(1956-57), sa progression étant ralentie par rapport à la 
tendance antérieure en raison d'un accroissement plus 
considérable par les banlieues que précédemment. L'agglo- 
mération de Tehran qui comptait 1 599 000 habitants en 
1335 (1956-57) serait alors passée à 1 900 000 en 1338 
(1959-60) et à 2 millions en 1339 (1960-61). On tiendrait 
ainsi compte en même temps d'un certain ralentissement 
de l'accroissement démographique dans l'année 1339 
(1960-61) dû au début de la crise économique dans cette 
année-là. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 



231 



CROISSANCE DE LA POPULATION DE TEHRAN 
(1259-1339 ^ 1880-1960) 

(ECHELLE LOGARITHMIQUE) 



2000.000 




1259 

: 1880-81) 



(1950-51) (1956-5ÎJ) 

1339 

(1960-81) 



Annexe XI 

Ménage et construction - Enquête de la Banque Melli 
sur le coût de la vie en Iran 



A la fin de l'année 1337 (1958-59), la Banque Melli 
a mené une enquête en vue de réviser les bases de l'indice 
du coût de la vie. Un des résultats de cette étude 
concerne le nombre de constructions d'habitations (sakh- 
teman dans le texte persan, structure dans le texte 
américain) comportant un, deux, trois et quatre, cinq et 
plus logements (Maskan, dwellings) c'est-à-dire habités par 
un, deux, trois et quatre, cinq et plus ménages (khanévar, 
family) (14). 

Pour la ville de Tehran, pour 100 constructions 
d'habitation on a : 



Constructions comportant un seul logement 27,5 % 

deux logements 22,7 % 
trois et quatre logements 22,3 % 
cinq logements et plus 19,2 % 
de un à quatre logements et 
un ou plusieurs locaux pro- 
fessionnels 8,3 % 



(14) Texte américain : Bank Melli Iran, Tenure, Number of Rooms, and 
Type of Structure in SI Cities of Iran (Azar-Bahman 1337 - novembre 
1958-janvier 1959). 



234 PAUL VIEILLE 

Le nombre estimé de logements ou de ménages 
s'élevant au total au chiffre de 350 000. A partir de ces 
données, il est possible d'obtenir une évaluation du nom- 
bre actuel de constructions et du nombre de constructions 
correspondant en moyenne à 100 ménages. 

On admet que les constructions comportant de un à 
quatre logements et un ou plusieurs locaux profession- 
nels se distribuent comme les constructions ayant de un à 
quatre logements. On a alors : 

Constructions comportant un seul logement 30,7 % 

deux logements 25,3 % 

trois et quatre logements 24,8 % 

cinq logements et plus 19,2 % 

La répartition des trois derniers chiffres rappelle la loi de 
Pareto. 

On a donc réparti les constructions des deux der- 
nières rubriques la première entre les constructions de 3 
et les constructions de 4 logements, la deuxième entre les 
constructions de cinq, six, sept, huit, neuf et dix loge- 
ments de manière à ce que la courbe obtenue soit du 
type de celle correspondant à la loi de Pareto — c'est-à- 
dire de manière que sur papier logarithmique les droites 
correspondant aux deux distributions soient de même 
pente. Dans ces conditions on obtient la distribution 
suivante : 

Constructions comportant un seul logement 30,7 % 

deux logements 25,3 % 

trois logements 1 5 ,4 % 

quatre logements 9,4 % 

cinq logements 5,5 % 

six logements 4,1 % 

sept logements 3,2 % 

huit logements 2,5 % 

neuf logements 2,1 % 

dix logements 1 ,8 % 

Au départ, on a ignoré les constructions comportant 
plus de 10 logements — qui sont rares ; en fait, la distri- 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 



235 







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4 5 6 7 8 9 10 

NOMBRE DE LOGEMENTS PAR CONSTRUCTION 



236 PAUL VIEILLE 

bution montre que leur proportion serait de toute façon 
faible et modifierait peu la série proposée. 

A partir de celle-ci et en tenant compte du nombre 
total de logements, on peut évaluer le nombre, à Tehran 
(en 1338/1959-60), de constructions ayant pour tout ou 
partie une fonction d'habitation : il s'élèverait à 118 044, 
c'est-à-dire que 100 ménages y habiteraient 33,7 construc- 
tions. 

La taille moyenne des ménages dans la ville de 
Tehran étant 4,1 d'après le recensement de 1956, on voit 
que 100 000 habitants seraient logés dans 8 226 construc- 
tions. Etant donné qu'il y a, dans une large mesure, 
identité entre le nombre de constructions et le nombre de 
parcelles de propriété sur lesquelles elles sont construites, 
on dispose ainsi de l'ordre de grandeur du nombre de 
parcelles nécessaires pour une augmentation de population 
de 100 000 habitants en admettant le maintien dans 
l'avenir des normes habitationnelles de l'année 1337 
(1958-59). 

L'enquête de la Banque Melli aboutit cependant à 
une évaluation du nombre de ménages de Tehran qui 
paraît sous-estimée, puisque 350 000 ménages correspon- 
draient, d'après la taille moyenne des ménages à Tehran, 
à 1 435 000 habitants alors que ce chiffre est inférieur à 
la population de Tehran résultant du recensement de 
1335 (1956-57) : 1 512 000 habitants. 

Par ailleurs, cette enquête n'a porté que sur Tehran 
même et sa banlieue Est, à l'exclusion des banlieues Nord 
(le Chemiranat dans son ensemble), Sud (Kouye-Siman et 
Saffaïeh) et Ouest (Taracht, etc.) ; dans la perspective 
où se situe la présente étude, il n'est pas possible de 
séparer les banlieues de la ville elle-même puisque celle-ci 
s'accroît justement par celles-là ; or, comme on l'a vu, on 
peut estimer la population de l'agglomération de Tehran à 
1 900 000 en 1338 (1959-60) et à deux millions en 1339 
(1960-61) (voir annexe X). Si donc l'on extrapole les 
résultats obtenus précédemment à une population de 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 237 

deux millions d'habitants, on obtient un nombre de 
constructions à usage d'habitations de 164 520. 

Ce chiffre constitue cependant une estimation mini- 
mum. En effet, on est assuré que dans les régions exclues 
du domaine de l'enquête de la Banque Melli le nombre 
des ménages par construction est en moyenne plus faible 
que dans la ville ; le Chemiranat est une zone résidentielle 
aisée qui englobe toutefois des îlots plus populeux, soit 
urbains, soit agricoles. 

A supposer donc que le Chemiranat qui comptait, en 
1335 (1956-57), 43 318 habitants se soit accru à 100 000 
habitants en 1339 (1960-61), ce qui paraît une hypothèse 
maximum, et que ces 100 000 habitants soient logés à 
raison d'un ménage par construction, ce qui est encore 
une hypothèse maximum, il faudrait ajoutera l'estimation 
précédente du nombre de constructions correspondant à 
deux millions d'habitants pour l'agglomération de Tehran, 
16 164 constructions. 

On voit donc que le nombre de constructions à 
usage total ou partiel d'habitation de l'agglomération de 
Tehran (telle qu'elle a été définie à l'annexe X) doit être 
compris en 1339 (1960-61) entre 164 000 et 181 000 (en 
chiffres ronds). 



Chapitre Troisième 

STRUCTURE ET FONCTION 
DU MARCHE 



Un marché est la rencontre d'une offre et d'une 
demande, c'est-à-dire un rapport social où les protago- 
nistes, individus et catégories sociales qu'ils forment, entre 
conditionnés, dans leur conduite et dans les besoins qu'ils 
expriment, par la place qu'ils occupent dans la société et 
par l'organisation du marché. La société est ainsi impli- 
quée dans le marché des terrains : elle l'est encore dans le 
sens que la spéculation comme activité sociale est l'effet 
d'une organisation socio-économique globale et a des 
effets sur la société tout entière, dans ses dimensions 
économiques, sociales et écologiques. Produit de la so- 
ciété, le marché des terrains la transforme. 

Dans les pages qui viennent on traitera des quatre 
points suivants : les catégories d'agents du marché et leur 
façon de s'y situer, l'organisation du marché ou organi- 
sation des rapports entre catégories d'agents, la fonction 
du marché dans la société iranienne, le marché, la société 
urbaine et l'Etat. 

Ces développements ont trait, en dehors de quelques 
rappels historiques, à la situation des années 1332-1339 
(1953-54/1960-61). 



240 PAUL VIEILLE 

I. LES PROTAGONISTES DU MARCHE 

Les catégories d'agents distingués par leur rôle sur le 
marché ne sont autres que les catégories socio-profession- 
nelles de la société urbaine. Ou, plus exactement, il existe 
entre les deux classifications une parenté générale qui 
n'exclut sans doute ni certains chevauchements ni cer- 
taines restrictions dans les recoupements. Si les choses en 
gros sont claires, les détails ne sont cependant pas con- 
nus ; il est en effet difficile (pratiquement impossible) 
d'estimer avec quelque précision l'importance et la com- 
position de chaque catégorie d'agents de même que sa 
puissance et son activité qui pourraient être mesurées, la 
première par la surface et la valeur des terrains qu'elle 
détient aux différents moments de l'histoire, la se- 
conde par le nombre de transactions qu'elle effectue au 
cours d'une unité de temps. Les dossiers de l'Enregistre- 
ment sont actuellement, en raison de leur complexité, une 
source inaccessible à la recherche statistique, seul un 
cadastre exécuté selon des techniques modernes permet- 
trait de réunir des informations précises sur les questions 
évoquées. Même en ce qui concerne le secteur apparem- 
ment le plus facile à explorer, celui des grandes proprié- 
tés, il n'est pas possible de se fier aux renseignements que 
peuvent fournir les informateurs, non seulement parce que 
ces derniers ne peuvent habituellement pas préciser les 
limites des domaines, mais surtout parce que, le plus 
souvent, ceux-ci ont été ou bien partagés entre héritiers, 
ou bien lotis sans que l'on puisse dire qui en détient 
maintenant les parts et quelle proportion s'en trouve 
encore dans les mains du propriétaire originel. 

Le comportement sur le marché des différentes caté- 
gories d'agents est un thème lui aussi, mais, pour d'autres 
raisons, difficilement accessible à la recherche sinon indi- 
rectement. Des informations nombreuses et concordantes 
ont pu être réunies de cette façon à propos des grands 
propriétaires. Etant donné leur nombre réduit, il n'y a 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 241 

d'ailleurs pas ici de problème statistique. Il n'en va pas de 
même au sujet des agents petits et moyens du marché, les 
informations recueillies qui les concernent sont donc 
moins sûres. 

C'est sous ces réserves que l'on va analyser la popu- 
lation qui intervient sur le marché des terrains de Tehran : 

1 - Le changement de dynastie et les modifications 
intervenues depuis dans la structure économique et sociale 
du pays ont entraîné le remplacement d'une catégorie de 
grands propriétaires fonciers par deux autres catégories. 

L'affaiblissement — consécutif à l'avènement de Reza 
Chah — du rôle politique et administratif de l'aristocratie 
tehranaise, en tant que groupement social, a déterminé un 
amenuisement parallèle de sa puissance économique. Vers 
1920, les terrains compris entre les deux remparts apparte- 
naient en grande partie aux familles aristocratiques ; à 
l'extérieur du rempart construit par Nasser-od-din Chah 
elles possédaient encore de nombreux jardins. Au début 
du règne de Reza Chah, époque où elles étaient encore 
influentes, elles se sont en partie approprié, dans les 
circonstances que l'on verra plus loin, les « terrains 
morts » qui entouraient ces jardins. En moins de 30 ans 
elles ont dû céder ces immenses potentialités de fortunes. 
Les règles de l'héritage ont provoqué la division des 
domaines ; ceux-ci, divisés ou non, ont surtout dû être 
vendus. L'aristocrate, en effet, doit dépenser beaucoup ; 
son rôle dans la société l'exige, il doit recevoir, tenir table 
ouverte, entretenir une maison importante, il doit être 
secourable aux pauvres, il doit occuper ses loisirs à 
voyager hors des frontières de son pays. Les activités 
proprement mercantiles lui sont par ailleurs interdites. 

Au temps des Kadjars, lorsque l'aristocratie de Teh- 
ran, appuyée sur la Cour, constituait le personnel diri- 
geant de l'Etat et au travers des groupes claniques son 
personnel administratif, les dépenses somptuaires pou- 



242 PAUL VIEILLE 

vaient être équilibrées par des recettes qui périodiquement 
renouvelaient la fortune et permettaient au groupe social 
de se maintenir économiquement. 

Par ailleurs, dans cette société, économiquement 
stable, l'ambition ne trouvait d'autre voie que l'aspiration 
au statut et au rôle aristocratique. Le grand usurier, par 
exemple, enrichi bien souvent aux dépens des aristocrates 
et désormais largement pourvu en propriétés foncières, 
finissait par se confondre avec la classe dominante par les 
charges qui lui étaient confiées et par le style de vie qu'il 
adoptait. 

Avec le changement de dynastie et l'organisation 
d'une administration centralisée, les sources de revenus de 
l'aristocratie tehranaise disparaissent. Cependant elle main- 
tient son train de vie lié à son rôle, bien plus elle a 
tendance à l'accroître tant en raison de son inactivité 
forcée que des nouvelles occasions de dépenses qui lui 
sont offertes. C'est pourquoi elle vend les terrains qu'elle 
possède autour de la capitale, le plus souvent par grands 
domaines ; ceux-ci tombent dans des « mains plus ac- 
tives » que l'on peut classer en deux sous-catégories : les 
grands commerçants et les aventuriers. 

Les grands commerçants sont originaires du Bazar ou 
des self-made men. Ils se sont adonnés au commerce du 
terrain comme à celui d'une marchandise quelconque. 
Leur activité sur les biens fonciers dépend des profits 
qu'ils peuvent en espérer comparativement à ceux qu'ils 
attendent de l'activité en d'autres secteurs. Ils remplissent 
sur le marché une fonction nécessaire d'« entrepreneurs » 
qui a pour objet de mettre les terrains sur le marché, de 
les commercialiser et qui, si elle ne comporte pas de 
risques importants, exige des vues larges, beaucoup de 
relations et d'influence. Leur activité s'est d'ailleurs com- 
pliquée de 1332 (1953-54) à 1338 (1959-60) au fur et à 
mesure que le marché des terrains se saturait. Si dans les 
dernières années, ils n'hésitaient pas à spéculer sur des 
terrains dont l'intégration à l'aire urbaine était de plus en 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 243 

plus hasardeuse (régions situées au-delà de Karadj, par 
exemple), c'est qu'ils avaient appris à connaître et à utiliser 
les ressorts psycho-sociologiques qui font admettre au 
public que ces terrains ont une valeur : avant de mettre le 
sol en vente, ils conditionnent l'intérêt du public afin de 
recueillir la plus-value. Le sol est de leur part objet de 
calcul économique à courte ou moyenne échéance. 

Leur comportement se distingue ainsi de celui de 
l'aristocrate qui envisageait les biens fonciers comme 
réserve de capital et assurance de rente foncière, comme 
instrument de prestige et moyen de jouissance (jardins des 
banlieues de Tehran) plutôt que comme objet de spécula- 
tion. Cette attitude n'aurait d'ailleurs pas eu d'objet dans 
l'organisation économique et écologique traditionnelle ; 
mais le passé de l'aristocrate et la conception qu'il avait 
de son rôle l'empêchaient de s'adapter à la fonction 
sociale nouvelle du sol, alors que le passé des commer- 
çants les y préparait. En outre le commerçant démesuré- 
ment enrichi par l'accroissement des affaires dans la 
période récente reste regardant à la dépense, il conserve 
l'éthique d'épargne que la tradition du bazar a longue- 
ment façonnée. Il n'a pas l'habitude et ne sait pas 
dépenser. Aussi n'est-il pas tenu de vendre ses terrains 
pour des raisons autres que celles du profit attendu. Le 
commerçant enrichi devient « le capitaliste » dont l'arché- 
type a été fixé par le 19ème siècle européen. 

A côté des commerçants s'est formée depuis la 
seconde guerre mondiale une autre catégorie de grands 
propriétaires fonciers : les aventuriers. En raison même de 
leur statut, ceux-ci se comportent sur le marché de façon 
spécifique ; ils sont coutumiers de l'utilisation des rap- 
ports de force sinon de la force proprement dite et des 
opérations véreuses. Ces pratiques délictueuses engendrent 
parfois un sentiment de culpabilité qui provoque à son 
tour des pratiques compensatrices telles que dons aux 
œuvres de bienfaisance ou construction d'un quartier 
résidentiel réservé aux membres de l'en-groupe provincial 
immigrés à Tehran. 



244 PAUL VIEILLE 

Les grands propriétaires fonciers tehranais actuels, 
quelle que soit la catégorie à laquelle ils appartiennent, ne 
forment qu'un groupe très limité en nombre, une tren- 
taine de personnes au maximum. Cependant, ils détien- 
nent ou ont détenu récemment, avant la vente par lots, la 
plus grande part des environs de Tehran à l'extérieur des 
zones centrales. Les principaux secteurs qui leur échap- 
pent ou leur ont échappé sont Narmak, Youssefabad, les 
terrains militaires d'Abbas-Abad, les environs de la Cité 
Universitaire, les terrains appartenant à la Banque Hypo- 
thécaire aux environs de Naziabad. 

Notons que les différences entre comportements des 
trois catégories ne sont pas aussi rigoureuses que celles 
que l'on a dû dessiner afin de définir des types. Ainsi, 
certains aristocrates ou leurs héritiers ont parfaitement 
réussi leur adaptation aux nouvelles conditions socio-éco- 
nomiques et ne se distinguent pratiquement pas de la 
catégorie des commerçants. Il reste vrai cependant que les 
représentants de l'aristocratie foncière sont aujourd'hui 
pratiquement éliminés des espaces compris dans ce que 
l'on peut appeler le grand Tehran, de Chemiran à Rey et 
de Tehran-Pars à Karadj ; au-delà seulement ils subsistent 
en tant que propriétaires d'importants domaines. Cette 
circonstance explique que dans le langage on différencie 
constamment aujourd'hui les « propriétaires fonciers de 
Tehran » par lesquels on désigne les nouveaux proprié- 
taires, commerçants et aventuriers, des « propriétaires 
fonciers » proprement dits, mots réservés pour désigner les 
personnes, aristocrates ou non, possédant des villages en 
province. 

De même la distinction entre commerçants et aventu- 
riers peut à certains égards apparaître surfaite. Deux types 
de comportement existent appartenant plus proprement 
aux uns et aux autres, mais les emprunts d'une catégorie 
à l'autre sont fréquents. Par exemple, la création de 
sociétés de lotissement et de construction n'est pas le fait 
que des commerçants, et les sentiments, conscients ou 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 245 

non, de culpabilité et leurs effets sur le comportement ne 
se rencontrent pas seulement chez ces derniers ; on les 
retrouve parfois sous des formes à peine différentes chez 
des commerçants dont le respect des règles établies est 
cependant exemplaire. 

L'activité des grands propriétaires actuels consiste 
donc à diviser de grands domaines en lots, à en faire 
monter le prix et à en organiser la vente. On explicitera 
plus loin, en étudiant l'organisation du marché, les détails 
de cette activité. 

2 - Les acheteurs de lots individuels ou de taille 
moyenne peuvent être distingués en catégories dont le 
comportement sur le marché est directement lié à leur 
situation socio-professionnelle. Toutes cependant, avec 
plus ou moins d'intensité selon les possibilités et les 
modèles culturels, spéculent sur l'augmentation du prix du 
sol et cherchent à en tirer des profits. 

Parmi les agents les plus actifs du marché, se situent 
les grands fonctionnaires civils et militaires. Ils disposent 
des moyens nécessaires à cette activité : relations, compé- 
tences, informations, temps, capitaux. Ces derniers sont 
cependant de moyenne importance ; aussi ne peuvent-ils 
se permettre de grandes opérations des catégories précé- 
demment analysées. Ils spéculent à court terme, achetant 
pour revendre soit des parcelles d'importance moyenne 
qu'ils lotissent, soit les lots individuels présentés sur le 
marché. Ils dispersent les achats de façon à répartir les 
risques. Par ailleurs, quelles que soient les motivations, les 
raisons de prestige, l'établissement de leur crédit, les 
besoins, ils sont amenés à dépenser beaucoup, une propor- 
tion de leurs profits plus considérable que celle des grands 
commerçants analysés précédemment et des commerçants 
moyens qui ne se rapprochent d'eux que par le genre 
d'opérations effectuées. Les commerçants moyens en effet 
ne sont pas adaptés à la spéculation ; traditionnellement 



246 PAUL VIEILLE 

ils n'achètent du terrain, des villages, que dans le but 
d'asseoir leur crédit, c'est-à-dire qu'ils n'y placent qu'une 
partie minime de leurs capitaux. Mais avec les change- 
ments intervenus dans les conditions du commerce exté- 
rieur ils ont été amenés à chercher des emplois pour des 
capitaux circulants inactifs ; à l'image des grands commer- 
çants, aventuriers et hauts fonctionnaires, ils ont cru 
pouvoir trouver des emplois lucratifs dans la spéculation 
foncière sans distinguer bien souvent le terrain urbain du 
terrain agricole, et reportant sur le premier l'image physio- 
cratique de source de valeur. 

Enfermés dans le Bazar, dans son organisation et ses 
modèles de conduite traditionnels, ne disposant ni des 
informations ni des moyens d'action des catégories 
précédentes, ils sont demeurés sur le marché des jouets 
promis aux déboires, car les opérations sur le terrain 
urbain ne sont profitables que si l'on connaît, ou si l'on 
peut diriger l'extension urbaine, ou si l'on peut condition- 
ner la demande spéculative des catégories de petits ache- 
teurs. 

Les propriétaires fonciers de province constituent 
une troisième grande catégorie d'acheteurs de lots indivi- 
duels ou de moyenne importance. Leur place sur le 
marche est liée aux motifs qui les attirent à Tehran. Ils y 
viennent d'abord en vue d'y dépenser la rente foncière et 
d'y effectuer les démarches administratives nécessaires à la 
gestion de leurs domaines. Ils constituent alors une popu- 
lation importante de consommateurs réels de terrain, dans 
la mesure où pour s'établir à Tehran, ils occupent des 
parcelles à la fois nombreuses, étendues et bien situées. 
Mais dans la période récente ils viennent aussi à Tehran 
parce qu'évincés ou menacés par la loi de redistribution 
des terres, ils y cherchent de nouvelles activités et un 
refuge pour leurs capitaux — à moins qu'ils ne soient tout 
simplement attirés par le taux de profit plus élevé des 
capitaux fonciers à Tehran qu'en province: Dans ces cas, 
ils sont acheteurs de lots moyens. Mais, d'une façon 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 247 

générale, ils n'achètent pas pour revendre à court terme, 
ils font des placements et attendent l'occasion favorable 
pour la vente, ils ne sont pas très actifs sur le marché et, 
comme les commerçants moyens, n'en maîtrisent pas le 
fonctionnement. 

Ces trois catégories — grands fonctionnaires, commer- 
çants moyens, propriétaires fonciers de province — consti- 
tuent en quelque sorte les « intermédiaires » du marché 
entre les « créateurs » du sol urbain et les « consomma- 
teurs » : fonctionnaires moyens, cadres administratifs et 
techniques, petits commerçants et artisans, correspondant 
d'une façon générale aux catégories moyennes de la 
société. 

Cette population est sans doute peu active sur le 
marché mais son action est prépondérante en raison de sa 
masse. Ses motivations sont différentes de celles des 
populations précédentes, il s'agit certes souvent de s'assu- 
rer des revenus supplémentaires, mais davantage et plus 
fréquemment de prévoir l'établissement des enfants (et 
plus la prévoyance est longue, plus son coût est réduit) et 
de placer les économies en valeurs « réelles » qui en aucun 
cas, pense-t-on, ne sauraient perdre leur valeur d'échange. 
C'est la recherche de la sécurité plus que celle des profits 
qui anime cette catégorie. Certes qu'une « bonne occa- 
sion » de vente se présente, et elle est saisie. Bon nombre 
de représentants de cette catégorie sociale pratiquent ainsi 
depuis la guerre une sorte de saut de puce, achetant les 
parcelles, les bâtissant, les revendant lorsqu'elles sont 
chères et s'établissant à nouveau sur des parcelles bon 
marché plus éloignées du centre, tenues en réserve. Si l'on 
a besoin d'argent frais on préfère hypothéquer le terrain 
possédé auprès d'une banque qui, selon les cas, délivrera 
de 50 à 80 % de la valeur au moment de l'opération. 
L'hypothèque pouvant d'ailleurs être une opération très 
profitable, on en verra plus loin le mécanisme. 

Une grande activité sur le marché est de toutes 
façons au-dessus des compétences et des moyens des 



15 



248 PAUL VIEILLE 

classes moyennes inférieures. Le comportement dominant 
est celui de la conservation au moins momentanée de la 
parcelle et éventuellement de son utilisation passagère. Le 
lot de terrain est en somme pour ces couches sociales une 
obligation à valeur indexée assortie d'un taux d'intérêt 
moyen élevé, et pouvant être l'objet d'un tirage au hasard 
multipliant la mise de fond. 

A ces populations intermédiaires autochtones il con- 
vient d'ajouter les populations provinciales de même sta- 
tut qui achètent des lots lors de leur immigration, en vue 
de celle-ci ou seulement afin d'effectuer un placement ; le 
cas le plus symptomatique étant celui des fonctionnaires 
moyens de province prévoyant une nomination dans la 
capitale qui couronnerait leur carrière et achetant à 
Tehran un lot de terrain permettant de parer à cette 
éventualité. 

L'accord des prêts hypothécaires sans discrimination 
géographique favorise ces tendances des populations pro- 
vinciales (1). Celles-ci ont en effet avantage à gager les 
emprunts sur des terrains de Tehran où le taux annuel 
moyen de la plus-value est plus élevé. 

Les populations ouvrières et de petits employés 
interviennent faiblement sur le marché du terrain relati- 
vement à l'énorme potentialité de demande qu'elles dé- 
tiennent et elles y interviennent surtout indirectement. 
Sans doute n'ignorent-elles pas la spéculation, et l'on peut 
par exemple rencontrer des plantons de Ministère qui 
couramment font des opérations de vente et d'achat et en 
tirent des ressources sans commune mesure avec leur 
revenu professionnel dans l'administration ; le cas est 
cependant rare, plus fréquent est celui des ouvriers et 
employés qui, au prix de privations économisent la 
somme qui, pensent-ils, leur permettra d'acquérir enfin, la 



(1) Toutes les banques pratiquent ainsi, les banques d'Etat aussi dans les 
prêts qu'elles accordent à leurs employés. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 249 

minuscule parcelle où ils rêvent de construire une « mai- 
son individuelle ». Ceux-là aspirent et s'identifient aux 
classes moyennes et y parviennent parfois. Mais, dans leur 
grande majorité, ouvriers et petits employés ne peuvent 
économiser. Une partie importante de leurs ressources 
doit être réservée au loyer. Comme ils n'ont jamais 
rien possédé en fait de biens immobiliers, ils sont réduits 
à la condition de locataire, dont ils ne peuvent, à cause 
du prix des loyers, espérer sortir. Ils occupent ainsi 
d'abord les zones résidentielles les plus anciennes de la 
ville, celles qu'abandonnent les populations plus aisées, 
dont le départ est accéléré par leur invasion. Par ce biais, 
ils accroissent la demande de terrains des autres couches 
socio-professionnelles. Ils occupent aussi les quartiers les 
moins bien situés (anciennes carrières) ou construits à leur 
usage (Djavadieh, Naziabad). Cependant, dans un cas 
comme dans l'autre, leur effet sur la demande définitive 
de terrains est réduite du fait de deux circonstances. 
D'une part ils habitent à raison d'un ménage par pièce, 
alors que les maisons qui leur sont abandonnées étaient 
habitées par un seul groupe familial et que le modèle 
actuel d'occupation des maisons dans les autres catégories 
sociales est aussi unifamilial. D'autre part les maisons 
récemment construites à leur intention sont de taille plus 
réduite que celles réservées aux populations de revenus 
supérieurs. 

L'accroissement du noyau administratif et commer- 
cial de la ville provoque l'apparition d'un autre type de 
besoins en terrains. Il y a ici demande de parcelles 
anciennement occupées, qui doivent être débarrassées de 
leurs constructions avant que des immeubles modernes 
soient élevés, et demande secondaire induite de parcelles 
nouvelles sous l'effet du glissement de surfaces centrales 
de la fonction résidentielle ou semi-résidentielle à la 
fonction de noyau urbain. La première demande est 
constituée par de grandes sociétés, par des administrations 
d'Etat (la part de celles-ci est sans doute au total relati- 



250 PAUL VIEILLE 

vement réduite) ou par de grands constructeurs privés 
désirant répondre aux besoins des organismes précédents. 
En partie, du reste, les grands constructeurs privés sont les 
mêmes personnes que celles classées précédemment dans 
la catégorie des grands propriétaires fonciers tehranais 
actuels. 

A une autre échelle, les petits entrepreneurs 
(mé'mar) occupent sur le marché des terrains une position 
analogue à celle des constructeurs. Ils escomptent une 
demande de bâtiments d'habitation et spéculent à court 
terme sur l'augmentation du prix du terrain lorsque 
celui-ci passe de l'état non-bâti à l'état bâti. L'opération 
type du petit entrepreneur dépourvu de capital consiste à 
acheter des parcelles de terrain à tempérament, à acquérir 
des matériaux de construction à crédit, puis, lorsque le 
bâtiment, ordinairement une maison d'habitation, est ter- 
miné, à vendre et rembourser ses dettes en conservant un 
profit élevé. Au cas où ils ne trouvent pas d'acheteurs 
immédiats, les mé'mar empruntent à des usuriers et 
liquident leurs débits. Etant en général illettrés, ils s'assu- 
rent le concours de notaires qui effectuent toutes les 
démarches nécessaires. 

3 - Entre acheteurs et vendeurs, les courtiers, sous 
forme d'agences immobilières, forment une population 
non-spécialisée, flottante, parfois directement dépendante 
d'autres catégories sociales, parfois « libre » et organisée 
sur le modèle du commerce de détail. 

Les agences immobilières (Bongah Mo'amelate Melki) 
au nombre de 1 100 environ pour la ville de Tehran et ses 
banlieues immédiates (Chemiran, Chahré Rey, Karadj ex- 
clus) (2), font vivre un personnel nombreux. Chacun 



(2) Enquête de l'Institut d'Etudes et de Recherches Sociales 
(1339/1960-61). Ville de Tehran: 964 agences, Narmak et Tehran. N. 59, 
Youssefabad : 21, Amirabad : 1, Djavadieh : 26, Naziabad : 46, soit au total 
1 113. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 25 1 

utilise, de façon permanente de 3 à 4 personnes (un ou 
deux « patrons », un ou deux employés chargés des 
démarches secondaires) ; de plus, chaque boutique est le 
centre d'un réseau d'informateurs cherchant à rabattre les 
offres et les demandes et prélevant leur part des commis- 
sions. 

Les revenus des agences proviennent de quatre sour- 
ces principales. Elles touchent une commission de 2 % sur 
les transactions de terrains (bâtis ou non bâtis) qui 
s'effectuent par leur intermédiaire, à moins que l'opéra- 
tion ne soit très importante, auquel cas le montant de la 
commission est fixé par accord. Sur les locations, la 
commission se monte à 20 jours de loyer, la moitié payée 
par chacun des deux contractants. Les agences prélèvent 
encore une commission de l'ordre de 4 % sur les prêts 
hypothécaires passés grâce à leur concours. Enfin, dans la 
mesure où elles s'occupent de transactions sur les fonds 
de commerce, elles prélèvent encore une commission sur 
le montant. 

Une minorité d'agents, les plus importants ne sont 
que les mandataires intéressés de grands et moyens pro- 
priétaires de terrains, commerçants et fonctionnaires, dési- 
reux de contrôler l'écoulement de leurs biens fonciers 
dans les meilleures conditions. Ceux-ci gagnent largement 
leur vie et sont à l'abri des aléas du marché ; en cas de 
ralentissement des affaires, ils sont assurés de maintenir 
leur niveau de revenu ou d'être recasés par leurs protec- 
teurs. 

Le plus grand nombre des agents au contraire sont 
des commerçants « indépendants » parfois pourtant en 
relations d'affaires suivies avec des spéculateurs moyens. 
Ils se sont installés dans ce secteur commercial au cours 
de la rapide croissance du nombre des transactions et des 
prix durant les années 1332-1337 (1953-54/1958-59). 
Sans tradition dans cette activité, ils s'y sont intéressés en 
raison des possibilités de gains qu'elle offrait et de la 
faiblesse de l'offre d'emploi dans d'autres secteurs. Ceux 



252 PAUL VIEILLE 

qui ont fait fortune (ils ne représentent qu'une proportion 
infime), se sont directement engagés dans la spéculation 
sur les terrains ou dans le prêt hypothécaire ; ceux qui 
n'ont que réussi ont abandonné les petites opérations, 
tandis que les moins favorisés, les plus nombreux, s'occu- 
pent de toutes les affaires qui peuvent leur être confiées 
et particulièrement des locations, opérations longues, coû- 
teuses et ennuyeuses (3). Avec la crise, les agences sont 
devenues les intermédiaires des opérations de troc de 
terrains, les plus puissantes s'arrangent pour en faire des 
opérations très profitables. 

Le nombre des agences varie avec la conjoncture sur 
le marché des terrains. Il s'est élevé jusque vers le milieu 
de 1337 (1958-59) et tend à baisser lentement depuis : 
selon le capital accumulé, les agences se convertissent en 
magasins de standing plus ou moins élevé, des articles de 
luxe aux fruits et légumes. 

Les agences de terrains sont comme beaucoup d'au- 
tres commerces de Tehran écologiquement distribuées en 
« bourses », c'est-à-dire en groupes locaux de concurrence. 
Les bourses s'installent de préférence aux abords des 
grandes avenues. Le plus grand nombre se localise comme 
le commerce quotidien à l'intérieur des zones résiden- 
tielles de grande densité et plus particulièrement sur les 
grands axes de communication qui mènent de ces zones 
aux zones d'extension spéculative. 

On rencontre en outre un certain nombre d'agences 
aux abords du noyau urbain qui sont du reste spécialisées 
dans les transactions sur les fonds de commerce et 
d'autres, aux centres des secteurs d'extension spéculative 
lorsque ceux-ci connaissent déjà un certain développe- 
ment. On en trouve, par exemple, à Narmak (une tren- 



(3) On pourrait encore distinguer les nouveaux agents des anciens. Ces der- 
niers marqués bien souvent par la morale commerciale traditionnelle se gardent 
des opérations que l'on décrira plus loin. Dans l'ensemble, ils ne font pas 
fortune. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 253 

taine d'agences au total) mais point sur les grandes régions 
de lotissement de l'Ouest qui sont encore désertes. Il 
existe une relation entre la localisation de la bourse et son 
domaine d'activité. Pour des raisons de commodités de 
communication, chaque bourse s'intéresse davantage aux 
lotissements et parcelles situés aux environs ou dans le 
prolongement de l'avenue où elle est située. Ainsi toutes 
les bourses allongées le long de l'ancienne Route de 
Chemiran traitent des terrains situés de part et d'autre de 
l'avenue. 

Entre bourses ou, plus exactement, entre agences 
appartenant à des bourses éloignées les unes des autres 
s'instituent des rapports de collaboration — jamais entre 
agences d'une même bourse qui ne sont solidaires que 
dans la concurrence. Cette collaboration, qui ne va pas 
sans difficultés, met en relation soit deux agences d'un 
même axe de communication dont l'une, proche des 
zones résidentielles, est davantage en contact avec la 
clientèle et l'autre, située au centre d'un secteur d'exten- 
sion, connaît mieux les parcelles offertes et leurs ven- 
deurs, soit deux agences disposées sur des axes de commu- 
nication différents et ayant en conséquence des compé- 
tences géographiques différentes. Chaque agence appar- 
tient ainsi à deux réseaux de relations, l'un local de forme 
concurrentielle, l'autre urbain de forme concertée. 

Malgré l'importance des agences immobilières sur le 
marché, et leur rôle dans la croissance des prix, leur 
activité n'a jamais été réglementée ; il n'existe pas pour 
elles comme il en existe pour d'autres professions com- 
merciales d'organisation corporative. Ce fait est sympto- 
matique. Bien que les agences ne constituent pas une 
catégorie dominante du marché, elles en sont une pièce 
nécessaire essentielle, leur absolue « liberté » d'action à 
l'égard du client est nécessaire à l'activité de la spécu- 
lation. 

En changeant de fonction, en passant du stade de 
terrain mort ou de domaine féodal à celui d'aire résiden- 



254 PAUL VIEILLE 

tielle au moins potentielle, la terre, qui par là-même est 
devenue « sol urbain », a changé de mains, passant 
d'abord de l'ancienne aristocratie à la « bourgeoisie » 
nouvelle puis descendant, en se divisant, vers les classes 
moyennes. Seuls les plus pauvres, ouvriers et petits em- 
ployés, sont pratiquement absents du marché et aussi la 
jeunesse, pour autant qu'elle forme, comme il le semble, 
une catégorie sociale distincte dans une société en transi- 
tion. 

Les catégories de protagonistes du marché des ter- 
rains sont ainsi celles-là mêmes de la société globale. Le 
parallélisme n'est pas fortuit puisque, comme on l'a déjà 
signalé, et, comme on y reviendra par la suite, c'est la 
fonction dans la société qui situe les individus sur le 
marché des terrains, puisque ce marché fut, dans un passé 
récent, l'une des principales « activités » de la société 
tehranaise et puisque finalement c'est, dans une certaine 
mesure, l'importance de l'activité sur le marché qui a 
classé les individus dans la société. 

L'analyse de l'organisation du marché va en parti- 
culier montrer les liens structurels existant entre le mar- 
ché des terrains et la société. 

II. L'ORGANISATION DU MARCHE 

Le marché des terrains est un marché de signes 
abstraits. Ce ne sont pas des parcelles destinées concrè- 
tement à l'habitation qui sont échangées mais des valeurs. 
Fréquemment le parcellaire n'est d'ailleurs qu'une indica- 
tion cartographique non reportée sur le terrain. La carte 
précise de la région de Tehran à grande échelle et a 
fortiori le cadastre qu'elle eût rendu possible n'existant 
pas, une opération cartographique de lotissement est 
purement théorique. Ce ne sont pas des biens d'usage qui 
sont l'objet de négociations mais des actes de propriété. 

Dans les milieux d'affaires foncières les « terrains de 
bourse » (zaminé boursi) désignent, en 1339 (1960-61), 
les terrains éloignés au-delà de Karadj, de Tehran-Pars ou 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 255 

de Chahré-Rey. Ces terrains, partagés en lots de 20 à 
30 000 mètres carrés et n'ayant aucune viabilité, sont 
l'objet des spéculations des grands et moyens propriétaires 
fonciers, la demande des petits acheteurs, des « utili- 
sateurs » ne s'étant pas encore manifestée dans ces ré- 
gions. Cette acception apparaît en fait trop restreinte. Les 
« villes » qui s'étendent des portes Ouest actuelles de 
Tehran à Karadj, en sont à peine différentes, la division 
cartographique en petites parcelles a été effectuée, une 
« usine » électrique de faible puissance installée, un puits 
creusé, quelques arbres plantés, mais cet équipement serait 
largement insuffisant si les surfaces intéressées étaient 
effectivement bâties ; il n'a d'intérêt que spéculatif, dans 
la mesure où il est alors possible d'inscrire sur les actes de 
vente que la parcelle jouit de différents éléments de 
viabilité, cette possibilité n'existant cependant que si le 
lotissement n'est pas occupé. Les acheteurs se contentent 
de ce formalisme, car aucun d'eux n'a l'intention pour 
l'instant de bâtir ; et quant à l'avenir, ils spéculent sur 
l'extension de la responsabilité territoriale de la Munici- 
palité. De toute façon, une fois l'acte de vente enregistré, 
il n'y a pas de possibilité réelle de recours en cas de 
défaillance du vendeur. A son tour, cette faiblesse de la 
règle juridique indique que la société urbaine dans son 
organisation officielle ne considère pas le marché du 
terrain dans sa dimension concrète, historique et collec- 
tive, mais seulement comme activité privée n'engageant 
l'avenir ni des individus, ni de la collectivité. 

Le caractère spéculatif du marché engendre son 
abstraction. Mais le caractère spéculatif du marché est 
lui-même provoqué par la croyance en l'augmentation 
indéfinie des prix conçue comme un phénomène naturel 
indépendant du devenir et des décisions de la société 
comme tout. Comment cette aliénation s'est établie, et 
comment elle se maintient, on va le voir en examinant la 
forme des rapports sociaux existant sur le marché. 



256 PAUL VIEILLE 

1 - Le caractère hautement spéculatif du marché est 
dû à son organisation, c'est-à-dire aux rapports entre 
catégories qui y interviennent. 

Sans doute la spéculation est-elle liée à l'existence 
d'un marché libre dans une société en progrès ; et plus 
généralement, abstraitement, la notion de spéculation 
l'est-elle à celle de progrès. 

On a précédemment montré que l'augmentation du 
prix est liée à l'augmentation de la population, et la 
spéculation à la prévision de l'augmentation. On a montré 
aussi que la spéculation n'est pas un fait récent en Iran et 
qu'au contraire elle avait été retardée dans les années 
d'après guerre. Elle n'est pas non plus un fait propre à 
l'Iran. 

Mais on a aussi vu que la spéculation avait très 
largement dépassé les possibilités du marché, relativement 
plus que dans toute période antérieure et ajoutera-t-on 
sans doute davantage que dans d'autres cadres nationaux 
(si l'on se réfère par exemple au cas français). 

Ce que l'on veut dire ici, c'est seulement et précisé- 
ment que cette spéculation effrénée est due à la puissance 
prépondérante et sans contrôle des grands propriétaires 
fonciers tehranais dans les rapports sociaux qui consti- 
tuent le marché et à leur action délibérée. 

Ces propriétaires ne forment pas un groupe dans ce 
sens qu'ils agissent tous individuellement. Cependant des 
statuts comparables dans la société, un ensemble de 
relations et d'affinités en font un milieu homogène qui, 
en dehors de toute entente formelle, agit selon des 
modèles sinon toujours identiques du moins semblables. 

Ils appartiennent à la « classe » dominante, bien que 
peu nombreuse, de l'Etat, connaissent parfaitement les 
lois du marché, et usent de cette puissance et de cette 
connaissance. Ils ne font pas que suivre la conjoncture, ils 
ont une action réfléchie tendant à accentuer le jeu des 
facteurs de hausse des prix ou à freiner celui des facteurs 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 257 

de baisse. Leur puissance sur le marché des terrains ne 
vient que de leur puissance dans l'Etat, non pas direc- 
tement dans son organisation formelle mais indirectement 
par le biais des relations personnelles. Cette puissance leur 
a d'abord permis de s'approprier les terrains morts dans 
les conditions que l'on verra. Surtout elle leur permet, et 
ne permet qu'à eux seuls, de « mettre en valeur » des 
terrains importants quels qu'ils soient, terrains morts ou 
domaines aristocratiques anciens. Ils sont ou assez bien 
informés pour connaître les plans d'aménagement prévus 
par l'Etat et ainsi acheter les terrains au moment où 
personne ne s'y intéresse, ou, davantage, suffisamment 
introduits pour imposer les plans d'équipement qui n'ont 
d'autres fonctions que la « mise en valeur » du terrain et 
qui, du reste, ne seront souvent pas réalisés. 

De plus, ils ont assez de relations pour organiser, 
dans les journaux, sur le ton objectif de l'information, 
une campagne publicitaire permanente qui fait état de la 
progression des lotissements comme s'il s'agissait d'une 
progression réelle de la ville. Ils utilisent ainsi dans leur 
action les causes objectives de l'accroissement du prix des 
terrains, mais vont bien au-delà de ce qui peut être 
raisonnablement prévu. C'est d'ailleurs sans doute cet 
excès même qui différencie la spéculation en Iran de la 
spéculation foncière dans d'autres pays d'économie libé- 
rale. En France, par exemple, la spéculation s'organise 
autour de projets en cours de réalisation ou qui ont 
toutes chances d'être réalisés (Rond-Point de la Défense, 
Gare Montparnasse à Paris, par exemple). La spéculation 
autour de projets fictifs est aujourd'hui l'exception bien 
qu'elle ne l'ait pas toujours été ; à Tehran elle est en 
quelque sorte la règle, il n'y a pas seulement spéculation 
mais pathologie de la spéculation. 

Les grands spéculateurs sont ainsi très actifs ; ils 
« créent » un sol urbain fictif. Mais ils ne demeurent 
spéculateurs que s'ils créent constamment un terrain qui 
s'épuise par la vente. Leur fonction exige qu'ils n'hésitent 



258 PAUL VIEILLE 

pas à avancer toujours plus loin la limite des aires de 
spéculation : à peine ont-ils commencé à rentrer dans 
leurs fonds, grâce à la liquidation de terrains plus proches, 
que déjà ils achètent plus loin et créent ces « terrains de 
bourse » dans le sens étroit du marché. 

Cette opération est la plus profitable de toutes dans 
la mesure où l'augmentation de la plus-value relative par 
unité de durée suit avec le temps une courbe décroissante 
à partir de l'appropriation au domaine de la bourse ; elle 
est aussi la moins risquée dans la mesure où la mise de 
fonds est en général relativement réduite. En même temps 
est imposé un modèle de conduite spéculative. Si la classe 
dominante s'intéresse à des terrains nouveaux, c'est une 
assurance pour les autres catégories sociales que ces 
terrains sont promis à une augmentation prochaine ; ils 
entrent du même coup dans le marché. Même si les grands 
spéculateurs sont critiqués pour leur âpreté au gain, pour 
leur insouciance quant au bien public, etc., nul ne met en 
doute la solidité du marché. Ce que désirent les autres 
catégories sociales, c'est de partager les profits avec les 
grands. 

Il existe en outre une organisation pour créer et 
généraliser le besoin de spéculation. Il s'agit d'abord d'une 
publicité du type de celle qui, par exemple, rend néces- 
saire l'usage des boissons non-alcoolisées. Sinon les pan- 
neaux publicitaires du moins les annonces dans les jour- 
naux et à la radio, les tracts, sont utilisés dans la 
propagande spéculative. Mais celle-ci utilise davantage 
deux réseaux « personnels », dont le premier est constitué 
par les relations personnelles entre spéculateurs (dans le 
sens de grands, moyens, petits spéculateurs) et dont le 
second, le plus efficace, n'est autre que le filet des 
agences immobilières étendu sur la ville. 

L'agent est intéressé à la vente, il est payé à la 
commission ; de plus, il reçoit du lotisseur qui met en 
vente un nouveau terrain une commission supplémentaire, 
afin d'être incité à le lancer sur le marché. Plus l'agent 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 259 

vend, mieux il gagne sa vie. Comme les besoins actuels en 
terrains à bâtir sont couverts, il est amené à vanter les 
possibilités des plus-values. Tous les agents pratiquent de 
la même façon. Le client - la population urbaine — est 
ainsi pris dans une fièvre de spéculation. L'organisation 
écologique des agences accentue l'effet. Dans chaque 
« bourse » locale chaque agent a intérêt à surenchérir sur 
ses voisins pour retenir le client qui compare les avantages 
promis, et à le presser de se décider : demain le terrain 
sera enlevé ou vaudra plus cher. Des « trucs » sont 
couramment employés par les agents pour mieux en faire 
accroire au client tels que présentation de promesse de 
vente (Ghol Nameh) ou d'actes de transaction arrangés 
dans le seul but de montrer l'activité du marché et le 
niveau des prix. Le client passant d'agence en agence est 
rapidement mis en condition par une série de psycho- 
logues praticiens apparemment étrangers les uns aux au- 
tres, qui se relayent pour répéter la même argumentation 
et le situer dans l'univers spéculatif. Il peut hésiter entre 
l'une ou l'autre agence, entre l'un ou l'autre lotissement, 
conserver sa liberté de choisir telle ou telle valeur, il n'est 
plus libre de rester étranger à la bourse des biens fonciers. 
Le client sent qu'il est l'objet d'un jeu mais il n'est pas en 
mesure de l'analyser : il est isolé en face d'une forme 
collective organisée dont la structure lui échappe ; aussi 
accuse-t-il les agences de souffler les prix, alors que le prix 
n'est que le fruit du rapport dans lequel il entre, con- 
ditionné par les agences mêmes dont la fonction sociale 
est d'imposer le besoin de spéculation foncière. 

Au cours des opérations de vente d'un lotissement, 
l'activité des spéculateurs se poursuit en vue de généraliser 
la hausse dans l'espace du lotissement et de l'accélérer 
dans le temps. On a en particulier vu dans l'étude de la 
formation du prix du sol que les facteurs suivants inter- 
viennent : équipement collectif, nombre de parcelles déjà 
vendues dans le voisinage, nombre de parcelles déjà 
occupées, et personnalité des acheteurs ou occupants de 



260 PAUL VIEILLE 

ces parcelles. Les grands propriétaires qui connaissent ces 
mécanismes les utilisent pour forcer la marche des prix. 
Mais cette utilisation réelle ne repose que sur des fictions : 
réalisations d'équipements symboliques ou de plans 
symboliques d'équipement, mise en vedette de projets 
officiels irréels, présentation de cartes parcellaires truquées 
sur lesquelles ne demeurent libres qu'un nombre restreint 
de lots, inscription sur les lots fictivement vendus de 
noms de personnalités en vue, construction de maisons 
virtuellement habitées par des personnages importants. 
Eventuellement sont encore organisées des visites offi- 
cielles qui permettent d'affirmer l'intérêt porté par le 
pouvoir au lotissement. L'engouement du public monte, le 
lotisseur hausse les prix en même temps ; une fois la 
période de la première ruée passée, les prix résistent à la 
baisse, même relative — c'est-à-dire à la baisse par rapport 
au prix que devrait atteindre le terrain en ajoutant à la 
valeur d'achat la plus-value moyenne. Grands et petits 
propriétaires de biens fonciers se basent en effet sur les 
prix passés pour évaluer les prix présents. La croyance en 
l'augmentation provoque l'augmentation effective du prix. 
C'est elle qui soutient le marché. Celui-ci devient-il moins 
actif, ce n'est pas que la croyance est fausse, mais que 
l'« Etat » a employé des moyens malhonnêtes pour le 
briser. En fait, l'Etat est resté passif devant la crise des 
terrains ; mais les grands spéculateurs désirent se décharger 
de leurs responsabilités et cherchent à utiliser les fonds 
publics pour relancer la spéculation. 

Sur ce marché pathologique, l'escroquerie relève de 
pratiques à peine différentes de celles « normalement » 
employées. Le tort de l'escroc est de ne pas s'abriter 
derrière l'écran collectif pour transformer son action en 
phénomène. Le schéma est fondamentalement le même. 
Un lotissement, par exemple, est lancé sous forme de 
société par actions, et à grand renfort de moyens publici- 
taires directs « non-personnels ». Une hausse très rapide 
des cours est organisée par un réseau d'agents rémunérés 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 261 

qui assiègent les guichets de banque puis achètent et 
revendent les actions au profit du spéculateur. Une fois 
les plus-values spéculatives encaissées, les réalisations tar- 
dent et ne correspondent pas aux promesses. Les cours 
s'effondrent au-dessous de la mise à prix. 

Les processus qui ont été évoqués et par lesquels la 
spéculation est imposée comme comportement social tien- 
nent à la structure du marché des terrains liée à la 
structure de la société dans son ensemble. A côté d'eux 
on distingue des stimulants de ce même comportement 
tels que les ventes à crédit et les prêts hypothécaires. On 
traitera particulièrement de ces derniers. On y voit en 
effet comment une institution qui a ordinairement un rôle 
dans la production et l'accroissement des biens de con- 
sommation immobiliers mis à la disposition de la popu- 
lation urbaine est déformée par la structure sociale dans 
laquelle elle fonctionne. 

2 - Les prêts hypothécaires favorisent l'accélération des 
opérations spéculatives. Par leur intermédiaire des instan- 
ces économiques décisives de la nation et des couches plus 
importantes que celles qui participent directement au 
marché des terrains sont liées à son activité. 

L'hypothèque des terrains est une pratique très ré- 
pandue. Il est remarquable, bien qu'il soit difficile dans 
l'état actuel des observations de préciser la signification 
de cette comparaison (4), que le nombre d'hypothèques 
contractées dans l'année soit plus élevé que les transac- 
tions sur les terrains bâtis et non-bâtis. Il est cependant 
certain qu'une très grande partie des parcelles bâties et 
une proportion moins importante des parcelles non-bâties 



(4) Les hypothèques se succèdent facilement, elles s'« échangent ». Il est, 
semble-t-il, fréquent de contracter un emprunt hypothécaire privé à taux élevé 
et de courte durée dans l'attente d'un prêt hypothécaire délivré par une banque 
à taux plus faible. Sur le nombre des hypothèques voir chapitre II, Annexe III. 



262 PAUL VIEILLE 

sont hypothéquées. L'extension du fait provient de l'inté- 
rêt considérable que le propriétaire y trouve. 

Les banques d'Etat consentent des prêts hypothé- 
caires à 4% à leurs employés (5) dont le nombre est au 
total pour l'Iran de l'ordre de 12 000. A l'exception de la 
Banque Melli, les banques d'Etat et la Banque Hypothé- 
caire en particulier prêtent, en principe à tous les deman- 
deurs (6), au taux de 8 % (commission en sus), les ban- 
ques privées prêtent à 1 1 % et les particuliers à un taux 
variable de 18 à 27%, se montant en moyenne à 24 % ; 
le taux effectif dépasse toutefois largement, en raison des 
frais annexes, le taux déclaré (7). 

La plus-value foncière s'établissait en moyenne, au 
cours des dernières années, à 25 % par an. Ainsi un 
propriétaire qui, par exemple, engageait la moitié d'un 
bien immobilier à 8 % et utilisait la somme prêtée dans 
une nouvelle opération foncière, obtenait sur l'ensemble 
de la valeur du bien mis en gage un profit net annuel de 
33 %. Selon que le taux du prêt bancaire était plus ou 
moins réduit et que la proportion hypothéquée du bien 
immobilier était plus ou moins élevée, le profit de l'opéra- 
tion était lui-même plus ou moins grand. Ainsi la diffé- 
rence entre le taux de l'hypothèque bancaire et le taux du 
profit foncier moyen rend fructueuses les spéculations en 
chaîne reliées par des emprunts hypothécaires. 



(5) La Banque Melli n'est pas autorisée à en consentir aux autres particu- 
liers (Art. 41 du Statut de la Banque). Mais on verra comment cette disposition 
peut être tournée. 

(6) Les prêts demandés à la Banque Hypothécaire seraient 10 fois plus 
nombreux que ceux qu'elle peut accorder. 

(7) Exemple d'emprunt hypothécaire privé : 

350 000 Riais sont empruntés au taux de 24 % pour une durée de 6 mois. 
L'intérêt se monte à 42 000 Riais dont la moitié est conservée par le prêteur. 
La commission de courtage s'élève à 7 000 Riais. L'emprunteur reçoit donc une 
somme de 314 000 Riais et devra payer à l'échéance 371 000 Riais (taux réel 
de l'emprunt pour le bénéficiaire 36 %). En outre le document hypothécaire est 
établi pour un montant de 421 000 Riais de manière à réserver une « garantie » 
pour le prêteur. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 263 

Le taux moyen des prêts privés étant, sans compter 
les frais annexes, voisin du taux du profit foncier moyen, 
de tels prêts ne peuvent être sollicités que dans des 
opérations dont le profit attendu est supérieur au profit 
moyen, à moins qu'ils n'aient pour objet d'obtenir d'au- 
tres avantages. 

Les banques résistent à l'extension démesurée des 
prêts hypothécaires. Ceux-ci immobilisent le capital et 
sont d'un moindre profit que les opérations commerciales 
à terme de trois mois au maximum qui entretiennent 
l'activité de la banque et permettent le prélèvement plus 
fréquent de commissions. 

Mais, en raison du caractère personnel de la gestion 
des affaires bancaires, les pressions des personnes bien 
introduites provoquent l'augmentation du volume des 
prêts hypothécaires ; en outre, la Banque Melli, en parti- 
culier, a le droit de prendre des hypothèques à terme 
d'un an lorsqu'un commerçant se trouve en difficulté. 
Enfin le système des lettres de garantie gagées sur des 
biens fonciers permet sous une forme détournée d'obtenir 
des prêts fonciers. La lettre de garantie a pour objet de 
donner à un tiers une assurance bancaire sur les engage- 
ments d'un contractant dans une opération à terme 
(commerce ou construction en général). Mais un particu- 
lier peut aussi obtenir de sa banque une lettre de garantie 
qu'il ira échanger dans une autre banque contre de 
l'argent frais ou des traites jusqu'à 70 % de la valeur de la 
garantie (8). Les banques, et notamment la Banque Hypo- 
thécaire lorsqu'elle est à court d'argent, émettent ainsi des 
lettres de garantie, gagées sur la propriété foncière, qui 
sont ensuite présentées à d'autres banques. La Banque 
Melli en particulier se trouve ainsi conduite à consentir 
sous une forme détournée des prêts hypothécaires (9). 



(8) Le montant de la garantie est lui-même minoré par rapport à la valeui 
du bien sur le marché. 

(9) La fréquence de l'utilisation du procédé est toutefois une question con- 
troversée. 



264 PAUL VIEILLE 

Les banques tendent à freiner rémission de lettres 
gagées sur des valeurs immobilières, qui, au même titre 
que l'hypothèque, risquent, au cas où le bénéficiaire ne 
remplit pas ses engagements, d'immobiliser une partie de 
leur capital, mais le procédé demeure aussi accessible aux 
personnes introduites ou recommandées quel que soit par 
ailleurs le but de l'opération envisagée. 

Alors qu'en d'autres pays « on ne prête qu'aux 
riches », dans le système bancaire iranien on tend à ne 
prêter qu'aux « relations », ce qui n'est pas toujours la 
même chose, et permet notamment l'enrichissement des 
hauts et moyens fonctionnaires, civils et militaires, sinon 
celui de représentants de catégories détenant une parcelle 
moins importante du pouvoir. On retrouve ici l'imbrica- 
tion de plusieurs aspects fondamentaux de la structure 
sociale iranienne. 

Il convient encore de mettre en lumière un autre fait 
relatif au rôle des prêts hypothécaires dans les relations 
entre les banques d'Etat et leur personnel. Les conditions 
exceptionnellement avantageuses, étant donné leur usage, 
des prêts accordés constituent pour les employés, en 
période de hausse des prix de terrain, une ressource 
importante, en moyenne à peu près équivalente à leur 
salaire. Mais le prêt est accroché à l'emploi, et le rem- 
boursement normalement étalé en 25 annuités est, lorsque 
l'emploi cesse, exigé en 1 2 mois tandis que le taux 
d'intérêt passe de 4 à 8 %. Par ce moyen se trouvent 
freinées les manifestations de revendications collectives et 
les résistances individuelles aux manœuvres directoriales 
que les cadres intermédiaires réprouvent en raison de leur 
irrégularité bancaire. 

En retour, le fait que la banque attende des opéra- 
tions induites par les prêts hypothécaires qu'elles sup- 
pléent à l'insuffisance reconnue des salaires, lie son acti- 
vité (la fidélité de son personnel) à l'activité du marché 
du terrain. 

Les difficultés que rencontrent les populations inter- 
médiaires non « introduites » et non « protégées » dans 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 265 

l'obtention de prêts bancaires les conduisent à s'adresser 
aux prêteurs particuliers. En dehors des grands usuriers 
professionnels (Sarraf) qui se recrutent de préférence, 
semble-t-il, parmi les commerçants appartenant à des 
minorités religieuses, et qui fréquemment pratiquent 
d'énormes opérations, les prêteurs particuliers proviennent 
principalement de deux catégories sociales : les fonction- 
naires et officiers grands et moyens d'une part, les 
femmes de l'autre. Les premiers sont retrouvés pour la 
troisième fois occuper une place essentielle sur le marché 
des terrains. Quant aux secondes on s'étonnera à juste 
titre qu'on en puisse parler comme d'une catégorie so- 
ciale. Le fait est cependant manifeste et mérite quelque 
examen. Les femmes « usurières » sont par leur famille 
d'origines diverses : commerce, propriété foncière de pro- 
vince ou de Tehran, fonction publique. Leur niveau de 
fortune est aussi variable. En général, c'est après un 
héritage, celui du père ou de l'époux, qu'elles sont venues 
au commerce de l'argent. Elles s'y adonnent parce que la 
plupart des autres activités leur sont soit fermées soit d'un 
exercice difficile en raison des modèles de pratiques 
existant à l'égard des droits économiques de la femme. 
Refus de respecter les contrats, de payer les loyers ou les 
revenus fonciers, usurpation des biens sont usuels lors- 
qu'une femme doit gérer elle-même sa fortune et entre 
pour cela en relation avec des hommes quelque place 
qu'occupent ces derniers dans la hiérarchie sociale. Par 
ailleurs, l'opinion publique réprouve une femme qui suit 
ses affaires de trop près et a recours pour cela à la justice. 
La tutelle de fait du mari sur la femme mariée aboutit 
bien souvent à une même dépossession : elle perd prati- 
quement à la fois la gestion et la jouissance de ses biens. 
Traditionnellement cette condition conduisait la femme à 
enterrer des pièces d'or et d'argent. Aujourd'hui elle a 
trouvé dans le prêt hypothécaire le moyen à la fois de 
cacher, de préserver et de faire fructifier sa fortune. 
L'opération en effet se passe de toute délégation de 



266 PAUL VIEILLE 

pouvoir et ne laisse aucun moyen à l'emprunteur de se 
dérober. Une fois le client présenté par l'agence, le 
contrat est signé devant notaire et la femme détient une 
possibilité immédiate d'exécution, sans voie de justice, sur 
simple ordonnance de l'Administration de l'Enregistre- 
ment en cas de manquement aux engagements souscrits. 
Le commerce de l'argent permet en outre à la femme 
d'agir en dehors du contrôle de son mari ou de ses frères. 

Le prêt hypothécaire est peu répandu dans les autres 
catégories sociales. Les commerçants, quel que soit leur 
niveau, sont en général plus demandeurs que prêteurs 
d'argent. Ils se refuseraient, dit-on, à l'usure pour des 
motifs religieux, on peut cependant observer, ce qui n'est 
d'ailleurs pas contradictoire, que leur activité même, leur 
fonction s'oppose à la pratique du prêt d'argent. L'usure 
est parfois pour eux une activité de retraite ; en effet, elle 
est à la fois moins fatigante et comporte moins de risques 
que le commerce. Les catégories sociales intermédiaires se 
garderaient aussi du prêt de l'argent pour des raisons 
religieuses. 

Le profit du prêt hypothécaire et la plus-value 
foncière moyenne sont sur une année à peu près équiva- 
lents ; mais la jurisprudence islamique interdit le prêt à 
intérêt tandis qu'elle ignore le problème des plus-values 
foncières urbaines. Certes, il existe un moyen de tourner 
la règle religieuse, et c'est seulement au travers d'un 
subterfuge que spécialement les femmes et les représen- 
tants des catégories intermédiaires se livrent au prêt 
hypothécaire. Très peu consentiraient à être formellement 
des « usuriers ». La couverture canonique (Kolah Chafï) 
consiste dans « l'achat à condition » (Bay é chart). Le 
prêt est considéré comme le prix d'achat de tout ou 
partie du bien immobilier et l'intérêt comme le loyer que 
l'emprunteur paye au prêteur pour la jouissance de ce 
bien (10). 



(10) Cf. Chapitre H, Annexe VI. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 267 

Les propriétaires de biens immobiliers n'ont recours 
à l'hypothèque à taux élevé - et non seulement à 
elle - que dans les opérations de spéculation de courte 
période où le profit attendu est grand : dans le cas où l'on 
escompte une plus-value importante et rapide du terrain 
en raison, par exemple, de travaux de voirie entrepris par la 
Municipalité, ou dans les opérations extrêmement profi- 
tables de construction - hypothèque du terrain en vue de 
disposer des sommes nécessaires à la construction, hypo- 
thèque d'un bâtiment commencé afin de le terminer. Les 
chantiers étant rapidement menés, la vente de la parcelle 
bâtie permet ensuite de se libérer de la dette tout en 
conservant une part importante des plus-values résultant 
de la construction. L'hypothèque de courte période peut 
aussi être utilisée dans l'attente d'un prêt bancaire à taux 
moins élevé qui la remplacera. 

Mais dans certains cas le propriétaire d'un bien 
immobilier bâti doit avoir recours à un emprunt hypo- 
thécaire à long terme, à taux élevé. Un tel emprunt peut 
notamment trouver place dans un comportement d'acqui- 
sition de prestige social qui joue un grand rôle dans 
l'ascension sociale et finalement dans l'accroissement de la 
fortune. Grâce à la simultanéité du prêt hypothécaire et 
de la transaction on dépensera alors pour l'achat d'une 
maison d'habitation au-delà de ses possibilités financières. 
Le loyer annuel des immeubles d'habitation étant d'envi- 
ron 12% de la valeur du terrain et de la construction, la 
plus-value foncière de 25 %, les remboursements d'intérêt 
correspondent à la somme du loyer et à la moitié de la 
plus-value. Le propriétaire considère alors qu'il partage 
celle-ci avec le prêteur. L'hypothèque ici stimule la con- 
sommation (spéculative) de maisons — et de ter- 
rains — alors que dans les autres cas elle est un stimulant 
du comportement spéculatif sur le marché foncier. 

On retrouve ainsi le reflet des deux fonctions com- 
plémentaires de l'hypothèque habituellement distinguées 
dans la politique des prêts hypothécaires : prêts à la 



268 PAUL VIEILLE 

construction, prêts à l'achat (c'est-à-dire à la consomma- 
tion). Mais ces fonctions sont déformées et leur équilibre 
rompu par les conditions objectives du marché qui favo- 
rise les pratiques spéculatives sur les biens fonciers. 

* 

* * 

A la fin de la période de grande spéculation qui s'est 
étendue de 1332 (1953-54) à 1339 (1960-61), le marché 
des terrains de Tehran apparaît comme uniquement soute- 
nu par la croyance en l'augmentation indéfinie des prix et 
par le système qui a créé cette croyance et favorisé les 
pratiques correspondantes. Par des moyens certes diffé- 
rents de ceux qui ont rendu nécessaire l'usage des bois- 
sons non alcoolisées, pour les reprendre en exemple, le 
besoin de spéculation a lui aussi été créé. Non que des 
aspirations plus profondes ne soient pas impliquées dans 
le comportement spéculatif. A ce propos on cite fréquem- 
ment l'aspiration à la sécurité qui aurait pour origine une 
histoire ancienne et récente particulièrement mouve- 
mentée. Mais, même si, ce qui est possible, des études 
psycho-sociologiques montraient que parmi les motiva- 
tions données par les individus de leur recherche des biens 
fonciers, l'aspiration à la sécurité tenait une grande place, 
ceci ne pourrait être objectivement considéré comme la 
cause de cela puisque l'aspiration en question a pu 
recevoir, dans d'autres civilisations des satisfactions diffé- 
rentes telles que la protection des droits individuels, la 
reconnaissance des droits économiques, l'assurance sociale, 
ou la propriété collective et le développement économique 
accéléré. Les aspirations, qu'il s'agisse d'un besoin de 
sécurité ou de tout autre besoin, ne se manifestent, ne 
manifestent leur réalité sociale, c'est-à-dire n'apparaissent 
en tant que besoins sociaux, que par rapport à des 
possibles déterminés par la structure sociale, et la critique 
réelle du rapport qui s'établit ainsi entre aspiration et 
satisfaction est l'histoire elle-même. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 269 

Si l'aspiration à la sécurité est la motivation à 
laquelle la spéculation a prétendu répondre, l'histoire de 
la spéculation montre que la réponse fut erronée. Non 
seulement les petits propriétaires n'ont plus en main, au 
moment de la crise, que des titres dévalués, mais encore le 
marché du sol urbain, bien qu'il ait été le support d'une 
restructuration profonde du pays, n'a pas eu, semble-t-il, 
pour résultat un accroissement considérable ni du bien 
général ni du capital de production. 

III. LA FONCTION DU MARCHE DANS LA RESTRUCTURA- 
TION DE LA SOCIETE GLOBALE 

Plaçons-nous à la fin de la grande période de spécu- 
lation dans les années 1337-1338 (1958-59/1960-61) et 
voyons quels ont été les effets du marché, c'est-à-dire 
quelle a été la fonction du marché du sol dans la 
transformation de la société iranienne. 

On a vu précédemment la relation entre l'activité de 
la spéculation et d'autres faits économiques et sociaux : 
retards accumulés durant l'après-guerre dans l'augmen- 
tation des prix, prospérité des années 1332-1338 
(1953-54/1959-60) fondée sur l'augmentation annuelle 
croissante et non discriminatoire des crédits provoquant 
une pression sur la demande de biens de consommation 
dont la hausse est freinée par l'importation, organisation 
de la société globale en vue de la spéculation qui tend à 
établir la croyance dans l'augmentation indéfinie des prix 
et favorise les versements sur le marché. Mais le marché 
des terrains n'est pas que la création d'une société don- 
née ; en même temps, il la modifie. 

Afin d'aborder ce problème tentons de dresser un 
tableau descriptif des origines et destinations des sommes 
de monnaie qui transitent ou ont transité par le marché 
des terrains et d'apporter ainsi quelques éléments de vérifi- 
cation à l'hypothèse suivante : le marché des terrains a 
constitué un immense -système de redistribution des re- 
venus et du capital à l'échelle de la nation. 



16 



270 PAUL VIEILLE 

Sur ce thème, les données manquent plus que sur 
tout autre de ceux abordés au cours de cette étude. On 
ne dispose d'une part que des opinions souvent concor- 
dantes, parfois contradictoires, de personnes qui au cours 
de leur activité professionnelle ont pu se former un 
jugement et d'autre part des conjectures que Ton peut 
faire à partir de la connaissance des catégories d'agents du 
marché et de la place qu'elles y occupent. Seuls des 
instruments d'observation installés à la Banque Centrale 
permettraient de mesurer les flux monétaires et l'impact 
économique du marché des terrains. 

On ne pouvait cependant manquer d'évoquer un 
problème dont l'ampleur apparaît, à la lumière des ex- 
posés qui précèdent, particulièrement importante. On l'a 
fait en termes généraux qui permettent pourtant de poser 
une hypothèse d'ensemble cohérente. 

Depuis 1330 (1951-52) au moins, le nombre de 
parcelles nouvelles portées sur le marché a tendu à 
s'accroître tandis que le prix aussi s'élevait, si bien que 
l'on peut dire que le volume global de la monnaie 
échangée contre des terrains a tendu à augmenter d'année 
en année (11). Quels flux de monnaie ont alimenté cette 
masse grandissante, vers quoi se sont-ils dirigés après avoir 
été échangés contre des terrains ? Quels sont les change- 
ments qui ont ainsi été provoqués dans la distribution des 
revenus et du capital ? Telles sont les questions auxquel- 
les on va ébaucher une réponse. Les sommes de monnaie 
nouvelle apportées de période en période sur le marché 
des terrains proviennent de sources qui peuvent être 
classées en deux grandes catégories : capitaux et revenus. 

Le principal apport de capitaux provient du com- 
merce : au cours des dernières décades, les négociants ont 
été amenés en partie grâce au facilités de crédit qui leur 
étaient accordées à affecter une proportion importante de 



(11) Voir chapitre II, particulièrement Annexe VII. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 27 1 

leurs capitaux circulants à Tachât de biens fonciers. Le 
déplacement de capitaux des campagnes vers Tehran est 
opéré par les propriétaires fonciers sous deux formes : 
réinvestissement des sommes provenant de la vente des 
terres cultivées, et utilisation des prêts d'équipement 
agricole, principalement de ceux consentis par la Banque 
Agricole. Le contrôle de l'utilisation des prêts est facile- 
ment tourné et les remboursements sont prélevés soit sur 
les profits tehranais, soit sur les revenus courants de la 
terre. C'est donc tantôt le capital foncier tantôt le capital 
d'exploitation qui est attiré. 

Les prêts industriels ont eu, dans une certaine me- 
sure, le même sort que les prêts agricoles. La proportion 
paraît cependant faible, les prêts industriels étant d'insti- 
tution relativement récente et les taux de profits dans le 
secteur secondaire ayant eu tendance, au cours des der- 
nières années, à rattraper leur retard, puis à dépasser les 
taux de profit de la spéculation foncière. C'est cependant 
par une autre voie encore que le glissement s'est opéré : 
celle de l'achat des terrains nécessaires à l'implantation 
des établissements. 

Du côté des revenus apportés au marché, l'une des 
sources est constituée par la rente foncière. Depuis trente 
ans Tehran est notamment devenu un pôle d'attraction 
pour les propriétaires fonciers du pays et, par là-même, 
pour la dépense de la rente foncière. Celle-ci s'est en 
particulier déversée sur le marché des terrains soit dans un 
but d'habitat, soit dans celui de réserve ou de spéculation. 

Un flux important de monnaie a par ailleurs pour 
origine l'épargne des classes moyennes de la capitale et de 
la province : épargne des petits commerçants, des fonc- 
tionnaires jouissant d'avantages particuliers ou de ressour- 
ces professionnelles non salariales et du personnel favorisé 
des affaires privées. Ce comportement d'épargne a été 
stimulé par la politique bancaire des prêts hypothécaires 
qui en même temps permettaient d'avancer le versement 
des liquidités sur le marché et par la vente à tempéra- 
ment. 



272 PAUL VIEILLE 

Les loyers immobiliers sont la source d'une troisième 
catégorie : leur montant élevé a permis de prélever notam- 
ment sur les revenus des étrangers établis en Iran, une 
masse de monnaie non négligeable en partie reversée sur le 
marché du terrain. 

En ce qui concerne l'utilisation des sommes de 
monnaie versées sur le marché, l'un de ses principaux 
postes a sans doute été, dans les années passées, le marché 
lui-même. Au temps d'ailleurs où les taux de profits de la 
spéculation foncière étaient très élevés, c'était l'utilisation 
la plus rationnelle. Mais la crise du marché des terrains 
ouverte en 1337 (1958-59) a rendu disponibles pour les 
autres usages les sommes qui jusque là y étaient fixées. 

La construction serait alors devenue le premier sec- 
teur d'investissement des profits fonciers (12). C'était 
avant la crise, en dehors des reversements sur le marché, 
la forme privilégiée de placement pour les petits spécula- 
teurs et petits entrepreneurs (Mé'mar). Il en aurait été de 
même de la part des Zoroastriens pour des motifs à la 
fois religieux et relevant de la forme du réseau de 
relations. 

Les spéculateurs moyens et grands, en revanche, 
pratiquent d'autresformes de placements en même temps 
que la construction et, dans ce secteur, leur activité est 
selon les cas plus ou moins intense ; la pratique la plus 
usuelle consiste dans la vente d'une partie de la propriété 
foncière et l'utilisation des sommes ainsi acquises dans la 
construction de l'autre ou d'une proportion de l'autre 
partie. Ces transferts directs ont plus ou moins d'enver- 
gure : dans les vastes opérations l'échelonnement jumelé 
des ventes et de la construction permet, comme on l'a 
déjà signalé, de faire monter grâce à la seconde, le niveau 
des prix des parcelles restantes. Cinq grandes sociétés se 
proposent dans les années 1337-1339 (1958-59/1960-61) 



(12) Cf. Chapitre II. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 273 

des opérations de ce type. A côté d'elles existent des 
transferts indirects : les profits fonciers prélevés dans les 
zones d'extension spéculative sont notamment utilisés à la 
construction de buildings dans le centre de la ville. 
L'industrie est un pôle d'attraction des plus-values préle- 
vées sur le sol, surtout depuis que, le marché des terrains 
étant moins actif, d'autres emplois ont dû être recherchés 
pour la monnaie qui y circulait. Les avis divergent cepen- 
dant sur le rôle exact de ces déplacements : les uns 
estiment que les investissements industriels ont tous pour 
origine des profits fonciers, tandis que d'autres pensent 
que le coup de départ a été donné par les crédits d'Etat. 
Les plus-values foncières ont aussi pu être réemployées 
dans certaines grandes affaires commerciales. 

Mais les sommes de monnaie retirées du marché des 
terrains ont pu ne pas être réinvesties et, surtout après 
l'ouverture de la crise générale, être conservées sous forme 
de liquidités. Une partie de celles-ci s'est-elle déplacée vers 
l'étranger, plus généralement le marché des terrains a-t-il 
alimenté la fuite des capitaux ? Y a-t-il eu d'ailleurs fuite 
de capitaux ? C'est encore un sujet controversé. Ceux qui 
estiment la fuite importante pensent que les capitaux 
exportés prennent surtout la forme d'avoirs dans les 
banques étrangères et expliquent le mouvement par le 
sentiment d'insécurité économique et politique (13). 



(13) Cf. en particulier K. Farman-Farmayan, Social Change and Economie 
Behaviour in Iran, in C. R. Séminaire de Sciences Sociales (Etude des Change- 
ments Sociaux en Iran) Tehran 31 oct.-7 nov. 1959, Université de Tehran. Ins- 
titut d'Etudes et de Recherches Sociales (Faculté des Lettres) et Organisation 
des Nations Unies pour l'Education, la Science et la Culture (UNESCO) : 
« To insure himself against large losses resulting from severe inflation, gover- 
nment expropriation and other hazards, ail of which occur frequently in Iran, 
the individual holds a considérable part of his assets in the form of foreign 
exchange and gilt-edged securities abroad, primarily in the United States and 
Switzerland. If occasionally part of thèse assets are returned to Iran it is done 
primarily for spéculative purposes or short-term investments and does not 
necessarily imply any significant improvement in the long run expectation of 
the individual ». 



274 PAUL VIEILLE 

Des évaluations du montant des avoirs iraniens à 
l'étranger existent dont l'origine n'est toutefois pas précise 
et dans lesquelles on ne peut en conséquence avoir une 
grande confiance (14). Le canal des fuites éventuelles est 
par ailleurs connu : commissions sur les marchés passés, 
sous déclaration de la valeur des exportations, surévalua- 
tion des importations. Mais il y aurait aussi des cas où les 
importations seraient sous-évaluées. Seule une étude pré- 
cise et complète de la balance des payements permettrait 
de connaître les mouvements de capitaux entre l'Iran et 
l'étranger (15). 

Les économistes qui estiment que la fuite des capi- 
taux est faible fondent leur opinion sur le fait qu'elle n'a 
pas de raison d'être : 

(i) peu de pays, en effet, et particulièrement les 
Etats-Unis et la Suisse, ne peuvent offrir un taux d'intérêt 
de l'argent de l'ordre de 24 %. 

(ii) l'investissement immobilier et industriel est assuré 
en Iran de profits tels qu'il n'immobilise pas les capitaux 
pour une longue durée, bien qu'il permette un véritable 
équipement de longue période. 

(iii) enfin on ne voit pas pourquoi les capitalistes 
iraniens auraient été inquiets de la situation politique 
alors que le pays, surtout depuis le Pacte de Bagdad 
(1333/ 1 954-55), attirait les capitaux étrangers en quête de 
placements fructueux. 



(14) L'hebdomadaire Sepide va Siah, N. 52 - Mordad 1340 (28 juillet 1961) 
cite le chiffre de 1 500 millions de Dollars U.S. comme montant total des avoirs 
à l'étranger. La source n'est pas précisée. Etonnante est en tout cas l'affirma- 
tion selon laquelle le Gouvernement Iranien connaîtrait les titulaires des comp- 
tes iraniens à l'étranger mais ne voudrait pas les obliger à rapatrier leurs capi- 
taux. Une autre information assure que durant les trois années 1337, 1338, 
1339 (1958-59, 1959-60, 1960-61) les comptes iraniens aux Etats-Unis se se- 
raient accrus d'un montant équivalant à 69 % des prêts américains durant ces 
mêmes années, c'est-à-dire d'environ 200 millions de Dollars. 

(15) Quelques travaux ont été jusqu'à présent effectués sur le sujet mais, 
incomplets, ils ne peuvent apporter de réponse à la question posée ici. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 275 

L'exportation de capitaux aurait donc surtout visé au 
cours de la dernière décade l'achat de maisons et d'appar- 
tements dans les régions de climat favorisé d'Europe ou 
d'Amérique, la disposition de moyens d'existence dans ces 
pays et l'envoi des enfants dans les universités étrangères. 
Les signes d'investissements iraniens importants à l'étran- 
ger seraient du reste peu nombreux. 

Si cependant l'exportation de capitaux n'avait pour 
objet que des dépenses de consommation, elle pourrait 
tout de même atteindre des chiffres élevés. L'évaluation 
de l'extension de la pratique et, par exemple, l'évaluation 
du nombre d'Iraniens vivant à l'étranger sur des revenus 
gagnés en Iran, pourraient être ici d'un grand intérêt. Par 
ailleurs, les deux opinions opposées qui ont été citées 
pourraient n'exprimer que les faces d'une réalité qui n'est 
pas simple. D'une part les catégories sociales supérieures 
qui sont seules en mesure de pratiquer l'exportation de 
capitaux peuvent être divisées en trois groupes : la bour- 
geoisie d'affaires dont la tendance à l'exportation des 
capitaux devait être en effet freinée puisque les conditions 
lui étaient favorables ; le personnel administratif qui cer- 
tes, on l'a vu, fait aussi des affaires mais devait être incité 
à cacher une partie de la fortune accumulée en raison de 
son origine ; les anciennes couches dirigeantes qui ne sont 
guère adaptées aux affaires, ont depuis longtemps perdu 
confiance dans leur avenir en Iran, et qui, en con- 
séquence, devaient avoir davantage tendance à l'expor- 
tation de capitaux. D'autre part, si pour les détenteurs de 
capitaux la situation politique pouvait apparaître à moyen 
terme favorable dans les années 1333-1337 
(1954-55/1958-59) ce ne pouvait l'être que relativement 
et il est possible que les particuliers aient en conséquence 
conservé à l'étranger en plus des sommes strictement 
nécessaires aux affaires une marge de sécurité destinée à 
parer à toute éventualité. A partir de l'année 1337 
(1958-59), les changements politiques internationaux 
(révolution irakienne, révolution turque en particulier) 



276 PAUL VIEILLE 

puis les changements dans la politique intérieure iranienne 
ont dû accroître considérablement les tendances à l'expor- 
tation de capitaux et s'il y a eu fuite en provenance de la 
bourgeoisie d'affaires il est probable qu'elle ne s'est 
développée qu'à cette époque-là. 

Reste à savoir la mesure dans laquelle les revenus 
fonciers tehranais ont alimenté la fuite de capitaux : les 
sommes de monnaie placées à l'étranger par les anciennes 
couches dirigeantes ne peuvent provenir du marché des 
terrains où l'aristocratie traditionnelle est peu active ; en 
revanche, les sommes exportées par les deux autres caté- 
gories sociales pourraient bien provenir pour une part 
importante de la spéculation foncière. De même, il semble 
bien que les dépenses occasionnées par les séjours à 
l'étranger, et particulièrement par ceux des étudiants, 
aient été, dans une certaine proportion au moins, préle- 
vées sur les revenus du sol urbain. 

Cette utilisation se rapproche d'un dernier type 
d'affectation des revenus de la spéculation, la consom- 
mation : consommation de maisons et de voitures de luxe, 
fait surtout des spéculateurs moyens et grands, consom- 
mation de biens courants par les petits spéculateurs et par 
les agents immobiliers. A propos des petits spéculateurs, 
notons ici que si l'épargne est nécessaire pour accéder au 
marché des terrains, le fait d'y être actif procure le 
moyen de dépenser davantage dans l'achat de produits de 
consommation ; ce comportement n'a toutefois été et ne 
peut être le fait que d'une petite partie des acheteurs 
finaux de parcelles. 

En définitive origines et destinations des sommes de 
monnaie passées par le marché des terrains peuvent être 
récapitulées dans le tableau suivant : 

Les valeurs absolues et relatives des flux centripètes 
et des flux centrifuges ne sont pas connues ; il est donc 
impossible de connaître les transformations que le marché 
des terrains a introduites dans la répartition du revenu et 
du capital. Si l'on considère pourtant que la spéculation 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 277 



Origine 


Destination 


— Capitaux commerciaux 


- Construction 


- Capitaux fonciers et d'exploita- 


— Investissement industriel 


tion en provenance du secteur 




agricole 




— Rente foncière de province 


— Investissement commercial 


— Epargne des classes moyennes 


- Fuite vers l'étranger 


— Loyers immobiliers en Tehran 


— Consommation 



sur le sol urbain a été la grande « activité » de la capitale 
au cours des années 1332-1338 (1953-54/1959-60), on 
peut penser qu'elle n'est pas étrangère aux changements 
intervenus au cours de ces mêmes années et que ceux-ci 
peuvent donc donner des indications sur l'impact écono- 
mique du marché des terrains. 

Les principaux de ces changements sont les suivants : 

a) Crise de liquidité sur le marché de Tehran et 
particulièrement dans le bazar. Cette crise a amené à 
l'utilisation d'instruments de remplacement tels que garan- 
ties foncières et traites de complaisance qui rendent très 
précaire la position collective des commerçants. 

b) Concentration des capitaux. Une partie des spécu- 
lateurs, grands commerçants, aventuriers, fonctionnaires 
supérieurs, certains des commerçants moyens « qui avaient 
su s'arrêter à temps », c'est-à-dire qui avaient réalisé leurs 
propriétés foncières avant la crise, ont accumulé les 
sommes de monnaie que d'autres avaient versées. Tandis 
que les biens du grand nombre sont désormais gelés dans 
un sol dont la demande s'est effondrée, les « mains 
actives » disposent de fonds importants qui peuvent être 
reversés sur de nouveaux secteurs. 

c) Croissance cependant réduite du secteur de pro- 
duction industrielle dont les capitaux ne proviennent que 
pour une part minime des particuliers mais surtout des 



278 PAUL VIEILLE 

prêts étrangers et du fond de réévaluation du Rial(16). 
Activité plus importante dans la construction à Tehran, 
pourtant en retard sur les besoins. Faiblesse de l'équipe- 
ment collectif et particulièrement de l'équipement urbain 
qui de toutes façons n'ont pas été le fait de l'initiative 
individuelle. Accroissement de l'activité des sociétés d'Etat 
dans les échanges internationaux. Apparition de grandes 
compagnies commerciales. 

d) Modifications de structure dans le secteur agricole. 
Les propriétaires fonciers négligent l'entretien de l'équipe- 
ment ancien, retardent la mise en place d'instruments de 
production nouveaux, n'assurent plus les prêts de cam- 
pagne qui doivent désormais être sollicités des usuriers 
locaux à des taux bien supérieurs à ceux du marché de 
l'argent à Tehran. 

e) Accroissement de la consommation de biens de 
luxe et pression sur la demande des produits d'importa- 
tion. 

Il apparaît ainsi que le marché des terrains n'a pu 
avoir d'incidence importante dans le secteur des investis- 
sements industriels et que plus sûrement les plus-values 
foncières sont allées dans les secteurs suivants : construc- 
tion, consommation, masses de liquidités sans doute ac- 
tuellement en partie à l'étranger (17). On fera donc une 
hypothèse globale qu'il est actuellement impossible de 
vérifier : 

Si le marché des terrains de Tehran a joué un rôle de 
place centrale dans la redistribution du capital et des 



(16) Voir en particulier l'Investissement dans l'Industrie Textile, principal 
secteur de croissance durant les dernières années. 

(17) Pour donner une idée de ce qui eut été possible sur le plan de la 
production à l'aide des sommes de monnaie passées par le marché des terrains, 
il suffit d'évoquer ces 3 à 4 000 personnes au minimum employées dans les 
agences et rétribuées par des commissions relativement minimes. Elles ont été 
entretenues pendant plus de 5 ans dans des activités absolument improductives. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 279 

revenus entre la Province et Tehran, entre les catégories 
sociales traditionnelles (aristocratie et commerçants du 
Bazar) et les classes moyennes d'une part, les bourgeoisies 
nouvelles d'affaires et de gouvernement d'autre part, il n'a 
pas ou pas encore eu d'effet important dans le dévelop- 
pement économique du pays. 

On peut alors se demander pourquoi les transferts de 
capitaux et revenus entre catégories sociales - qui sont un 
des faits les plus courants de la transformation des 
économies libérales et qui lui sont nécessaires — se sont 
effectués au travers du marché des terrains plutôt que par 
des réseaux et processus plus habituels, tels que : dépouil- 
lement légal de l'aristocratie foncière, ruine des formes 
d'activités traditionnelles par la concurrence, l'industria- 
lisation, les crises de croissance, le ramassage de l'épargne 
par le réseau bancaire. 

En fait la spéculation foncière comme canal généra- 
lisé de la redistribution de la monnaie entre les groupes 
sociaux apparaît comme un processus nécessaire de la 
transformation d'une économie encore peu développée 
dans certaines conditions économiques et sociales globales. 

On peut à ce sujet proposer un schéma valable pour 
la période 1332-1337 (1953-54/1958-59) qui précise et 
organise les indications déjà apportées (18). 

Des moyens de payement en augmentation considé- 
rable d'année en année, conçus comme moteur du déve- 
loppement n'ont en fait pas trouvé d'autre secteur où 
s'employer que la spéculation financière. 

Les moyens de payement nouveaux font croître la 
consommation mais la hausse des prix est freinée par les 
importations si bien qu'elle ne résorbe pas leurs surplus. 



(18) On reprend ici brièvement des faits déjà évoqués et notamment l'ana- 
lyse économique présentée au cours du deuxième chapitre. 



280 PAUL VIEILLE 

L'importation est payée grâce aux devises du pétrole 
et aux prêts étrangers ; elle ne nécessite donc pas un 
accroissement des autres exportations ; c'est-à-dire que les 
capitaux nationaux ne trouvent pas d'emploi dans le 
commerce international : ni dans l'importation réalisée sur 
des crédits étrangers ni dans l'exportation qui seule en 
exigerait mais se développe lentement. De plus les com- 
merçants traditionalistes du bazar sont mis dans l'impos- 
sibilité d'exercer leur activité par une réglementation qui 
n'a pour objet que de favoriser les personnages introduits. 
Ils détiennent cependant des capitaux pour lesquels ils 
doivent trouver une utilisation. 

L'investissement industriel est lui-même insuffisam- 
ment favorisé. On peut énumérer les aspects multiples de 
ce fait : surévaluation du Rial (conséquence des revenus 
du pétrole), termes insuffisamment longs des crédits accor- 
dés par les banques, défaut de la protection douanière 
nécessaire à une industrie naissante, insuffisance de l'im- 
portation d'équipement industriel, retard de la formation 
professionnelle, retard des formes juridiques par rapport 
aux besoins de l'expansion industrielle (19). L'investisse- 
ment dans le secteur agricole est encore freiné par l'orga- 
nisation sociale attardée des campagnes. Les propriétaires 
fonciers ont maintenu leurs privilèges, ils restent maîtres 
des moyens de production de l'agriculture, l'organisation 
des rapports sociaux faisant tout dépendre d'eux sur ce 
plan : mais, menacés très généralement par l'évolution de 
la société et plus directement par les projets de distribution 
des terres, ils limitent l'investissement nouveau et le 
remplacement de l'équipement ancien et cherchent des 
refuges pour le placement des profits et capitaux fonciers. 

Ainsi les sommes de monnaie créées ne trouvaient 
d'autre emploi que la spéculation sur le sol urbain favo- 



(19) Aucune attention n'a été portée au problème de la société anonyme 
qui eut permis l'association des capitaux ; alors que les règles et les sanctions de 
la morale traditionnelle étaient battues en brèche, le système juridique nouveau 
n'accordait que des garanties fictives aux sociétaires. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 281 

risée au départ par les retards accumulés dans l'augmen- 
tation des prix de terrains et par la croissance du pouvoir 
d'achat global de la population urbaine, puis par l'organi- 
sation socio-économique mise en place qui tendait à 
remplacer la tendance objective à l'élévation du prix du 
sol par la croyance en cette élévation. 

En effet, si pour être attiré par le marché des 
terrains l'argent doit y trouver un taux de plus-value 
annuel supérieur au taux de profit qui peut être attendu 
ailleurs, le taux de plus-value peut ne provenir que de la 
masse de capitaux qui cherchent à s'investir dans les biens 
fonciers puisque la spéculation foncière n'est pas création 
d'un bien mais accaparement anticipé de la valeur. La 
croyance en l'augmentation future et l'existence d'une 
masse globale de disponibilités monétaires inemployées 
sont, au moins pour un certain temps, des conditions 
suffisantes à l'augmentation des prix. 

Ces conditions ne sont toutefois pas que des faits 
économiques, elles sont tout en même temps des faits 
sociaux relevant de l'organisation de la société. Le choix 
entre industrialisation et spéculation qui se résolvait avant 
tout en politique de crédit et en politique des importa- 
tions dépendait de l'Etat et, à travers lui, des forces 
sociales qui détenaient la puissance dans le pays : celles-ci 
ont été amenées à choisir une forme libérale de dévelop- 
pement qui conduisait immanquablement à la spéculation 
foncière. De même la croyance dans l'augmentation indé- 
finie du prix du sol et dans la valeur de terrains qui 
seront utilisés par l'extension urbaine à terme indéterminé 
intéressait la collectivité tout entière, et donc l'Etat, mais 
celui-ci ne s'est jamais départi d'une attitude de strict 
laisser-faire considérant la spéculation, jusque dans ses 
abus, comme affaire privée, et apparaissant ainsi comme 
l'Etat des spéculateurs. 

Mais lorsque l'immense bluff s'effondre, il est clair 
désormais que la spéculation a été entièrement inutile ; si 
elle n'a pas été un canal pour l'accroissement des forces 



282 PAUL VIEILLE 

productives, c'est en vain que les grands spéculateurs ont 
accaparé des masses de monnaie considérables et ce sont 
alors toutes les couches sociales qui se retournent contre 
eux et contre l'instrument qu'elles ont utilisé. 

Ce n 'est pas, semble-t-il, un hasard si la société 
spéculative s'est disloquée dans ces années 1960-61 
(1339-40) après qu'il eût été démontré par les faits qu'il y 
avait loin entre ce qu'elle avait pris et ce qu'elle avait 
donné. En même temps qu'il provoquait des changements 
structurels dans la société iranienne, le marché des terrains 
avait des effets sur la morphologie de l'espace occupé par 
cette société et particulièrement sur la morphologie de 
Tehran. 

IV. LE MARCHE, LA SOCIETE URBAINE ET L'ETAT 

La critique du schéma libéral qui posait que tous les 
besoins solvables peuvent être satisfaits au travers du 
marché n'est plus à faire. La relation entre besoins et 
satisfactions apparaît en fait beaucoup plus complexe. Le 
marché des terrains en est une illustration. 

L'individu isolé se présente seul sur le marché, et n'y 
formule que les besoins que lui-même perçoit au moment 
de la transaction, alors que le tissu urbain est la dimen- 
sion d'une société et doit répondre à des besoins sociaux 
présents et à venir. Isolé, l'acquéreur d'un lot ne maîtrise 
pas les besoins d'ensemble ; il ignore par exemple le 
nombre d'habitants futurs du lotissement où il se porte 
acquéreur, l'équipement qui serait nécessaire à cette popu- 
lation et les exigences de la relation entre les lotisse- 
ments ; il ne connaît que les besoins passés, ceux qui 
correspondent à de petites collectivités, il n'a pas d'idée 
sur ceux qui apparaîtront demain dans une grande cité. 
Mieux, il ignore ce que, dès maintenant, ressent la société 
urbaine, il ne se pose en face des difficultés actuelles qu'à 
l'aide du bagage d'idées reçues de la société traditionnelle 
et il est en particulier touchant de voir combien sa 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 283 

critique ne retient que des aspects superficiels et n'a pour 
mesure que l'individu lui-même. 

Il n'est d'ailleurs pas motivé pour se comporter 
autrement. Etant spéculateur lui-même, au moins en in- 
tention, comment sa critique porterait-elle sur des faits 
collectifs ? Ce serait mettre en cause sa propre activité. 
La spéculation obscurcit la conscience. 

L'acheteur isolé d'un lot n'est en outre ni qualifié ni 
en mesure d'exiger au nom de la collectivité, il est perdu 
dans une masse anomique qui n'a de rapport qu'individuel 
avec le marchand de terrains lequel prend seul les déci- 
sions qui concernent tous. La ville en tant que substrat 
matériel d'ensemble de la société urbaine ne croît que par 
des décisions individuelles. Ainsi apparaît la contradiction 
du marché des terrains : marché spéculatif, fondé sur 
l'estimation de besoins à venir de la société où ne 
s'expriment cependant que les besoins actuels du spécula- 
teur individuel isolé mais en définitive façonnant le tissu 
urbain qu'utilisera la société de demain. 

Aussi l'Etat, détenteur du pouvoir dans la société, 
est-il particulièrement concerné par ce marché. Le sol 
urbain n'a de valeur que par la société et que pour les 
individus vivant en société. L'Etat prend donc position 
par rapport à la société lorsqu'il légifère ou agit sur le sol 
urbain. Et il s'est trouvé d'autant plus engagé dans ce 
secteur économique au cours des dernières années que le 
commerce du terrain y fut l'une des grandes activités de 
la capitale sinon du pays. 

A - Le marché et la société urbaine 

1 - Les formes de développement urbain et les formes 
urbaines elles-mêmes sont déterminées non par leur fonc- 
tion dans la vie quotidienne de la population mais par 
V organisation du marché des terrains. 

La morphologie urbaine est indirectement mais très 
généralement affectée par le marché des terrains, on a 



284 PAUL VIEILLE 

déjà eu l'occasion d'évoquer certains de ses effets. Ainsi la 
privatisation des plus-values, en accroissant les différences 
de revenus entre catégories sociales, provoque un accrois- 
sement de la différenciation des paysages urbains. Ainsi 
encore cette privatisation détermine une raréfaction de 
l'équipement collectif en augmentant son coût final : 
l'équipement réalisé par les institutions collectives, par la 
Municipalité notamment, est plus cher en raison du prix 
du sol, il est payé deux fois par l'utilisateur, une fois sous 
forme d'impôts à l'Etat, une fois sous forme de prix de 
terrains au spéculateur. De même enfin l'appropriation du 
sol fixe l'organisation ancienne des parcelles aussi bien 
dans les zones centrales que dans les zones résidentielles. 
Mais on insistera ici davantage sur l'influence directe du 
marché dans la construction du paysage urbain: Si le 
caractère hautement spéculatif du marché entraîne comme 
on Va montré son abstraction, les abstractions sur lesquel- 
les il porte deviennent tissu urbain concret. Cette propo- 
sition est valable aux différents niveaux de l'organisation 
écologique. 

L'ouverture d'un lotissement nouveau ne suit pas la 
manifestation d'un besoin d'habitation, elle répond de la 
part du spéculateur qui en décide seul à l'attente de 
profits, au désir d'avoir sa part des plus-values sur un 
marché libre: Aussi les lotissements prolifèrent-ils alors 
que ceux qui furent ouverts les premiers ne sont encore 
que faiblement occupés : Youssefabad, Narmak par 
exemple, divisés vers 1332 (1953-54), ne le sont encore 
qu'entre 1/5 et 1/3 environ de leur surface en 1340 
(1961-62). 

Un même effort sur la forme de progression de la 
ville est provoqué par l'intérêt qu'ont les propriétaires 
fonciers de disperser l'habitat sur les lotissements de façon 
à étaler l'augmentation du prix. Aussi la ville ne grandit- 
elle pas ou pas seulement autour de noyaux d'urbani- 
sation qui se développent et tendent à se rejoindre 
(progression par bonds) mais au travers d'un éparpillement 
dont les conséquences sur la vie quotidienne sont multi- 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 285 

pies : gaspillage des dépenses de voieries, impossibilité 
d'équipement des zones de faible densité, difficultés de 
communications, etc. et, en définitive, pour les ménages, 
allongement indéfini de la période d'installation, des diffi- 
cultés et des tensions psychologiques qui lui sont liées. 

L'emplacement du lotissement n'est pas choisi en 
fonction d'un plan d'aménagement général de l'espace 
urbain mais en raison des possibilités de plus-values offer- 
tes par le terrain. L'équipement régional, l'harmonisation 
même des voieries entre lotissements ne font l'objet 
d'aucune prévision, ils ne présentent pas d'intérêt sur un 
marché où seule compte la liaison au centre écologique de 
la spéculation : Tehran ; l'exemple du secteur d'Abassabad 
est de ce point de vue remarquable, une demi-douzaine de 
lotissements contigus, d'importance moyenne ou grande, 
ont chacun leur plan de voierie non coordonné aux plans 
voisins. 

C'est encore en raison de l'abstraction du marché 
qu'un plan d'équipement et d'aménagement non-fictif du 
lotissement lui-même apparaît inutile ; des problèmes tels 
que localisation des centres d'achats et des zones de 
densification, diversification du paysage, équipement en 
écoles, terrains de sports et salles communes, rapport 
entre les fonctions et la nature du sol, ne se posent pas. 
Par contre, le marché portant sur des signes abstraits, le 
lotissement est façonné comme une somme d'abstrac- 
tions : le terrain doit être plat, on l'aplanit s'il ne l'est 
pas, alors que le parti est absurde du point de vue de la 
construction comme de l'aménagement. Par îlot urbain les 
parcelles sont toutes rectangulaires et égales dans leurs 
surfaces et dimensions car elles ne se différencient pas par 
leur fonction sur le marché. Les îlots sont, de même, 
disposés en damier parce qu'aucun d'eux n'occupe de 
position particulière dans l'espace collectif abstrait ; au 
contraire, privilégier certains serait déprécier beaucoup 
d'autres. Il convient que chacun des acheteurs puisse 
croire (qu'on laisse croire à chacun) que la parcelle 



286 PAT.' VIEILLE 

acquise se trouve dans une position favorisée, sur une rue 
ou sur une avenue importante. C'est pourquoi aussi le 
réseau voyer est inadapté aux circulations ; l'impasse est 
abandonnée, la largeur des voies est « normalisée », cer- 
taines d'entre elles sont, par rapport à leur fonction, trop 
larges, tandis que les grandes voies de communication sans 
accès des riverains sont inconnues (elles ne permettent pas 
l'appropriation de plus-values). La spéculation n'utilise 
pour façonner le tissu urbain que les éléments de valori- 
sation de la parcelle individuelle isolée des besoins de la 
vie en collectivité. Parfois, certes, apparaissent quelques 
fantaisies de l'agent voyer, tel un tronçon de boulevard 
isolé dans l'océan du damier, ou une disposition du 
lotissement en camp militaire ; mais, dans l'ensemble, la 
structure cadastrale des zones de spéculation ne ressemble 
qu'à une série d'actions de sociétés anonymes étalées sur 
le sol. Ces abstractions deviennent tissu urbain réel ; une 
fois le parcellaire établi, la remodélation en fonction des 
besoins nouveaux qui apparaissent lors de l'occupation 
rencontre de nombreux freins, non seulement dans les 
grandes opérations du type remembrement mais encore 
dans les transformations partielles telles que construction 
de buildings ou d'écoles, pour citer deux problèmes 
actuels rencontrés à Tehran. 

La structure voyère et, plus généralement, l'aména- 
gement des zones résidentielles internes et externes de la 
capitale montrent que pratiquement aucune modification 
de l'arrangement cadastral n'a eu lieu lors de l'implan- 
tation des populations dans le cadre qui avait été fixé par 
l'existence préalable de grandes propriétés foncières et par 
la division de celles-ci. 

Mais c'est aussi la morphologie de l'habitat qui est 
déterminée par le parcellaire, puisqu'il existe une relation 
entre la forme de la parcelle et l'architecture du bâtiment 
qu'elle supporte. Le développement dans la troisième 
dimension est conditionné par celui des deux autres: 
Malgré le coût économique et social du développement de 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 287 

la ville en surface, le lotisseur n'a pas intérêt à prévoir un 
parcellaire correspondant à l'habitat en hauteur non pas 
tant peut-être parce que cette pratique contribuerait à 
diminuer les besoins en surface mais surtout parce que 
l'acheteur individuel se décide en fonction de modèles en 
retard sur les besoins objectifs que la vie collective 
développe. 

Ainsi la parcelle correspondant à la maison indivi- 
duelle est-elle perpétuée par l'organisation du marché qui 
en retour va provoquer, au travers du prix, l'apparition 
sur ces parcelles d'un habitat en hauteur non adapté aux 
aspirations du ménage, c'est-à-dire ce que celui-ci juste- 
ment redoute: Si certaines valeurs attachées à l'habitation 
sont, en Iran, particulièrement vivantes, elles ne peuvent 
être satisfaites par des formes bâtardes ; et ce serait à 
l'architecte de proposer les moyens (architecture propre- 
ment dite et implantation des bâtiments impliquant no- 
tamment une forme nouvelle de parcellaire) par lesquels 
les modèles habitationnels peuvent être adaptés aux condi- 
tions de la grande ville. Mais l'architecte et l'urbaniste 
n'ont qu'une place secondaire dans une ville construite 
par la spéculation ; le premier est maintenu dans les 
limites étroites de l'utilisation de la parcelle, le second 
dans celles des rectifications des tracés de voierie. 

En définitive, le marché des terrains développe aussi 
bien au sujet de la maison que de l'aménagement urbain 
en général des modèles spécifiques, différents à la fois des 
modèles traditionnels et de ceux que créeraient une 
architecture et un urbanisme libérés des déterminations du 
marché. 

2 -La crise du logement, malgré l'existence d'un 
nombre considérable de maisons non-habitées, est liée à 
l'accaparement de la valeur du sol et à la spéculation 
foncière. 

Les prix du sol interviennent de deux façons : par 
leur niveau et par leur mouvement. Dans le prix total 



288 PAUL VIEILLE 

d'une parcelle construite à usage individuel, le montant 
du prix du sol occupe une place considérable ; il n'est pas 
rare — c'est même, semble-t-il, le cas moyen — qu'il en 
constitue la moitié, c'est-à-dire que le montant du loyer 
est alors composé à parts égales du loyer du sol et du 
loyer du bâtiment. On mesure ainsi le rôle du prix des 
terrains dans les conditions de logement à Tehran où, en 
1338 (1959-60), 51 % des ménages sont logés dans une 
seule pièce : toute réduction du prix du sol permettrait 
une amélioration des conditions de logement de la popu- 
lation urbaine. Une telle réduction intervenant en 1339 
(1960-61) par exemple n'aurait cependant pas permis 
l'occupation de toutes les maisons ; beaucoup de loyers 
étaient alors inaccessibles. La difficulté de rencontrer, la 
demande de logement de la population iranienne n'a pas 
été sans incidence sur l'activité de construction. Elle a 
entraîné les maîtres d'œuvre à rechercher la clientèle 
étrangère disposant de revenus disproportionnés à ceux de 
la population locale et exigeant des logements d'un stan- 
ding élevé, c'est-à-dire à construire des immeubles lu- 
xueux dont l'offre a finalement dépassé la demande et 
dont le loyer intrinsèque, c'est-à-dire abstraction faite du 
prix du sol, serait encore au-dessus des moyens de la 
population locale. Peut-on cependant réduire les prix du 
sol ? Toute réduction autoritaire n'aurait sans doute 
d'autre résultat que de donner aux locataires la partie de 
la valeur du sol que l'on enlèverait aux propriétaires 
fonciers puisque le prix du sol se forme en fonction de 
faits collectifs et non de volontés individuelles. Le pro- 
blème est donc davantage de mettre un terme à l'acca- 
parement et à la spéculation individuelle, de rendre à la 
collectivité des valeurs qu'elle crée et de promouvoir une 
politique d'aménagement qui multiplie les zones résiden- 
tielles équipées, ou intensifie l'utilisation de celles qui 
existent. 

Le mouvement des prix, en lui-même, a aussi tenu 
un rôle dans la genèse de la crise du logement. Si les 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 289 

loyers ne sont pas assurés de suivre le mouvement du prix 
du sol ou si le propriétaire n'a pas le droit inconditionnel 
de mise à la porte à expiration du bail, le taux de la 
rente constitué par le rapport du prix du loyer à la valeur 
totale de la parcelle bâtie diminue tandis que le prix du 
sol augmente. Cette situation était celle des dernières 
décades, on a vu comment elle a affecté les baux commer- 
ciaux, et donné naissance aux pas de porte. Sur le marché 
des locaux à usage d'habitation la situation était voisine 
mais, en raison de l'organisation différente des rapports 
entre propriétaires et locataires, elle a eu d'autres consé- 
quences dont les principales sont au nombre de deux : la 
première a encore été la recherche des locataires étrangers 
qui pouvaient non seulement payer des loyers plus élevés 
mais qui, en outre, ne résidaient habituellement pas 
pendant de nombreuses années en Iran, permettant ainsi 
l'ajustement du loyer de période en période. La seconde a 
été la préférence donnée par les constructeurs à la vente 
sur la location. Ainsi sont immédiatement récupérées, en 
plus du prix d'achat de la parcelle et du prix du bâtiment, 
les plus-values foncières et du maître d'œuvre ; le capital 
est libéré pour de nouvelles spéculations. C'est là, on l'a 
vu, l'opération type des petits entrepreneurs. Toutefois, 
sur ce secteur du marché immobilier l'offre a encore été 
supérieure à la demande et le nombre de maisons à 
vendre était, après le grand essor de la construction de 
l'année 1338 (1959-60), à la fin de l'année 1339 (début 
1961), considérable (2). 

C'est à cette situation que la loi sur les loyers votée 
en 1339 cherchait à porter remède. Elle donne satisfac- 



(20) En fin d'année 1337 (début 1959), le nombre de logements vacants 
n'aurait été que de 3 % du nombre total de logements (Banque Melli Iran, 
Tenure, Number ofRooms..., op. cit., Annexe XI, ch. II). Four 1339 (1960-61) 
des chiffres extravagants ont été proposés dans la presse. On ne peut les retenir. 
Les indices ne manquent cependant pas montrant l'accroissement considérable 
du nombre de logements inoccupés. 



290 PAUL VIEILLE 

tion aux propriétaires en liant le prix du loyer au prix du 
sol. On comptait ainsi réparer F« injustice » dont des 
propriétaires du sol bâti étaient victimes, stimuler la 
construction et permettre que soient jetés sur le marché 
de la location des logements qui étaient jusqu'ici réservés 
à la vente et ne trouvaient pas preneur. 

Il est cependant peu probable que cette nouvelle 
réglementation atteigne les buts contradictoires qu'elle se 
propose et aboutisse à l'amélioration des conditions de 
logement dans la ville. En favorisant le propriétaire, en 
l'assurant de prélever une rente régulière sur la valeur 
foncière (en partie créée par ses locataires en tant que 
membres de la collectivité urbaine), on confirme l'avenir 
de l'accaparement et l'on renforce la tendance à l'augmen- 
tation du prix du sol, et donc du loyer. C'est-à-dire qu'en 
définitive on aboutit à une accentuation de la crise du 
logement et à un ralentissement de l'activité de construc- 
tion. Il y a contradiction entre l'amélioration des condi- 
tions de logement de l'ensemble de la population et la 
privatisation de la valeur du sol urbain. L'Etat, en renfor- 
çant la position des propriétaires fonciers, s'oppose par 
là-même à l'accroissement du bien-être de la population. 

B - L'Etat et la spéculation 

L'Etat d'une façon générale ne pouvait demeurer 
étranger au marché du sol urbain, puisqu'il s'agit d'une 
affaire collective, d'une activité dans laquelle toute la 
population urbaine est intéressée, qui porte sur des valeurs 
créées par la société et a des effets sur l'ensemble de la 
vie collective. De fait, l'Etat est largement intervenu, et 
son action, au cours des dernières décades et particuliè- 
rement de celle qui a couru depuis 1332 (1953-54), a 
favorisé la spéculation au détriment d'un aménagement 
fonctionnel de la ville. On va prendre trois exemples de 
cette action. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 291 

1 - Grâce à la création de l'Administration de l'Enre- 
gistrement, les terrains morts sur lesquels Tehran s'est 
étendu, soit en fait, soit spéculativement, ont été mono- 
polisés par les couches dominantes de la société. 

L'affectation de domaines agricoles, de jardins, de 
parcelles occupées de sol urbain, de terrains inutilisés mais 
limités pouvait s'appuyer sur un certain nombre de preu- 
ves : farmans royaux, actes de transaction, attestations des 
préfets religieux (hakémé char-e), témoignage des voisins, 
etc. Les autres terrains qui n'étaient ni cultivés, ni bâtis, 
ni clôturés, qui n'avaient jamais fait l'objet de transaction 
ou de donation, étaient des « terrains morts » {Arrazi 
Mavaté) et appartenaient à l'Etat. Les 9/10 des terrains 
situés à l'extérieur des remparts de Tehran se trouvaient 
dans cette situation vers 1300 (1921-22), avant que 
l'Administration de l'Enregistrement commence à fonc- 
tionner. 

Les particuliers pouvaient cependant par un moyen 
quelconque accepté par l'usage, la clôture par exemple, 
« donner vie » à une parcelle de ces terrains et en 
demander par la suite l'enregistrement à l'administration 
compétente. (Art. 141 du Code Civil.) C'était un moyen à 
la portée des petites gens qui handicapait au contraire les 
grands accaparements. Peu d'autres moyens existaient et 
la valeur que des terrains importants prenaient tout à 
coup ne pouvait être, de consentement public, attribuée à 
aucun particulier. C'est pourquoi les accapareurs cher- 
chèrent à démontrer que les terrains n'étaient pas morts 
mais seulement non-utilisés et compris dans les limites de 
domaines qui leur appartenaient de longue date. La 
preuve de propriété fut apportée au travers d'extraordi- 
naires affaires de justice. Mais seuls les plus puissants 
pouvaient affronter de tels débats, et seuls ceux qui 
disposaient d'appuis élevés pouvaient espérer l'emporter. 
Les principaux bénéficiaires de ces opérations furent les 
propriétaires fonciers traditionnels qui étendirent démesu- 



292 PAUL VIEILLE 

rément leurs jardins, les commerçants et les aventuriers. 
C'est ainsi que les banlieues de Tehran furent divisées en 
énormes domaines attribués à des personnes qui n'y 
avaient d'autres droits que ceux que l'autorité de l'Etat 
leur conférait et qui par la suite, au cours de la crois- 
sance, purent en accaparer les plus-values. 

2 -L'activité des lo tisseurs comme composante essen- 
tielle de la construction de la ville n'a jamais été dirigée, 
on peut à peine dire qu'elle a été réglementée. Au 
contraire, l'Etat a été mis au service de la spéculation. 

Il revient à la Municipalité représentant en principe 
l'intérêt collectif de la population urbaine, et donc de ses 
besoins, de prévoir l'aménagement de la ville, d'élaborer 
un plan général d'équipement et de raccordement des 
secteurs urbains et, en fonction de ce but, soit d'orienter 
et de coordonner l'initiative individuelle, soit de prendre 
sa relève si elle est défaillante, quitte à récupérer les 
sommes dépensées ou sur les usagers ou sur les pro- 
priétaires fonciers. 

La Municipalité n'a rien fait de tel. Le principal 
texte relatif à l'urbanisation de Tehran, « l'arrêté relatif à 
la construction de la ville de Tehran », comprend trois 
parties principales. La première concerne la réglemen- 
tation de la construction, thème qui, dans un tel texte, 
fait apparaître une confusion entre « construction dans la 
ville » et « construction de la ville ». Cette réglemen- 
tation, quoique tatillonne, est du reste largement ineffi- 
cace puisqu'une grande partie des maîtres d'oeuvre se 
passent du permis de construire municipal. 

La seconde partie vise à normaliser l'extension de la 
ville mais n'a trait ni au rapport des lotissements avec 
l'ensemble de la ville, ni à leur équipement ; il ne fait 
qu'édicter un certain nombre de règles relatives au tracé 
des voies sans même décider à qui incombe la création de 
la voierie elle-même. 



MARCHÉ DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 293 

Quant à la dernière partie, elle pose le principe 
général de la division de la ville en trois zones : résiden- 
tielle, commerciale et industrielle ; partition sommaire, 
irréelle (puisque Faction de la Municipalité se place en 
face d'une situation de fait confuse qu'il convient de 
modifier progressivement) et qui, au surplus, n'a jamais 
été concrètement définie malgré l'existence, depuis plu- 
sieurs années, d'un service d'urbanisme important à la 
Municipalité. 

En fait, ce service, accaparé par les opérations de 
détail — travaux d'embellissement locaux, ouverture de 
voies nouvelles, amélioration de voies anciennes, asphal- 
tage, etc. — se trouve dans l'impossibilité de faire autre- 
ment et n'y est pratiquement pas sollicité. La Municipalité 
n'a aucun pouvoir légal pour intervenir dans l'organisation 
des lotissements considérés comme propriété privée. Les 
couches dirigeantes de la société, quant à elles, n'ont 
aucun souci de ce côté-là, puisqu'elles obtiennent, par des 
démarches privées auprès des administrations et de la 
Municipalité, les services qui leur sont nécessaires. 

Le pouvoir lui-même de la Municipalité sur la voierie 
est ambigu ; l'article 100 de l'Arrêté relatif à la construc- 
tion de la ville de Tehran stipulant que « sauf les passages 
clos enregistrés (...), la Municipalité ne reconnaît aucune 
rue comme privée... » apparaît constituer un empiétement 
de la collectivité sur les droits du propriétaire ; en fait, il 
est le moyen par lequel le lotisseur est légalement dé- 
chargé de toute responsabilité concernant les travaux de 
voierie et en laisse le soin à la Municipalité. Celle-ci, 
d'après la loi sur l'extension des routes du mois de Tir 
1320 (juillet 1941), dont l'essentiel subsiste malgré plu- 
sieurs modifications ultérieures, est en devoir d'effectuer 
les travaux, soit sur ses propres fonds, soit aux frais des 
riverains (lorsque la rue ne dépasse pas une certaine 
largeur). Ainsi les travaux de voierie sont finalement 
supportés dans le dernier cas (le besoin n'apparaissant 
alors qu'avec l'occupation du lotissement) par les ache- 



17 



294 PAUL VIEILLE 

teurs des lots ; dans le premier, par l'ensemble de la 
population urbaine. 

La création de la voierie apporte une plus-value 
importante au terrain, mais la Municipalité n'y a aucun 
droit si le tracé existait déjà et ne s'en réserve que le tiers 
(habituellement du reste calculé sur un montant largement 
sous-évalué) s'il s'agit du percement d'une voie nouvelle. 
De toute façon, elle fait ainsi aux spéculateurs de larges 
cadeaux prélevés sur le bien collectif. Dès lors, une des 
grandes activités des propriétaires fonciers moyens et 
grands de Tehran est d'intriguer auprès de la Municipalité 
et de différents autres organismes publics, soit pour 
obtenir que des travaux de voierie ou d'équipement soient 
effectués qui intéressent le domaine de la spéculation, soit 
pour être renseignés sur ceux qui sont projetés de façon à 
spéculer au moindre risque. L'appareil bureaucratique ne 
peut garder le secret des opérations, les spéculateurs sont 
des gens puissants, eux-mêmes fonctionnaires ou, sinon, 
bien introduits dans les sphères dirigeantes ; ils peuvent 
rendre les services reçus sous une forme ou sous une autre 
et vaincre les résistances par des moyens de pression 
variés. Ainsi naît la symbiose entre bureaucratie et spécu- 
lation et l'utilisation de la puissance de l'Etat à des fins 
particulières. Mais l'alliance va fréquemment plus loin, 
jusqu'à l'élaboration de projets que nul n'a l'intention de 
mettre en œuvre sinon fictivement, afin de faire croître le 
prix ; elle apparaît de façon éclatante lorsqu'un Maire, de 
manière à relancer des terrains spéculatifs sur le marché, 
fait état de projets d'équipement plus ou moins réels, ou 
déclare avec autorité que le centre de la ville se trouvera, 
dans quelques années, sur les terrains actuellement vagues 
d'Abassabad au Nord de Tehran, ce qui est une suppo- 
sition fantaisiste. 

3 - La distribution de terrains par l'Etat à de petits 
propriétaires n'avait pour objet ou n'a eu finalement 
d'autre résultat qu'une démocratisation de la spéculation, 
sans profit ni pour l'Etat ni pour la Société. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 295 

L'ensemble des terrains que l'Etat possédait aurait pu 
être utilisé pour amorcer un aménagement rationnel de la 
ville et transformer complètement les conditions du mar- 
ché, non par la réglementation mais par l'action écono- 
mique (politique des réserves foncières). Un secteur public 
dynamique aurait en outre entraîné le secteur privé. En 
fait, le premier a modelé ses pratiques sur celles du 
second. 

L'action de l'Etat, dans la première perspective, 
aurait consisté à se présenter sur le marché comme une 
société de lotissement et d'équipement réalisant des amé- 
nagements complets (équipement en services publics, et 
construction) de secteurs résidentiels et pratiquant une 
politique de vente telle que d'un côté ces secteurs soient 
rapidement occupés et que, de l'autre, la plus grande part 
de la plus-value revienne au domaine public ; c'est-à-dire, 
grossièrement, vendant légèrement au-dessous des prix 
pratiqués sur le marché indépendant. Une telle politique 
n'eut nécessité qu'une mise de fond minime qui eut été 
rapidement grossie par les plus values encaissées et eut 
permis à l'Etat d'augmenter le volume des affaires trai- 
tées, et notamment d'engager des opérations d'équipement 
général de l'agglomération. Cette politique pratiquée à 
une échelle suffisante eut au bout d'un certain temps 
transformé le marché et les conditions de la spéculation 
« libre ». 

C'est cependant présumer des forces de l'Etat, lors- 
que celui-ci est investi par les intérêts privés. En fait, 
l'Etat s'est borné à opérer comme fournisseur du marché 
spéculatif, vendant au prix coûtant ou distribuant gratui- 
tement les parcelles du bien public, laissant ainsi aux 
particuliers le soin de prélever les plus-values. L'effet 
diffère peu, qu'il ait réparti des terrains non-aménagés, 
non-équipés, exactement conçus comme des lotissements 
spéculatifs (Abassabad, Youssefabad), ou qu'il ait au 
préalable prévu un plan d'aménagement qui n'a pu être 
exécuté en raison de l'installation de la spéculation 



17 



296 PAUL VIEILLE 

(Narmak) ou qu'enfin il se soit chargé de toutes les 
opérations de construction d'un ensemble résidentiel (Cité 
Calad). L'Etat s'appauvrit ; il se dessaisit de ses terrains à 
des prix qui ne lui permettent pas d'acquérir en échange 
des biens équivalents à ceux qu'il a aliénés. 

L'exemple de Narmak est, de ce point de vue, 
significatif. L'Etat a acheté les terrains en 1320 (1950-51) 
à 10 Riais le m2. La voierie a été créée en 1333 
(1954-55). Les parcelles ont alors été revendues au prix 
de 40 Riais le m2, soit 12 Riais pour le terrain et 28 Riais 
pour la voierie. Une politique d'habitat « à bon marché » 
était poursuivie. Mais les bénéficiaires n'ont pas construit, 
n'ont pas été logés et ont revendu avec un fort profit. En 
1337 (1958-59), au moment du changement d'orientation 
du marché, les mêmes terrains valaient selon la situation 
(d'après la position sur le réseau voyer) de 200 à 
2000 Riais le m2. De même, à la cité Calad, les maisons 
construites par la Banque de Construction valent de 
300 000 à 450 000 Riais, terrain compris ; elles sont 
payables par 1/3. Mais, dès leur entrée, les bénéficiaires 
vendent le premier tiers au prix de 500 000 Riais. 

Les mobiles de l'Etat dans ces opérations, de même 
que dans la politique des prêts hypothécaires qui a été 
suivie, étaient de consolider le régime en intéressant un 
certain nombre de catégories sociales intermédiaires à la 
spéculation, à l'Etat des spéculateurs. Ainsi les terrains de 
Youssefabad, et de Narmak étaient destinés aux employés 
et aux représentants des classes moyennes inférieures ; les 
terrains d'Abassabad furent distribués aux officiers en 
deux étapes, d'abord en 1315 (1936-37), puis peu après le 
départ des Soviétiques d'Azerbaïdjan ; les parcelles, tirées 
au hasard entre les allocataires devenant plus petites dans 
les dernières années en raison du nombre de personnes à 
pourvoir — ce qui montre bien que le but recherché 
n'était pas d'asseoir les bases d'une ville moderne. 

C'est en particulier dans ce dernier contexte que se 
situe le projet, aux maintes vicissitudes, de « Troisième 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 297 

Route » de Tehran à Chemiran. L'opération prévue est 
différente des opérations de voierie habituelles puisque la 
loi réserve à la Municipalité, de chaque côté de l'Avenue, 
des terrains qui permettraient, grâce aux plus-values, de 
payer les travaux de construction. Cependant, la création 
de la troisième route intéresse l'ensemble de la zone 
comprise entre les deux routes actuelles et pas seulement 
deux rubans de 80 mètres de large le long des rives. Elle 
accélérerait l'urbanisation de la zone et permettrait sur 
toute son étendue le prélèvement de plus-values. La 
Municipalité se prive de celles-ci et renonce en même 
temps à l'équipement et à l'aménagement d'une aire dont 
l'absurdité de la structure voyère sera accentuée par le 
plaquage de la nouvelle voie. 

La démocratisation de la spéculation par l'Etat selon 
les normes de la spéculation indépendante est sans doute 
à terme la négation de la spéculation. Il est certain que 
les distributions des terrains appartenant à l'Etat ont pesé 
dans le déclenchement de la crise ouverte en 1337 
(1958-59), et il est intéressant de noter à ce sujet la 
contradiction du comportement des grands spéculateurs : 
lorsqu'ils agissent individuellement ils ont intérêt à acca- 
parer le maximum des plus-values foncières ; lorsq'ils 
agissent en tant que catégorie sociale dominante, ils sont 
amenés à créer des catégories privilégiées de petits spécu- 
lateurs qui peuvent leur servir de soutien politique et aussi 
économique puisqu'ils leur imposent la spéculation 
comme modèle de comportement ; en même temps tou- 
tefois ils accélèrent l'approche de la crise et la fin de leur 
propre activité. 

Cependant l'Etat a été ruiné, l'aliénation de ses biens 
n'a été d'aucun profit ni pour lui ni pour la société ; en 
modelant son action sur celle du marché spéculatif il n'a 
pas fait avancer l'urbanisation de la ville sur des normes 
répondant aux besoins d'une société moderne, et s'est 
privé de tout moyen pour avancer dans cette voie à 
l'intérieur d'un cadre libéral ou semi-libéral. 



298 PAUL VIEILLE 

Les trois aspects du comportement de l'Etat qui 
viennent d'être présentés composent les contours d'une 
politique foncière libérale, peut-être jamais définie en tant 
que doctrine mais cependant poursuivie avec persistance 
et efficacité depuis plus de trois décades: Ce libéralisme 
est d'ailleurs en partie une « libéralisation » (au sens 
économique) puisque l'Etat s'est défait de sa puissance 
foncière (par grands domaines ou petits lots). Aux trois 
aspects mentionnés on pourrait en ajouter d'autres, déjà 
traités et complétant la figure : non-protection des droits 
des acheteurs finaux, faveur à la spéculation par l'hypo- 
thèque, etc. Cette politique libérale abandonnant aux 
individus le soin des affaires collectives a abouti à un 
échec, aussi bien sur le plan de la construction du tissu 
urbain que sur celui de l'économie de la spéculation. 

C - L'avenir de la spéculation 

Le marché des terrains s'est effondré à la suite de ses 
propres excès et l'organisation socio-économique qui lui 
avait donné naissance a en même temps été ébranlée. 
Cependant la spéculation réapparaîtrait à la faveur du 
rétablissement de conditions semblables à celles qui l'ont 
favorisée. 

Comment se développerait la « nouvelle » spécu- 
lation ? La conduite des spéculateurs après l'ouverture de 
la crise des terrains le laisse entrevoir. 

La première méthode consisterait à relancer pure- 
ment et simplement l'ancien marché. Si la crise provient 
de l'énorme déséquilibre entre le nombre de parcelles 
offertes et le montant annuel des besoins, le renflouement 
du marché peut se concevoir par l'accélération de la 
manifestation de la demande. Cette accélération peut être 
provoquée par deux ordres de mesures. Dans les années 
passées, la demande nouvelle a été due essentiellement à 
l'afflux de populations provinciales vers la capitale comme 
conséquence du changement des rapports économiques et 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 299 

sociaux dans le pays. Dans l'avenir, la croissance naturelle 
de la population tehranaise étant une donnée relativement 
rigide, une demande grandissante pourrait être déterminée 
par l'induction de nouveaux flux migratoires, c'est-à-dire 
par de nouvelles modifications du rapport Tehran— Pro- 
vince. Ainsi l'accentuation de la tendance à la concentra- 
tion industrielle déjà existante en dépit des mesures 
cherchant à la contrecarrer, ou l'aggravation de la pression 
sur les propriétaires fonciers de province dans les condi- 
tions où elle a été exercée dans le passé, ou seulement le 
défaut de politique d'expansion agricole face à une popu- 
lation rurale croissant avec rapidité, peuvent amener de 
nouvelles populations provinciales de différentes condi- 
tions sociales à affluer vers Tehran. Encore faudrait-il, 
pour que l'immigration se traduise par une demande 
importante de terrains — et ce serait la deuxième condi- 
tion nécessaire — que la masse des salaires distribués soit 
accrue par l'extension du nombre des personnes em- 
ployées et par une élévation du niveau des salaires suffi- 
sante pour que les besoins primaires, alimentation en 
particulier, soient auparavant satisfaits. Dans ce cas, une 
demande supplémentaire de terrains pourrait être attendue 
de la population ouvrière déjà résidente. Dans le cas 
contraire, les populations ouvrières nouvelles continue- 
raient à s'entasser, comme les anciennes, à raison d'un 
ménage par pièce, c'est-à-dire que la demande finale de 
terrains serait réduite par rapport à l'importance de 
l'immigration. Mais une politique d'industrialisation et de 
hauts salaires est-elle compatible avec l'accaparement de la 
valeur du sol urbain et la spéculation ? Si une part 
importante de la masse des salaires est attirée par le 
marché foncier, c'est la consommation de biens industriels 
de masse qui se trouve freinée ; si les salaires sont élevés, 
c'est le taux de profit industriel qui diminue par rapport 
au profit spéculatif, et les capitaux qui tendent à déserter 
le secteur secondaire. Par ailleurs, l'accélération de la 
croissance de Tehran entraînerait une accentuation des 



300 PAUL VIEILLE 

disparités capitale— province et un appauvrissement relatif 
sinon absolu de cette dernière. 

Malgré ses difficultés et ses contradictions, la relance 
du marché des terrains comme continuation de l'ancien ne 
manquait pas de défenseurs dans les années 1338 et 1339 
(1959-60 et 1960-61). Ces défenseurs se recrutaient aussi 
bien parmi des observateurs extérieurs, qui considèrent 
que le marché des terrains est une activité économique 
saine, que parmi les grands spéculateurs tehranais. Mais, de 
la part de ces derniers, sans doute s'agissait-il davantage 
d'un développement de l'argumentation-alibi au sujet de la 
responsabilité de la crise car, en fait, leur comportement 
sur le marché s'était, dans une large mesure, modifié 
depuis le déclenchement de cette crise. Certes, les pra- 
tiques anciennes n'ont pas été brusquement abandonnées 
et continueront sans doute à être utilisées un certain 
temps encore. Ainsi des achats spéculatifs de grands 
terrains identiques à ceux portés précédemment sur le 
marché ont été effectués depuis la crise, ainsi des 
projets fictifs ont encore été lancés dans le but de faire 
croître le prix ; c'est le cas probablement du projet de 
quatrième route de Tehran à Chemiran qui semble, 
comme son prédécesseur, n'être qu'un nouveau bluff 
destiné à ranimer la spéculation dans les zones de l'Ouest. 
Cependant, l'accoutumance jouant et la crise ayant aiguisé 
la méfiance, l'opinion se laissera moins facilement prendre 
aux fictions. Surtout, en pratiquant comme précédem- 
ment, les grands spéculateurs rencontreront la concurrence 
des effets de leur activité passée, c'est-à-dire de ces 
nombreux lotissements fictivement organisés qui ont été 
répartis au cours des années de prospérité du marché. 
Aussi les spéculateurs tendront-ils leurs efforts dans des 
directions « nouvelles » quij>ermettront d'éliminer la con- 
currence des terrains précédemment lotis et, maintenant, 
dans les mains de petits propriétaires. Les prix de ces 
terrains tendront à diminuer au moins relativement et 
pourront être repris dans des opérations ultérieures de 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 301 

spéculation. La première des directions nouvelles, ainsi 
généralement définies, sera de présenter sur le marché des 
lotissements jouissant d'un certain nombre d'équipements 
dont il sera effectivement et immédiatement possible de 
bénéficier. 

Dans le cadre de cette première tendance, les réalisa- 
tions ou les projets d'un certain nombre de sociétés ou 
d'organismes publics créant des unités résidentielles équi- 
pées servent ou serviront de modèle ou de point d'appui. 
Typique est ici le cas de tel spéculateur cédant une partie 
de son terrain à une grande entreprise d'Etat afin que 
celle-ci construise, en même temps que des logements 
pour ses employés, un équipement urbain qui pourra 
profiter aux habitants de la partie qu'il conserve. 

La seconde tendance sera de spéculer sur la remodé- 
lation des terrains actuellement occupés par la ville, soit 
de ceux proches du centre qui sont actuellement dévalués 
par leur paysage, soit même de ceux plus chers dont 
l'utilisation dans le développement vertical permet cepen- 
dant de dégager des plus-values relatives considérables. 
Deux sociétés créées en 1339 (1960-61) se proposent de 
réaliser des opérations de ce genre. La spéculation tend et 
tendra encore à se développer sur les zones nouvelles 
d'influence de Tehran, et notamment sur ces terrains des 
bords de la Caspienne qui présentent, pour les catégories 
privilégiées de la capitale, un grand attrait dans le cadre 
de l'utilisation des loisirs. 

La première et la seconde tendance, qui intéressent 
plus directement la ville de Tehran, sont parentes dans la 
mesure où elles vont contribuer à mettre en vedette des 
terrains jouissant de certains avantages collectifs. 

On voit comment les spéculateurs sont conduits à 
adopter cette attitude, non par souci de répondre aux 
besoins collectifs en matière d'habitat mais en raison des 
possibilités actuelles de spéculation par rapport aux résul- 
tats des spéculations passées ; il ne s'agit pas d'une 
modification d'attitude mais d'une modification de pra- 



302 PAUL VIEILLE 

tique due aux conditions nouvelles dans lesquelles l'his- 
toire de la spéculation place les spéculateurs. Cette dis- 
tinction serait de maigre importance si le comportement 
« nouveau » tendait à rapprocher les satisfactions des 
besoins des populations. En fait, il n'en est rien. Comme 
précédemment, le spéculateur n'a pas pour but — ce n'est 
pas sa fonction — de créer, et il ne crée pas, une valeur 
d'usage réelle, mais de s'approprier la valeur d'usage créée 
par la vie sociale et par la collectivité. 

Ainsi, alors que la spéculation tendait jusqu'à la 
« grande crise » à créer et à vendre un sol urbain fictif, 
elle cherchera après celle-ci à utiliser au maximum l'équi- 
pement existant, c'est-à-dire qu'elle contribuera à créer à 
terme des situations de « sous-équipement » urbain. En 
particulier les réserves de terrains constituées par les 
casernes et autres espaces d'utilisation analogue, qui dès 
maintenant, apparaissent nécessaires à la satisfaction des 
besoins collectifs de la ville existante, feront l'objet d'une 
pression accrue en vue de leur privatisation. 

Dans certains cas cependant les spéculateurs sont ou 
seront amenés, afin de favoriser leur activité, à exécuter 
un effort réel d'équipement ; mais là encore l'exemple de 
la société, qui au cours des dernières années a fait le plus 
d'efforts d'aménagement, montre combien les prévisions 
sous forme de réserve de terrains sont loin des besoins des 
populations qui, finalement, peupleront le lotissement, et 
combien aussi les réalisations actuelles sont insatisfaisantes 
pour celles qui y demeurent. 

Spéculation et aménagement sont contradictoires au 
niveau du spéculateur privé comme ils le sont à celui de 
la collectivité. Pour le spéculateur privé, l'aménagement 
collectif c'est, soit s'il le réalise lui-même, des dépenses 
immédiates d'équipement (eau, électricité, écoles, parcs, 
terrain de sport, etc.) ou des réserves de terrains, c'est-à- 
dire un manque à gagner, dans les deux cas une diminu- 
tion du profit, soit, s'il compte sur d'autres pour le 
réaliser, des propositions de vente de terrains à des prix 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 303 

élevés. Mais alors la collectivité publique ne peut envisager 
ces dépenses et les particuliers ne peuvent faire certaines 
d'entre elles que si les profits résultant de la vente des 
services sont assurés d'être élevés, donc que si la demande 
est déjà forte et le lotissement déjà largement habité. Il 
est alors difficile ou même impossible d'assurer un aména- 
gement fonctionnel ; entre temps, les besoins de la popu- 
lation n'ont, en outre, pas été satisfaits. 

Le spéculateur ne peut prévoir les besoins, ni aller au 
devant d'eux, il a intérêt à demeurer aussi en arrière que 
possible sur ceux qui se manifestent. Non seulement la 
prise de conscience par les individus des besoins collectifs 
est, comme on l'a établi, retardée par le marché des 
terrains, mais c'est seulement au travers de la concurrence, 
des crises et des modifications du marché qui en résultent 
que les besoins se manifestent et que le spéculateur est 
poussé en avant. Laissé à lui-même, le spéculateur serait 
dans les années à venir amené à faire quelques efforts 
d'aménagement ; plus tard, après une nouvelle crise par 
exemple, il serait obligé de prévoir une organisation plus 
fonctionnelle des lotissements. Mais alors, même s'il allait 
très loin dans la voie de l'équipement de chaque secteur, 
les résultats d'ensemble, au niveau de l'agglomération, 
rejaillissant sur la vie des populations locales, risqueraient 
d'être inadéquats puisqu'il ne s'agit pas seulement d'amé- 
nager des parties de la ville mais d'aboutir à une coordi- 
nation générale de l'aménagement de ces parties. Non 
seulement la spéculation coûte cher et produit des pay- 
sages résidentiels toujours en retard sur les besoins mais 
encore elle est, au niveau de l'ensemble urbain, anar- 
chique. 

Par ses résultats, qui intéressent la vie collective, tout 
entière, la spéculation rend nécessaire l'intervention d'une 
puissance publique qui soit autre chose qu'un instrument 
au service des spéculateurs. Dans la situation précédant les 
événements politiques de 1340 (1961-62), en face de la 
puissance des spéculateurs, la population urbaine, usager 



304 PAUL VIEILLE 

du tissu urbain, est privée de moyens d'expression et 
d'action. Ses besoins ne pourraient prendre une forme 
concrète, conceptuellement et pratiquement, qu'au travers 
d'un contact institutionnalisé entre organismes représen- 
tatifs et organismes techniques. Pour les premiers, la 
forme la plus efficace (du point de vue de leur objectif) 
n'est peut-être pas un conseil municipal élu, organisme 
éloigné des populations de chaque secteur et tombant lui 
aussi facilement dans le pouvoir des spéculateurs, mais 
sans doute davantage une fédération d'associations de 
quartiers. Les seconds ne seraient autres qu'un corps de 
techniciens spécialisés dans les problèmes d'aménagement 
urbain sous leurs différentes formes (zonage, circulation, 
équipement, paysage, architecture, etc.), seul un tel corps 
permet de dépasser les contradictions des besoins en 
proposant des solutions urbanistiques nouvelles (contra- 
diction, par exemple, entre les besoins complexes tradi- 
tionnellement satisfaits par la maison individuelle et le 
souci de réduire le coût de l'aménagement — l'un poussant 
à l'extension urbaine, l'autre à la concentration). 

Par ailleurs, la ville étant par sa fonction liée au pays, 
son aménagement ne peut se concevoir en dehors d'une 
relation à l'aménagement national (en particulier aucune 
prévision du mouvement de la population de la capitale 
ne peut être faite si l'on ignore le rapport des tendances 
économiques entre capitale et province), des rapports 
organiques entre institutions chargées de l'un et l'autre 
aménagement doivent répondre à cette relation de fait. 

Le régime juridique du sol dépendra dans l'avenir du 
rapport des forces en présence et de leur organisation, 
c'est-à-dire qu'il en sera sur ce point comme par le passé. 
De même que les droits sur le sol urbain ont été 
distribués à des particuliers par un Etat qui les représen- 
tait, de même que, en ce qui concerne la valeur des 
emplacements commerciaux, les droits se sont répartis en 
fonction de l'équilibre des forces sociales qui y préten- 
daient, de même, dans l'avenir, selon l'expression et la 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 305 

puissance de la collectivité urbaine comme tout face aux 
individus, les droits de ces derniers seront repris, limités 
ou respectés ; le régime foncier urbain pourra prendre 
trois formes principales : municipalisation ou socialisation 
du sol qui rend à la société la valeur qu'elle créée et la 
maîtrise sur sa dimension spatiale, récupération par l'im- 
pôt d'une partie plus ou moins grande de la valeur ou des 
plus-values et restriction des droits d'usage des proprié- 
taires privés, ce qui revient au partage des droits de 
propriété entre les individus et la collectivité, ou enfin 
reconnaissance des droits absolus de la propriété privée, ce 
qui est la situation présente. 

Les objectifs et les méthodes d'une politique de 
satisfaction des besoins collectifs, c'est-à-dire des besoins 
ressentis par les individus dans leur activité quotidienne, 
sont inconciliables avec le marché « libre » du terrain, la 
spéculation et leur organisation économique et sociale. La 
poursuite d'une telle politique rend nécessaire la maîtrise 
de la société urbaine sur son espace, elle est inconciliable 
avec l'accaparement privé du sol, mais il appartient aux 
populations urbaines de faire prévaloir tel ou tel réjgime 
juridique. 



CONCLUSION 

Il n'entrait pas dans le cadre de cette étude de 
comparer les faits qui y sont évoqués à ceux qui concer- 
nant d'autres villes. Toutefois, l'analyse des conditions et 
des mécanismes de la spéculation foncière à Tehran 
montre qu'il ne s'agit pas d'un cas isolé, que ce que l'on y 
a observé présente sans doute de grandes analogies avec ce 
qui peut advenir dans d'autres villes. 

En période de croissance urbaine, la spéculation 
foncière est inhérente à un statut libéral du sol ; elle n'est 
pas le fait de la méchanceté des hommes, mais la consé- 
quence nécessaire du rapport institué entre eux-mêmes et 
leur espace. Elle peut être amplifiée par un certain 
nombre de circonstances que l'on a rencontrées à l'origine 
de la grande effervescence du marché foncier de Tehran 
au cours des années 1332-1337 (1953/54-1958/59) : crois- 
sance extrêmement rapide de la population urbaine ; 
retards accumulés dans l'augmentation des prix du sol 
durant les années précédentes du fait de l'incertitude 
politique ; absence de toute limitation, au contraire en- 
couragement de l'activité spéculative par la collectivité 
publique ; afflux enfin de l'argent grâce à l'augmentation 
des revenus du pétrole, l'épargne, faiblement absorbée par 
l'agriculture, l'industrie, le commerce et la banque, se 
dirige vers le sol urbain comme système fructueux de 
placement. 



308 PAUL VIEILLE 

Grossièrement au moins on sait que ces facteurs 
amplificateurs jouent ici ou là ; il est bien connu, par 
exemple, que la spéculation est particulièrement intense 
dans les pays sous-développés exportateurs de pétrole ; 
ailleurs, c'est l'augmentation rapide de la population ur- 
baine qui a un rôle dominant : villes en voie d'industria- 
lisation de l'Inde par exemple. Que ces facteurs, dans des 
rapports qu'il est difficile d'évaluer, aient joué avec une 
particulière intensité à Tehran, que la spéculation s'y soit 
étendue sans commune mesure avec ce qu'elle le fait ou le 
fit dans les pays d'économie développée est aussi certain : 
s'y fût-elle épanouie, au milieu du 19ème siècle même, 
comme dans la capitale de l'Iran, elle y eut laissé jusqu'à 
aujourd'hui des traces qui ne sont pas perceptibles. 

Mais rappelons les mécanismes essentiels, apparem- 
ment inévitables, de la spéculation ou, plus exactement, 
du fait social fondamental dont la spéculation n'est qu'un 
résultat parmi d'autres bien que plus perceptible à l'opi- 
nion : l'accaparement légal par les individus des valeurs 
créées par l'activité collective. L'accaparement appauvrit la 
collectivité, limite ses moyens d'action sur le sol, renforce 
la puissance des particuliers, des propriétaires fonciers et 
principalement des grands spéculateurs dans la gestion des 
affaires urbaines. En conséquence, l'équipement qui dé- 
pend de l'effort de la collectivité, Etat ou Municipalité, 
retarde sur les besoins. Le retard peut être accentué (cas 
de Tehran) par la conduite malthusienne de particuliers 
disposant de secteurs de l'équipement collectif. La Munici- 
palité affaiblie ne peut contrecarrer ces pratiques ni se 
mesurer avec les groupes de pression constitués. Ainsi naît 
et s'accroît un déséquilibre entre l'offre et le besoin de 
sol urbain, c'est-à-dire de sol équipé utilisable pour la 
résidence et l'activité qui fait croître les rentes de situa- 
tion et d'équipement, détermine l'augmentation de la 
valeur du sol urbain existant dans ses deux grandes 
composantes : valeur d'emplacement commercial et sur- 
tout central, valeur générale. 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 309 

L'accaparement développe aussi ses effets sur les 
terrains dont on espère l'appropriation prochaine au do- 
maine urbain et sur les zones urbaines dont on escompte 
qu'elles vont bientôt acquérir des fonctions centrales : les 
plus-values d'équipement et de situation sont projetées 
hors des aires urbaines où elles naissent selon un méca- 
nisme simple. Le prix du sol entraîne enfin avec lui le 
prix du loyer si bien que la crise du logement et le taudis 
sont, en définitive, liés à l'accaparement du sol urbain. 

Là ne s'arrêtent pas les effets de l'accaparement. Il 
ne fait pas que provoquer un retard dans la satisfaction 
des besoins, il détermine aussi un décalage de la cons- 
cience par rapport aux besoins réels et la formation d'un 
tissu urbain fonctionnel à la spéculation, aux seuls besoins 
qui peuvent s'exprimer dans son cadre. Une grande partie 
de la population spécule, entre dans le système de la 
spéculation ; la conscience collective qui se forme de la 
ville est une conscience de spéculateur. Ce que l'on attend 
d'abord du sol urbain réel ou potentiel c'est l'augmen- 
tation du prix, l'attente n'est pas celle d'une ville où les 
hommes pourraient s'épanouir mais celle d'un sol urbain 
dont le prix augmenterait indéfiniment. Cette seconde 
attente pourrait certes contenir la première ; théorique- 
ment, l'augmentation du prix pourrait n'être expectée que 
d'un sol urbain fonctionnel. Cela suppose une conscience 
de la ville formée indépendamment de la spéculation. En 
fait, des représentations sont véhiculées par le marché 
foncier ; les unes, anciennes, peuvent demeurer valables, 
ou tout aussi bien être dépassées par l'évolution urbaine ; 
les autres, nouvelles, sont soit le produit direct de la 
spéculation soit, venant d'ailleurs, déformée par elle. Cet 
ensemble d'apports tend à former une composition 
hétéroclite qui constitue sans doute la marque essentielle 
d'une morphologie urbaine créée sous le signe de l'accapa- 
rement et de la spéculation. 

Proviennent ainsi du passé l'orientation privilégiéee 
de la maison au Sud (rapport avec la nature) qui demeure 



310 PAUL VIEILLE 

fonctionnelle, et le modèle archaïque de la maison indivi- 
duelle qui n'a plus de sens ni pour les ménages pauvres 
qui s'entassent autour de la courée, ni pour les ménages 
aisés où l'alvéole de la cour-jardin conçue pour isoler 
devient spectacle public par la surélévation des construc- 
tions qui l'entourent. Les représentations relatives à la 
morphologie urbaine sont des représentations abstraites 
déterminées par le marché des signes fonciers : notions du 
terrain plat, du quadrillage, de l'identité des parcelles, de 
l'isolement des lotissements les uns par rapport aux 
autres, de leur tropisme vers le centre urbain qui, se 
composant avec les effets de l'orientation de la maison au 
Sud, tend à produire un des aspects dominants de la 
morphologie générale de la ville. 

Les besoins en équipement public ne peuvent plus 
être assurés par les moyens traditionnels du fait de la 
croissance générale des besoins, de la croissance de la ville, 
mais l'organisation du développement urbain freine leur 
apparition, déforme leur représentation. L'équipement en 
établissements scolaires, commerciaux, de loisirs, de santé, 
n'est pas perçu comme un besoin immédiat essentiel des 
habitants d'un secteur nouveau ; on compte sur d'autres, 
sur la municipalité, sur l'avenir, pour y pourvoir comme si 
l'opération a posteriori était aisée. Les besoins en eau, en 
électricité, sont certes perçus comme des besoins immé- 
diats lors de l'occupation d'un lotissement mais l'équi- 
pement prévu n'est qu'un symbole spéculatif, l'affirmation 
d'une préoccupation. Ailleurs, comme dans le domaine de 
la voierie, on est en présence de représentations fantai- 
sistes, tantôt étriquées, tantôt fantastiques. La mesure de 
la réalité manque toujours ; l'organisation spéculative est 
contradictoire avec une organisation collective capable 
d'amener les besoins à la conscience, de les exprimer, de 
les confronter au réel ; elle est aussi contradictoire avec 
une organisation technocratique en mesure de les évaluer 
et d'en assurer la satisfaction. Du moins dans les condi- 
tions qui ont prévalu à Tehran avant 1339 (1960-61). 



MARCHE DES TERRAINS ET SOCIETE URBAINE 3 1 1 

Avec le marasme foncier qui s'ouvre à cette époque, la 
spéculation doit changer de méthodes. Si les mécanismes 
de l'accaparement nous sont apparus universels, ses effets 
sur les formes urbaines sont susceptibles de changer, ce 
qui montre bien qu'ils sont liés au développement de la 
spéculation dans une conjoncture économique et sociale 
donnée. 

Le marché des terrains d'ailleurs transforme la ville, 
la société urbaine et ses représentations. Il se situe par 
rapport à son propre passé, à ses propres excès ; il doit 
changer de domaine, atteindre de nouvelles catégories de 
terrains de manière à éviter la concurrence des parcelles 
qu'il a créées précédemment ; il doit prendre un souci 
plus grand des besoins, les représentations des populations 
urbaines ayant été modifiées au cours de son activité 
antérieure, et par elle. Le lotissement, dans la forme 
rudimentaire où on le rencontre à Tehran avant 1339 
(1960-61) et dans les pays occidentaux jusque durant 
l'entre-deux guerres mondiales, est une forme primitive 
qui doit laisser place à des formes plus avancées. L'acca- 
pareur foncier est conduit à suivre les représentations de 
la vie urbaine soit en faisant payer les services attendus 
par d'autres (Municipalité, Etat, etc.), soit en consentant 
lui-même des sacrifices, à moins que des formules telles 
que celle du remembrement parviennent à satisfaire à la 
fois son avidité et les besoins des populations. De toute 
façon le régime foncier libéral détermine un retard 
(général ou partiel) de l'équipement urbain puisque le 
profit foncier n'est qu'un prélèvement, en général énorme, 
sur le prix que les populations consentent à payer pour 
les services urbains offerts ; le prélèvement diminue les 
possibilités d'extension de l'équipement. En outre, le 
souci d'accaparement, d'une façon ou d'une autre, trans- 
forme les besoins ou leur représentation. La réconciliation 
de la société avec l'espace qu'elle occupe suppose l'aboli- 
tion de l'appropriation privée du sol urbain. 

Avec M. Halbwachs, on peut dire que « toutes les 
formes urbaines sont déterminées par quelque force ou 



312 PAUL VIEILLE 

représentation collective » ; on peut ajouter que les for- 
mes urbaines ne sont pas seulement la conséquence de 
forces et de représentations indépendantes des conditions 
de leur actualisation : les formes économiques (l'accapa- 
rement du sol urbain, dans le cas étudié) les biaisent, leur 
surimposent les conséquences de leurs propres lois. En 
même temps qu'elles sont des cadres pour la construction 
de la ville, elles contribuent à l'élaboration des idées qui 
conduisent cette construction. 



TABLE DES MATIERES 

Préface IX 

Remerciements XIII 

Introduction 1 

CHAPITRE I. La distribution des prix et la formation 

de la valeur du sol urbain 19 

I. La plus value-commerciale et la plus-value 

spéciale urbaine 23 

IL La plus-value générale urbaine 38 

III. Les plus-values locales 71 

ANNEXES DU CHAPITRE I 

Annexe I. Sources de documentation concernant les 

prix de terrains et le traitement des séries recueillies 101 

Annexe IL Prix des terrains et prix des pas de porte 114 

CHAPITRE IL L'évolution du marché et le Mouvement 

des Prix 115 

I. Le Mouvement des prix est lié à la valeur 

d'usage croissante des terrains urbains 119 

IL L'équipement et l'aménagement de la ville ... 122 

III. Les prix des terrains tendent à progresser 

par bonds en raison de l'activité spéculative 136 

IV. Les mouvements des prix dans les différents 
secteurs de la ville 158 



314 TABLE DES MATIERES 

ANNEXES DU CHAPITRE II 

Annexe I. Prix des terrains publiés par le Bulletin de 

la Banque Melli 175 

Annexe II. Indice du prix des loyers à Tehran publié 

par le Bulletin de la Banque Melli 181 

Annexe III. Rapports annuels de la Banque Hypothécaire 
sur l'activité de la construction et du marché du sol 

urbain 185 

Annexe IV. Rubrique consacrée au Marché des terrains par 

l'hebdomadaire « Tehran Economist » 195 

Annexe V. Prix des terrains dans différentes villes 
iraniennes 199 

Annexe VI. Transactions foncières enregistrées par le 
Ministère des Finances de 1335 (1956-57) à 1338 

(1959-60) 203 

Annexe VII. Carnets de propriété émis par l'Administra- 
tion de l'Enregistrement (Direction de Tehran) de 1330 

(1951-52) à 1338(1959-60) 211 

Annexe VIII. Documents cartographiques 217 

Annexe IX. Permis de construire délivrés par la Municipa- 
lité de Tehran de 1332 (1953-54) à 1338 (1959-60) 

221 
Annexe X. Mouvement de la population de Tehran 

Recensement et autres sources 223 

Annexe XI. Ménage et construction - Enquête de la 
Banque Melli sur le coût de la vie en Iran 233 

CHAPITRE III. Structure et fonction du Marché 239 

I. Les protagonistes du Marché 240 

IL L'organisation du Marché 254 

III. La fonction du Marché dans la restructuration 

de la société globale 269 

IV. Le marché, la société urbaine et l'Etat 282 

Conclusion 307 



TABLE DES MATIERES 315 

TABLE DES CARTES entre 

Tehran - Prix sur le front des avenues (Prix supérieurs pages 

à 5 000 Riais) 85-86 

Tehran - Courbes isoprix, intérieur des îlots 91-92 

Tehran - Prix sur le front des avenues et prix de 
l'intérieur des îlots, comparaison (Différence entre prix 

calculé et prix réel) 97-98 

Tehran - Noms des lieux cités dans le texte 103-104 

Tehran — Agglomération de Tehran - Surfaces urbaines 

et surfaces d'extension spéculative 1339 (1960-61) ... 211-212 

Tehran - Agences immobilières 1339 (1960-61) 257-758 

Tehran — Croissance de la ville entre les années 1335 

(1956-57) et 1339 (1960-61) 303-304 



TABLE DES GRAPHIQUES 

Prix de l'intérieur des îlots, coupe de la carte d'après 

6 axes passant par le centre des prix 92 

Prix sur le front des avenues et prix de l'intérieur 
des îlots, comparaison - Différence entre prix calculé 

et prix réel (coupe XX') 97 

Prix des terrains et prix des pas de porte 100 

Mouvement des prix, 1314 (1935-36) - 1939 (1960-61) 

Prix des terrains et autres prix 165-166 

Mouvement des prix de terrains, 1314 (1935-36)- 1328 
(1949-50), sur la base 100 en 1314 et en valeur constante 

(par rapport au prix de gros) 166 

Mouvement des prix de terrains, 1314 (1935-36)- 1328 

(1949-50), évolution comparée des prix 167 

Mouvement moyen du prix de 18 échantillons de terrains, 

années limites 1319 (1940-41) - 1339 (1960-61) 193 

Transactions foncières, évolution de leur nombre mensuel 

de 1335 (1956-57) à 1338 (1959-60) 209 



316 TABLE DES MATIERES 

Parcelles nouvelles créées année par année de 1330 

(1951-52) à 1338 (1959-60) 216 

Croissance de la population de Tehran (1259-1339 — 
1880-1960) 231 

Constructions et logements, distribution des construc- 
tions de Tehran d'après le nombre de logements ; coor- 
données logarithmiques 235 



Achevé d'imprimer le 15/12/1970 
Imprimerie Sérifloc-75, rue de l' Abbé-Groult, Paris 
Dépôt légal 4 trimestre 1970 N°lll 

Editions Anthropos 
Dépôt légal 4 trimestre 1970 N°123 



7200-2 

5-28 
C 
B--T 



société et urbanisme LwiyEMi™oi!iLUNois.yRB«« 

collection dirigée par Henri L> 




3 0112 049035949 
PAUL VIEILLE 

marché des terrains 

et 
société urbaine 



Se situer dans le rapport social du marché des 
terrains c'est prendre la croissance urbaine, la trans- 
formation morphologique de la ville dans son mode 
effectif de réalisation. Curieusement, à une époque 
d'urbanisation accélérée à l'échelle mondiale, fort 
peu d'attention a été accordée au marché foncier en 
tant que mécanisme économique-social médiateur 
entre les besoins et la construction de la ville. 
L'économie politique, depuis un siècle, l'écologie, 
plus récemment, se sont intéressées de façon d'ail- 
leurs marginale aux problèmes de la rente foncière, 
du prix du sol et de ses relations avec certains faits 
urbains ; pratiquement, si l'on excepte l'Etude sur 
Paris de M. Halbwachs au début du siècle, aucune 
étude sociologique n'a été consacrée à la spéculation 
foncière : comment elle traduit et trahit les besoins, 
est liée aux représentations et les dirige, est déter- 
minée par la croissance urbaine et en détermine les 
modalités, est fonction de l'organisation sociale et la 
modifie, etc. 

Le cas retenu est, dans la perspective du pro- 
blème analysé, particulièrement remarquable. Teh- 
ran, Ville champignon, voit sa population doubler 
tous les dix ans depuis 1925. L'étude se situe dans 
une période de prospérité inouïe, succédant à une 
longue suite d'années difficiles ; ces conditons don- 
nent au sujet un caractère exemplaire.